裁判字號：臺灣高等法院臺中分院99年上易字第194號民事判決
裁判日期：民國99年07月27日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度上易字第194號上訴人丙○○
丁○○乙○○共同訴訟代理人 林世祿 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 賴思達 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國99年3月17日臺灣彰化地方法院98年度訴字第970號第一審判決提起上訴，本院於99年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）67年4月22日將系爭坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號（重測前大崙段大崙小段351地號）、地目田、面積1,981.53平方公尺土地中面積53.542坪即177平方公尺（下稱系爭土地，或系爭應有部分）出售予上訴人之被繼承人 黃水信 ，雙方約定買賣價金新台幣（下同）133,855元，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定俟系爭土地可辦理所有權移轉登記後，應無條件辦理移轉登記。嗣黃水信於90年3月17日死亡，上訴人為其繼承人。買賣當時法令規定禁止農地移轉為共有、分割，現法令已經修改，為此求為判命被上訴人移轉該買受人請求取得按該部分換算應有部分之判決，原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1981點53平方公尺土地應有部分1981分之177移轉登記予上訴人等公同共有；㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：系爭契約係約定買賣標的物為：○○村鄉○○段大崙小段351地號…其中由東北地點約53坪542左右…」，並非約定「1981分之177持分」，且所謂『其中由東北地點約53坪542左右』，顯係指351地號土地東北邊之某特定位置、面積之土地無疑。且兩造於系爭契約第六條復約定於日後得「分割」時，始辦理之；嗣後兩造並點交該特定位置之土地，由上訴人在兩造指定之特定位置上蓋建地上物使用，足見系爭契約兩造當事人之真意確為系爭土地特定位置之買賣，而非應有部分之買賣，否則若是應有部分之買賣，何以系爭契約中未約明買賣若干比例之應有部分？反而約定特定方位及面積之土地？益見系爭買賣標的係土地之特定位置，而非應有部分。是上訴人請求被上訴人應移轉系爭土地應有部分1981分之177予上訴人，顯屬無據。上訴人所援引最高法院55年台上字第3267號判例，謂特定位置之買受人可請求取得按該一部計算之應有部分，主張其可請求移轉持分云云。惟上開判例係指「共有人將共有物特定之一部讓與他人」之情形，與本件系爭土地原屬被上訴人單獨所有之情形完全不同，在法律上自應作不同之評價。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠黃水信為上訴人之父，嗣於90年3月17日死亡，上訴人均為黃水信之合法繼承人。
㈡黃水信與被上訴人於67年4月22日簽定系爭契約。
㈢黃水信已全數付清系爭契約買賣價金133,855元。
㈣被上訴人於締結系爭契約後，已將系爭土地東北角約53.542
坪（折合177平方公尺）部分點交予黃水信，嗣由黃水信在其上搭建鐵皮屋，供作倉庫、車庫使用，並由上訴人繼承使用迄今。
㈤系爭契約之立會人（見證人）為本件證人 黃献峻 。
㈥兩造為居住同村之鄰居關係。
㈦系爭土地使用分區為特定農業區農牧用地，屬於耕地及農地之性質。
四、本院得心證之理由：本件主要爭執為上訴人本於繼承及買賣契約等法律關係，請求被上訴人應將系爭應有部分移轉登記予上訴人公同共有是否有理，經查：
㈠依據彰化縣大村鄉戶政事務所99年2月24日彰村戶字第09900
00434號函附職業變更登記申請書影本、加錫村証字第18號自耕能力證明書影本顯示，黃水信於61年7月27日申請職業變更，由傭役變更為自耕農。準此，上訴人主張黃水信於締結系爭契約時具有自耕農身分，即非無據，洵值採信。換言之，被上訴人辯稱黃水信締結系爭契約時不具自耕農身分，故系爭契約應屬無效，自無依據，要難採認。
㈡「乙方（即被上訴人）所○○村鄉○○段大崙小段參五壹地
號、田、０‧參四八壹公頃，其中由東北地點約伍拾參坪伍肆弍左右，以新台幣壹拾參萬參仟捌佰伍拾伍元，出賣給甲方（即黃水信）取得。」、「甲方承買該地興建房屋時，與隔壁之壁路，各人提供四寸充作壁路使用」、「双方約定該地點興建住家之用，不得興建豬舍或雞舍‧‧‧」，為系爭契約第1條、第2條、第5條明文約定。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不得拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人真意，無須另別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，又單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院17年上字第1118號、75年台上字第404號判例參照）。本件上訴人固主張系爭契約所載「東北地點約53坪542左右」，僅係約定買賣標的持分部分，並同時就系爭土地訂定分管契約，而非限定特定範圍等語。惟系爭契約第1條已明文約定買賣標的為系爭土地「東北地點約53.542坪」，即已明示當事人真意為特定位置之買賣；系爭契約第2條、第5條約定，更明指黃水信購買「東北地點」，供興建房屋住家使用。經核其用語極為簡單，尚無文義不明情事，自不得任意曲解為抽象應有部分（1981分之177）之買賣，或僅具分管契約之性質。再者，系爭契約所指系爭土地「東北地點」部分，早經被上訴人於締約後點交予黃水信搭建鐵皮屋，供作倉庫、車庫使用，並續由上訴人繼承使用迄今，業如前述。基此，黃水信締約系爭契約之目的，當然在於取得系爭土地分割後「東北地點」特定位置之所有權，而非系爭土地之抽象應有部分。至於證人即系爭契約立會人黃献峻於本院審理時固證稱：「系爭買賣契約書，未經買賣雙方拿給我看，我不清楚是特定位置的買賣，還是持分的買賣。買賣價金13萬元付清以後，賣方就將土地交付給買主使用。」等語（見原審99年1月13日言詞辯論筆錄），然證人黃献峻既非系爭契約之當事人，亦未詳細閱覽系爭契約全文，其不知系爭契約買賣標的，究係抽象應有部分，抑或特定具體特定位置，實屬當然，自難憑此據為上訴人有利認定之依據。準此，上訴人主張系爭契約買賣標的，應為系爭土地之抽象應有部分（1981分之177），即無依據，自難採認。換言之，系爭契買賣標的乃分割後系爭土地之具體特定位置，即系爭契約所指東北地點約53.542坪，始符合締約當事人之真意。
㈢按「因政府實施農業發展條例農地不得分割或不得持分一部
分移轉登記，日後始得辦理時，該應納之增值稅由兩人均分負擔外，契稅、登記費、印花、代書等由承買人負擔支理，但出賣人應無條件提供登記文件及印章等，並不得請求任何費用及不得刁難之事。」，系爭契約第6條定有明文。次按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。非農地重劃地區，變更為農水路使用者。其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。」，農業發展條例第16條第1項定有明文。本件黃水信向被上訴人者既為系爭土地東北角約53.542坪（折合177平方公尺），未符合上開農業發展條例第16條規定分割條件，被上訴人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形，揆諸上揭75年台上字第404號判例要旨，上訴人自不得請求被上訴人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與被上訴人共有系爭土地。至上訴人所主張之最高法院55年台上字第3267號判例，係指原即為共有土地出售情形，與本件不同，自不得比附援引。
五、從而，上訴人本於繼承及買賣契約等法律關係，請求被上訴人應將系爭應有部分移轉登記予上訴人共同共有，為無理由，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、另二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，爰判決如主文。
中華民國99年7月27日
民事第五庭審判長法官童有德
法官古金男法官鄭金龍以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官姚錫鈞中華民國99年7月28日
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