裁判字號：臺灣臺北地方法院87年訴字第3998號民事判決
裁判日期：民國89年02月25日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺北地方法院民事判決八十七年度訴字第三九九八號
原告丁○○
甲○○右二人共同訴訟代理人 柴健華 律師被告國座建設股份有限公司設台北市○○○路○段○○○號四樓法定代理人丙○○訴訟代理人 林清源 律師複代理人乙○○住台北市○○路○段○○○號七樓右當事人間回復原狀事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告丁○○新台幣（下同）六十三萬一千五百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告甲○○六十萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告丁○○、甲○○於民國（下同）八十三年五月十八日分別與被告締結「巧克力花園」房屋、土地預定買賣合約，約定價金分別為四百七十五萬元、四百七十八萬元，原告原本均依約付價金，計原告丁○○繳款至第二十三期，連同訂金、簽約金及開工款共繳付八十六萬九千元、原告甲○○繳至第二十一期，共繳付八十四萬三千元之價金，茲被告因於前開建物銷售廣告上就興建夾層屋為虛偽不實及引人錯誤之表示，而於八十五年十二月十八日遭行政院公平交易委員會處分後，原告二人始知被告違法情事，嗣後又得知被告就系爭建物夾層部份未依法請領建造執造，致違反建築法令而有遭拆除之危險，經與被告磋商未果，原告乃認被告不具誠信，且有詐欺之情而拒絕給付，被告亦據以解除系爭買賣契約。查兩造間契約既經解除，依民法第二百五十九條規定，雙方即負回復原狀之義務，被告依約雖得主張若干數額之違約金，惟仍須本於公平正義，若得任由被告以定型化契約條款主張沒收已繳全部價金，實有欠公允，爰審酌原告二人均係薪資階級之上班族，所得收入有限，欲存儲相當積蓄尚屬不易，而被告為大財團之關係企業，資本實力雄厚，且於銷售系爭建物確有欺罔不實等情，宜以原告已繳總價款百分之五充作違約金，始謂允當，經核算原告丁○○、甲○○之違約金數額各為二十三萬七千五百元、二十三萬九千元。綜上所述，原告二人訴請被告返還六十三萬一千五百元、六十萬四千元，係屬有理，為此提起本件訴訟，依民法第二百五十九條第二款之規定，及民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告如數給付。
二、原告二人前於八十六年度訴字第一八一九號返還價金事件之訴訟標的雖同係民法第二百五十九條之請求權，然原告係以被告公司於銷售「巧克力花園」預售屋之廣告就興建夾層屋事項為虛偽不實之記載，暨系爭建物之夾層屋未依法請領建造執照，致有遭強制拆除之危險，而生有無法補償之重大瑕疵，故原告主張依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣合約後，請求被告返還所受領之全部價金。而本件原告係本於被告解除系爭契約之意思表示，認縱然被告得主張若干數額之違約金，原告仍得請求被告回復原狀，返還部分之價金，故前後二訴訟之起訴原因事實迥異，顯非同一事件。
三、被告指稱其受有稅金、銷售費用、行情跌落損失暨利息等損失，而認全數沒收原告二人已繳價金充為違約金非屬過高等語，惟其所辯，顯然無理，爰提出說明如後：
㈠就營業稅稅金損失言：
按營業法第一條規定「在中華民國境內銷售物....均應依本法規定課徵營業稅。」換言之，繳付營業稅須以交易存在為前提，若已無交易之事實，則營業人（即出賣人）無須繳納，系爭契約業經被告解除，是其主張受有稅金之損失，顯屬無據；又被告本係納稅義務人，要與原告無任何關係，自不得作為審酌違約金高低之依據。
㈡就銷售費用損失言：
建商每推出工地專案之際，為刺激預售屋銷售買氣，均有委託廣告企劃公司負責一切銷售企劃事宜，因而所應支付之銷售費用，不因嗣後房屋銷售好壞結果而有影響。換言之，前開銷售費用係建商必須承擔之成本支出，與承購戶之決定購買與否，實無必然關係；至於建商與企劃銷售業者就報酬之支付是否以銷售成績為計算依據，更是渠等間內部之問題，而與他人無涉。茲被告就系爭「巧克力花園」社區之企劃銷售，固委託訴外人鴻泰廣告股份有限公司辦理，惟即便其相互約定以售出金額底價百分之五計算銷售報酬，亦與原告無關已如上述，故其所言，實不足採。今被告竟以須請人銷售，勢必再次支付等額之銷售費用為由，逕以總價款之百分之五核算，更屬無據。
㈢就行情跌落損失言：
「原審....竟依被上訴人提出之計算表所列，將轉售可能跌價損失，重行出售之佣金....等未來可能遭受之損失，作為被上人之損失依據.....自屬可議。」最高法院八十六年度台上字第一０八四號民事判決定有明文，且不動產之價格昇降係深受國內整體經濟景氣之影響，與物價波動，市場供需因素攸關，實非一般人所能掌控支配，設被告主張為是，則系爭房屋重行銷售之價格若高於原定價格，原告即得向其請求給付差額﹖益證跌價損失要難作為違約金判斷之憑據。
㈣就利息損失言：
原告二人本依系爭合約始有按期支付價金之義務，惟契約既經被告解除，則被告所負之給付義務已不復存在，故被告自無任何利息損失可言，另參酌前開最高法院判決關於「.....違約金之約定，雖不因契約之解除而同消滅，惟依民法第二百六十條規定推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列.....」之見解，足證被告指稱受有利息損失，實屬無據。
參、證據：提出㈠房屋、土地預定買賣合約書影本二份、㈡行政院公平交易委員會處分書影本一份、㈢台北松江路郵局第七五一、七四九號存證信函影本一份、㈣鈞院八十六年度訴字第一八一九號起訴狀、準備書狀影本各一份、㈤原告丁○○房屋暨土地付款明細一份、㈥原告甲○○房屋暨土地付款明細一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告已提起台灣台北地方法院八十六年度訴字第一八一九號民事事件，上訴台灣高等法院八十六年度上字第一七二二號民事判決，原告敗訴確定，而於該訴訟，原告係主張依據其所發存證信函解除契約，再依據民法第二百五十九條請求回復原狀，本件訴訟，則主張被告所發之存證信函解除契約，再依據民法第二百五十九條請求回復原狀，前訴訟之當事人與本件相同，訴訟標的已包括民法第二百五十九條，原告另行提起本件訴訟，違反一事不再理。
二、系爭契約之解除乃因原告違約未按時繳交價金，經催告後仍不履行而解約，原告主張解約業經台灣台地方法院八十六年訴字第一八一九號、台灣高等法院八十六年上字第一七二二號判決原告敗訴確定，被告無違約或詐欺情事；依兩造土地買賣契約書第十條第二項及房屋買賣契約書第十九條第二項約定，原告違反約定時，已繳付之訂金及價款任由被告沒收充作懲罰性違約金，並應負損害賠償之責，被告並得解除契約，原告經催告後仍未繳交價金，被告已解除契約並告知已繳價金沒收，原告無餘額可請求返，還茲再為依約沒收已繳價金充作懲罰性違約金之意思表示，原告請求返還價金為無理由。
三、本件違約金並不過高，縱認原告有餘額價金可請求返還，惟被告受有左列損害，原告負賠償之責，依民法第三百三十四條第一項本金之規定，與原告請求返還之金額抵銷後，原告亦無餘額可請求返還：
㈠稅金百分之五計─丁○○四萬三千四百五十元：
稅金百分之五計─甲○○四萬二千一百五十元：
稅金百分之五為眾所週知之事，無庸舉證，原告丁○○本件共繳納八十六萬九千元，該金額百分之五為四萬三千四百五十元。原告甲○○共繳納八十四萬三千元，該金額百分之五為四萬二千一百五十元。
㈡銷售費用為總價百分之五計─丁○○二十三萬七千五百元。
銷售費用為總價百分之五計─甲○○二十三萬九千元。
再行銷售費用亦為總價百分之五：丁○○─二百六十八萬元之百分之五為十三萬四千元。
甲○○─二百五十九萬元之百分之五為十二萬九千五百元。
解約後被告須另行請人銷售，勢必再次支付銷售費用，爰以售出金額底價百分之五計算費用。丁○○房地總價為四百七十五萬元，百分之五為二十三萬七千五百元；甲○○房地總價為四百七十八萬元，百分之五為二十三萬九千元。
㈢價差之損失─丁○○一百四十二萬元。
甲○○一百五十四萬元。
原告所提最高法院八十六年台上字第一０八四號判決意旨謂：未實際轉售前之跌價損失，重行出售之佣金等「未來可能」遭受之損失作為損失依據，尚不可採等語，依此反面解釋，「已實際」轉售之跌價損失及重行出售之佣金損失，依上揭判決意旨反面解釋，被告將之列入損失，即無不合，原丁○○所購之屋，一七七巷四號六樓，再行出售價格為二百六十八萬元；原甲○○所購之屋，一七七巷六四號八樓，再出售價格為二百五十九萬元，原告等購買之地下室停車位經轉賣價格各為六十五萬元，故轉售之跌價損失為：丁○○：四百七十五萬元減六十五萬元，再減二百六十八萬元，等於一百四十二萬元。
甲○○：四百七十八萬元減六十五萬元，再減二百五十九萬元，等於一百四十二萬元。
㈣利息損失─丁○○三十八萬八千一百元。
利息損失─甲○○三十九萬三千七百元。
本件契約款項分二十四期繳納，最後一期為八十五年六月三十日，被告原本可以於該日收齊，至今遲延二人尚未出售，故有兩年之利息損失，利息損失依法定利率百分之五計算，理論上應計算至出售後收到新買受人款項之時，此金額尚少算，此外原告每期遲繳之每期遲延利息尚未計算。丁○○總價四百七十五萬元，繳納八十六萬九千，尚差三百八十八萬一千元，每年以法定利率百分之五計算，兩年利息計三十八萬八千一百元。甲○○總價四百七十八萬元，繳納八十四萬三千元，尚差三百九十三萬七千元，每年法定利率百分之五計算，兩年利息計三十九萬三千七百元。
共計原告丁○○部分損失二百二十二萬三千零五十元，原告甲○○部分損失二百三十四萬四千三百五十元，原告丁○○僅繳交八十六萬九千元，甲○○僅繳交八十四萬三千元，全數沒收尚不足以抵償被告損失之二分之一，故違約金不過高。
參、證據：㈠台灣台北地方法院八十六年度八十六年度訴字第一八一九號起訴書、判決書、台灣高等法院八十六年度上字第一七二二號判決書影本各一份、㈡銷售契約書影本一份、㈢八十七年十月十九日聯合報第二十二版新聞影本一份、㈣房地買賣契約書影本二份、㈤不產度告委託合約書影本一份、㈥土地、建物登記謄本各二份、㈦台北松江路郵局第七四九、七五一號存證信函影本一份、㈧發票影本一份為證。
理由
一、本件原告起訴主張原告丁○○、甲○○於八十三年五月十八日分別與被告締結「巧克力花園」房屋、土地預定買賣合約，約定價金分別為四百七十五萬元、四百七十八萬元，原告丁○○共繳付八十六萬九千元、原告甲○○共繳付八十四萬三千元之價金，茲被告因於前開建物銷售廣告上就興建夾層屋為虛偽不實及引人錯誤之表示，而於八十五年十二月十八日遭行政院公平交易委員會處分後，原告二人始知被告違法情事，嗣後又得知被告就系爭建物夾層部份未依法請領建造執造，致違反建築法令而有遭拆除之危險，原告以被告有詐欺之情而拒絕給付價金，被告亦據以解除系爭買賣契約。查兩造間契約既經解除，依民法第二百五十九條規定，雙方即負回復原狀之義務，被告依約雖得主張若干數額之違約金，仍須本於公平正義，爰審酌原、被告之經濟情況宜以原告已繳總價款百分之五充作違約金為當，經核算原告丁○○、甲○○之違約金數額各為二十三萬七千五百元、二十三萬九千元。為此提起本件訴訟，請請求被告返還原告丁○○六十三萬一千五百元、甲○○六十萬四千元。
二、被告則以原告前已提起台灣台北地方法院八十六年度訴字第一八一九號民事事件請求返還價金，經判決敗訴後，上訴台灣高等法院八十六年度上字第一七二二號民事判決，已敗訴確定，其再提起本件訴訟，違反一事不再理原則；再系爭契約之解除亦因原告違約未按時繳交價金，經催告後仍不履行而經被告解除，並依系爭契約之約定，沒收已繳全部價金，充作懲罰性違約金，且被告亦因而受有利息損失、稅金百分之五之損失、銷售費用之損失、價差之損失，共計原告丁○○部分損失二百二十二萬三千零五十元，原告甲○○部分損失二百三十四萬四千三百五十元，沒收之違約金並未過高，縱原告得求返還，被告亦受有上開損害而得主張抵銷，抵銷後亦無額額返還等語置辯。
三、本件原告原起主張依民法第二百五十九條第二款之規定，請求返還價金，於起訴狀繕本送達被告後，始於八十八年四月三日追加依民法第一百七十九條不當得利之規定而為主張，雖被告不為同意，然此並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰准為訴之追加，合先敘明。
四、兩造對於原告丁○○、甲○○分別於八十三年五月十八日與被告「巧克力花園」房屋、土地預定買賣合約書，約定價金分別為四百七十五萬元、四百七十八萬元，原告丁○○已繳款至第二十三期，連同訂金、簽約金及開工款共繳付八十六萬九千元、原告甲○○繳至第二十一期，共繳付八十四萬三千元之價金，嗣原告以被告售屋廣告對於夾層屋有虛偽不實及引人錯誤之表示，且夾層屋未領建造執照不合法，有遭強制拆除之危險，系爭房屋有無法補正之重大瑕疵，而拒絕給付價金，解除契約，並向本院起訴請求返還價金，經本院八十六年度八十六年度訴字第一八一九號、台灣高等法院八十六年度上字第一七二二號判決原告敗訴確定，被告亦於八十六年二月二十四日以原告未繳款為由，解除系爭買賣契約等情均不爭執，並有房屋、土地預定買賣合約書影本二份、本院八十六年度八十六年度訴字第一八一九號民事判決、台灣高等法院八十六年度上字第一七二二號民事判決影本各一份、台北松江路郵局第七四九、七五一號存證信函影本各一份在卷可憑，自堪信真實。原告主張被告已系爭買賣契，雙方應負回復原狀之義務，被告得主張之違約金以已繳總價款百分之五為當，所餘之價金，被告應返還之；被告辯稱原告前已提起本院八十六年度訴字第一八一九號民事事件，再起本件訴訟，違反一事不再理等語；雖原告先前所提本院八十六年度訴字第一八一九號民事事件，與本件起訴之當事人、訴訟標的雖相同，而僅聲明較前事件縮減，然原告前開八十六年度訴字第一八一九號民事事件，係以被告售屋廣告對於夾層屋有虛偽不實及引人錯誤之表示，且夾層屋未領建造執照不合法，有遭強制拆除之危險，系爭房屋有無法補正之重大瑕疵，解除契約而主張返還價金，本件原告主張系爭契約經被告解除，而主張返還價金，二訴訟標的所由生之原因事實並不相同，並非同一事件，被告辯稱違反一事不再理等語，尚不足採。
五、系爭房屋預定買賣契約書第十九條第二項、土地預定買賣契約書第十條第二項約定「如甲方（即原告）違反本契約各項規定時，甲方已繳之訂金及價款任由乙方（即被告）沒收充作懲罰性違約金，並應負損害賠償之責，乙方並得解除契約......」，而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。再約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院得依民法第二百五十二條規，核減至相當數額；本件原告係因違約，而由被告沒收全部已繳價金充作違約金，並非任意之給付，本院仍得依職權核減之；查系爭買賣款項分二十四期繳納，最後一期為八十五年六月三十日，此為兩造所不爭執，被告原本如於該日收齊款項，即得運用該價金，並享有因該價金所受之利息，因原告未按期履約，使被告未能受有運用該價金之利益，此利益即因而所生之利息，此利息依被告陳稱法定利率百分之五計算，二年期計算，丁○○總價四百七十五萬元，繳納八十六萬九千，尚差三百八十八萬一千元，二年利息計三十八萬八千一百元。甲○○總價四百七十八萬元，繳納八十四萬三千元，尚差三百九十三萬七千元，二年利息計三十九萬三千七百元，本院審酌原告二人均係薪資階級之上班族，所得收入有限，欲存儲相當積蓄較為不易，而被告為大財團之關係企業，資本實力雄厚，而系爭契約係因原告違約而遭解除等情狀，認原告丁○○、甲○○之懲罰性違約金均應核減為四十萬元。
六、原告丁○○已繳納價金八十六萬九千元，原告甲○○已繳納價金八十四萬三千元，各扣四十萬元之違約金後，原告本得請求返還之價金，丁○○部份為四十六萬九千元，原告甲○○部份為四十四萬三千元，然按「如甲方（即原告）違反本契約各項規定時，甲方已繳之訂金及價款任由乙方（即被告）沒收充作懲罰性違約金，並應負損害賠償之責，乙方並得解除契約....」系爭房屋預定買賣契約書第十九條第二項、預定土地買賣契約書第十條第二項均定有明文，被告辯稱原告丁○○所購房屋，再出售之價格為二百六十八萬元，甲○○所購之房屋，再出售之價格為二百五十九萬元，原告二人所購車位再出售之價格均為六十五萬元，計原告丁○○部分價差之損失為一百四十二萬元（四百七十五萬減六十五萬元減二百六十八萬元），原告甲○○部分價差之損失為一百五十四萬元（四百七十八萬元減六十五萬元減二百五十九萬元），爰主張與原告得請求返還之數額相抵銷，並提出買賣契約書影本二份（含發票）、土地及建物登記謄本各二份、車位買賣發票影本一份為證。就被告所提車位買賣之發票，原告固否認其真正，然房屋再次出售之發票二紙，則為原告所不爭執，且系爭土地、房屋亦移轉記予訴外人鍾鍾昌、 廖杏明 ，此有土地及建物登記謄本各二份在卷可憑，自堪信被告所稱原告丁○○所購房屋，再出售之價格為二百六十八萬元，甲○○所購之房屋，再出售之價格為二百五十九萬元為可採，則再行出售，被告就原告丁○○部分已有二百零七萬元、原告甲○○部分已有二百一十九萬元之價差損失，依系爭買賣契約之約定，得向原告請求賠償，以之與原告得請求返還之價金四十六萬九千元、四十四萬三千元相抵銷，原告返還價金之債權，已因抵銷而消滅，從而，原告依民法第二百五十九條第二款、第一百七十九條之規定，請求被告應給付原告丁○○六十三萬一千五百元、給付原告甲○○六十萬四千元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦之方法，於判決結果無何影響，爰不一一論述，除此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十八條、第八十五年第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年二月二十五日
民事第二庭法官右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年二月二十四日~B法院書記官歐陽更生