裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第6852號民事判決
裁判日期：民國96年07月11日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第6852號
原告乙○○訴訟代理人 楊揚 律師被告甲○○
2訴訟代理人 楊佳璋 律師複代理人 李慶豐 律師訴訟代理人 陳志忠 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國96年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬零壹佰玖拾伍元及自民國九十五年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾捌萬零壹佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告於民國94年10月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號6樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，總價金為新臺幣（下同）2,850萬元。兩造於同年11月22日辦理交屋完畢，詎原告於95年2月13日接獲臺北市政府工務局建築管理處（下稱工務局）預拆通知單，方知系爭房屋天井和室增建部分，早於94年4月6日即遭人報拆，並經列管在案，被告隱匿不告知。原告係見系爭房屋格局方正、三房兩廳，足敷使用，被告且保證原增建為建商所蓋不會有問題，方購買。同棟大樓有增建與無增建屋價差距約600萬元，而系爭房屋增建部分坪數為2.85坪，以原告購入時每坪418,000元計算，原告至少受有1,191,300元之損害。增建部分原告已僱工拆除、修復，費用為281,445元，因仲介公司自認服務不周，支付部分拆除費用，原告實際支出費用為81,445元。爰依系爭契約第二條第二項之約定及民法第三百五十九條、第三百六十條規定，請求被告給付損害賠償或減少價金200萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告200萬元及自94年11月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告於訂立系爭契約時，已知悉其所購買之系爭房地包括和室增建部分，而被告委託仲介公司即訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）出售時，已向仲介公司說明系爭房屋和室部分係屬增建且曾接獲工務局拆除通知。被告於信賴仲介公司所提供之全程仲介服務下，未細查系爭契約之內容，直至本案起訴前原告實行假扣押程序，被告始愕然發覺系爭契約第二條第二項載有與被告原委託事項不符之約定。經被告向永慶房屋質疑，永慶房屋因自知理虧乃自行賠償原告拆除增建部分之費用。被告未刻意隱瞞系爭房屋增建部分曾受有通知拆除之事實，實係因仲介公司之疏忽致未向原告敘明，故原告房屋增建部分遭拆除之損害，非因被告故意不告知所致，二者無因果關係。又縱有因果關係，惟原告於購買之初即已知房屋增建部分係屬違章，隨時有遭查報拆除之虞，故其所受之損害至多亦僅為拆除增建部分之損害，然上開拆除費用亦由永慶房屋代為墊付，則原告無受何損害可言。系爭契約有關和室增建部分係兩造立約當時所明知，被告從未向原告擔保增建部分不會有問題，自無瑕疵擔保責任之問題。況和室增建部分之面積僅2.85坪，被告縱應負損害賠償責任，原告主張損害數額亦過高等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、查兩造於94年10月4日就系爭房地簽訂買賣契約，被告於94年11月22日交屋完畢，系爭房屋於買賣當時即存在原建商所蓋之天井增建，作為和室規劃。嗣原告於95年2月間收受工務局擬於95年2月13日、同年3月13日執行拆除之預拆通知單事實，有系爭契約（見第8至16頁）、工務局預拆通知單（見第17、18頁）在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟原告主張被告出售系爭房地時，故意不告知系爭天井和室增建曾遭報拆事實，應負瑕疵擔保責任，依約亦應負損害賠償責任等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應審究之爭點為：被告與原告訂立系爭契約時有無對原告隱瞞或故意不告知和室部分為增建（即違建）？被告與原告訂立系爭契約時，有無故意隱瞞和室增建曾接獲通知報拆？被告就系爭房地是否應負民法第三百五十九條、第三百六十條瑕疵擔保責任？原告可否依系爭契約第二條第二項之約定請求損害賠償？原告就本件是否受有損害？若有其數額為何？茲分述如後：
㈠查系爭房屋係於92年9月8日興建完成，此有建物登記謄本在
卷可稽（見第6頁），而被告購買系爭房地後，系爭房屋和室增建部分曾於94年3月23日查報拆除之事實，有前開預拆通知單可稽，顯見被告於出賣系爭房屋前已知悉該報拆之事實。原告主張被告出售系爭房地時，未告知上開增建報拆之事實，為被告所否認，並辯稱其已據實告知仲介公司，係仲介公司未告知原告等語。查系爭契約中標的物現況說明書（見第16頁）為被告所簽發，關於「增建部份是否曾被拆除或接獲過拆除通知」一欄，被告係勾選「否」，則被告既否認系爭房屋有報拆之事實，焉可能告知原告？參諸證人即系爭買賣仲介永慶房屋職員 涂金谷證 稱：在簽約當時有跟原告講增建部分面積及位置，但被告未跟我們及原告講增建部分曾被報拆等語（見第62頁背面）；丙○○證稱：在被告簽署委託銷售契約時，會簽屋況說明書，當時被告未表明系爭房屋增建部分被報拆之事實等語（見第63頁），顯見被告於出售系爭房屋予原告時，確實未告知原告系爭房屋關於和室增建部分，曾遭查報拆除之事實。原告主張被告隱匿系爭房屋增建報拆事實，故意不告知，堪以採信，被告所辯自不足取。㈡按系爭契約第二條第二項、第三項約定：「若增建部份於交
屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆屋或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方（即被告）是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。上述增建部份無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，或甲方（即原告）自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」。查系爭房屋增建部分既於交屋前確曾經工務局通知拆除，嗣後原告亦不得不遵守法律規定拆除，依上開約定，被告自應賠償原告所受損害。
㈢次查原告於收受工務局執行拆除之通知後，依法將增建之和
室委由訴外人 林怡利 拆除、恢復，因其無工作班底，再轉由訴外人大蒂設計事業有限公司（下稱大蒂公司）施作，費用為281,445元，有大蒂公司之工程估價單、收據（見第68、69頁）在卷可按。因永慶房屋未盡查證義務，補貼原告20萬元，原告實際支出81,445元之事實，亦經本院向該公司查詢明確，有永慶房屋陳報狀在卷可憑（見第130頁），並為被告所不爭執，是則原告請求被告賠償此部分支出費用之損害，於法有據，自應准許。
㈣又查原告向被告購買系爭房屋，係成屋買賣，依買賣當時系
爭房屋現況包含增建和室部分，參諸證人丙○○證稱原告有說室內面積那樣大才夠住等語（見第64頁），及原告在拆除增建部分後，原放在和室內之物品不得不堆放於客廳及其他房間等情，亦有照片可憑（見第85至91頁），可見原告確係以系爭房屋未拆除增建前之室內空間，面積足敷使用而購買。兩造復於系爭契約第二條特別就系爭房屋增建部分於交屋前、後曾否被通知報拆而約定損害賠償責任，顯見買賣價格係將該增建使用空間計入在內，而增建拆除後系爭房屋可使用面積必然減少，房屋價值減損，是原告主張此部分損害，為被告依系爭契約第二條第二項應負損害賠償範圍，亦堪以採信。按諸證人涂金谷證稱：系爭房屋有增建與無增價格一定會有價差，系爭房屋因增建而多一個房間，增加買方的意願，增建部分每坪單價約為房價之三分之一到二分之一等語（見第63頁）。而原告購入系爭房屋每坪單價為418,000元，增建部分之價格為其三分之一到二分之一，即139,333元至209,000元。本院審酌系爭房屋坐落臺北市中山區，為13層大樓之第6層，該增建係建商興建完成時同時所建，原告購買時屋齡不到2年，是增建部分至少應有每坪175,000元之價格。而系爭房屋增建部分面積為2.85坪，復為被告所不爭執（見第64頁背面），此增建部分業經拆除，原告不能使用，是則原告主張受有房價減損之數額為498,750元（175,000×2.85＝498,750）。
㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二十九條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。同法第二百三十三條第一項亦定有明文。本件原告對於被告依系爭契約第二條第二項約定之損害賠償請求權，非屬給付定有確定期限者，依前開規定，應自被告受催告時起，被告方負遲延責任。原告就本件損害賠償，請求自被告交付系爭房屋即94年11月22日起算遲延利息，尚非有據。
而原告起訴後，起訴狀繕本係於95年6月21日送達被告，此有送達證書在卷足憑（見第22頁），則被告自起訴狀繕本送達翌日負遲延責任。揆諸前揭規定，原告得請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，逾此部分之利息請求，即不應准許。
四、綜上所述，原告主張被告出售系爭房屋時，隱瞞系爭房屋被查報拆除之事實，致原告買受系爭房屋後，拆除增建部分，而受有支出前開拆除、回復費用之損害81,445元及房價之損害498,750元，合計580,195元之事實為可採信。從而，原告依系爭契約第二條第二項之約定，請求被告給付580,195元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年6月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。又本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
五、本件原告得依系爭契約第二條第二項請求被告賠償損害，原告關於民法第三百五十九條、第三百六十條請求權部分之攻擊、防禦方法及所為之立證，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項之規定，判決如主文。
中華民國96年7月11日
民事第四庭法官林麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年7月11日
書記官林蓮女