臺灣南投地方法院民事簡易判決 106年度投簡字第213號
原 告 林宏村
訴訟代理人 陳美惠
原 告 劉 媄
被 告 黃學元
許秀珍
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年4月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
被告黃學元應將門牌號碼 南投縣 ○○鎮○○路○○○號之房屋騰
空遷讓並返還予原告林宏村。
被告黃學元應給付原告林宏村新臺幣陸萬元，及自民國一百零七
年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃學元應將南投縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所
示標示A部分，面積四五點一一平方公尺之雜物、南投縣○○鎮
○○段○○○○號土地上如附圖所示標示B部分，面積十四點二
四平方公尺之雜物清除，並將該部分土地返還予原告 劉媄 。
被告黃學元應給付原告劉媄新臺幣貳萬元，及自民國一百零七年
一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告黃學元負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第二、三項得假執行。但被告黃學元如分別以新臺幣壹拾
肆萬陸仟壹佰元、新臺幣陸萬元為原告林宏村預供擔保，得各免
為假執行。
本判決第四、五項得假執行。但被告黃學元如分別以新臺幣壹拾
萬元、新臺幣貳萬元為原告劉媄預供擔保，得各免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議
，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。又不變更
訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴
之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項
、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原請求：「一、
被告黃學元應將坐落南投縣○○鎮○○路○○號房屋一棟（下
稱系爭房屋）及空地全部遷讓交付原告等；並自繕本送達翌
日起至交屋日止，按月給付新臺幣（下同）8,000元。二、
被告黃學元應給付24,000元與原告，並自繕本送達翌日起按
週年利率5%計算利息。三、原告願供擔保，請准宣告假執行
。」，嗣原告林宏村於民國106年9月7日具狀追加被告許
秀珍，本院並於106年12月19日至現場履勘並囑託南投縣竹
山地政事務所測量原告劉媄出租與被告黃學元之土地範圍，
原告林宏村則於本院107年3月5日言詞辯論期日時變更訴
之聲明為：「先位聲明：一、被告黃學元、許秀珍應將系爭
房屋全部遷讓返還原告林宏村。二、被告黃學元應給付原告
林宏村18,000元，及自起訴狀繕本送達被告黃學元翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達
被告黃學元翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告林
宏村6,000元。三、原告林宏村供擔保，請准宣告假執行；
備位聲明：一、被告黃學元、許秀珍應將系爭房屋全部遷讓
返還原告林宏村。二、被告黃學元應給付原告林宏村60,000
元，及自107年1月2日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息；暨自107年2月2日起至返還前項房屋之日止，
按月給付原告林宏村6,000元。三、原告林宏村願供擔保，
請准宣告假執行。」；原告劉媄則於同日變更聲明為：「先
位聲明：一、被告黃學元應將南投縣○○鎮○○段○○○○號
土地（下稱系爭837地號土地）上如附圖即南投縣竹山地政
事務所106年12月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示標
示A部分，面積45.11平方公尺之雜物、南投縣○○鎮○○
段○○○○號土地（下稱系爭838地號土地）上如附圖所示標
示B部分，面積14.24平方公尺之雜物清除（下合稱系爭土
地），並將該部分土地返還原告劉媄。二、被告黃學元應給
付原告劉媄6,000元，及自起訴狀繕本送達被告黃學元翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自起訴狀繕本
送達被告黃學元翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原
告劉媄2,000元。三、原告劉媄願供擔保，請准宣告假執行
；備位聲明：一、被告黃學元應將系爭837地號土地上如附
圖所示標示A部分，面積45.11平方公尺之雜物、系爭838
地號土地上如附圖所示標示B部分，面積14.24平方公尺之
雜物清除，並將該部分土地返還原告劉媄。二、被告黃學元
應給付原告劉媄20,000元，及自107年1月2日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息；暨自107年2月2日起至返
還前項房屋之日止，按月給付原告劉媄2,000元。三、原告
劉媄願供擔保，請准宣告假執行。」，原告林宏村追加被告
許秀珍部分，因被告許秀珍對於追加並無異議，並為本案之
言詞辯論（見本院卷第91頁至第94頁），追加備位聲明部分
，則係基於同一租賃關係事實而為之請求，屬請求之基礎事
實同一，其餘變更部分，則係因原告林宏村、 劉鎂 所出租之
標的不同及依測量結果而使訴之聲明更為特定之更正，並未
變更訴訟標的，於法並無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告黃學元部分
被告黃學元向原告林宏村承租系爭房屋（下稱系爭租約⒈
），被告黃學元則係向原告劉媄承租如附圖所示標示A、
B部分之土地（下稱系爭租約⒉），租賃期間均係自104
年2月1日至107年2月1日，共3年；惟被告黃學元卻
自106年4月起即未給付租金與原告，經原告向南投縣竹
山鎮調解委員會聲請調解，惟經被告黃學元拒絕給付積欠
之租金，且已累積達3個月之租金未給付，原告遂於106
年6月12日寄發存證信函與被告黃學元，催告被告黃學元
應給付積欠之租金，惟被告黃學元仍未清償，爰提起本件
訴訟以示終止租賃契約之意思表示，及請求被告黃學元應
分別給付106年4月至6月之租金18,000元、6,000元與
原告林宏村、劉媄；及自起訴狀繕本送達翌日起至被告黃
學元遷讓返還系爭房屋、土地之日為止，分別按月給付原
告林宏村6,000元、原告劉媄2,000元；又如認未合法終
止上開租賃契約，則原告林宏村亦得請求被告黃學元給付
106年4月至107年1月之租金60,000元，原告劉媄部分
則為20,000元，及自107年1月2日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，暨自107年2月2日起，按月分別
給付原告林宏村6,000元、原告劉媄2,000元等語。
（二）原告林宏村與被告許秀珍部分
被告許秀珍並非系爭房屋之承租人，無權占用系爭房屋，
且其並未同意出租系爭房屋與被告許秀珍等語。
（三）並聲明：如上開變更後之聲明。
二、被告部分：
（一）被告黃學元抗辯略以：其於承租系爭房屋後，即按月給付
原告租金未有積欠情形，惟其於106年3月間交付原告當
月租金時，原告竟向其表示，已將系爭房屋另租他人使用
，要求其搬離，且拒絕收受其交付之租金，原告退租金的
理由是其尚有押金可扣抵106年3月份之租金；原告林宏
村於106年3月後即未經其同意即將其原施作之廣告招牌
拆除，另立他人招牌，且將系爭房屋改租與被告許秀珍，
被告黃學元因未能使用系爭房屋，當然拒絕給付租金，原
告林宏村以其未按時交付租金而主張解除租賃契約且請求
其遷移，非有理由。並聲明：原告之訴均駁回。
（二）被告許秀珍抗辯略以：於106年3月中時，原告林宏村之
訴訟代理人陳美惠打電話給其，其有問陳美惠要不要租給
其，有說要租給其，其就將系爭房屋整理好從106年3月
21日開始做生意，招牌也請人做好，結果生意做了10幾天
後，原告林宏村在106年4月初又喊停，原告林宏村要其
搬出去，但其錢都花下去了等語資為抗辯。並聲明：原告
林宏村之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告林宏村與被告黃學元於104年2月5日簽訂系爭房屋
之租賃契約，租賃期間係自104年2月1日至107年2月
1日，租金每月6,000元，租金應於每月1日前繳納，並
業已收取6,000元之押租保證金，且經原告林宏村用以扣
抵106年3月之租金。
（二）原告劉媄與被告黃學元於104年2月1日簽訂系爭土地之
租賃契約，租賃期間係自104年2月1日至107年2月1
日，租金每月2,000元，租金應於每月1日前繳納，並業
已收取2,000元之押租保證金，且經原告劉媄用以扣抵10
6年3月之租金。
（三）陳美惠、原告劉媄曾於106年6月12日以竹山郵局存證號
碼115號之存證信函通知被告黃學元因被告黃學元自106
年4月起未依約繳納租金，應於106年6月17日前出面繳
納租金，逾期將依法終止租約。
（四）客觀上被告黃學元自106年4月起未交付系爭房屋及土地
之租金與原告。
（五）被告許秀珍自106年3月21日起即於系爭房屋內經營使用
。
四、兩造爭執事項：
（一）原告以起訴狀繕本對被告黃學元為終止系爭房屋及土地租
賃契約之意思表示後，是否即已合法終止？
（二）承上，如未合法終止，原告得請求被告黃學元給付系爭房
屋及土地之租金及不當得利各為何？如已合法終止，所得
請求之上開數額又為何？
（三）原告林宏村依民法第767條第1項所有人物上請求權請求
被告許秀珍將系爭房屋騰空遷讓返還原告林宏村，是否有
理由？
五、法院之判斷：
（一）本件兩造不爭執事項（一）至（三）部分，有竹山郵局存
證號碼第115號存證信函1紙、系爭租約⒈、⒉之房屋租
賃契約書各1份等在卷可憑（見本院卷第29頁至第30頁、
第135頁至第146頁、第153頁至第164頁），並為兩造
所不爭執，堪認為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第
2項前段、第455條分別定有明文。
（三）經查，依上揭存證信函所示，存證信函之寄件人為陳美惠
及原告劉媄，然系爭租約⒈之契約當事人為原告林宏村與
被告黃學元，業如前述，則陳美惠既非系爭租約⒈之當事
人，則其以存證信函催告被告黃學元給付租金，即難認已
生民法第440條第1項催告之效力，且就被告黃學元是否
遲付租金達2個月一節，證人 凃雅婷 於本院審理時證稱：
其知道被告黃學元租用的房屋，當初是被告黃學元跟陳美
惠簽約，劉媄的部分其不知道，當初陳美惠是在其面前將
3月份的房租退還給被告黃學元，說不租被告黃學元了，
其不知道為何沒有繼續租約，因為陳美惠已經不收被告黃
學元的房租等語（見本院卷第65頁至第66頁），而證人凃
雅婷與原告、被告黃學元並無親屬或僱傭關係，業據證人
凃雅婷於本院審理時陳述在卷（見本院卷第65頁），則其
所述被告黃學元曾欲支付106年3月份租金與陳美惠，係
陳美惠不予受領乙節，應可採信，堪認租金之未給付並非
可歸責於被告黃學元，即難認被告黃學元有遲付租金達2
個月之終止事由；又原告 劉媄固 於上揭存證信函通知被告
黃學元其自106年4月份起即未繳納租金，已達3期，催
告被告黃學元應於106年6月17日前繳納租金，逾期其得
終止系爭租約⒉，惟其前提自需為被告黃學元有民法第44
0條第2項遲付租金已達2月之情形，原告劉媄之催告始
生效力，然此部分已為被告黃學元所否認，自應由原告劉
媄負舉證責任，惟原告劉媄就此部分並未提出任何證據，
則其縱有以上開存證信函催告被告黃學元支付租金，亦難
認已生合法催告之效力。從而，系爭租約⒈既未經出租人
即原告林宏村合法催告並進而終止；系爭租約⒉原告劉媄
既未舉證被告黃學元遲延支付租金已達2月，應認系爭租
約⒈、⒉於租賃期間內均未曾合法終止。
（四）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，
並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約
定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人
支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中
，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人
不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權
，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判
決意旨參照）。被告黃學元固抗辯原告林宏村自106年3
月起即將系爭房屋出租與被告許秀珍，故自原告林宏村出
租與被告許秀珍後其即未使用系爭房屋等語，惟依上所述
，租賃契約當事人間出租人之主要義務即為交付合於使用
收益之租賃物與承租人，而承租人之主要義務即為支付租
金，僅於出租人未以合於所約定使用收益之租賃物交付承
租人時，承租人始得拒付租金，而本件原告林宏村業已否
認與被告許秀珍間訂有租賃契約，且縱使有簽訂租賃契約
之情事，被告黃學元仍得繼續使用系爭房屋，不因原告林
宏村再將系爭房屋出租與第三人而受影響，自難以此認原
告林宏村未於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定、
收益之狀態，而為被告黃學元有利之認定。是以，原告林
宏村、劉媄主張被告黃學元應分別給付原告林宏村、劉媄
自106年4月至107年1月之租金60,000元、20,000元，
自屬有據。至被告黃學元一再抗辯因原告林宏村將系爭房
屋出租與被告許秀珍致其受有損害等等，此為被告黃學元
得否依系爭租約⒈對原告林宏村請求債務不履行之損害賠
償而已，自不得執為其拒付租金之理由。
（五）又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條
第1項、第455條前段分別定有明文。本件系爭租約⒈、
⒉於租賃期間內未曾合法終止，已如前述，是系爭租約⒈
、⒉即於租賃期間之末日107年2月1日屆滿，依上開規
定，被告黃學元即應分別返還系爭房屋、土地予原告林宏
村、劉媄，是原告基於上開規定，請求被告黃學元遷讓返
還系爭房屋及土地，即屬有據。
（六）另原告固主張被告黃學元於租賃期間屆滿後，仍繼續使用
系爭房屋及土地，然為被告黃學元所否認，此部分自應由
原告林宏村負舉證責任，惟原告對此並無提出任何證據證
明，則原告請求被告黃學元應自107年2月2日起至返還
系爭房屋、土地之日止，分別按月給付原告林宏村6,000
元、原告劉媄2,000元，即屬無據。
（七）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條本文亦有明定。經查，本件原告林
宏村主張其係依民法第767條第1項對被告許秀珍提起本
件訴訟，然系爭房屋未辦保存登記，現納稅義務人為原告
林宏村之子即訴外人 林明亮 等情，業據原告訴訟代理人陳
美惠於本院審理時陳述在卷（見本院卷第307頁），並有
南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書1紙附卷為憑（見本院
卷第95頁），足見原告林宏村並非系爭房屋所有人，且原
告訴訟代理人陳美惠於本院審理時亦稱：系爭房屋現由其
子林明亮管理等語（見本院卷第342頁），益徵原告林宏
村並非具法律上權利得請求被告許秀珍遷讓之人，故原告
林宏村請求被告許秀珍應將系爭房屋全部遷讓並返還原告
林宏村，即屬無據。
六、綜上所述，原告先位之訴因本院認系爭租約⒈⒉於租賃期間
並未合法終止，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦
失所依附，應併予駁回。備位之訴部分，本件原告與被告黃
學元間之租賃期間既已屆滿，是原告依租賃物返還請求權之
法律關係，請求被告黃學元應將系爭房屋全部遷讓並返還原
告林宏村；請求被告黃學元應將如附圖所示標示A部分，面
積45.11平方公尺之雜物、標示B部分，面積14.24平方公
尺之雜物清除，並將該部分土地返還原告劉媄；並依租賃契
約之法律關係，請求被告黃學元分別給付原告林宏村60,000
元、原告劉媄20,000元，及自107年1月2日起均至清償日
止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許，然
就原告請求被告黃學元給付不當得利及原告林宏村依民法第
767條第1項之規定請求被告許秀珍將系爭房屋全部遷讓返
還原告林宏村部分，則無理由，應予駁回，而該部分之訴既
經駁回，則假執行之聲請，亦應駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定
適用簡易訴訟程序所為被告黃學元敗訴之判決，依同法第38
9條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告 陳明 願
供擔保，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行
之發動，自無為准駁諭知之必要。另為衡平被告黃學元之利
益，爰依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告黃學元
為原告預供擔保，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本
文。
中華民國107年4月30日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官丁婉容
上為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內
向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內向本
院提出上訴理由狀。(須按他造人數提出繕本)
中華民國107年5月4日
書記官蕭元鳴