臺灣高雄地方法院簡易民事判決 98年度雄簡字第3265號
原 告 奇亨不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋凹仔底
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國99年5月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國98年5月29日委託原告居間銷售被告
所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號4樓之2之房屋及
其基地（下稱系爭房地），並訂有專任委託銷售契約書（下
稱系爭居間契約），原告即於98年6月1日居間仲介訴外人
潘呂泰 購買系爭房地，被告與潘呂泰乃於當日就系爭房地成
立買賣契約，約定買賣價金為新臺幣（下同）412萬元，並
已於98年6月8日付清買賣價金且完成交屋，依約被告即應
給付原告居間報酬12萬元，惟迄未給付，屢經催告均置之不
理，為此爰依系爭居間契約之法律關係，求為判命：被告應
給付原告12萬元，及自98年6月8日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告未按系爭居間契約約定交付賣方權利義務說
明書及房屋交易安全制度說明書給被告閱讀，亦未提出該地
區近3個月之成交行情供被告參考，實有故意隱匿市場行情
以求迅速出售以利原告本身賺取居間報酬之情況，致使被告
因其慫恿而一再降低底價，最終更僅以每坪8.2萬元之價格
出售系爭房地，如依當地平均市價9.3至9.8萬元計算，損
失實已近百萬元，顯屬未盡其依民法第567條規定所應盡之
善良管理人注意義務，並違反系爭居間契約第3條第1、2、9
項之約定；又原告復於98年6月2日枉顧被告安全及利益，
要求被告於過戶前先行提供系爭房地供潘呂泰進行裝修，亦
屬利於被告之相對人之行為而有違誠實信用原則，是依民法
第571條之規定，原告自不得向被告請求居間報酬。再原告
所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，應依民法第572條之
規定予以酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告於98年5月29日委託原告居間銷售系爭房地，並訂有系
爭居間契約，原告即於98年6月1日居間仲介訴外人潘呂泰
購買系爭房地，被告與潘呂泰乃於當日就系爭房地成立買賣
契約，約定買賣價金為412萬元，並已於98年6月8日付清
買賣價金且完成交屋之事實。
㈡原告未交付賣方權利義務說明書及房屋交易安全制度說明書
給被告閱讀，亦未提出該地區近3個月之成交行情供被告參
考之事實。
㈢系爭房地之每坪出售價格為8.2萬元之事實。
四、本院之判斷：
原告主張其於98年5月29日與被告訂有系爭居間契約，並於
98年6月1日居間仲介潘呂泰購買系爭房地，被告與潘呂泰乃
於當日就系爭房地成立買賣契約，約定買賣價金為412萬元
，並已於98年6月8日付清買賣價金且完成交屋，依約被告即
應給付原告居間報酬12萬元等情，固據其提出核屬無訛之系
爭居間契約契約書、系爭房地買賣契約書、增補契約書及服
務費確認單等件為證（見本院卷第5至10、14至15、17頁）
，惟被告則仍以前開情詞置辯。經查：
㈠依系爭居間契約第3條第2項之約定：「乙方（即原告）於簽
約前，應據實提供其近3個月之成交行情，供甲方（即被告
）訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負損害賠償責任。」
（見本院卷第6頁背面），惟原告自陳並未提供該等成交行
情予被告參考，其雖主張係因該地區近3個月內並無實際成
交紀錄所致，且曾口頭告知被告其同業間依經驗法則所認定
之該地區房屋市價云云，然實際上原告所屬之中信房屋於98
年3至9月（依網頁搜尋日期之99年3月倒推6至12個月）
間，於高雄市○○路之成交行情為9.3萬元乙節，有被告所
提出之中信房屋成交行情搜尋結果1紙在卷可稽（見本院卷
第129頁），是原告所稱因無距該次交易當時3個月內之實
際成交紀錄而無法提供等情，恐非實情，且其亦未能就曾口
頭告知被告其所自行推斷之房屋市價乙節舉證以實其說，從
而，應可認原告確有未履行其依系爭居間契約所應盡據實告
知被告該地區近3個月交易行情義務之情形。
㈡原告雖稱被告就系爭房屋曾委託其他房屋仲介公司居間銷售
，且名下擁有多筆不動產，應非對銷售行情一無所知云云，
惟衡諸上開契約約款之用意，不但在如該條約款所明文揭示
者般，係為提供委託居間銷售者作為訂定系爭房地售價之參
考，以避免消費者在對市價一無所知之情況下，無法正確擬
定兼顧自身利益及市場行情之房屋成交價格，並進而就應否
同意房屋之出售做出不利於己之判斷（例如以低於市價之價
格出售），亦應有使消費者得以知悉原告所屬之中信房屋於
該地區近3個月之成交行情為何，藉以判斷原告得為委託居
間銷售者帶來多少利益，亦即是否有能力勝任該居間任務之
作用，蓋市場上仲介業者實所在多有，消費者選擇仲介業者
，是否得為其爭取最佳利益，信屬考量之重要因素之一，如
仲介業者未能充分提供該等資訊，消費者亦不易得知，畢竟
，委託居間銷售之人相較於仲介業者而言，究屬資訊及專業
上之弱勢，縱被告或因先前曾有多次買賣房屋或委託其他仲
介業者居間銷售之經驗，而可能在某程度上會試圖去了解與
出售房屋相關之事務，惟衡情此亦僅係一般民眾在處分價值
不斐之不動產時，為求謹慎所可想像必然而為之行為，然究
難以此認定以教師為業之被告對於該地區房屋之成交行情，
在資訊及專業上已處於與原告相同之地位，更難謂被告得僅
憑己力即全盤掌握並了解原告所屬中信房屋在該地區之成交
狀況，更何況該等義務實係原告自行以定型化契約條款之方
式所預先擬定，自應為原告所詳知並予恪遵，不能於嗣後反
藉詞被告並非不了解行情之人而加以推辭，是原告欲以此為
由卸免其依約所應盡之據實告知義務，難認有據。
㈢按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；又居間人違反其對委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567
條第1項前段、第571條第1項前段分別定有明文。查系爭房
屋之成交單價為8.2萬元，為兩造所是認，而依被告所提出
之新聞報導1紙及成交行情表2紙（見本院卷第70、129至132
頁），可認上開實際成交單價確有低於該地區交易行情之情
況，雖實際成交價格或繫諸於各待售房屋之樓層、景觀、格
局、採光、是否包含裝潢、裝潢材質、以及停車位係平面式
或機械式等因素而不盡相同，然原告確有未盡據實告知成交
行情義務之實，衡諸一般社會通念，依原告所庭呈之實際成
交行情比較分析表及近1、2年之當地交易行情資料（見本院
卷第88-1、115頁），原告於該地區所居間銷售之成交單價
，似均有較前開成交行情偏低之情形，如被告能於與原告締
約前即行知悉此節，或可決定不與原告簽訂系爭居間契約，
抑或不會同意以低於市價之每坪8.2萬元出賣系爭房地，卻
因原告之未為提供，而令被告喪失上開選擇機會，在未能考
量以低於成交行情之價格出賣是否仍符合自身利益及市場行
情之情況下，即與潘呂泰成立買賣契約，使潘呂泰得以低於
市價之價格購得系爭房地，難謂原告違反系爭居間契約所約
定應提供該地區近3個月成交行情義務之行為，非屬有利於
委託人即原告之相對人即潘呂泰者，揆諸上開說明，原告即
不得向被告請求報酬，是其主張被告依約應給付居間報酬12
萬元，及自98年6月8日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息，當無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條，判決如主文。
中華民國99年6月9日
高雄簡易庭法官許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月9日
書記官王楨珍