裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第652號民事判決
裁判日期：民國110年11月03日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第652號上訴人 陳斌良
陳英良
陳昭良
陳偉烈 上四人訴訟代理人 李昶欣 律師複代理人 林欣誼 律師
陳宗翰 律師視同上訴人 張鄉怡
林迫分 陳智良 陳時
謝儒宗 謝雅慧 白聰榮 白春榮 白榮華 白錫銘 白南榮 李白碧霞 邱白碧霖 許盛洽 許盛重
許蘇祝 （即 許盛紋 之承受訴訟人）
許嫺莉 （即許盛紋之承受訴訟人）
許旨豪 （即許盛紋之承受訴訟人）
許庭瑋 （即許盛紋之承受訴訟人）被上訴人 楊碧玲 （即張 廖貴裕 之承當訴訟人）訴訟代理人 邱華南 律師
林坤賢 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年10月29日臺灣彰化地方法院108年度訴字第71號第一審判決提起上訴，本院於110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：
㈠、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體;不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56絛第1項第1款定有明文。建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，有拆除之權限。該建物如為共有者，其拆除，依民法第819絛第2項規定，應得共有人全體同意。土地所有權人請求拆除占用其地之建物，該建物如為共有者，須以建物全體共有人為被告，其當事人之適格始無欠缺;且法院就該部分所為之判決，於各共同訴訟人間不容歧異，自應同時辯論並為全部之終局判決(最高法院107年度台上字第313號判決意旨參照)。本件被上訴人主張上訴人、視同上訴人陳智良、陳時、謝儒宗、謝雅慧、白聰榮、白春榮、白榮華、白錫銘、白南榮、李白碧霞、邱白碧霖、許盛洽、許盛重、許蘇祝、許嫺莉、許旨豪、許庭瑋（下稱陳智良等17人）及被上訴人前手甲○之祖先即訴外人乙○於民國6年7月間在其所有分割前○○段00000地號（下稱00000號土地）土地上興建三合院（含左右護龍及公廳，下稱系爭三合院），而附圖編號丙建物（下稱丙建物）係彰化縣○○市○○段000○號（門牌號碼為彰化市○○路000巷00號，下稱000號建物）之一部分，000號建物係上訴人、視同上訴人陳智良等17人之被繼承人丙○○所有，嗣因丙○○死亡而由上訴人及陳智良等17人繼承（見原審卷㈠第51-113頁）；而附圖編號乙建物為公廳（下稱乙建物），編號甲地上物為系爭三合院之附屬建物（下稱甲地上物），原由丙○○、甲○之子孫共同繼承，故上訴人及陳智良等17人，就丙建物、乙建物及甲地上物均有處分權及事實上處分權，又甲○之繼承人業已將乙建物及甲地上物之權利範圍出售與視同上訴人張鄉怡、林迫分（下稱張鄉怡等2人），因此張鄉怡等2人就乙建物及甲地上物亦有事實上處分權。本件被上訴人之前手 張廖貴裕 訴請上訴人、陳智良等17人及張鄉怡等2人拆除丙建物、乙建物及甲地上物，並返還所占用之土地予張廖貴裕，原審為張廖貴裕全部勝訴之判決，上訴人對原判決不服提起上訴，本件關於拆除丙建物之訴訟標的對於上訴人及陳智良等17人，拆除乙建物及甲地上物之訴訟標的部分，對上訴人、張鄉怡等2人及陳智良等17人，均必須合一確定，上訴人提起上訴，客觀上有利益於共同訴訟人，其上訴效力自應及於張鄉怡等2人及陳智良等17人，爰將張鄉怡等2人及陳智良等17人列為視同為上訴人。
㈡、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。查本件張廖貴裕所有坐落彰化縣○○市○○段00000○00000地號土地（下合稱系爭土地）已於108年12月13日本件訴訟繫屬中，以夫妻贈與為原因，移轉所有權全部與楊碧玲，有土地登記第一類謄本可按（見本院卷㈠第95-99頁），經楊碧玲聲請承當本件訴訟，上訴人雖表示同意由楊碧玲承當訴訟，惟視同上訴人均未到庭，亦未表示同意由楊碧玲承當訴訟，楊碧玲聲請裁定准其承當訴訟，經核與上開規定相符，本院前已裁定准許。
㈢、再按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得承受時，應即為承受訴訟之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查許盛紋於本院審理中之110年5月16日死亡，其繼承人有許蘇祝、許嫺莉、許旨豪、許庭瑋，有許盛紋繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本附卷可稽（見本院卷㈡第173-181頁），上訴人業於同年9月1日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第171-172頁），經核無不合，應予准許。
㈣、視同上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人、張鄉怡等2人、陳智良等17人有事實上處分權之甲地上物及乙建物，與上訴人及陳智良等17人所有之丙建物無權占用系爭土地，侵害被上訴人對土地之使用收益，爰依民法第767條第1項所有權之作用提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人、視同上訴人應將甲地上物、乙建物面積為37.41、35.95平方公尺拆除，並將上開土地返還與被上訴人；㈡上訴人、陳智良等17人應將丙建物面積5.29平方公尺拆除，並將上開土地返還與被上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人則以：乙○於6年7月間在其所有00000號土地上興建系爭三合院，嗣乙○於16年8月2日死亡，由乙○之子丙○○與甲○繼承而共有00000號土地及系爭三合院，後丙○○與甲○於39年8月1日就系爭三合院辦理所有權第一次登記，將左側護龍登記為000號建物（含丙建物權利範圍全部、乙建物權利範圍1/2，甲地上物權利範圍1/2），由丙○○取得所有權，右側護龍則登記為000號建物（含乙建物權利範圍1/2，甲地上物權利範圍1/2），由甲○取得所有權，乙建物及甲地上物與00000號土地則仍由丙○○、甲○共有，嗣後00000號土地整編為同段000地號土地，並因分割而增加00000地號土地，由丙○○之繼承人取得000號土地，甲○則取得00000號土地，嗣後000號土地再整編為000地號土地，00000號土地整編為000號土地，後由甲○之繼承人繼承000號土地，而000號土地又因分割而增加00000地號土地及系爭土地，甲○之繼承人再將系爭土地出售與張鄉怡等2人，張鄉怡等2人再轉售與被上訴人前手張廖貴裕，甲地上物、乙建物、丙建物原均為乙○所興建系爭三合院之一部分，原均坐落於乙○所有00000號土地，嗣後因分割致甲地上物、乙建物、丙建物所占用之系爭土地分配與甲○，則依民法第425條之1第1項規定，甲地上物、乙建物、丙建物就所占用之系爭土地，應視為有租賃權存在，嗣後系爭土地再輾轉讓與被上訴人，租賃權仍繼續存在。又乙建物、丙建物均為一層樓平房，雖曾作屋頂之修繕，但並未重建，建物之同一性並未改變，所有權亦未消滅，乙建物係作為祭拜陳家祖先之公廳，乙建物旁之房間則作為放置物品之用，有人居住且無不堪使用之情事。另甲地上物，係居住於三合院之乙○後代子孫「共同使用出入口」，張鄉怡等2人既已向甲○之子孫購買系爭土地及地上建物，甲地上物亦應包含在內，張鄉怡等2人亦有拆除之義務等語，資為抗辯。
四、視同上訴人部分：
㈠、張鄉怡等2人於原審表示：對被上訴人主張無意見。
㈡、謝儒宗於原審表示：甲地上物、乙建物、丙建物係外婆家所建，不清楚建築時間，無法決定是否同意讓被上訴人拆除等語，資為抗辯。
㈢、許蘇祝、許嫺莉、許旨豪、許庭瑋之被繼承人許盛紋、許盛重於原審表示：對被上訴人主張無意見，是否拆除與伊等無關等語置辯。
㈣、視同上訴人均經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，求為命：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。
六、不爭執事項及本件爭點（見本院卷㈡第131-133頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、兩造不爭執事項：
⑴、乙○為甲○、丙○○之被繼承人，乙○於16年8月2日死亡、甲○於72年2月21日死亡、丙○○於67年1月24日死亡。
⑵、系爭三合院原為乙○於6年7月興建，系爭三合院及其坐落之土
地（含系爭土地）原均為乙○所有。甲○及丙○○於39年8月1日將系爭三合院房屋予以保存登記（第一次登記），登記之建號⑴為00號（後整編為000號），建物所有權人登記為丙○○；⑵為00號（整編為000號），建物所有權人登記為甲○。
⑶、000、000號建物所有權人丙○○及甲○死亡後，所有繼承人均未
辦理繼承登記，甲○之繼承人將000號建物及乙建物權利範圍1/2出售與張鄉怡等2人，000號建物於104年間依法拆除，並予以申報滅失登記；丙○○所有000號建物所有權至今並無異動。
⑷、臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）彰化簡易庭106年彰簡字
第668號民事確認所有權事件（下稱民事前案）已判決確定在案。
⑸、乙建物坐落於00000地號土地，面積35.95平方公尺。
⑹、丙建物坐落於00000地號土地，面積5.29平方公尺。
㈡、本件爭點：
⑴、甲地上物、乙建物、丙建物有無民法第425條之1之適用，而
得推定租賃關係？
⑵、民法第425條之1之法定租賃關係是否因「已不堪使用」而消
滅？
七、本院之判斷：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判要旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件被上訴人為系爭土地之所有人，此為兩造所不爭執，則依上開最高法院判決意旨，上訴人、視同上訴人自應就乙建物、丙建物，上訴人及陳智良等17人應就甲地上物，占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
㈡、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106年度台上字第1646號判決要旨參照）。又適用上開法定租賃關係規定時，自應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值（最高法院104年度台上字第1576號判決要旨參照）。
㈢、經查，乙○於興建系爭三合院時，既亦為00000號土地之所有權人，嗣後甲地上物、乙建物、丙建物與所占用之系爭土地，復因分割而分屬不同人，為兩造所不爭執。而000、000號建物於39年8月1日為所有權第一次登記，並分別登記為丙○○、甲○所有時，000、000號建物所坐落土地仍為乙○所有之00000號土地，又依000、000號建物於39年8月1日為所有權第一次登記時，所記載之主要建築材料均為「磚、土骨造」，有建築改良物登記簿附卷可佐（見彰化地院民事前案卷第145-146頁）。而依彰化地院民事前案前往現場履勘時，負責測量之地政人員丁○○陳稱：依公廳及三合院之現況及形狀可能為保存登記之建物，但部分建物無法確認是否為原保存登記之範圍等語（見彰化地院民事前案卷第105頁背面）。顯見公廳即乙建物是否在000、000號建物之保存登記範圍，已無從認定。又依陳智良在彰化地方檢察署（下稱彰化地檢）證稱：「系爭三合院為乙○所興建......三合院以神明廳為界，2側護龍分別為甲○、丙○○及其後代子孫所居住，此在許久以前即以分配妥當、產權清楚。但因三合院興建已久並未辦保存登記，所以才未作分割登記，但伊等對於上開三合院如何分配均無異議。目前拆除的那部分護龍，為甲○及其所生7房子孫所有，均已出售予被告。神明廳的部分則為共同使用，並未列入分配。伊所分配到的房間係在尚未拆除的這一側護龍，房間分配情形確實如被告所提出之四合院地上物原始所有權分配明細表記載之情形」等語（見彰化地院民事前案所附106年度補字第602號卷第15頁之彰化地檢105年度偵字第2879號、10685號不起訴處分書）。顯見甲○、丙○○分配系爭三合院時，已約定000號建物為甲○所有、000號建物為丙○○所有，乙建物（即公廳）則由丙○○、甲○以權利範圍各2分之1保持共有，此亦與三合院中，公廳係供全體子孫祭拜先祖、放置祖先牌位之處，或作為招待賓客、家人聚會之場所，傳統及習俗上公廳均為子孫所共有而不予分割之情形相符。至甲地上物係系爭三合院興建時所留設之廣場及圍牆，惟係與三合院同時興建，且同屬乙○所有，雖具構造上之獨立性，但無使用上之獨立性，並常助系爭三合院之效用，甲地上物應屬系爭三合院之附屬建物，依民法第881條之規定，由乙○取得所有權，而由丙○○、甲○之繼承人繼承而取得事實上處分權。足見000、000號建物已因保存登記而分屬丙○○、甲○所有，惟乙建物及甲地上物則仍為丙○○、甲○之子孫所共有。
㈣、次查，000、000號建物係於6年7月間所興建，惟39年8月1日間政府甫自大陸播遷來台不久，依當時之經濟及建築環境觀之，仍處於百業待興之農村經濟時期，磚、土骨造之建物雖歷經30餘年，仍應可認為係具有相當經濟價值之建物。則甲地上物、乙建物、丙建物就系爭土地間，自應類推適用民法第425條之1之規定，推定在上開建物得使用期限內，有租賃關係存在。嗣後被上訴人再輾轉自甲○之繼承人受讓系爭土地，基於同一法理，原已存在之租賃關係仍應繼續存在而不受影響。
㈤、再查，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，雖為民法第425條之1第1項所明定。惟其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許。本件甲地上物、乙建物、丙建物係乙○於6年7月間所興建，而000、000號建物於39年8月1日為所有權第一次登記時，所記載之主要建築材料均為「磚、土骨造」，已如前述。且兩造對乙建物、丙建物之屋頂已非乙○興建時之屋頂，而已更換為鐵皮屋頂乙節，並不爭執，復經原審會同兩造前往現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽（見原審卷㈠第169頁）。又依彰化地院民事前案函詢彰化縣○○地政事務所結果：
「況部分建物（指囑託測量之000號建物、公廳及圍牆）之建築材料(磚造)與民國39年總登記之建築材料(磚、土骨造)不符（見彰化地院民事前案卷第141頁）。徵諸，甲地上物、乙建物、丙建物已非乙○興建時之「磚、土骨造材料」，且依財政部所頒布之固定資產耐用年表所載，磚造建物耐用年限為25年，加牆磚造建物耐用限為35年，然上開建物興建之始迄今已有百餘年，復係以「磚、土骨造材料」所興建之建物，於歷經百餘年之風吹雨打，應早已陷於不堪使用之狀態，顯見甲地上物、乙建物、丙建物早經改建，已非原來乙○興建之初之面貌及材料甚明。則依上開最高法院判決意旨所示，甲地上物、乙建物、丙建物早因不堪使用而另予改建，如原推定之租賃關係繼續存在，實屬不當延長建物使用期限，加重出租人負擔，當非民法第425條之1之立法本旨所許，原推定存在之租賃關係自應消滅。
㈥、至上訴人雖抗辯作為祭拜祖先所用之乙建物、丙建物，因10於年前發生漏水現象，始將瓦片屋頂更換為鐵皮屋頂，並未改建云云。惟上訴人上開抗辯顯與彰化縣○○地政事務所上開函覆建物材料已非原始建材情形有異，且彰化地院民事前案承審法官會同兩造及地政機關前往勘驗時，亦發現：「系爭公廳右側（指000號建物）現已雜草叢生，無法得知原貌。
公廳左邊護龍（指000號建物）為L型，共有5間房間及廚房增建部分(現場圖分別如原告107年1月30日民事準備暨陳報狀後附之附件⑸黃色標記部分及綠色標記部分)，現均無人居住使用」（見彰化地院民事前案卷第105頁之勘驗筆錄）。
足見作為祭拜祖先之乙建物及丙建物早因不堪使用，而無人居住使用甚明，上訴人之抗辯，與事實不符，自難採信。
㈦、又甲○之繼承人出售系爭土地與張鄉怡等2人時，係併同地上建物（即000號建物、甲○子孫共有之乙建物之權利範圍2分之1及附屬於系爭三合院之甲地上物），因此張鄉怡等2人自甲地上物、乙建物之事實上處分權人之一而具有拆除之權能，而不及丙○○子孫所繼承之丙建物。至張鄉怡出售系爭土地與張廖貴裕時，並未將甲地上物、乙建物併予出售，有合約書附卷可按（見彰化地院民事前案卷第15-18頁背面），被上訴人請求張鄉怡等2人拆除附甲地上物、乙建物，並返還所占有之土地，自屬有據。
八、綜上所述，甲地上物、乙建物、丙建物因不堪使用而另予改建，已非乙○於6年7月間所興建之建物，原始建物既已不存在，而為附屬建物之甲地上物亦應與主建物同一命運，甲地上物、乙建物、丙建物與系爭土地間原推定存在之租賃關係自然消滅，上訴人及視同上訴人既無法舉證甲地上物、乙建物、丙建物占用系爭土地之合法權源，自屬無權占有，妨礙被上訴人所有權之行使。從而，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求㈠上訴人、視同上訴人應將甲地上物、乙建物所示面積37.41、35.95平方公尺拆除，並將坐落基地騰空返還與被上訴人；㈡上訴人、陳智良等17人應將丙建物面積5.29平方公尺拆除，並將坐落基地騰空返還與被上訴人，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國110年11月3日
民事第二庭審判長法官楊國精
法官陳正禧法官李立傑正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李欣憲中華民國110年11月3日