臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第48號
原 告 何瑞照
何瑞明
上列二人
訴訟代理人 曾慶崇 律師
複代理人 王德凱 律師
被 告 張錦豐 住台中市○區○○○路○○號
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100年5月11日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○○路○○號即如附圖所示Ａ部分面
積０點０６６２公頃、Ｅ部分面積０點０００７公頃、Ｇ部分面
積０點０００５公頃及Ｈ部分面積０點０００３公頃之房屋全部
遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬貳仟元，及自民國一百年一月十
五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國
一百年一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣
捌萬陸仟元。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬零壹佰元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項之說明：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原係聲明請求被
告應將坐落臺中市○區○○○路○○號房屋全部遷讓交還原告
，及賠償原告新台幣（下同）350,000元；嗣於訴狀送達後
，先於民國100年1月7日具狀變更此部分之聲明為請求⒈被
告應將坐落臺中市○區○○○路○○號房屋全部遷讓交還原告
；⒉被告應給付原告632,000元，及自起訴狀繕本（應為準
備書狀）送達翌日即100年1月15日起至清償日止，按年息5%
計算之利息；並自100年1月1日起至遷讓前項房屋之日止，
按月給原告86,000元。再於100年3月2日言詞辯論時，就第2
項聲明關於632,000元部分，再變更為請求482,000元。核其
性質分係擴張及減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自
屬適法。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⒈被告於93年9月30日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承
租台中市○區○○段○○○○○○號土地上之建物即門牌編號
台中市○○○路○○號（如附圖所示Ａ部分面積0點0662公
頃、Ｅ部分面積0點0007公頃、Ｇ部分面積0點0005公頃及
Ｈ部分面積0點0003公頃之房屋全部，租期6年、自93年10
月1日至99年9月30日止，約定每月租金80,000元；另自96
年11月份起，因被告於租賃物上方設立看板，出租他人，
兩造同意租金每月增加6000元而變更為每月86,000元。嗣
原告於99年5月間即通知被告系爭租賃契約於99年9月30日
期滿後即不再續租，並於99年10月26日以台中旱溪179號
存證信函通知被告應騰空交還房屋，然被告迄未返還。
⒉原告於99年5月間告知被告兩造間之租賃契約於租期屆滿
不再續租後，兩造即於99年5月13日計算被告至租期屆滿
之99年9月30日尚應給付原告之租金，其中99年3-5月租金
共258,000元（計算式：86,000×3＝258,000），扣除租
期屆滿原告應返還被告之押租金150,000元後，被告應付
租金為108,000元，由被告簽發其為法定代理人之發票人
為吉豐有限公司、發票日：99年5月31日、付款人台中商
業銀行北台中分行、金額108,000元、票號：KPA0000000
號之支票予原告收受；另雙方同時結算至租期屆滿，被告
尚應付原告4個月（即99年6-9月）之租金344,000元（計
算式：86,000×4＝344,000），由被告簽發同上發票人及
付款人、發票日為99年8月31日、金額344,000元、票號：
KPA0000000號之支票1紙交付原告收受；惟其後經原告提
示，該2支票均遭退票而未獲付款。被告至系爭租約期限
屆滿之99年9月30日止，尚積欠原告租金452,000元。又被
告於系爭租賃契約期限屆滿後，即無使用系爭房屋之合法
權源，且未將租賃物返還原告，自受有相當於租金之不當
得利，計算至99年12月31日止，受有相當於租金之不當得
利之金額為258,000元（計算式：86,000×3＝258,000）
，自應返還原告。另依系爭租賃契約書第6條第2款約定，
被告於租期屆滿不交還房屋，應支付房租一倍計算之違約
金，其金額為86,000元。以上合計被告積欠原告之租金、
損害金及違約金共796,000元（452,000＋258,000＋86,00
0＝796,000）；而被告於退票後，陸續給付原告租金234,
000元，及於99年10月給付80,000元，經依序扣抵先到期
之租金後，被告尚積欠原告482,000元租金、損害金及違
約金。且被告迄未將系爭房屋返還原告，原告並得依民法
第179條規定，請求被告給付原告自100年1月1日起至被告
遷讓交還房屋之日止之不當得利，並按月給付原告86,000
元。
⒊兩造間系爭租賃契約並無視為不定期租約之情事，原告於
99年5月間即告知被告系爭租賃契約於99年9月30日租期屆
滿即不再續租；原告原證3之存證信函，僅為重申不續租
之意思表示。因系爭租賃契約於期滿即不再續租，故兩造
始於99年5月13日計算至99年9月30日租賃期限屆滿時，被
告尚應給付原告之租金為452,000元，並被告簽發前揭支
票支付，然被告交付之支票，經原告提示後，並未獲得付
款；被告另行交付之80,000元支票，僅為清償積欠租金之
一部分，非兩造另有租約之意思表示。由兩造會算租金之
過程，兩造間應無民法第451條視為不定期租約之情事。
⒋兩造間除本件之租賃關係外，並無其他經濟活動往來；被
告抗辯超額給付租金達642,000元，顯與常情不符，縱再
愚之人，亦無預先給付租金多達1年之理。實則兩造系爭
租賃契約關於租金之約定，自96年11月份起，即合意調整
為租金為每月86,000元，被告自該時起，即每3個月交付
原告租金258,000元，並未逾付租金。本件兩造於99年5月
13日即會算清楚，同意於99年9月30日租期屆滿時，被告
應即遷移，因而由原告返還被告押租金150,000元，被告
並簽發最後4個月租金；未有視為不定期租賃之法律關係
及被告溢繳租金之情事，被告所為之抗辯無理由等語。
⒌系爭租賃契約於期限屆滿時，即已消滅，原告自得依租賃
契約、所有權及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭
房屋，給付積欠之租金、違約金及返還相當於租金之不當
得利等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
㈡被告則以：
⒈被告自82年間起即承租爭房屋從事鞋類買賣賣場之用，迄
今，已達十餘年之久，並陸續與原告簽訂數次房屋租賃契
約；最後一次與原告簽訂之契約雖預定至99年9月30日屆
滿，惟於屆滿日後，原告並未即表示為反對之意思，僅於
99年10月26日寄送存證信函予被告，表示其不擬續租，並
限期被告於99年10月31日前遷離系爭房屋。然被告於系爭
地段經營鞋類大賣場商業活動已有十餘年之久，業已累積
相當之商譽與客源，並已預期與原告繼續簽訂房屋租賃契
約繼續營業，故於原契約屆滿後繼續使用系爭房屋，且有
意與原告繼續簽訂租賃契約，被告並另於99年10月29日寄
送發票人為合作金庫商業銀行精武分行、金額80,000元之
支票予原告，作為給付系爭房屋租金之用，原告收受後，
未為退還支票或拒絕受領之意思表示，依民法第451條規
定，應視為不定期限繼續契約，被告得繼續使用收益系爭
房屋，且被告亦願意如期支付應給付之租金予原告。
⒉依兩造系爭租賃契約，租金係約定每月80,000元，然自93
年10月起至99年9月30日止，被告陸續繳付之租金達6,402
,000元，均經出租人簽收確認，已遠超出所應支付6年72
個月租金5,760,000元，而溢付642,000元，縱於此期間有
部分票據款項未經兌現而應予以扣除，惟仍已超過雙方於
租賃契約所約定之租金總額5,760,000元，其溢付之金額
，被告亦得主張作為後續之租金給付支用或扣抵，並無原
告所指被告已違反契約積欠2期以上租金未付之情事。原
告主張兩造系爭租賃契約之租金已提高為每月86,000元，
並無依據，應由原告負舉證之責，否則即應以原契約所載
數額計算等語，資為抗辯。
⒊聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告向其租賃台中市○區○○段○○○○○○號土地上
之建物即門牌編號台中市○○○路○○號（如附圖所示Ａ部分
面積0點0662公頃、Ｅ部分面積0點0007公頃、Ｇ部分面積0
點0005公頃及Ｈ部分面積0點0003公頃之房屋全部，租期6年
、自93年10月1日至99年9月30日止，原約定每月租金80,000
元，自96年11月份起，租金變更為每月86,000元。嗣原告於
99年5月間即通知被告系爭租賃契約於99年9月30日期滿後即
不再續租，並於99年10月26日以台中旱溪179號存證信函通
知被告應騰空交還房屋，然被告迄未返還等事實，業據原告
提出房屋租賃契約書、存證信函等為證；被告對於租賃契約
之真正並未爭執，惟抗辯其於系爭租賃契約之期限99年9月
30日屆滿後，繼續為租賃物之使用收益，原告並未即表示為
反對之意思，依民法第451條規定，應視為不定期限繼續契
約，被告得繼續使用收益系爭房屋；及系爭租賃契約關於租
金之約定為每月80,000元，被告於租賃期間陸續給付之租金
達6,402,000元，溢付642,000元，於扣除部分退票款項後，
仍超過雙方於租賃契約所約定之租金總額5,760,000元，溢
付之金額，用以扣抵後續之租金後，被告並未積欠原告租金
等情。經查：
⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是租
金之給付，為租賃契約之要素，約定租金之數額，雖不得
由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思
表示合致，本諸契約自由原則，自非法所不許。如出租人
與承租人就租金之數額合意增減，即有拘束出租人與承租
人之效力。且租賃契約非要式行為，關於租金之增減給付
，除有民法第166條情形外，不論言詞或書據，祇須意思
表示合致即可成立。查本件原告主張兩造系爭租賃契約關
於租金之約定，已經於96年11月起合意調整為每月86,000
元，雖為被告所否認，然依被告提出之租金付款簽收簿所
示，被告自96年10月起，關於租金之給付，均以每月86,0
00元計算應給付原告之租金數額，而多次簽發每3個月金
額258,000元之支票予原告收受，且付款簽收簿上所載給
付之項目均為系爭房屋之「房租費」，有被告提出之付款
簽收簿在卷可證；而被告並不爭執該付款簽收簿上除原告
之簽名外，其餘關於給付房租之期間、金額及支票明細的
內容之記載，均為被告所自為者；是若非兩造就房租之數
額已經合意調整而增加為每月86,000元，被告應無每月增
加給付6,000元房租予原告之理；雖兩造原租賃契約確約
定每月租金為80,000元，然如前所述，出租人或承租人雖
不得片面為變更，然如係雙方合意調整者，基於契約自由
原則，自非法所不許，且有拘束出租人與承租人之效力。
是系爭租賃契約關於租金之數額，兩造既已合意增加為每
月86,000元，是被告於調整後，按此數額計算給付租金，
自無溢付之情事；被告抗辯其有溢付房租等情，應非可採
。
⒉又被告雖抗辯其於系爭租賃契約之期限99年9月30日屆滿
後，繼續為租賃物之使用收益，原告並未即表示為反對之
意思，依民法第451條規定，應視為不定期限繼續契約等
情，則為原告所否認，並主張其於99年5月間即告知被告
系爭租賃契約於99年9月30日租期屆滿即不再續租等語。
查被告抗辯系爭租賃契約有應視為不定期限繼續契約之事
實，除提出發票人為合作金庫商業銀行精武分行、金額80
,000元、發票日：99年10月29日之支票1紙為證外，並未
提出其他舉證；且該支票之支付，是在原定租期99年9月
30日屆滿，而原告於99年10月26日以台中旱溪郵局000179
號存證信函催告被告搬遷返還房屋之後，自難以之證明系
爭租賃契約有應視為不定期限繼續契約之事實存在。且查
依被告提出之前揭付款簽收簿所載，兩造於99年5月13日
即會算至租賃期限屆滿之99年9月30日止，被告尚應給付
原告之租金數額，其中99年3、4、5月被告應給付原告之
租金為258,000元，扣除被告於訂約時給付原告之押租金
150,000元後，被告尚應給付原告108,000元之租金，此部
分租金108,000元，由被告簽發其為法定代理人之發票人
為吉豐有限公司、發票日：99年5月31日、付款人台中商
業銀行北台中分行、金額108,000元、票號：KPA0000000
號之支票予原告收受。另雙方同時計算至租期屆滿止，被
告尚應付原告99年6-9月共4個月之租金344,000元（計算
式：86,000×4＝344,000），亦由被告簽發同上發票人及
付款人、發票日為99年8月31日、金額344,000元、票號：
KPA0000000號之支票1紙交付原告收受等事實，有被告提
出之付款簽收簿在卷可查；若非原告確有於99年5月間即
通知被告系爭租賃契約期限屆滿後不再續租，實無可能在
兩造99年5月13日計算被告應給付原告之租金時，原告即
同意將被告訂約時所給付之押租金，預先予以扣抵被告應
給付原告之99年3-5月之部分租金。況被告交付原告用以
充支付租金用之前揭支票2紙，於屆期經原告提示，均未
獲付款而遭退票，亦有原告提出之支票及退票理由單在卷
可證，亦即被告自99年5月31日起即有遲延給付租金之情
事，且於退票後，亦僅分於99年7月1日給付原告租金13,0
00元、同月3日給付10,000元、4日給付10,000元、5日給
付10,000元、12日給付10,000元、13日給付7,000元、14
日給付6,000元、15日給付6,000元、16日給付6,000元、
18日給付6,000元、20日給付9,000元、22日給付9,000元
、23日給付6,000元、8月8日給付15,000元、12日給付6,0
00元、17日給付5,000元、9月12日給付20,000元、20日給
付50,000元、29日給付30,000元，合計至系爭租賃契約期
限屆滿止，僅給付原告234,000元之租金，尚積欠原告租
金218,000元，亦有被告提出之上揭付款簽收簿可證。由
以上兩造結算租金之事實經過，被告既已事先將押租金返
還原告，參以被告交付原告用以支付租金之支票退票後，
被告給付積欠租金之過程，並非一次將積欠之租金付清，
亦非按月給付86,000元，而是分日、分筆以小額方式陸續
給付原告收受，可知原告收取租金並非順利；甚至租賃期
限屆滿，被告仍積欠原告租金218,000元之事實以觀，兩
造就租金之收取早生爭執，原告自無可能於租賃期限屆滿
後，容忍被告繼續為租賃物之使用收益，而不為反對之意
思；應認原告主張其在租賃期限屆滿前，早已通知被告期
滿不續租之事實，為屬可採。被告抗辯兩造系爭租賃契約
有應視為不定期限繼續契約之事實，洵無可採。從而，可
認兩造系爭租賃契約應已於99年9月30日租賃期限屆滿時
消滅。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期
限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段分別定有
明文。本件系爭租賃契約既已於99年9月30日因租賃期限屆
滿而消滅，被告自無繼續使用租賃物之權源，依前揭規定，
原告請求被告返還租賃物，自非無據。又被告迄99年9月30
日租賃期限屆滿止，扣除押租金150,000元後，應給付原告
之租金為452,000元（計算式：108,000＋344,000＝452,000
），又被告於99年7至9月間共給付原告租金為234,000元，
均已如前述；且於99年10月29日再給付原告80,000元，亦為
原告所不爭執，經計算結果，至系爭租賃契約期限屆滿止，
被告尚積欠原告之租金數額為138,000元，原告依系爭租賃
契約之約定，請求被告給付積欠之租金，亦有理由，應予准
許。
㈢又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範
圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為
準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）。所
有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相
當於租金之損害金。查本件系爭租賃契約於租賃期限99年9
月30日屆滿而消滅，兩造間已無租賃關係，被告於系爭房屋
租賃契約消滅後繼續占用系爭房屋，即無合法權源，且被告
占用房屋自受有相當租金之不當利益。原告請求被告返還無
權占用系爭房地之利益，於法自屬有據。而系爭房屋每月之
租金原為80,000元，嗣經兩造合意調整為每月86,000元，
已如前述，是原告主張被告占有系爭房屋，每月受有相當於
租金86,000元之不當得利，為屬可採。計算99年10月1日起
至99年12月31日止，被告受有相當於租金之不當得利之數額
為258,000元（計算式：86,000×3＝258,000）。另自100年
1月1日起至被告返還原告系爭房屋之止日，每月受有相當於
租金86,000元之不當得利。從而，本件原告依不當得利之法
律關係，請求被告給付258,000元，及自100年1月1日起至返
還系爭房屋止，每月給付86,000元，亦有理由。
㈣原告主張被告於租賃契約期限屆滿後，拒不交還房屋，原告
得依系爭房屋租賃契約第6條第2款約定請求被告給付按房租
1倍計算之違約金86,000元之事實，有原告提出之房屋租賃
契約書在卷可證，且被告對於系爭租賃契約書之真正並不爭
執。又系爭租賃契約已經於99年9月30日期限屆滿而消滅，
且被告迄未搬遷交還房屋予原告等事實，亦均已如前述。被
告於租賃期滿未依約交還房屋予原告，自有違約之情事，是
原告主張被告違約，應依系爭租賃契約第6條第2款約定請求
被告給付相當於1個月租金數額之違約金，自無不合。且按
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依
一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及
債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡
量標準。查本件兩造系爭房屋租賃契約第6條第2款約定「乙
方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約
或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房屋租金壹倍計算之違
約金。」有房屋租賃契約書在卷可證。而查本件兩造系爭房
屋租賃契約約定違約金之目的，在於原告為防止被告於租賃
契約終止或期限屆滿後，拒不返還房屋，藉以拘束被告應依
約返還；而兩造系爭房屋原約定之租金為每月86,000元，較
諸房租約定，違約金之金額86,000元僅為房租金額1倍；且
自系爭租賃契約期限屆滿迄今，已經過多月，被告仍未依約
返還系爭租賃標的物等情，經斟酌一般社會經濟狀況，本院
認兩造約定之違約金，並未過高，而無不當，附此敘明。
㈤綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求⒈
被告應將坐落臺中市○區○○○路○○號即如附圖所示Ａ部分
面積0點0662公頃、Ｅ部分面積0點0007公頃、Ｇ部分面積0
點0005公頃及Ｈ部分面積0點0003公頃之房屋全部遷讓交還
原告。⒉被告應給付原告482,000元（積欠之租金138,000元
、99年10至12月相當於租金之不當得利258,000元及違約金
86,000元，合計為482,000元），及準備書狀繕本送達翌日
即100年1月15日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自10
0年1月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告86,000
元，均為有理由，應予准許。
㈤本件判決係依民事訴訟法第427條第1、2項規定適用簡易訴
訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1
項第3款之規定，依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保
免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
㈥另原告提起本訴，就請求被告返還租賃物部分，既經本院為
勝訴之判決，就原告另主張依所有權之法律關係，所為同一
內容之請求，本院即毋庸再予判決。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決
如主文。
中華民國100年5月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林源森
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月25日
書記官莊玉惠