臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉小字第275號
原告 尤碧香
被告中正大鎮華廈管理委員會
法定代理人 簡久閣
訴訟代理人 朱恩諒
上列當事人間請求給付漏水修繕費用事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣43,600元及自民國111年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣43,600元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為中正大鎮華廈（下稱系爭大樓）區分所有建物即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○街000號5樓（下稱系爭房屋）之所有權人，為系爭大樓之頂樓住戶，自民國110年11月24日起，系爭房屋之屋內天花板多處漏水，經到頂樓查看，發現有大量積水滲漏至系爭房屋之天花板，隔日向被告管委會反應，被告管委會竟告知頂樓所有權係屬於原告，需自行修繕，被告管委會僅能每3年補助一次新臺幣（下同）3,000元。惟頂樓為公共區域，係系爭大樓住戶共同使用，應由被告管委會修繕，經向訴外人和榮油漆工程有限公司評估頂樓修繕費用為43,600元，被告管委會應支出此項費用等語。
㈡對被告抗辯之陳述：被告錯將頂樓地板為樓地板，把共用部分當成專用部分。共用部分之修繕應由管委會為之，修繕費用以公共基金支付，其竟以區分所有權人之決議，已違反公寓大廈管理條例之規定。系爭大樓每戶管理費為500元，30戶即有15萬元，一年公共基金有180萬元，頂樓修繕僅有43,600元，何來造成公共基金破產，將頂樓平台共用部分推卸給頂樓住戶負擔或只補助3,000元，不符合公平正義原則。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告43,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
㈠獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界，樓地板之所有權歸屬亦然，頂樓為系爭房屋之屋頂天花板，如所有權非屬原告，則原告在天花板裝設燈具是否應經區分所有權人同意?頂樓之使用權與管理權係分開的，頂樓所有權歸頂樓住戶所有，而管理權屬於全體住戶。
㈡依照102年區分所有權人會議決議，頂樓漏水之防漏修繕費用分攤授權管委會研議，而依108年管委會會議決議，防水補助為3,000元，已申請住戶欲再申請補助需間隔3年。系爭大廈每戶管理費560元，每戶三年收費20,160元，原告如每次請求43,600元，社區早已破產，原告如對補助金額有意見，應於年度區分所有權人會議中提出討論議決等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其係系爭大樓113號5樓之頂樓住戶且為區分所有權人乙情，業據其提出建物所有權狀為憑（見本院卷第55頁），並為被告所不爭執，此部分之事實，堪認屬實。
㈡原告又主張系爭頂樓平台為系爭大樓之共用部分，惟據被告否認。然按公寓大廈之共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4項定有明文。又大樓屋頂平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號、82年度台上字第2384號、78年度台上字第1229號判決意旨可供參照）。經查，原告主張系爭頂樓平台為系爭大樓之共用部分，業據其提出頂樓照片為證（見本院卷第79至89頁），惟被告並未提出任何證據足以證明系爭頂樓所有權歸原告所有，依法自難為有利於被告之認定。依上足認系爭頂樓平台為系爭大樓之共用部分，則被告此部分所辯，自難信為真實。
㈢另原告主張頂樓修繕所需費用為43,600元應為被告支出等語，亦據被告以：依108年管委會會議決議，防水補助為3,000元等語資為抗辯。經查：
⒈按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，亦為同條例第3條第7款所明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項亦定有明文。依此規定，管理委員會為法律明定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之義務人，不能藉區分所有權人會議而免除去其義務，且修繕、管理、維護費用，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖同條但書另規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，尚非法之所許。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，此為民法第148條所明定，此誠信原則為公平正義之象徵，對於當事人間利益之均衡，具有促進與調節之作用，據此作為評價當事人間之法律行為時，能使形式上合法但將造成對方過於嚴酷之法律行為，予以緩和、合理化，在當事人間或利害關係人間產生調和之功能，以實現具體個案之妥當性。
⒉查被告固抗辯：依102年區分所有權人會議決議，頂樓漏水之防漏修繕費用分攤授權管委會研議，而依108年管委會會議決議，防水補助為3,000元，已申請住戶欲再申請補助需間隔3年等語，並提出上開會議紀錄為證（見本院卷第23至35頁）。然頂樓住戶係屬少數，系爭大樓之住戶於區分所有權人會議，透過非頂樓住戶人數之優勢，將系爭大樓屋頂平台修繕之費用，未區分是否因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，決議授權管委會研議，僅補助3,000元，不啻將原屬系爭大樓應依公共基金負擔之公用部分修繕費用，轉嫁由頂樓住戶自行支出，已違反公寓大管理條例第10條第2項所定「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之原則，顯然有失公平，且有權利濫用之情，本院認該部分之決議顯已違反民法第148條之禁止規定，應屬無效。是被告前開所辯，依會議紀錄僅能補助3,000元防水修繕費用云云，並不無足取。
⒊次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。準此，共用部分之修繕，自應由公共基金（即被告）支付。而原告主張被告遲未修繕屬共用部分之系爭大樓頂樓平台，所需費用43,600元等語，業據原告提出估價單為證（見本院卷第53頁）。而被告對原告主張之漏水原因並不爭執（見本院卷第142頁），堪認原告主張因系爭大樓頂樓平台防水問題致系爭房屋漏水一情為可採。至於被告雖對於原告所需修繕費用有爭執，並提出其他頂樓住戶申請防水補助之請款單據為證（見本院卷第127至135頁），然上開請款單據金額介於1,940元至57,000元之間，有些僅有購買材料之費用，反觀原告所提之估價單，係由從事此項防水專業工作之公司所為之評估，且已就塗料、師傅工資計算在內，並保固6年，核屬必要之修繕費用。是原告主張系爭大樓頂樓平台漏水所需之修繕費用43,600元應由被告全額負擔，於法有據。
㈣給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付修繕所需費用43,600元，屬給付無確定期限，則被告在受原告催告而未為給付時，即負遲延責任，則原告係以起訴狀催告，自應從起訴狀繕本送達翌日即111年3月3日起算並按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例等相關規定，請求被告應給付原告43,600元，及自111年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至於原告雖聲明願供擔保請准假執行，但此僅在促請注意，本院毋庸為准駁之諭知，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條及同法第436條之19條第1項規定，確定本件訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費），由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
書記官葉芳如