臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度壢簡字第190號
原 告 丙○○
被 告 乙○○
號17樓
訴訟代理人 甲○○
號17樓
上列當事人間請求返還簽約金事件，本院於民國96年5月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求之遲延利
息係自民國「95年1月1日」起算，嗣於訴訟繫屬中將遲延利
息之起算日減縮自「起訴狀繕本送達被告翌日」起算，經核
其此部分聲明變更僅單純減縮應受判決事項之聲明，合於民
事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予允許，合先敘明
。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條
所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國94年12月30日向被告購買其所有坐落
桃園縣○○鄉○○路○○○號及829號房屋及基地（龍潭鄉四方
林四方林小段3652、3653建號，坐落同地段884-6地號土地
上，下稱系爭房地），價金共計新臺幣（下同）620萬元，
並於簽約當日給付被告50萬元之簽約金，詎原告向銀行辦理
貸款之際，卻遭銀行告知系爭房地前唯一之通行道路○○○
鄉○○路為私人產權，且該道路已被平鎮市農會於95年4月
19日聲請查封故遭退件，被告即逕自解除系爭契約並沒收原
告繳交之簽約金，然被告從未告知系爭房地前唯一之通行道
路○○○鄉○○路為私人產權，且該道路已被平鎮市農會查
封等情，原告爰依民法權利瑕疵擔保及債務不履行之規定解
除系爭契約並請求被告返還簽約金50萬元，否則，亦請法院
依據過失比例酌減違約金等語。並聲明：被告應給付原告50
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之
5計算之利息。
二、被告則以：（一）系爭契約之尾款交付日期原為95年2月20
日，距訂約日期已較一般交易慣例30-45日為長，亦尚未發
生平鎮市農會查封之事實，惟原告並未依約遵期付款，後於
95年4月11日兩造合意將尾款交付日延至95年5月16日，並約
明屆時原告若未能如期履約，被告得解除契約並沒收已付款
項。（二）道路或為私人產權，或為查封在案，均非銀行核
貸之之主要考量，蓋被告向前手 廖文權 購買系爭房地、被告
以系爭829號房屋向玉山銀行申貸、訴外人 王瑩慈 向被告購
買系爭827號房屋時，均以系爭房地設定抵押權而順利取得
貸款，原告無法取得貸款應係其本身信用有問題。（三○○
○鄉○○路為既成道路，已成立公用地役關係。（四）因原
告未依約履行及兩造涉訟，致使被告遭受租金、薪資、交通
費及時間之損失等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
原告主張其於民國94年12月30日向被告購買系爭房地，價金
共計620萬元，並於簽約當日給付被告50萬元之簽約金等情
，亦業據其提出與其所述相符之不動產買賣契約書為證，復
為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）按民法第349條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的
物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權
利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典
權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法
律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地
所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍。經查
本件兩造訂約期間，系爭房地上本身並無地役權、地上權
、典權、抵押權存在，此有土地及建物登記謄本附卷可稽
，原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任云云，容有誤會。
（二）被告抗辯其向前手廖文權購買系爭房地、被告以系爭829
號房屋向玉山銀行申貸、訴外人王瑩慈向被告購買系爭82
7號房屋時，均以系爭房地設定抵押權而順利取得貸款等
情，業據其提出土地及建物登記謄本在卷足憑，故本件原
告遲無法獲得購屋貸款，實係因可歸責於原告自己而非出
賣人即被告之事由所致。況就買賣契約之出賣人義務而論
，並無協助買方募得欲購買賣標的價款之協力義務，如買
方於交付價金期日無法如數交付約定價金，亦係買方債務
不履行之問題，核與賣方無涉，是縱被告知悉原告欲申請
核貸之金額及利率，亦未能據此而認被告即負有協助原告
獲得貸款或與原告商討如何解決貸款問題，或無限期等待
原告獲得貸款俾利履約之義務。
（三）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提
出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥
適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關
當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債
務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張
及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法
自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意
願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客
觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人
主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於
法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如
何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受
該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定
之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約
金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益
歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交
易安全及私法秩序之維護。原告始終未能就本件約定之違
約金額過高而顯失公平之處舉證以實其說，揆諸前開說明
，其空言指摘原約定之違約金額過高而要求核減，尚難憑
採。
五、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
中壢簡易庭法官游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
書記官許瑞鴻