裁判字號：臺灣高等法院臺中分院109年上字第65號民事判決
裁判日期：民國109年09月08日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度上字第65號上訴人 黃炳煌 訴訟代理人 黃莊玲玉 被上訴人 張志豪
楊貴安 黃旻萁 李０平信義房屋 仲介 股份有限公司法定代理人 薛健平 上五人共同訴訟代理人 陳秋伶 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國108年11月21日臺灣臺中地方法院108年度消字第4號第一審判決提起上訴，本院於109年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠訴外人張０雯委託被上訴人信義房屋仲介股份有限公司（下
稱信義房屋公司）水湳文華店業務員即被上訴人楊貴安（以下均逕稱姓名）出售其所有門牌臺中市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（以下合稱系爭房地），由信義房屋公司不動產經紀人即被上訴人黃旻萁（以下均逕稱姓名）進行調查並製作不動產說明書，伊則由信義房屋公司西屯店業務員即被上訴人張志豪（以下均逕稱姓名）介紹該屋， 嗣伊 與張０雯於民國106年1月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以新臺幣（下同）2450萬元向張０雯買受系爭房地，並共同委任信義房屋公司專屬地政士即被上訴人李０平（以下均逕稱姓名）為履約代書。系爭房屋交屋後，伊於106年3月16日拆卸系爭房屋裝潢，發現裝潢內有天花板裂縫、樓板貫穿、樑穿孔、樑裂縫、梯間裂縫、鋼筋裸露鏽蝕及大片壁癌漏水等瑕疵（下稱系爭瑕疵），顯與標的物現況說明書（下稱現況說明書）未合。信義房屋公司為提供房屋仲介服務之企業經營者，依消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項規定，應確保其提供之服務符合其專業水準，詎其所屬業務員張志豪、楊貴安及不動產經紀人黃旻萁均未詳查系爭房屋現況，未能發現系爭房屋有系爭瑕疵，顯未盡善良管理人之調查義務，亦未向伊解說，違反民法第565條、567條第2項、不動產業管理條例第22、24-2條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6點規定，自有過失，致伊受有損害。信義房屋公司依消保法第51條規定應賠償伊一倍懲罰性賠償金245萬元，並依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定與張志豪、楊貴安及黃旻萁負連帶賠償責任。又黃旻萁、張志豪、楊貴安明知伊對系爭房屋之瑕疵甚為在意，為求順利高價簽約，一方面以出賣人會負責等語安撫伊，一方面於簽約前告知李０平擬具系爭契約第17條第8項之免責條款，除違反居間義務外，亦係故意侵害伊權益，依民法第184條、第185條應負共同侵權行為之責，信義房屋公司依民法第188條應負連帶賠償責任。
另李０平受伊與張０雯委任為履約之地政士，未能確認系爭房屋現況與不動產說明書是否相同，且明知伊對於系爭房屋有無瑕疵甚為在意，竟為促成本件交易，違反、忽視伊之意願，僅聽仲介一面之詞即擬具系爭契約第17條第8項之免責條款，違反委任義務，亦侵害伊權益，依民法第544條、184條、第185條，亦應負損害賠償責任。上開信義房屋公司、張志豪、楊貴安、黃旻萁之連帶賠償責任與李０平之賠償責任，為不真正連帶債務。
㈡伊至遲於106年3月16日已交付價金2450萬元，以2年計算已
受有245萬元損害，且系爭瑕疵初步鑑定修繕費用須23萬5410元，修繕之後亦僅能供一時居住使用，在交易上已無價值，伊亦因此受有房屋部分價值1513萬8948元之損害。再者，被上訴人以不法手段促成本件買賣，致伊於另案訴訟即原法院106年度訴字第556號案件（下稱【另案】）屢遭張０雯以上開約定抗辯，致伊可能須承受損失，亦造成伊精神上損害，伊亦得依民法第277條之1、195條規定，請求慰撫金。以上損害伊暫先請求245萬元。爰依上開規定（擇一為有利之判決），聲明求為命㈠信義房屋公司、張志豪、楊貴安、黃旻萁應連帶給付上訴人245萬元及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡李０平應給付上訴人245萬元及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。㈢前2項聲明，如其中任一被上訴人已履行給付時，其他被上訴人於該給付範圍內免為給付義務。
㈢另於本院補稱：伊係經由 房仲 張志豪解說，在現況說明書第
28項告知幾處小壁癌，且現況說明書末尾亦寫明「除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任」，並經委託人簽名之情況下，認可現況說明書，而於106年1月22日下午5時許開立1張10萬元之即期支票交由房仲向賣方下斡旋，106年1月24日經仲介人員鼓吹，伊將價金提高至2450萬元，並於106年1月24日下午7時許加價幹旋，伊係基於系爭房屋沒有其他瑕疵之認知而願意加價簽立買賣斡旋金契約，但嗣於晚間9時許進入簽約室時，僅短短20分鐘，買賣條件竟發生重大改變，系爭契約竟增加包裹式之免責條款，免除賣方及信義房屋之瑕疵擔保責任，伊完全不知情。此免責條款係李０平及仲介單方面修改之契約條件，並非兩造協商之結果，且李０平於【另案】亦證稱系爭契約第17條第8項之免責條款「後面的文字是我與兩造見面前就擬定好了」、「賣方表示即使這些瑕疵存在，也不願意修繕，這也是仲介在簽約前告訴我的」等語。況若該免責條款係賣方在買賣斡旋金契約簽回前即向信義房屋公司提出，信義房屋公司人員理應重新製作現況說明書，把屋況瑕疵、契約條件，載明在現況說明書上，讓伊充分了解，並經伊承諾。若該免責條款係在買賣幹旋金契約簽回後，賣方始向信義房屋公司提出免責要求，則賣方既然已簽回，斡旋金已轉為定金，系爭契約已成立，賣方反悔即屬違約，依民法第249條不僅要退回定金，亦應給付違約金。106年1月24日買賣實質不應發生，仲介人員應當下停止交易。被上訴人不僅未告知伊，亦未給予伊法定審閱期間，致伊陷於錯誤，倉促簽立系爭契約，明顯違反應製作詳實之現況說明書及誠實告知之義務，造成伊受有重大損害，自應賠償伊所受損害等語。
二、被上訴人辯以：㈠黃旻萁、張志豪及楊貴安就系爭房屋之現況已盡調查義務且
據實以告，此參系爭契約第17條第8項、第9項及標的物現況說明書第28點及32點即可證之，實難謂伊等於執行仲介業務過程中有何過失。上訴人雖辯稱完成交屋後之106年3月16日將房屋裝潢全部拆卸後始發現有樓地板貫穿、樑穿孔等問題，主張伊等於製作不動產說明書有疏失云云。惟賣方將系爭房屋委託信義房屋公司銷售時，系爭房屋之天花板幾乎皆有裝潢包覆，於拆卸裝潢前，外觀根本無從窺視內部狀況。且由 台灣 台中地方檢察署（下稱台中地檢署）107年度偵字第4520號（下稱【刑事偵案】）不起訴處分書第三頁㈢亦可知上開裝潢為賣方於81年9月23日自前手購買時即已存在，未曾拆除重新裝潢，故即使是賣方亦不清楚裝潢內部之實際狀況，又如何要求伊等於調查不動產現況時能透視知悉。
㈡李０平受上訴人及賣方之委任協助買賣契約之履行（包含簽
約及過戶），現況說明書之製作非其所負責，其對於不動產現況亦無查證義務。李０平於簽約當時已就現有資料及系爭契約條款逐條說明，並協助完成過戶，是其處理委任事務並無任何過失。且上訴人自承系爭契約第17條第8至19項為簽約當天加註並於其後親簽，李０平於【另案】及【刑事偵案】中亦證稱簽約當時是逐條說明才使雙方簽名，且簽約時間長達1至2小時，故上訴人事後辯稱簽約當時因信任被上訴人，根本沒看條文就簽名云云，並非事實。
㈢上訴人所提上證一、二即106年3月拆除裝潢後發現瑕疵私下
竊錄與業務張志豪、代書李０平對話之錄音檔內容並無法證明被上訴人有何過失。則上訴人既未能證明被上訴人有何故意過失致其受有損害，自不得依民法第184條、第185條、第188條等規定，請求被上訴人負連帶賠償責任。
㈣又信義房屋公司所提供之服務，依民法第565條規定，應僅
及於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介。就「居間」服務契約之本質及可期待之合理使用該服務之內容以觀，其並不須負有保證買賣標的無瑕疵之義務，亦不須負有檢查買賣標的之義務，亦即認買賣標的未妥善檢查風險，應由買賣當事人各自依契約法之瑕疵擔保責任等法律關係承擔，尚無強令居間者亦須負買賣標的之檢查義務，並由其承擔系爭契約事後損害賠償責任。且承前所述，信義房屋公司及所屬員工既已盡其據實告知及調查之義務，信義房屋公司即已完成本件居間仲介之契約義務，則上訴人依消保法規定請求信義房屋公司負損害賠償責任，即非有據。況消保法之規定乃係針對企業經營者所設計、生產、製造之商品或提供之服務，對於消費者不得有安全或衛生之危險性而立論，故若所提供之服務若與消費者之安全或衛生無關之服務，自無上開消保法之適用。本件居間仲介銷售事宜，顯然與上訴人之安全或衛生無涉，其所主張系爭房屋瑕疵亦非因服務本身所致安全上之危險而受損害，是上訴人依消保法請求信義房屋公司賠償，自無理由。又本件居間服務因上訴人表示先前已委託其他仲介業者帶看房屋，因而要求信義房屋公司不得向其收取成交價1％之仲介服務費即24.5萬元，故上訴人實際上並未支付任何仲介費用予信義房屋公司，是其主張以成交價5％請求一倍之懲罰性賠償金，亦無理由。
㈤系爭契約第17條第8項係個別磋商條款，並非定型化契約條
款，與成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第2項及消保法第11條之1第1、3項規定無關。上訴人既已自承系爭契約第17條第8至19項為簽約當天加註並於其後親簽，而依李０平於【另案】及【刑事偵案】中證稱簽約時係於會議室將合約條文以投影方式逐條進行說明，只要買賣任何一方有意見就會當場說明並進行磋商後修改，本件買賣雙方皆為地位平等之消費者，所簽署者亦非不得修改之定型化契約，然本件簽約時上訴人就磋商後之簽約內容並未提任何異議。此亦與張０雯於【另案】陳述：「簽約過程確實有地政士逐條把契約投影在螢幕上並逐條說明。」相符。是上開條文既非不得修改之定型化契約且簽約之買賣雙方亦非經濟條件不對等之企業經營者與消費者，是上訴人主張本件簽約違反內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及消保法第11條之1第1、3項規定，顯屬誤解。
㈥上訴人主張斡旋契約書所附之現況說明書應為買賣契約書之
一部，而賣方及被上訴人為使買賣順利成交刻意隱瞞上訴人將不適法條文列入合約中，違反法律強制規定應屬無效云云，亦與事實不符。系爭契約簽約時李０平係於會議室將合約條文以投影方式逐條進行說明，只要買賣任何一方有意見就會當場說明並進行磋商後修改，締約當時上訴人為成年人且智識清楚全程在場，而系爭契約第17條第8至19項約定係其與出賣人現場磋商後而合意增列之契約條款，此觀系爭契約第17條第8至19項約定末有上訴人再次簽名確認可證。是上開條文既為個別磋商條款，且上訴人為成年人並全程在場，合約條款修改後復經其再次確認後簽名，被上訴人有何能力刻意隱瞞條文列入合約中而不讓上訴人知悉。至於上訴人一再主張係因認系爭房屋無其他瑕疵方願意加價及【另案】補充鑑定報告顯示賣方可能早已知悉裝潢內之狀況，亦屬買賣契約瑕疵擔保問題，並無法證明被上訴人有何過失。是上訴人空言被上訴人為賺取仲介服務費而故意隱瞞事實及違反誠實告知義務並僅憑賣方單方要求修改契約條款等情並非事實。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡信義房屋公司、張志豪、楊貴安及黃旻萁應連帶給付上訴人245萬元及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日（即108年4月16日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢李０平應給付上訴人245萬及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日（即108年4月16日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣第二、三項聲明，如其中任一被上訴人已履行給付時，其他被上訴人於該給付之範圍內免為給付義務。
四、兩造不爭執事項㈠張０雯委託信義房屋公司水湳文華店業務員楊貴安出售其所
有系爭房地，由信義房屋公司不動產經紀人黃旻萁依據同仁調查後回報之資料，製作現況說明書。上訴人則由信義房屋公司西屯店業務員張志豪介紹購買系爭房地，嗣上訴人與張０雯於106年1月24日簽訂系爭契約，約定上訴人以2450萬元向張０雯購買系爭房地，並共同委任信義房屋公司專屬地政士李０平為履約代書。
㈡系爭房地買賣，於交屋後，上訴人於106年3月16日拆卸系爭房屋裝潢，發現系爭房屋裝潢內有系爭瑕疵。
㈢上訴人曾到過現場查看，系爭房屋均為裝潢所包覆住，沒有
看到間隙（見原審卷第171頁）。系爭房屋之天花板幾乎皆有裝潢包覆，於拆卸裝潢前，外觀根本無從窺視內部狀況。㈣上訴人【另案】（尚繫屬原法院106年度重訴字第556號審理
中）起訴出賣人張０雯負瑕疵擔保責任，該案鑑定瑕疵修復費用為23萬5410元。
㈤上訴人曾對於張０雯、張志豪、楊貴安等人提出詐欺告訴，
經台中地檢署107年度偵字第4520號為不起訴處分（見原審卷第331至339頁）。
五、本件爭點㈠上訴人主張張志豪、楊貴安、黃旻萁、李０平未盡調查、告
知、詳實製作現況說明書之義務，且在上訴人不知情之情況下，片面擬具系爭契約第17條第8項之免責條款，致上訴人受有損害，而有過失，應負債務不履行或侵權行為損害賠償之責，是否有理由？㈡上訴人主張信義房屋公司應依債務不履行、侵權行為法律關
係及不動產經紀業管理條例規定，與張志豪、楊貴安、黃旻萁負連帶賠償損害賠償之責，是否有理由？㈢上訴人依消保法規定，請求信義房屋公司賠償，是否有理由
？
六、得心證之理由：㈠上訴人主張張志豪、楊貴安、黃旻萁、李０平未盡調查、告
知、詳實製作現況說明書之義務，且在上訴人不知情之情況下，片面擬具系爭契約第17條第8項之免責條款，致上訴人受有損害，而有過失，應負債務不履行或侵權行為損害賠償之責，是否有理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第565條、第567條第1項定有明文。又不動產經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條第1、2項、第26條第2項亦有明文。又「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不動產經紀業管理條例第24條之2規定甚明。
⒉上訴人雖主張張志豪、楊貴安、黃旻萁、李０平於締約前
疏未對於系爭瑕疵進行調查瞭解並告知上訴人系爭瑕疵，為有過失云云。惟查；⑴信義房屋公司居間仲介系爭房地買賣，信義房屋公司及
其所屬人員楊貴安、黃旻萁、張志豪、李０平應依前揭規定，分別就其等執行業務範圍，製作現況說明書，並就調查所得據實報告於上訴人。信義房屋公司所屬不動產經紀人黃旻萁製作現況說明書，其中第28點載明系爭房屋有壁癌情形及位置，第32點載明系爭房屋有增建、違建情形及位置（見原審卷第50頁），系爭契約書第17條其他約定事項第8、9項亦載明前情（見原審卷第24頁），前開記載，對於系爭房屋內目光所能見之瑕疵、增建及違建等，均已充分揭露並告知上訴人。
⑵上訴人雖主張伊於完成交屋後之106年3月16日將房屋裝
潢全部拆卸後始發現有樓地板貫穿、樑穿孔等問題，被上訴人等於製作現況說明書有所疏失云云，惟查：①上訴人自承所指系爭房屋所存系爭瑕疵，係系爭房屋
交屋後，於106年3月16日拆卸系爭房屋裝潢始發現，並有系爭房屋拆卸裝潢前相片可參（見原審卷第157至165頁），並無證據可以顯示被上訴人於締約前已經知悉。
②依前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條第1、2
項、第26條第2項規定，雖課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，然非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，仍應以不動產經紀業者或經紀人員有可歸責之事由，及交易相對人受有損害，其間有因果關係為必要。經查，賣方張０雯將系爭房屋委託信義房屋公司銷售時，系爭房屋之天花板幾乎皆有裝潢包覆（此有系爭房屋屋況影像截圖在卷可稽（參原審被證1，見原審卷第157至165頁），於拆卸裝潢前，自外觀根本無從窺視內部狀況，此事實上訴人自始即不爭執，此參原審108年5月9日言詞辯論筆錄記載:「原告（即上訴人）訴訟代理人答：仲介提出標的物現況說明書，有記載目視可見之瑕疵，我們認為可以接受。
法官問：上訴人於購屋前有無至房屋現場察看，有無目視發現房屋有多數間隙？原告代理人答:我們有到現場看，但是沒有看到房屋有間隙，因為間隙都被裝潢包住了。」等語（見原審卷第171頁）及本院109年2月25日不爭執事項㈡、㈢所載。
③另依【刑事偵案】不起訴處分書第三頁「㈢次查被告
張０雯（即賣方）、張志豪、楊貴安主觀上無從知悉告訴人所指房屋裝潢內存在瑕疵之事實。本案依證人 張進發 偵查中具結證稱：張０雯買房子之後，有進去參觀，發現是全新裝潢，感覺裝潢很好，房屋後面也有增建等語、『（問:《提示被告證1裝潢照片》有無意見？）這個當初一模一樣，當時的裝潢我很滿意，前屋主也是割拾，第15頁是加建的，像球場那麼大。
』等語。證人 蕭宏輝 亦到庭具結證稱:『伊住在隔壁，見前屋主要出售，遂進去參觀，並建議大嫂即張０雯購買系爭房屋。張０雯買屋後除壁癌有請師傳處理過以外，未曾動工與裝潢等語。』，然如證人蕭宏輝所述，該部分裝潢係因處理壁癌問題始動工等語，衡諸常情，被上訴人張０雯於裝潢後仍繼續居住於系爭房屋，斯時並無銷售房屋，被上訴人張０雯必認壁癌等問題已處理完竣。綜上所述，難認被告張０雯主觀上有告訴人所指其明知房屋存有瑕疵仍予掩飾之不作為詐欺犯意，遑論被上訴人張志豪、楊貴安等人。」等情，此有不起訴處分書在卷可查（見原審卷第331至339頁），復可知上開裝潢為賣方張０雯81年9月23日自前手購買時即已存未曾拆除重新裝潢，故即使是賣方張０雯亦都不清楚裝潢內部之實際狀況，又如何要求被上訴人等於調查不動產之現況時能透視知悉。
④上訴人所提上證一、二即106年3月拆除裝潢後發現瑕
疵私下竊錄與業務張志豪、代書李０平對話之錄音檔內容（見本院卷第95至102頁），並無法證明被上訴人有何過失。至於上訴人陳稱：房屋裝潢全部拆卸後始發現電線有新的，顯示賣方張０雯應曾有打開過裝潢更換過電線云云，縱令屬實，然此僅係賣方張０雯是否有隱藏實情，然對於黃旻萁等人，並不必然知情。上訴人亦未舉證證明被上訴人等知悉此等事實。
⑤綜上，上訴人所主張之瑕疵既於交易當時無法從外觀
目視可見，且即使是賣方張０雯亦表示不清楚裝潢內部之實際狀況。為此，黃旻萁、張志豪及楊貴安等人就系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成黃旻萁等人要求出賣人拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部狀況，據此，實難謂其等於執行仲介業務過程中有何過失。是上訴人此一主張，不可採信。
⑶上訴人雖主張黃旻萁、張志豪、楊貴安明知上訴人對系
爭房屋之瑕疵甚為在意，竟由地政士李０平事後擬具系爭契約第17條第8項雙方合意依現況點交，侵害上訴人權益，應負共同侵權行為云云。惟查：
①系爭契約第17條第8項約定：「本物件標的1樓後面、
2樓梯間牆面、2樓臥室窗邊、3樓臥室窗邊、4樓臥室牆面、4樓後面現況有壁癌情形。雙方合意依現況點交，賣方就本物件屋況全部漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氣離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常等狀況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外，亦不得再向賣方主張物之瑕疵相關責任，亦不得向信義房屋主張本物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度」等情，經上訴人同意而簽名在後，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第24至25頁）。
②依原審108年5月9日言詞辯論筆錄紀載：「法官問：
（提示原審卷第25頁）買賣契約第17條第19項後上訴人的簽名，是否真正？簽名時第17條第8項到第19項是否都已經印在買賣契約書上？上訴人答:這是我簽名的，我進去簽約室的時候，第17條第8項到第19都已經先印好了。」等語（見原審卷第172頁）。次參考【刑事偵案】不起訴處分書第4頁內載：「證人即地政士李０平於107年1月15日偵訊時亦證稱:『我們會逐一確認雙方買賣條件，確認房地產的稅務，跟逐條說明契約、簽名。』、『我們會將買賣契約逐條投影在螢幕上，大家一起看。』等語，可見告訴人對於上開契約之約定事項已全盤了解。」等語（見原審卷第331至339頁）及上訴人原審所提出【另案】中李０平於108年4月30日證述內容：「（法官問:你解釋契約條文的方式，是否是把條文秀在投影螢幕，逐條跟當事人說明？）證人李０平：對。」、「（法官問：
第17條第8項之後的特約事項，妳是否也有跟雙方逐條說明。）證人李０平答:有。」、「（法官問:在妳說明的過程中，上訴人就第8項有無提出他的意見？）證人李０平答：因為投影的畫面是以電腦畫面直接投影，所以如果上訴人有意見要修改，可以馬上當場修改，但雙方有無問我這項的特別意義，我忘記了。
」、「（法官問:第8項兩造都沒有請妳再修改？）證人李０平答：對。」、「（原告《即上訴人》訴訟代理人 謝秉錡 問：整個簽約過程大約多久？證人李０平答：應該有一到二小時。」等語（見原審卷第205至215頁），此亦與【另案】中張０雯陳述：「簽約過程確實有地政士逐條把契約投影在螢幕上並逐條說明。」等語（見原審卷第214頁）相符。
③依據前述李０平於【刑事偵案】中及【另案】證述，
簽約時係於會議室將合約條文以投影方式逐條進行說明，只要買賣任何一方有意見就會當場說明並進行磋商後修改。本件買賣雙方皆為地位平等之消費者，所簽署者亦非不得修改之定型化契約，然本件簽約時上訴人就個別磋商條款擬訂後並未提出任何異議。
④綜上，李０平確實本於其代書職責協助買賣雙方進行
簽約並逐條說明簽約內容，且簽約時間長達一至二小時，是上訴人主張被上訴人私自與賣方磋商，在上訴人不知情下，於系爭契約第8條加註前開約定云云，顯與事實不符，自不足採。從而，李０平處理委任業務難認有任何疏失。上訴人依民法第184條、第185條、第188條等規定，請求被上訴人連帶賠償云云，並無理由。
㈡上訴人主張信義房屋公司應依債務不履行、侵權行為法律關
係及不動產經紀業管理條例規定，與張志豪、楊貴安、黃旻萁負連帶賠償損害賠償之責，是否有理由？經查，信義房屋公司之從業人員楊貴安、黃旻萁、張志豪、李０平等並無上訴人所指稱於締約前疏未對於系爭瑕疵進行調查瞭解並告知上訴人系爭瑕疵，為有過失，或黃旻萁、張志豪、楊貴安由地政士李０平事後擬具系爭契約第17條第8項雙方合意依現況點交，侵害上訴人權益，應負共同侵權行為等情，均已見前述，被信義房屋公司及所屬員工既已盡其據實告知及調查之義務，則信義房屋公司已完成本件居間仲介之契約義務，信義房屋公司及所屬員工既已盡其據實告知及調查之義務，則信義房屋公司已完成本件居間仲介之契約義務，則上訴人主張信義房屋公司應依債務不履行、侵權行為法律關係及不動產經紀業管理條例規定，與張志豪、楊貴安、黃旻萁負連帶賠償損害賠償之責，為無理由。
㈢上訴人依消保法規定，請求信義房仲公司賠償，是否有理由
？⒈按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者
，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」，「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」，消保法第7條第1、3項定有明文。參以同法第4條規定：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」，可知消保法之立法目的，在於保障消費者生命、身體、健康、財產之安全，要求企業經營者所提供之商品或服務必須符合當時科技或專業水準可合理期待之「安全性」，必消費者因使用商品或接受服務之安全性不足而致生損害，而此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方有消保法第7條規定之適用，若商品或服務並無安全上之危險，即無本條規定之適用。易言之，消保法第7條第1項規定「商品與服務無過失責任」規範之目的在保障消費者之健康與安全，請求之賠償範圍為消費者因健康與安全受侵害而生之損害，並不包括商品及服務本身瑕疵的損害。
商品與服務本身之瑕疵損害，應依民法瑕疵擔保或債務不履行規定救濟，不在上開規定保護範圍之列。
⒉查被上訴人公司所提供之「服務」，依民法第565條之規
定，應僅及於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介。就「居間」服務契約之本質及可期待之合理使用該服務之內容以觀，其並不須負有保證買賣標的無瑕疵之義務，亦不須負有檢查買賣標的之義務，亦即認買賣標的未妥善檢查風險，應由買賣當事人各自依契約法之瑕疵擔保責任等法律關係承擔，尚無強令居間者亦須負買賣標的之檢查義務，並由其承擔系爭契約事後損害賠償責任。又上訴人主張信義房屋公司及所屬人員楊貴安、張志豪、黃旻萁、李０平未盡居間調查義務而有過失，上訴人買受系爭房屋有瑕疵而受有損害云云，既非因服務本身所致安全上之危險，上訴人亦無因健康與安全受侵害而生損害，並無本條規定之適用。上訴人依消保法第7條第1項、第3項之規定，請求被上訴人損害賠償，並無理由。上訴人依消保法第7條規定請求被上訴人損害賠償既無理由，自無從依消保法第51條規定請求被上訴人給付損害額1倍之懲罰性違約金之可言。上訴人援引消保法第7條、第51條規定請求被上訴人賠償245萬元，於法不合，不應准許。⒊按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進
定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消保法第17條第1、4項定有明文。內政部101年10月29日內政部內授中辦地字第1016651846號公告訂定「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2項規定：不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。僅係規範定型化契約條款不得預先排除賣方瑕疵擔保責任，然此規定不及於個別磋商條款。
⑴上訴人亦已自承系爭契約第17條第8-19項為簽約當天加
註並於其後親簽，而依被上訴人李０平於另案及偵查中具結證稱簽約時係於會議室將合約條文以投影方式逐條進行說明，只要買賣任何一方有意見就會當場說明並進行磋商後修改，本件買賣雙方皆為地位平等之消費者，所簽署者亦非不得修改之定型化契約，然本件簽約時上訴人就磋商後之簽約內容並未提任何異議等情，已見前述。是上開條文既非不得修改之定型化契約且簽約之買賣雙方亦非經濟條件不對等之企業經營者與消費者，是上訴人主張本件簽約違反內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及消保法第11條之1第1、3項規定顯屬誤解。是系爭契約第17條第8項約定係締約時上訴人與出賣人張０雯個別磋商後而合意增列之契約條款，末有上訴人簽名確認，既非定型化契約條款，自與「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2項規定無涉。
⑵按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1、3項定有明文。此規定係規範定型化契約，違反此規定，消費者得主張定型化契約條款不構成契約內容。查系爭契約第17條第8項約定係個別磋商條款，並非定型化契約條款，亦與消保法第11條之1第1、3項規定無關。上訴人主張被上訴人使其簽訂系爭契約第17條第8項約定，違反「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2項規定及消保法審閱期間規定而有過失云云，亦不足採。
⑶上訴人雖主張斡旋契約書所附之不動產說明書應為買賣
契約書之一部，而賣方及被上訴人為使買賣順利成交刻意隱瞞上訴人將不適法條文列入合約中，違反法律強制規定應屬無效云云。惟查，系爭契約簽約時被上訴人李０平係於會議室將合約條文以投影方式逐條進行說明，只要買賣任何一方有意見就會當場說明並進行磋商後修改，締約當時上訴人為成年人且智識清楚全程在場，而系爭契約第17條第8-19項約定係其與出賣人張０雯現場磋商後而合意增列之契約條款，被上訴人等如何能刻意隱瞞條文列入合約中而不讓上訴人知悉。至於上訴人一再主張係因認系爭房屋無其他瑕疵方願意加價及【另案】補充鑑定報告顯示賣方可能早已知悉裝潢內之狀況，亦屬買賣契約瑕疵擔保問題，並無法證明被上訴人等有何過失。故上訴人此部分主張，為不可採。
㈣綜上所述，上訴人依債務不履行、侵權行為法律關係及不動
產經紀業管理條例、消保法等規定，聲明請求如其聲明所示，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
㈤本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與結果不生影響，自勿庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國109年9月8日
民事第七庭審判長法官王銘
法官郭妙俐法官張國華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官柯孟伶中華民國109年9月8日