裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第601號民事判決
裁判日期：民國109年09月08日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第601號上訴人 曹傑君 訴訟代理人 吳宜星 律師被上訴人 李元德 訴訟代理人 湯詠煊 律師
林美娜 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國108年9月30日臺灣南投地方法院107年度訴字第102號第一審判決提起上訴，本院於109年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣66萬元，及自民國106年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國106年8月9日為承買被上訴人所有坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地），委託訴外人元寶翔不動產仲介經紀有限公司（下稱元寶翔公司）為居間人，並簽訂總價款為新臺幣（下同）330萬元之不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），並於系爭意願書第9條之特約條款記載「地主要負責這私設巷道的印章全部」，經元寶翔公司轉知被上訴人後，被上訴人於系爭意願書「賣方簽章欄」簽名，該欄位並記載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等語。嗣兩造於106年8月15日簽訂系爭土地之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）後，伊依約將簽約款33萬元及備證用印款33萬元匯入合泰建經股份有限公司（下稱合泰公司）價金履約保證專戶內，並向南投縣政府申請指定建築線。惟系爭土地之建築線位於私設通路之入口處，如欲申請建築使用，需有同段鄰地所有人出具之供公眾通行之同意書始可，伊乃要求被上訴人依系爭意願書約定，提出鄰地所有人之土地使用同意書。惟被上訴人於106年11月14日以存證信函通知伊「依營建署管字第0912915971號函明示私設通路同意書免檢附之要件」等語。嗣伊多次催請被上訴人提出鄰地所有人用印之土地使用同意書，仍未獲置理，伊於106年12月19日向原法院聲請調解，亦因被上訴人無調解意願而經駁回。伊因此於107年1月15日依系爭意願書第9條約定解除系爭契約。則被上訴人自應將伊已繳付之66萬元價金返還予伊。爰聲明求為命被上訴人應給付上訴人66萬元，及自106年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。另於本院補稱：
㈠由系爭契約第17條第2款約定「賣方保證可依法供建築使用
」，可知伊與被上訴人簽立系爭契約買受系爭土地之目的在取得建照建築房屋。則被上訴人除負有移轉系爭土地所有權並點交土地予伊之主給付義務外，尚有擔保系爭土地能取得建照建築房屋之從給付義務。而系爭意願書第9條之特約條款載明：「地主要負責這私設巷道的印章全部」，經被上訴人簽名確認，足見兩造已約定被上訴人應取得系爭土地鄰地所有人之土地使用同意書，此即為被上訴人履行從給付義務之要件。且由證人 李櫻美 於原審證述：「因為這塊地產權我們都有調查，這私設巷道的所有人印章全部要篕，才能夠合法申請到建照。因為產權有調查，這私設巷道有兩塊地我必須要告知買方，一定要蓋出私設巷道所有權人的全部印章。」等語，可知系爭意願書第9條第2點所稱「地主要負責這私設巷道的印章全部」之真意係指如要申請合法建照，被上訴人應負責向其他土地共有人索取土地使用同意書。另由證人楊０華證述：「簽約當時買方與仲介方有提到土地使用同意書的問題、賣方的代表李太太有說如果有人不同意的話，他會提起訴訟，如果買方不願意等，他會無息退還價款。」，亦可知被上訴人確實允諾協助伊取得土地共有人之使用同意書，如無法取得而需訴訟或伊不願意等訴訟結果，被上訴人可無息退還價金。故被上訴人既未履行上開從給付義務，伊自得解除系爭契約。
㈡縱認系爭契約並未明確載明被上訴人應提供土地使用同意書
，惟被上訴人於簽訂系爭契約時，信誓旦旦表示如無法提供土地使用同意書，將會對土地所有權人提起訴訟，如伊不願意等候判決，其亦會無償返還價金等語，則基於「誠實信用原則」，亦可認提供土地使用同意書應已成為系爭契約之附隨義務。為確定及完全履行契約之「主給付義務」，上開提供土地使用同意書之獨立性附隨義務即已成為「從給付義務」，被上訴人未履行，伊亦得依民法第227條第1項規定，解除系爭契約。
㈢訂約後伊即請求被上訴人提出鄰地所有權人之土地同意書，
卻屢遭拒絕，則被上訴人既有未能補正供建築所必要之鄰地所有權人之土地使用同意書之瑕疵，伊亦得依民法第354條及第359條規定解除系爭契約。又兩造既係約定被上訴人應取得系爭土地鄰地所有權人之土地使用同意書，對伊負有使伊取得建照以供建屋之從給付義務，卻屢屢主張系爭土地無須取得鄰地所有權人之土地使用同意書，顯已違反系爭契約上義務，自屬可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，伊亦得依民法第226條、256條規定，解除系爭契約。
㈣依南投縣政府109年6月19日府建管字第1090124561號函說明
三可知，系爭土地如欲申請建築執照，確實需取得鄰地所有權人之土地使用同意書。且爭土地既非屬建築基地法定空地分割辦法規定而辦理分割，且系爭121、136地號土地復非屬法院判決分割之共有私設通路，則本件均無被上訴人所提出相關函釋之適用，亦即系爭土地並無因其為私設通路之共有人，即無須提供私設道路之情事。
二、被上訴人辯以：㈠由原審勘驗兩造簽約時之錄音錄影光碟可知，兩造在締約協
商之過程，已將賣方之義務確定為系爭契約第17條第2項所定「本案土地116地號係為住宅區之建築用地，賣方保證可供建築使用，若無法申請指定建築線，則雙方同意無條件解除買賣契約，並退還已支付之全部價款」。至於系爭意願書第9條特約條款所載「地主要負責這私設巷道的印章全部」，並非系爭契約之內容，當時伊亦拒絕將「提供私設巷道共有人使用同意書」列為條文用字，伊從未承諾提供私設巷道共有人之使用同意書。
㈡上訴人主張依其申請之指定建築線圖示，系爭土地之建築線
位於私設通路之入口處，如欲申請建築使用，須檢附鄰地所有人之使用同意書云云，並未舉證相佐，且依南投縣政府108年8月12日府建都字第1080179110號函覆內容可知，上訴人就116地號土地申請指定建築線並無需檢附私設道路土地共有人之同意書，南投縣政府亦無未核准上訴人指定建築線申請之情形。故系爭土地既無「無法申請指定建築線」之情事，伊自無違反系爭契約第17條之情形，則上訴人以此解除系爭契約，自不合法。
㈢縱認伊有提供私設道路土地所有人使用同意書之「從給付義
務」，但依被上證二至被上證五之內政部函釋內容可知，上訴人取得系爭土地後，即成為私設道路之共有人，其以所有之建築基地臨接該私設道路申請建築，並不需要提供私設道路其他土地所有權人之使用同意書。可見提供私設道路其他土地所有權人使用同意書之從給付義務，並非達成系爭契約目的所必要，上訴人自不得以伊未履行此給付義務而解除系爭契約。南投縣政府108年8月12日府建都字第1080179110號函覆內容，雖引用南投縣建築管理自治條例第19條第2項規定「建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。」，惟所謂「土地權利證明文件」並不限於私設道路土地所有人之使用同意書，亦包含私設道路之所有權狀。至於南投縣府109年6月19日府建管字第1090124561號函說明第四、五點之法律見解忽略民法第818條規定之立法意旨，亦未附理由，法院不應受其拘束。
㈣又上訴人取得系爭土地成為系爭私設道路之共有人，其所有
之建築基地臨接該私設通路申請建築，既不需提供私設道路其他土地所有人之使用同意書，則系爭土地即不因伊拒絕提供私設道路其他土地所有權人之使用同意書，而有無法供建築使用之情形，因此系爭土地並不具有物之瑕疵。上訴人自不得依民法第354條及第359條規定，解除契約。況系爭土地尚未移轉登記，危險亦未移轉予買受人，亦不符合民法第354條之要件。
㈤系爭116地號土地與121、136地號兩側之各筆基地（即同段1
11、112...134等地號）同是分割自舊匏子寮段303地號土地而來， 伊父 以持其００００段000地號之持分參與分割，取回115與116地號土地及121與136地號土地持分。依民法第789條因分割致無法通行，對他分割人土地有通行權。事實上，分割後，伊父不僅持有121與136地號土地持分，為公平分擔通路用地，亦額外多購入持分。以111至134地號土地係以121與136地號土地為通行連接建築線申請建築並取得執照居住，並將121與136地號土地登記為私設通路，依民法共有物分割、共有通路留置、設立登記為私設通路供通行連接建築線，不僅係伊父同意，更係當時所有共有人的共同同意，故依民法826條之1規定，繼承系爭土地即取得該共有權利效力。南投縣政府109年6月19日府建管字第1090124561號函將內政部106年7月10日台內營字第1060810205號函、86年8月26日台內營字第8681553號函所持法律見解之適用限於法院判決分割之私有通路，顯非有據。且上開函將南投縣建築管理自治條例19條用字更動限定為應檢附121、136地號土地之通行同意書，亦未闡明理由或法理基礎，顯漠視所有權人地位，未查明系爭土地申請建照通行私設通路有無損害妨礙他共有人權利，漠視當初核發建照係以121與136地號作為共有私設通路連接建築線，有無經當時所有共有人同意與依據法規。又將００００段000地號土地分割為多筆基地，每一基地有單獨所有權，必須將該303地號土地上之法定空地併同建物分割，亦即包括系爭土地的００路0段000巷及該巷兩側基地之分割必須符合建築基地法定空地分割辦法。分割後每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築，並非必須提出建照申請，更非須全部或同時申請建照，舊０００段000地號申請建照後才分割登記完成，留設121、136地號私設通路供連接建築線。故系爭116地號土地應得適用建築基地法定空地分割辦法及91年10月17日營署建管字第1902915971號函之法律見解。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人66萬元及自106年12月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠上訴人於106年8月9日向被上訴人購買系爭土地，委託元寶
翔公司為居間人，並簽訂總價款為330萬元之系爭意願書，並於系爭意願書第9條之特約條款記載「地主要負責這私設巷道的印章全部」。嗣經元寶翔公司轉知被上訴人，被上訴人於系爭意願書右下欄位「賣方簽章欄」簽名。該欄位並有記載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」。
㈡兩造於106年8月15日簽署系爭契約。上訴人並已依約定將簽
約款33萬元及備證用印款33萬元匯入合泰公司價金履約保證專戶內。
㈢被上訴人於106年11月14日以三重中山路郵局存證信函通知
上訴人「交易建地的指定建築線成果圖核發後賣方義務均完成，查知已核發多日」，並請應於同年11月30日履約。嗣又於106年12月8日以三重中山路郵局1465號存證信函通知上訴人，以上訴人未依約給付買賣價金，逕行解除系爭買賣契約。
㈣上訴人於106年11月16日寄發草屯鎮草屯郵局000293號存證
信函通知被上訴人，依南投縣建築管理自治條例第19條規定，建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。上訴人再於106年12月8日寄發草屯鎮草屯郵局000316號存證信函通知被上訴人，須於106年12月31日前完成「共有人蓋章」。
㈤上訴人於106年12月19日向原法院提出解除系爭買賣契約及
請求返還價金之調解聲請，因被上訴人拒絕調解，法院因而駁回上訴人之聲請。
㈥上訴人於107年1月15日以草屯郵局第9號存證信函為解除契約之意思表示。
五、本件爭點㈠被上訴人是否有依系爭意願書第9條特約條款約定，提供私
設通路其他土地所有權人之使用同意書，供上訴人申請建築執照之義務？㈡上訴人以被上訴人未履行上開義務解除系爭契約，請求返還
價金66萬元本息，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠被上訴人是否有依系爭意願書第9條特約條款約定，提供私
設通路其他土地所有權人之使用同意書，供上訴人申請建築執照之義務？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，尚負有從給付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，此即為一般所稱之從給付義務。
⒉系爭契約第17條第2款約定：「…賣方保證可依法供建築
使用…」等情（見原審卷第35頁），足見上訴人與被上訴人簽立契約買受系爭土地之目的，在於能就系爭土地取得建照以在其上建築房屋。系爭契約被上訴人對上訴人所負之義務，除移轉系爭土地所有權並點交土地予上訴人外，被上訴人既另對上訴人擔保系爭土地能取得建照以建築房屋，應認被上訴人依系爭契約，亦對上訴人負有需配合其就系爭土地，能取得建照以供建屋之從給付義務，以使系爭契約之主給付利益得獲最大的滿足。
⒊系爭意願書第9條之特約條款中明載：「地主要負責這私
設巷道的印章全部」等語，且被上訴人並於不動產買賣意願書右下欄位「賣方簽章」中簽名確認，顯見兩造即應已約定，地主即被上訴人應取得系爭土地之鄰地所有權人之土地使用同意書，而此即為被上訴人履行從給付義務之要件。被上訴人雖抗辯於系爭契約內未有約定該事項，伊不受拘束云云，然查：
⑴兩造簽立之意願書，類似備忘錄，係於訂約前之簽訂之
條款，為日後簽訂正式契約之準備，除非日後簽立之契約條文有所牴觸，或明文排除外，應有補充之效力與作用，以期完整實現契約之目的，非謂日後簽訂正式契未訂有如系爭意願書第9條之特約條款，即可當然排除系爭意願書該約定之適用，尚須就該正式契約訂立之目的，與系爭意願書第9條特約條款間之關聯性，予以審認系爭意願書第9條特約條款是否有補充性，而為系爭契約中義務之一部分，構成從給付義務。
⑵證人李櫻美於原審107年10月1日曾到庭亦證稱：「（請
問特約條款第9條第1點地主有出示借用切結書一份，是什麼意思？）這塊地他有出借於隔壁鄰居使用，說要有一份切結書出示表示確定這塊地他有借給鄰居使用。」、「（該條第2點地主要負責這私設巷道的印章全部，是什麼意思？）是要蓋土地使用同意書」、「（買賣意願書所寫的私設巷道印章的全部，與你剛剛所說的要蓋土地使用同意書有何關連？）因為這塊地產權我們都有調查，這私設巷道的所有人印章全部要蓋，才能夠合法申請到建照。因為產權有調查，這私設巷道有兩塊地我必須要告知買方，一定要蓋出私設巷道所有權人的全部印章。」等語（見原審卷第286至290頁），足見系爭意願書第9條第2點所指「地主要負責這私設巷道的印章全部」，實係指如要申請合法建照，則賣方即被上訴人應負責向其他土地共有人索取土地使用同意書。
⑶證人即系爭契約之簽約地政士楊０華於原審107年10月1
日曾到庭證稱：「（特約事項第17條第2點是你寫的嗎？可否敘述為何寫這一條？）這是住宅區建築用地，買方買這塊地的目的就是可以合法建築使用。」、「（這是誰要求誰寫的？為何寫這一條？）簽約當時買方與仲介方有提到土地使用同意書的問題。」、「（當時雙方就土地使用同意書的出具是否有無約定及後續討論？）買方與仲介方有提到土地使用同意書的，賣方的代表李太太有說如果有人不同意的話，他會提起訴訟，如果買方不願意等，他會無息退還價款。」、「（我是不是從來沒有同意要提供土地使用同意書？）簽約時有表示說如果有人不同意，他會提起訴訟，買方如果不願意等的話，會無息退還價款。」等語（見原審卷第283至286頁），依證人楊０華所述，顯見被上訴人確實允諾協助上訴人取得土地共有人之使用同意書，且如無法取得土地使用同意書而需訴訟或買方不願意等訴訟結果，則賣方可無息返還價款。
⑷綜上，依系爭意願書第9條特約條款及系爭契約特約事
項第17條第2點之記載，乃至於被上訴人於系爭土地簽約當日之意思表示，均係指向上訴人於購買系爭土地後供為建築房屋之用，其目的性均屬相同，並無排斥之關係。雖系爭契約內未有約定賣方即被上訴人有提供共有人使用同意書，然系爭意願書第9條之特約條款既有明載，即可為其補充，輔助完成系爭契約之目的，而構成從給付義務。是被上訴人抗辯於系爭契約內未有約定該事項，伊不受拘束云云，並不可採。
⒋被上訴人雖抗辯伊亦為共有人，本件系爭土地無須提供鄰地所有權人之土地使用同意書云云。惟查：
⑴本院函詢南投縣政府，經南投縣政府於109年6月19日以
府建管字第1090124561號函說明三明指：「…查新富仁段116地號土地非上開使用執照之建築基地，亦查無申請建築作法定空地之相關資料，亦未連接建築線，是以上開之私設通路連接建築線倘欲申請建築執照，應檢附新富仁段121、136等2筆地號土地之同意供通行同意書」等語（見本院卷第175、176頁），足見本件系爭土地如欲申請建築執照，確實需取得鄰地所有權人之土地使用同意書。
⑵被上訴人雖抗辯依其提出內政部相關函釋認其為私設通
路之共有人，而無須提供私設道路其他土地所有權人之使用同意書云云，惟查，上開南投縣000000000000000000段0000000地號土地係屬法院判決分割之共有私設通路，依上開函釋規定，免檢附其他共有人出具之同意書申請建築」、「…經查新富仁段116地號土地非屬建築基地法定空地分割辦法規定而辦理分割者，自無上開函釋規定之適用」等語，是系爭土地既非屬建築基地法定空地分割辦法規定而辦理分割，且新富仁段121、136地號土地復非屬法院判決分割之共有私設通路，則本件均無被上訴人所提出之相關函釋之適用，亦即系爭土地並無因其為私設通路之共有人，即無須提供私設道路之情事。而且核定建築指定線之行政機關，究非司法機關，不具有確認私權上爭執之權能，除非有法院判決分割之共有私設通路為依據，否則其要求申請人提出私設通路之共有人同意書，以杜爭議，乃情理中之事。是被上訴人此一抗辯，尚不可採。
㈡上訴人以被上訴人未履行上開義務解除系爭買賣契約，請求
返還價金66萬元本息，是否有理由？⒈按從給付義務，係補助主給付義務之功能，其存在目的，
不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，已見前述，則從給付義務之債務不履行得否解除契約，亦應視此從給付義務對於契約目的是否必要而定。若從給付義務之債務不履行，使債權人無法實現其訂立契約之利益完成契約之目的，自應允許債權人解除契約，始為公允。
⒉兩造簽署系爭契約時，雖未明確載明被上訴人應提供土地
使用同意書，然系爭意願書第9條之特約條款既有明載，可為其補充，輔助完成系爭契約之目的，而構成從給付義務，已見前述。本件買賣標的之系爭土地尚未移轉登記予上訴人，而被上訴人復不履行從給付義務，經上訴人已先後於106年11月16日寄發草屯郵局第293號存證信函（見原審卷第53至59頁）、於106年12月8日寄發草屯郵局第316號存證信函（見原審卷第61至63頁）、又於106年12月19日提出解除買賣契約及返還已付價金66萬元之調解聲請（參原審原證7，見原審卷第67、69頁），顯已催告履行，被上訴人仍不履行，即屬給付遲延，上訴人依法得解除買賣契約（民法第229條第2項、第254條參看），上訴人乃於107年1月15日寄發草屯郵局第9號存證信函向被上訴人解除契約（見原審卷第73至75頁），已生解除系爭契約之效力。
⒋按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。查上訴人既已於106年12月19日解除系爭土地之買賣契約，則上訴人主張上訴人應於受領給付後之106年12月20日起，返還上訴人業已支付之66萬元價金及加計利息與上訴人等情，於法有據。
㈢綜上所述，上訴人依解除契約之法律關係，請求被上訴人給
付66萬元，及自106年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。原審法院為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。本判決為不得上訴三審案件，一經宣告即確定，雖上訴人陳明願供擔保，請宣告假執行，核無必要，附此說明。
㈣本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證
據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依法判決如主文。中華民國109年9月8日
民事第七庭審判長法官王銘
法官郭妙俐法官張國華正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官柯孟伶中華民國109年9月8日