裁判字號：臺灣臺南地方法院94年簡上字第93號民事判決
裁判日期：民國94年09月02日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺南地方法院民事判決94年度簡上字第93號上訴人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人互盛股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於本院台南簡易庭中華民國94年5月10日所為第一審簡易判決（93年度南簡字第811號）提起上訴，經本院於94年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決不利上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）民國90年3月6日上訴人始收到被上訴人寄來存證信函通知已「終止租約」事項，但參照雙方租賃契約書第9條第1項載：「租期未滿乙方（指承租人即被上訴人）擬提前終止租約時應於一個月前書面通知」，故本件終止租約日期應為收到存證信函書面通知一個月後之90年4月6日，是以被上訴人應於90年1月1日、2月1日、3月1日及4月1日各給付新台幣（下同）60,000元之租金共計240,000元，被上訴人尚未給付上訴人，自不得請求返還保證金及冷氣機。
（二）被上訴人係公司組織，一切均有書面文件檔案作業程序，如89年11月24日通知終止租約，何不提出該書面通知為證？本件訴訟近1年始終無法提出，可見被上訴人顯無以「書面通知」。又被上訴人如有交還鑰匙，必有收到鑰匙之收據文件，何不提出該文件證明？若被上訴人已於89年11月24日為終止租約之通知，又何必於90年3月6日再寄存證信函？
（三）上訴人於原審並未承認收到被上訴人交還之鑰匙及同意終止租約，亦未承認被上訴人已於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人。
（四）被上訴人之受僱人 張道進 在原審陳述：89年11月24日全省承租店屋33處一律終止租約，對未到期限1年賠償租金1個月等語，雖可推知被上訴人因對北部出租戶有辦終止租約，有處理賠償事項，惟其向上訴人承租店屋既未通知終止租約，而偷遷故全未處理，正符合實際情形。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人於89年11月間，基於經營之考量，欲停止33家通訊門市店之營運並提前終止租約，遂於89年11月24日掛號郵寄33份終止租約通知書予各出租人，其中亦包括向上訴人承租之系爭房屋，該終止租約通知書則載明提前於89年12月31日終止租約之意旨。上開終止租約之作業，係被上訴人之制式作業流程，自無獨漏上訴人不為通知之理。
（二）被上訴人於89年12月31日將房屋與鑰匙交還予上訴人之事實，亦為上訴人所承認，顯見被上訴人確實依租約於終止前一個月以書面通知上訴人，否則上訴人如何知悉租約將於89年12月31日終止，並如期收回房屋及鑰匙？
（三）證人張道進（即被上訴人已離職員工）於鈞院審理時結證證明上訴人曾電話聯繫證人表示欲以35,000元向被上訴人購買該裝置於系爭房屋內之日立牌冷氣，故請求不要拆除。後雙方以價金40,000元達成合意，被上訴人亦未將該冷氣拆除搬離以為交付。
（四）上訴人一再辯稱於收到被上訴人所寄發之存證信函才知悉租約終止。惟查，該存證信函寫明：「台端出租所有坐落台南中山路五號一樓之不動產予本公司，雙方訂有租賃契約。本公司基於業務考量，須於八十九年十二月三十一日終止契約，並依約於同年十一月二十四日函知台端．．．」等語，已載明於同年11月24日業已函知。若上訴人覺得事有出入，依理應立即通知被上訴人以為自身權利之保障。但上訴人遲至被上訴人提起原審訴訟後始為抗辯，顯見其所為之主張與常理有違，實不足採。
（五）上訴人主張被上訴人已於89年11月24日終止租約之通知，又何必於90年3月6日寄發存證信函。查該信函內容並非在於通知終止租約，而係為催告上訴人應返還之保證金及給付冷氣機買賣價金。上訴人認為矛盾，實屬誤解。
（六）上訴人於原審言詞辯論時，陳述證實被上訴人於89年12月31日將系爭房屋交還，足見被上訴人確於89年12月31日交還系爭房屋予上訴人，上訴人若欲撤銷該自認事實，須舉證以證明該自認與事實不符，上訴人迄今僅空言否認並未提出任何證據為證。
（七）系爭租約第10條第9項規定：「．．．如甲方（出租人即上訴人）顯無返還保證金之能力時，乙方得以保證金抵付租金，繼續使用房屋至保證金抵付完畢為止。」，本約款係賦予承租人對保證金使用之選擇權利，易言之，被上訴人得衡量自身利益與上訴人之經濟能力以為選擇，非謂一旦有該約款情形發生，被上訴人僅剩以保證金抵付租金一途。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：緣被上訴人於88年11月1日與上訴人簽訂房屋租賃契約，承租上訴人所有坐落台南市○○路○號1樓之房屋（下簡稱系爭房屋），雙方約定租期自88年11月1日起至94年10月31日止，前二年每月租金60,000元（不含稅），被上訴人並應繳付保證金200,000元，於租約期滿或終止，且被上訴人遷出交還房屋時，始由上訴人將該保證金無息返還被上訴人。又租期未滿而被上訴人擬終止租約時，被上訴人即應於終止前一個月以書面通知上訴人。嗣被上訴人承租系爭房屋一年餘，因整體業務考量，隨即於89年11月24日通知上訴人將於89年12月31日終止租約，上訴人並同意以40,000元價格向被上訴人購買被上訴人裝設於系爭房屋之冷氣機一台。詎料被上訴人於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人後，上訴人竟藉詞拒絕返還保證金200,000元及支付冷氣機價款40,000元，雖經函催亦無置理，為此爰依兩造租賃及買賣契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人240,000元，及自90年1月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（原審判決上訴人應給付被上訴人240,000元，及其中200,000元部分，自90年1月1日起；其餘40,000元部分，自93年5月8日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，僅上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未提起上訴）。
二、上訴人則以：被上訴人訂約時，曾承諾將承租系爭房屋6年，如欲提前終止租約，必須於一個月前以書面通知上訴人。
詎被上訴人僅支付租金1年1個月後即不告他遷，雖被上訴人事後於90年3月6日寄存證信函予上訴人，表明其已於89年11月24日先以書面通知，故雙方租約已於89年12月31日終止云云，顯屬虛構事實，惟被上訴人既於90年3月6日以書面表明終止租約之意旨，則雙方租約應於90年4月6日始告終止，然被上訴人僅繳付至89年12月份止之租金，故其保證金均已抵扣其未付之租金尚有不足。另因上訴人經濟困難，無力償還保證金，依約被上訴人亦不得請求返還。至被上訴人主張上訴人曾以40,000元代價向其購買裝設於系爭房屋內之冷氣機一事，更與事實不符，實則被上訴人不告而別後，再度遣人至系爭房屋搬離冷氣機，然因上訴人原來置放於屋內之分離式冷氣機於被上訴人承租後不知去向，為此上訴人即不同意被上訴人所遣之人搬走該冷氣，以便抵償上訴人原有分離式冷氣機遭被上訴人取走之損失，絕無向上訴人求購該冷氣機之意思，是以被上訴人自不得請求返還保證金及冷氣機價金云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人於88年11月1日向上訴人承租系爭房屋，約定租期至94年10月31日，前二年每月租金60,000元（不含稅），被上訴人並於訂約之際繳付保證金200,000元予上訴人，表明於租約期滿或終止，且被上訴人遷出交還房屋時，始由上訴人將該保證金無息返還被上訴人，惟租期未滿而被上訴人擬終止租約時，被上訴人需於終止前一個月以書面通知上訴人。嗣後被上訴人即依約繳付租金，迄至89年
12月間為止。
（二）系爭租賃契約書第10條第9款約定：「如甲方（即上訴人）顯無返還保證金之能力時，乙方（即被上訴人）得以保證金抵付租金，繼續使用房屋至保證金抵付完畢為止。」。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處在於：被上訴人是否於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，並依約於一個月前通知上訴人終止租約？被上訴人得否依約請求上訴人返還系爭保證金？兩造就被上訴人裝置於系爭房屋內之冷氣機，有無達成買賣之合意？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第277條前段、第279條第1項定有明文。亦即當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法院85台上字第579號判決要旨參照）。查被上訴人主張其於承租系爭房屋後，已於89年11月24日以書面通知上訴人將終止租約，並於89年12月31日將系爭房屋騰空交還上訴人等情，業據其提出終止租約通知書、郵局存證信函及回執等影本各1份為證，而上訴人訴訟代理人雖否認於原審審理之初，曾自認被上訴人確於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，並辯稱：被上訴人並沒有在89年12月31日把鑰匙交給伊；伊沒有收到被上訴人所寄發之前開終止租約通知書云云。惟查：
（１）上訴人訴訟代理人雖否認於原審審理之初，曾自認被上訴人確於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，惟經本院當庭勘驗原審93年7月20日言詞辯論期日之錄音光碟結果，上訴人訴訟代理人（亦係上訴人於原審之訴訟代理人）確於原審93年7月20日言詞辯論期日自承被上訴人已於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，有本院94年7月20日準備程序筆錄可稽，是上訴人辯稱：於原審審理之初，並未自認被上訴人已於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人云云，自不足採。上訴人訴訟代理人於本院審理時雖否認被上訴人已於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，然其並未舉證證明其於原審所為之上開自認與事實不符，自難認上訴人已合法撤銷該自認。上訴人既已自認被上訴人確於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，該自認復未經上訴人合法撤銷，揆諸上開說明，本院自不得為與該自認之事實相反之認定。是被上訴人主張其已於89年12月31日將系爭房屋交還上訴人，自堪信為真正。
（２）上訴人固否認有收到被上訴人所寄發之終止租約通知書，惟查，上訴人於原審已自承於90年3月6日收到上開終止租約通知書（原審93年9月21日言詞辯論筆錄），而上訴人復未舉證證明其上開自認與事實不符，本院自應依上訴人之上開自認，認定上訴人已於90年3月6日收到上開終止租約通知書。又被上訴人寄予上訴人之終止租約通知書已寫明係於89年11月24日出具，並稱：「‧‧‧本公司因業務需要擬提前於89年12月31日終止租約，爰依租約第9條第1款規定，特立此書通知。」等語；而被上訴人所寄之郵局存證信函則寫明：「台端出租所有坐落台南市○○路○號1樓之不動產予本公司，雙方定有租賃契約。本公司基於業務考量，需於89年12月31日終止契約，並依約於同年11月24日函知台端‧‧‧」等語，如上訴人確係於90年3月6日一起收到前開二份信函，則該信函內容顯與上訴人所認識之事實相背（亦即終止租約通知書雖表明係89年11月24日出具，然實則被上訴人應遲至90年3月間才寄發；而郵局存證信函雖稱其已依約於終止前一個月通知，但其實上訴人並未於期前收到前開通知書），依理上訴人為保障其出租人之權益，本應立即去函告知被上訴人關於其收受終止租約通知書之確切日期，並指明被上訴人存證信函矛盾之記載才是，但上訴人於收受上開存證信函後，卻遲至被上訴人於93年間提起本件訴訟後始為前揭抗辯，已難令人採信。參以證人即被上訴人已離職員工張道進於原審審理時結證稱：「八十九年間我負責門市開發的作業，專門尋找門市擴點。租賃部分及後的撤店都是由我負責執行。跟出租人的聯絡事宜也是由我主管來負責，當時全省三十三家門市都由我統一處理。我們在合約裏有規定要終止租約要在一個月前通知，這次是三十三家店同時撤店，但是租約是統一規格，除了租賃地點、租賃始期及租金不同外，其他都大致相同。我們就統一在八十九年十一月二十四日寄發終止租賃通知書給出租人，除了寄發終止租賃通知書外，我們還會跟出租人電話聯繫取得他的同意與諒解，電話都是我親自打的。（問：是否記得你與本件出租人表明要終止租賃的事情？）記得，出租人有抱怨，何以租期還很長卻要提前終止，後來我跟他說明因公司政策修正，所以要終止租約，他有口頭答應，我大概是在寄發通知書後三天到一個禮拜之間電話跟被告（即上訴人）聯繫的。」等語（原審93年11月24日言詞辯論筆錄），證人張道進業自被上訴人公司離職，衡情應無甘冒偽證罪責而偏袒被上訴人之理，是其上開證詞，應可採信。依證人張道進之證詞可知，被上訴人確曾於89年11月24日左右寄送上開終止租約通知書予上訴人，上訴人並於證人張道進另以電話通知終止租約緣由時（時間在寄發通知書後三天到一個禮拜之間），陳述其對被上訴人提前解約之不滿，顯見上訴人至遲於89年11月底前應已收受前開終止租約通知書。
（３）綜上所述，被上訴人主張其於承租系爭房屋後，已於89年11月24日以書面通知上訴人將於89年12月31日終止租約，並於89年12月31日將系爭房屋騰空交還上訴人等情，與上訴人自認之事實及證人張道進證述情節相符，即堪採信。乃上訴人辯稱被上訴人並未於終止租約、搬遷前一個月以書面通知上訴人之情，即與前揭證據資料所顯示之事實不符，自不足採信。
（二）兩造簽訂之租賃契約既約定租期未滿而被上訴人擬終止租約時，應於終止前一個月以書面通知上訴人；且租約期滿或終止，被上訴人遷出交還房屋時，上訴人應立即無息返還被上訴人保證金200,000元，而被上訴人已於89年11月24日以書面通知上訴人將終止租約，並於89年12月31日將系爭房屋騰空交還上訴人一節，已如前述，則揆諸前開約定，被上訴人於遷讓系爭房屋後，即得請求上訴人返還其於承租時所繳付之保證金200,000元。上訴人雖另辯稱：
伊身體有病，每月需繳付鉅額銀行貸款利息，經濟困難，顯無能力返還保證金，依系爭租賃契約書第10條第9款之約定，被上訴人自得繼續租用以租金抵完保證金，而不得請求返還保證金云云，惟查，系爭租賃契約書第10條第9款約定：「如甲方（即上訴人）顯無返還保證金之能力時，乙方（即被上訴人）得以保證金抵付租金，繼續使用房屋至保證金抵付完畢為止。」，該約定係於上訴人顯無返還保證金之能力時，賦予被上訴人對保證金利用之選擇權利，並非一旦上訴人顯無返還保證金能力時，被上訴人只得行使將保證金抵付租金一途。換言之，如被上訴人不願抵付租金而仍請求上訴人返還保證金，依前揭契約約定意旨，亦無不可。是上訴人抗辯其因經濟困難無法返還保證金，故被上訴人依約不得請求其返還保證金云云，即與前揭約款不符，而不足取。
（三）再按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。至當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦定有明文。且買賣之債權契約並非要式行為，除第166條情形外，自無須以訂立書據為其要件，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認（最高法院18年上字第2956號判例意旨參照）。查被上訴人主張其於89年12月底欲將系爭房屋騰空返還上訴人之際，上訴人有同意以40,000元價格向被上訴人購買被上訴人裝設於系爭房屋之冷氣機一台等情，雖為上訴人所否認，並以：因伊原來裝設於系爭房屋內之分離式冷氣機，於被上訴人承租後因重新裝潢而不知去向，俟被上訴人搬遷後，遣人來搬離其所裝設於天花板上之冷氣機時，伊即不讓工人搬走，以抵償伊之分離式冷氣機遭被上訴人取走之損失，如被上訴人主張兩造確有達成該冷氣機之買賣合意，應提出購買該冷氣機之書面證明云云置辯。惟查，證人即被上訴人已離職員工張道進於原審亦結證稱：「‧‧‧當時我們在八十九年十二月二十幾號在做撤店時，我們的工人到現場要去拆除冷氣等相關設備時，當時被告（即上訴人）的母親（即上訴人訴訟代理人）有打電話到台北公司給我，希望我們公司不要拆除冷氣，並表示要跟我們購買該冷氣，當時他要求以三萬五千元買，我們公司後來同意以四萬元出售，他有同意，所以我們最後沒有將冷氣拆除，冷氣機是日立牌的吸頂式冷氣，裝設在一樓天花板上方‧‧‧」等語（原審93年11月24日言詞辯論筆錄），參以上訴人訴訟代理人復於原審自承其業經上訴人授權處理系爭房屋之相關事項，且本件租賃均由伊與被上訴人交涉，而被上訴人所有裝置於系爭房屋天花板上之日立牌冷氣機一台確仍留存於屋內，並未拆除等事實，復為兩造所不爭執，則被上訴人主張兩造已就被上訴人原裝置於系爭房屋內之冷氣機一台達成價購合意一節，即與證人前揭證述情節相符，足堪採信。雖上訴人辯稱被上訴人未能提出購買冷氣機之書面證明云云，要係對買賣契約乃諾成契約之性質有所誤解，揆諸前揭規定及判例意旨之說明，應認兩造就買賣標的物（被上訴人裝設於上訴人所有系爭房屋內之冷氣機一台）及價金（40,000元）已有合致之意思表示，則被上訴人依兩造前揭買賣合意，請求上訴人給付冷氣機之買賣價款40,000元，自屬有據。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，復為民法第229條第1、2項所明定。查兩造就系爭房屋所簽訂之租賃契約約定，租約期滿或終止，被上訴人遷出交還房屋時，上訴人應立即無息返還被上訴人保證金200,000元等情，已如前述，則被上訴人將系爭房屋騰空交還上訴人之際，即為上訴人就該200,000元保證金返還予被上訴人之履行期限，而今被上訴人已於89年12月31日將系爭房屋騰空交還上訴人，則被上訴人基於兩造租賃契約之法律關係，請求上訴人返還保證金200,000元，及自90年1月1日起算之法定遲延利息等情，即有憑據，應予准許；至兩造固有就被上訴人裝置於系爭房屋內之冷氣機一台達成以40,000元價購之合意，然依前揭證人所述之磋商內容，雙方並未就價金之給付約定期限，雖被上訴人曾於90年3月6日以郵局存證信函表示前揭買賣合意，並稱：
「為惜貴我情誼，請於函達三日內與本公司聯絡，以免訟累！」等語，惟依前開函文意旨，僅是請求上訴人與之聯繫，並非催請上訴人限期付款，尚難認被上訴人已依存證信函催告上訴人給付上開買賣價款，揆諸前揭規定說明，仍應以被上訴人提起本件訴訟時，始踐行其對上訴人之催告程序。從而，被上訴人本於兩造買賣契約之法律關係，併訴請上訴人給付冷氣機之買賣價金40,000元，及自93年5月8日（支付命令送達翌日）起算之法定遲延利息等情，為有理由，應予准許，至逾此部分之利息請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃及買賣契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人240,000元，及其中200,000元部分，自90年1月1日起；其餘40,000元部分，自93年5月8日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。就上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並以本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為上訴人部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款及同法第392條第2項、第3項規定，依職權分別就被上訴人勝訴部分宣告假執行及就上訴人部分為免為假執行之宣告，並無不合。上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國94年9月2日
民事第二庭審判長法官王金龍
法官孫玉文法官蘇正賢上列正本證明與原本無異。
本件不得上訴中華民國94年9月2日
書記官陳美萍