裁判字號：臺灣基隆地方法院107年訴字第399號民事判決
裁判日期：民國108年10月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第399號原告財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉 訴訟代理人 陳水勝 訴訟代理人 高宏文 律師複代理人 顏苑庭 訴訟代理人 黃曉妍 律師被告 許明珠 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將基隆市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號Ａ所示之地上物拆除，將前開占用土地騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣參萬參仟零參拾元，及自民國一百零八年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年三月一日起至前項拆除地上物並騰空返還土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰伍拾柒元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬參仟陸佰玖拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾萬壹仟零柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項命給付金錢部分，於原告以到期金額三分之一金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、本件原告之法定代理人原為 黃偉政 ，於本院審理中變更為郭曉蓉，原告由新法定代理人郭曉蓉具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。
二、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照。次按財政部國有財產署組織法第1條規定：「財政部為辦理國有財產業務，特設國有財產署（以下簡稱本署）。」，第5條則規定：「本署為應轄區業務需要，得設分署。」，財政部國有財產署各分署組織準則第1條規定：「財政部國有財產署為辦理國有財產業務，特設北區、中區、南區分署（以下簡稱各分署）。」，第2條第2款及第6款規定：「各分署掌理轄區內下列事項：二、國有財產之管理。六、國有財產法務案件之處理。」。本件所涉基隆市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為國有土地，財政部國有財產署為該等土地之管理者，而原告則為其所設分署，參以首開說明，原告就系爭土地對被告提起請求拆屋還地、給付租金、違約金及不當得利訴訟，自有當事人適格。
三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場。被告雖提出書狀（本院收文日期民國108年10月9日）主張因騎機車摔傷且感冒而無法到庭等情，惟被告既無不能委任訴訟代理人到場之情形，即難認其係有因不可避之事故（最高法院七十二年台上字第三三０四號判例參照）。此外，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告於起訴時，其訴之聲明為：⒈被告應將坐落於基隆市○○區○○段○○○○號土地（即系爭土地）上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○弄○○號之房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將前揭土地騰空返還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）107,014元，自及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分5計算之利息，及自107年10月1日起至騰空返還上開土地日止，按月給付原告2,041元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。嗣原告依測量成果，及因被告於訴訟進行中有清償之事實，而變更、減縮訴之聲明，最後訴之聲明為（見108年2月23日民事減縮訴之聲明狀、本院108年7月10日言詞辯論筆錄）：
⒈被告應將坐落於系爭土地如附圖編號A所示之部分拆除，並將前揭土地騰空返還予原告。⒉被告應給付原告33,698元，及自108年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，及自108年3月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付1,457元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。查原告上開訴之變更，其請求基礎事實同一，屬減縮訴之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：系爭土地為國有土地，原告為管理者，被告前向原告承租系爭土地，上有系爭房屋，兩造訂有（82）國基租字第00000號國有基地租賃契約（下稱系爭租約），因被告切結系爭房屋為住家使用，故適用自用住宅租金優惠，惟被告於100年10月3日將戶籍遷往他址，原告乃自100年10月起取消被告之租金優惠，每月租金由1,224元調回2,041元。嗣被告於租賃期間，未依照系爭租約繳納租金，原告以104年8月4日台財產北基二字第10433026970號函催告被告支付租金，惟被告仍置之不理，致其積欠租金已達兩年租金總額，原告以106年6月20日台財產北基二字第10605039410號函為終止系爭租約之通知，被告於106年6月21日收受，故系爭租約終止時間為106年6月21日。原告終止系爭租約後，被告自屬無權占用系爭土地，經發函催告被告返還土地及給付積欠租金、違約金及不當得利，被告仍未履行，為此依民法第
767條第1項前、中段、第179條及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地如附圖編號A所示之部分拆除，並將前揭土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告33,698元，及自108年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自108年3月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付1,457元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：原告的單子來了我就去繳，我都有按月繳。我去繳錢打的是優惠，我想可以撐到107年。我的戶籍會從系爭房屋遷出是不得已，因為我桃園的房子被詐騙，而我因緩刑要去警局報到，基隆地檢署、基隆法院叫我戶籍遷到工作地方，要去報到。我有放一個親屬的戶籍在系爭房屋，因租金優惠只要有一個直系親屬在那裡就可以了。希望本件能比照94年、98年戶籍遷出時一樣的優惠等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為國有，以財政部國有財產署為管理者，
及原告主張系爭土地上有被告所有之系爭房屋占用，占用範圍如附圖編號A所示等情，業據原告提出土地登記登記第二類謄本可稽，並經本院於107年12月13日到場進行勘驗並囑託基隆市信義地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及基隆市信義地政事務所108年1月18日基信地所二字第1080000422號函附複丈日期108年1月15日，收件日期文號107年12月5日土丈字第548號土地複丈成果圖（即本判決附圖）在卷足憑，且為被告所不爭執，堪信為真。
㈡按系爭租約第三條約定：「租金每月新臺幣貳仟零肆拾壹元
整，依租金優惠規定，優惠後每月租金為新臺幣壹仟貳佰貳拾肆元整，以三個月為一期，由承租人於每年三、六、九、十二月月底前就各該期租金總額自動向出租機關繳納，租金優惠原因消滅時，承租人應即按未優惠之租金金額繳納…」。系爭租約第五、㈧條第2項約定「承租人適用租金優惠之原因、事實消滅時（如：原適用自用住宅租金優惠之承租人其戶籍遷出、房屋出租或營業使用），承租人三十日內通知出租機關，並無條件自優惠原因或事實消滅發生日起改按全額繳納租金，及補繳不符優惠期間之租金差額」。經查，原告主張被告簽訂系爭租約時，戶籍設在系爭房屋，惟簽訂系爭租約後，旋於100年10月3日將戶籍遷往他處等情，為被告所無爭執。則依系爭租約第三條、第五、㈧條第2項之約定，被告即應自100年10月3日改按未優惠之租金金額（2,
041元）繳納租金。被告雖辯稱：係因刑事案件緩刑，經法院及檢察署要求將戶籍遷往工作地點等情，惟未提出確切證據以資證明，自無可採。
㈢次按系爭租約第五、（十七）條約定：「租賃基地有下列情
形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：…⒋承租人積欠租金達二年之總額時」。經查：
⒈原告主張被告積欠2年租額，而以原告基隆辦事處104年8
月4日台財產北基二字第10433026970號函催告給付租金等情，提出該函文為證，該函文記載：「主旨：台端承租旨揭土地，因戶籍遷出致自用住宅租金優惠取消，應追收租金差額，請查照。」，說明欄記載：「一、貴我雙方就旨揭土地訂定…國有地租賃契約，租賃期間自民國100年10月1日至
108年12月31日止…。前因台端設籍獅球路…房屋，並切結係為住家使用，如戶籍遷出願補繳租金差額，本處乃同意核予自用住宅租金優惠，並於上述租約特約事項約定有案，合先敘明。二、惟台端於100年10月3日將戶籍遷入他址，已不符合前述減租優惠，應自100年10月起取消優惠並重新計算租金，每月租金調整為…2,041元。經核100年10月至10
3年3月租金應繳6萬1,230元，已繳3萬6,720元，尚應補繳差額2萬4,510元；連同103年4月至104年6月欠繳租金3萬0,615元及逾期違約金（暫計至104年7月）630元，合計5萬5,755元。…」等（原證三）。被告雖否認有收到該催告函，惟證人即於原告機關服務之 曾美惠 於本院證稱：原證三104年8月4日財政部國有財產署北區分署基隆辦事處函文不是我承辦，但有知會我，因為我要收錢。被告於108年8月24日有到原告基隆辦事處繳納8,064元，是我承辦。（為何是8,064元？）是優惠租金乘以6，加上滯納金的金額，這是系統所顯示的當日未繳金額。當時的系統還沒有顯示優惠取消，要系統顯示優惠取消才會跑出先前欠繳租金的資料。因為催繳函是要求他在8月31日繳清，所以當時還沒有跑出欠繳的金額。（租金優惠取消是什麼時候通知被告的？）就是104年8月4日原證三的公文，當天有跟他講公文上的金額，因為優惠被取消，所以我要跟他收錢，我手上有這個公文，所以我知道這個數字，所以他在繳費的當下，我跟他講的是公文上的55,755元，我們限他8月31日，在我們寄出繳款單是8,064元，被告就說他的錢只有8,064元，我們有告訴他因為優惠取消，被告有反應說他可不可以開里長證明，同意免收，因為之前有這樣的情形，但這個規定已經不適用了，當天我就有交付公文影本給被告等語（本院108年9月2日言詞辯論筆錄第1至3頁）。
⒉依上可知，被告於104年8月24日收到原告基隆辦事處上揭
104年8月4日函文，於當時被告積欠之租金金額已達2年租額【2年租額為48,984元，計算式為：2,041元×24月＝48,984元。依上開函文內容，100年10月之租金金額顯係以2,041元計算，惟依系爭租約第五、㈧條第2項約定：「承租人適用租金優惠之原因、事實消滅時（如：原適用自用住宅租金優惠之承租人其戶籍遷出、房屋出租或營業使用），承租人三十日內通知出租機關，並無條件自優惠原因或事實消滅發生日起改按全額繳納租金，及補繳不符優惠期間之租金差額」，是應自100年10月3日起改按全額繳納租金。則被告自100年10月至103年3月應繳租金應為61,177元（計算式：⑴100年10月1日、2日之租金金額：1,224元÷31日×2日＝79元（元以下四捨五入，下同）。⑵100年10月
3日至31日之租金金額：2,041元÷31日×29日＝1,909元。⑶100年11月至103年3月之租金金額：2,041元×29月＝59,189元。⑷總額：79元＋1,909元＋59,189元＝61,177
元）。扣除該函文所載已繳納金額36,720元，尚應補繳金額應為24,457元，加計該函文記載103年4月至104年6月欠繳租金30,615元，合計為55,072元（計算式：24,457元＋30,615元＝55,072元）】。雖該函文記載之積欠租金金額未盡正確（超逾53元），被告仍積欠逾2年之租額。按「出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力」，最高法院66年台上字第124號民事判例意旨可參，是該函文所催繳之金額雖逾積欠租金金額，仍發生催告之效力，附此敘明。此外，該函文計算100年10月份之租金金額並非正確，惟依該月份積欠租金金額764元（依該函文之計算方式，10月份應繳納租金為2,041元，已繳納1,224元，積欠817元；惟實際應繳納金額為1,988元，已繳納1,224元，實際積欠金額應為764元）所計算之該月份違約金，經四捨五入之結果，與依原告主張之積欠租金金額（817元）計算結果，並無差異，亦附此指明。
⒊被告積欠租金如前述，原告主張以原告基隆辦事處106年6
月20日台財產北基二字第10605039410號函終止租約，及被告係於106年6月21日收受該函文之送達等情，提出該函文及傳真查詢國內各類掛號郵件結果為證（原證九、十）。被告亦陳稱有收到該函文等情（見本院108年9月2日言詞辯論筆錄第4頁）。堪認原告已向被告為終止租約之意思表示。
⒋被告雖辯稱有按時繳納租金等情，按當事人主張有利於己之
事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明。最高法院28年渝上字第1920號民事判例意旨參照。是被告如主張已經清償積欠租金，即應由被告就所主張之清償事實，負舉證責任。經查，被告雖主張於104年8月24日繳納8,064元、106年
6月14日繳納2萬元，此原告所不爭執，惟自上開104年8月4日催告函至106年6月20日終止函，期間約1年10月，被告繳納之上揭8,064元、2萬元，合計28,064元，尚不足以繳納該期間之租金，況上述繳納之28,064元需先抵充積欠之租金及違約金。且被告並未舉證證明其於原告終止租約前已經清償而使積欠租金少於2年之租額，綜上，堪認原告終止租約時，被告積欠租金仍達2年之租額，原告上開終止租約應屬合法。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120判決意旨可資參照。本件原告既已合法終止租約，則原告主張被告無權占有系爭土地如附圖編號A所示部分等情，自屬可採。從而，原告請求被告將系爭土地上如附圖編號A部分所示之地上物拆除，並將占有土地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
㈤原告主張被告積欠租金4,078元、違約金480元等情，為被
告所否認，參以首開說明，本件應由被告就所主張之清償事實負舉證責任。經查，被告主張於104年8月24日清償8,06
4元、106年6月14日清償20,000元、108年5月3日清償29,582元、108年5月31日清償30,000元、108年7月1日清償15,013元等情，為原告所是認，原告訴訟代理人於本院陳稱：104年8月24日之8,064元已經抵充104年1至6月之優惠租金及違約金等情（本院108年7月10日言詞辯論筆錄第2頁），原告之承辦人員 邱美玲 於本院證稱：106年6月14日清償20,000元已自請求金額中扣除。108年5月3日清償29,582元、108年5月31日清償30,000元、108年7月
1日清償15,013元已經抵充至106年5月的一部分租金，目前積欠租金金額為4,078元、違約金為480元等情（本院10
8年9月2日言詞辯論筆錄第5、6頁）。是被告上開清償之金額，業經抵充積欠之部分租金及違約金，且原告已自起訴金額中扣除。此外，被告並未舉證證明有其他清償之事實，原告主張被告積欠租金及違約金，即為可採。惟原告針對
100年10月份之租金之計算超逾53元如前述，且本件系爭租約係於106年6月21日終止，則被告積欠106年6月份之租金應為1,429元（計算式：2,041元÷30日×21日＝1,429元），其違約金之金額應為7元（計算式：1,429元×0.00
5＝7元），原告以2,041元計算積欠106年6月租金，及以10元計算該月份違約金，亦分別超逾612元、3元。是原告請求被告給付之積欠租金及違約金之金額，即應扣除上揭超逾之668元（計算式：53元＋612元＋3元＝668元）。
綜上，原告請求被告給付積欠租金及違約金，於3,890元之範圍內為可採（計算式：4,078元＋480元－668元＝3,89
0元）。㈥按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第
179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判例要旨可資參照。原告主張被告無權占有如附圖編號A部分所示等情，既屬可採，原告主張被告無權占用該部分土地而受有相當於租金之不當得利，即屬有理。次按「地方城市房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限」、「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報的地價，為法定地價」，土地法第97條第1項及同法施行法第25條、同法148條定有明文。本件原告主張被告獲得相當於使用系爭土地租金之不當得利，應以申報地價年息百分之5為核算基礎。按計算相當於租金之不當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，最高法院著有68年度台上字第3071號判例要旨可資參照。本院審酌系爭土地所在位置為巷道內，汽車無法通行，惟生活機能尚佳等情，認原告主張以申報地價百分之5計算相當於租金之不當得利係屬適當。是原告請求被告給付106年7月至108年2月之不當得利29,140元（計算式：5,000元×69.95平方公尺×5％÷12月＝1,457元；1,457元×20月＝29,140元）及利息，暨自
108年3月1日起按月給付不當得利1,457元（計算式如前），為有理由，應予准許。
四、綜上，原告請求被告將附圖編號A所示部分之地上物拆除，將土地返還原告，及請求被告給付積欠租金、違約金及106年7月至108年2月之不當得利合計33,030元（計算式：3,
890元＋29,140元＝33,030元），及自108年7月1日起（已在起訴狀繕本送達以後）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自108年3月1日起至拆除地上物返還土地之日止，按月給付原告1,457元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告提供相當擔保後免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第390條第2項、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國108年10月30日
民事庭法官高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月30日
書記官黃瓊秋