臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第888號
原 告 林利真 即陞造企業社
訴訟代理人 林良財 律師
複 代理人 黃麗岑 律師
被 告 全能科技股份有限公司
法定代理人 黃伯仲
訴訟代理人 李岳霖 律師
黃意文 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年5月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一○四年九月二
十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊與訴外人田竣企業有限公司（下稱田竣公司）
於民國92年6月13日向訴外人 曾有奇 及 曾有方 承租位於桃園
縣龜山鄉（現改制桃園市龜山區，下同）華亞段272地號土
地（下稱系爭土地），並約定租賃期間自93年3月1日起至
103年2月29日止，後伊與田竣公司於系爭土地上出資興建
門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○路○○○巷○○號、68號（下
稱系爭廠房甲）及桃園縣○○鄉○○○路○○號、26號廠房（
下稱系爭廠房乙）。伊及田竣公司分別於99年10月1日、95
年3月28日將系爭廠房甲、乙出租予被告使用，嗣上開土地
租賃契約所約定租賃期限均於103年2月29日屆至，依約系
爭廠房甲、乙之所有權歸屬曾有奇、曾有方所有，故曾有奇
以訴外人奇鋒實業社負責人、曾有方以訴外人宏茂實業社負
責人之名義，另就系爭廠房甲、乙與被告簽訂廠房租賃契約
書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自103年3月1日
起至111年2月29日止；又因系爭廠房甲、乙為伊出資興建
，對其設計及結構知之甚詳，伊遂與被告就系爭廠房甲、乙
另行簽訂物業管理契約書（下稱系爭管理契約），由伊負責
廠房之維護及修繕事宜，約定管理期間自103年3月1日起
至111年2月29日止，每月管理費新臺幣（下同）20萬元，
並應於每月1日前繳納管理費。詎被告自104年3月至同年
8月止，合計6個月管理費均未繳納，共積欠120萬元，爰
依系爭管理契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠
被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告則以：伊承租系爭廠房甲、乙前，公司內部曾就締約內
容及條件討論，其中討論方案有，其一，廠房由伊負責修繕
工作，租金訂為每月83萬元，其二，廠房由出租人負責修繕
工作，租金訂為每月95萬元，嗣經伊於103年3月1日決定
以方案二條件與奇鋒實業社與宏茂實業社簽訂系爭租賃契約
，並約定租賃期間自103年3月1日起至111年2月29日止
，租金為每月75萬元，加計系爭管理契約每月20萬元租金之
約定，總額即為上述方案二之95萬元，伊遂簽發3張支票予
原告、奇鋒實業社及宏茂實業社（皆另外加計5%營業稅）；
另觀諸系爭租賃契約與系爭管理契約關於標的、期間、契約
格式及用語均相同，且系爭租賃契約第7條第7項亦約定自
承租起3年內，由原告承諾修繕系爭廠房甲、乙屋頂之漏水
及破損事宜，綜合上情並探究當事人真意，應認爭管理契約
為系爭租賃契約之從契約，而原告為系爭廠房甲、乙出租人
即奇鋒實業社與宏茂實業社修繕義務之履行輔助人；後伊與
奇鋒實業社與宏茂實業社於104年2月28日合意終止系爭租
賃契約，故系爭管理契約亦於同日終止，伊自毋庸繳納104
年3月至同年8月止之管理費120萬元予原告，再原告於系
爭管理契約期間內實際上均未曾修繕及維護系爭廠房甲、乙
，伊亦得行使同時履行抗辯權，拒絕給付管理費等語資為抗
辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不
利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張奇鋒實業社、宏茂實業社將系爭廠房甲、乙出租予
被告使用，約定租期自103年3月1日起至111年2月29日
止，後兩造就系爭廠房甲、乙成立物業管理契約，約定管理
期間自103年3月1日起至111年2月29日止，每月管理費
20萬元，被告自104年3月至同年8月止，合計6個月管理
費共計120萬元未繳納等情，業據其提出與所述相符之系爭
租賃契約、系爭管理契約等件為證，亦為被告所不爭執，堪
信為真。惟原告另主張被告應給付管理費120萬元一節，則
為被告否認，並以前詞置辯。本院審酌如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上
字第1118號判例可資參照；又契約有主契約及從契約之分，
主契約謂契約之存在不以他契約存在為前提，能獨立成立之
契約，從契約則以他契約之存在為前提，始能成立之契約（
參見 孫森焱 ，民法債篇總則，上冊，99年5月修訂版，第46
頁）。經查，被告主張系爭管理契約為系爭租賃契約之從契
約云云，此情為原告所否認。就形式上而言，綜觀系爭管理
契約所約定之條款內容，並無隻字片語約明該契約須以系爭
租賃契約之存續為前提；就實質上而論，系爭管理契約與系
爭租賃契約所約定之標的及期間雖然相同，然前者之契約當
事人為兩造之間、約定管理費為每月20萬元、契約內容為系
爭廠房甲、乙之維護及修繕事宜，而後者之契約當事人為被
告與奇鋒實業社及宏茂實業社之間、約定租金為每月75萬元
、契約內容為系爭廠房甲、乙承租事宜，此二契約締約主體
既不相同、雙方所負擔之給付義務內容亦相逕庭，實難認系
爭管理契約有何效力、期間上從屬於系爭租賃契約之理，至
被告何以承租系爭廠房甲、乙後，於租賃期間內與原告就廠
房修繕一事另行締結系爭管理契約，僅係締約之動機，要非
所問；另 細鐸 系爭管理契約與系爭租賃契約之格式、用語及
內容雖多有相同或相似之處，然兩造與奇鋒實業社、宏茂實
業社究非法律專業人士，實難期待其等所擬訂契約條款之用
語及內容均能切合專業法律標準，故兩造基於締約之便，參
考系爭租賃契約條款而修訂系爭管理契約，並以之為締約基
礎，亦與常情無違，自難僅以二契約用語及內容多有雷同之
情，遽而推論系爭租賃契約與系爭管理契約間有主、從契約
之關係；再被告雖提出公司內部行文表，稱其上記載所議定
承租系爭廠房甲、乙租金總額中含有兩造間系爭管理契約之
管理費等語，欲以之為立證，然縱該內部行文表形式上真正
，至多僅能證明被告就系爭廠房甲、乙承租之租金及修繕管
理費曾於公司內部討論時一併為整體締約成本考量，要難因
此而認系爭租賃契約與系爭管理契約有主、從契約之別。是
系爭管理契約應為一獨立之契約，應可認定。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴
訟法第277條前段定有明文；又所謂使用人，係指為債務人
服勞務之人，凡事實上輔助債務人履行債務之人均屬之，不
以負有法律上之義務為必要，故不限於僱用人與受僱人間之
關係，亦不以在經濟上或社會上有從屬地位者為限，只要債
務人於必要時，即得對該第三人之行為，加以監督或指揮者
即足（參見孫森焱，民法債篇總則，下冊，99年3月修訂版
，第489-490頁）。本件被告欲主張原告為出租人即奇鋒實
業社、宏茂實業社就系爭廠房甲、乙修繕義務之履行輔助人
，自應就原告受奇鋒實業社、宏茂實業社監督、指揮而服勞
務等事實負舉證之責。經查，系爭管理契約第4條第5項約
定：「甲方（即原告）須負責廠房修繕及維護之責，乙方（
即被告）於通知甲方兩周內，甲方須派工進行修繕，若非因
正常因素（如連日下雨），甲方仍未派工，則乙方有權自行
修繕，其修繕費用由管理費扣除」等語（見本院104年度訴
字第1496號卷〈下稱訴字卷〉第6頁反面），依上開契約條
文之文義觀之，若系爭廠房甲、乙有修繕必要時，被告應逕
行通知原告前往修繕，顯見廠房修繕之通知與履行事宜存於
兩造之間，概與奇鋒實業社、宏茂實業社無涉，而被告迄未
能舉證證明原告與奇鋒實業社、宏茂實業間就系爭廠房甲、
乙修繕事務有何履行上之選任、監督及指揮關係，僅空言抗
辯：於系爭管理契約存續期間伊雖未曾向原告提出修繕需求
，但若有修繕之需要，伊應該會先通知奇鋒實業社與宏茂實
業社云云，顯難憑信。另系爭租賃契約第4條第5項約定，
系爭廠房甲、乙之修繕義務應由出租人即奇鋒實業社、宏茂
實業社負擔等語（見本院104年度簡字第888號卷〈下稱簡
字卷〉第34頁反面），若原告確為此一修繕義務之履行輔助
人，衡諸常情，應係由奇鋒實業社、宏茂實業社與原告間就
該等事務自為約定，將本求利，被告應無就廠房修繕事宜自
願另行與原告成立系爭管理契約，並按月給付原告20萬元管
理費之理，足見原告乃基於系爭管理契約就系爭廠房甲、乙
之修繕事宜對被告負擔獨立之契約義務，至為灼然。故被告
辯稱原告為奇鋒實業社、宏茂實業社之履行輔助人云云，亦
屬無稽。
㈢再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，
民法第264條定有明文。經查，系爭管理契約第3條第1項
、第4條第5項分別約定：「管理費每個月新臺幣貳拾萬元
…乙方（即被告）應於每個月壹日以前繳納」、「甲方（即
原告）須負責廠房修繕及維護之責，乙方（即被告）於通知
甲方兩周內，甲方須派工進行修繕」等語（見本院訴字卷第
6頁正反面），可認兩造雖基於系爭管理契約互負修繕廠房
及給付管理費之義務，然被告應於每月1日前給付當月管理
費20萬元，而原告之修繕義務須嗣被告通知後2周內為之，
然被告自承於契約期間內並未曾通知原告前往修繕系爭廠房
甲、乙，已如上述，則難認原告有何修繕義務未為履行，是
被告就管理費之給付行使同時履行抗辯，即非可採。
四、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條
第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經
查，系爭管理契約約定兩造間管理費應於每月1日前給付，
則本件原告僅請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即104年
9月22日（見本院簡字卷第17、18頁）起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，洵屬有據。
五、綜上所述，系爭管理契約並非系爭租賃契約之從契約，原告
並非奇鋒實業社、宏茂實業社對系爭廠房甲、乙修繕義務之
履行輔助人，則被告與奇鋒實業社、宏茂實業社間系爭租賃
契約縱於104年2月28日合意終止屬實，無由影響系爭管理
契約之效力，且被告就管理費之給付亦無行使同時履行抗辯
權之餘地，是原告依系爭管理契約之法律關係，請求被告給
付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權
宣告假執行。另依同法第436條第2項準用同法第392條第
2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年7月29日
桃園簡易庭法官廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月29日
書記官儲鳴霄