臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第245號
原 告
即反訴被告 蔡世傑
訴訟代理人 關維忠 律師
複 代理人 趙慧華 律師
劉君豪 律師
被 告
即反訴原告 王勝賢
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國102年8月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一百零二年一月十九
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得
免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定
有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩
者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所
主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標
的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標
的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法
律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標
的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間
有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。
本件原告因兩造間之買賣糾紛提起本訴，被告於訴訟繫屬中
提起反訴，亦係以上開買賣關係為基準，且兩者間之攻擊、
防禦方法有相牽連之關係，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：原告前於民國101年6月30日與被告簽立買賣定
金協議書（下稱系爭契約），被告同意將其所有，坐落於桃
園縣桃園市○○段○○○○號、同段2411建號（即門牌號碼：
桃園縣桃園市○○路○○○號）之房地（下稱系爭不動產）出
售與原告，原告為此支付定金新臺幣（下同）400,000元，
並交由訴外人即仲介 李鴻祥 （本名 李崇瑋 ）保管，同時約定
系爭不動產之買賣總價金為4,150,000元，而雙方並約定於
101年10月28日下午3時簽訂買賣契約，以完成簽約手續，
而後雙方再改於其翌日（即29日）同時間簽訂買賣契約。詎
簽約當日，原告本欲以訴外人 陳忠誠 作為上開買受系爭不動
產之登記名義人此種不動產交易之習慣與被告訂立買賣契約
時，被告卻堅持須以原告之名義與被告訂約並以其名義為系
爭不動產之登記名義人，否則須加價800,000元此種不合理
之要求，是被告實因訂約後房價上漲，不甘以原訂價履約，
始刻意刁難，以達重新議價之目的。又被告提出之條件雖屬
無理，但原告仍於101年11月1日以寄發存證信函之方式，
表示接受被告之要求即同意以原告名義與被告訂約，並請被
告於收受該函之5日內至日盛代書事務所辦理簽訂買賣契約
之相關事宜，逾期即逕為解除買賣契約。然被告卻於同年月
3日回函表示原告因已於101年10月29日當日不同意被告所
提之條件時即已屬毀約，並表示交由司法判定云云。自此被
告遂拒不出面完成簽約手續，原告迫不得已，方於101年11
月14日再寄發存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示。
依上開所述，系爭不動產之買賣契約之所以無法訂立，實因
被告所致，且原告同意被告之條件後，被告仍拒不簽約，故
可認應可歸責於被告之事由，是原告自得依系爭契約第5條
之規定請求被告加倍返還已收全部之定金即400,000元。至
被告雖表示原告於101年11月14日所寄發之存證信函其並未
收受云云，惟該信函之寄送地址係依被告於101年11月3日
所寄送回函上之地址，縱其未收受，仍應已達送達之效力，
再倘若鈞院認定並非合法送達，則亦以本件起訴狀繕本送達
於被告之日作為解除系爭契約之意思表示。而被告雖又抗辯
原告於101年11月1日所寄送之存證信函已載明系爭契約之
訂立日為101年6月30日，是被告即有受課徵奢侈稅之風險
云云，惟該存證信函僅存查於兩造與仲介間，除非被告主動
向國稅局檢舉，根本不可能被課徵奢侈稅，再該存證信函僅
係記載雙方於101年6月30日此日簽訂系爭契約，並無欲說
明其他事項，自無被課徵奢侈稅之風險，是其抗辯自屬無據
。為此，爰依系爭契約第5條之規定，請求被告應加倍返還
定金。並聲明：⑴被告應給付原告400,000元，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
；⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：當初係被告委託永慶房屋大業店（及冠源不動產
仲介經紀有限公司，下稱仲介公司）出售系爭不動產，並約
定若有奢侈稅之問題，須由買方負擔，總價款不含奢侈稅。
而仲介公司於101年6月間告知被告已找到原告，兩造遂於
同年月30日訂立系爭契約，並交付訂金由仲介李鴻祥保管，
惟兩造於約定之同年10月29日簽訂買賣契約時，原告竟要求
將契約當事人須變更為陳忠誠，此由當日所簽訂之標的物現
況說明書及實價登錄交易資訊確認書中均記載買方為陳忠誠
可知，而被告既不認識陳忠誠，如何確保陳忠誠之債信，因
此被告遂拒絕簽訂買賣契約，是依上述可知買賣契約之所以
無法訂立，實因原告變更買賣條件所致，故應可歸責於原告
，是原告依系爭契約第5條之規定請求被告加倍返還定金云
云，即屬無據。再原告雖於101年11月1日寄發存證信函並
經被告收受，但為時已晚，因原告於同年10月29日已屬違約
，定金即應由被告沒收，況其於該存證信函中已明文兩造於
101年6月30日訂立系爭契約，故被告即有被稅捐主管機關
課徵奢侈稅之風險，則兩造間之買賣條件即已變更，故被告
當然不願意依系爭契約簽訂系爭不動產之買賣契約，而被告
並於同年11月3日寄發存證信函予原告，並希望原告能就此
部分進行說明。至原告雖主張其復於同年月14日寄發存證信
函通知被告解約及須給付返還定金，然被告根本未收到該存
證信函，且仲介李鴻祥亦早已將定金返還予原告，自難認為
有理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受
不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
㈠兩造於101年6月30日於仲介公司就系爭不動產簽訂系爭契
約，並由原告交付定金400,000元（含現金100,000元及本
票300,000元）與房仲李鴻祥，同時約定於同年10月28日簽
訂買賣契約，而後原告再交付李鴻祥300,000元現金，即現
金400,000元與本票300,000元，而雙方後再改於同年月29
日簽訂買賣契約。
㈡原告於101年10月29日於簽訂買賣契約時要求將契約名義人
更改為陳忠誠，而為被告所拒絕。
㈢原告於101年11月1日以存證信函通知被告於收受後5日內
至日盛代書事務所簽訂買賣契約，逾期逕為解除系爭契約，
經被告於101年11月2日收受後，被告復於同年月3日亦寄
送存證信函予原告，惟兩造均未再訂立買賣契約。
㈣原告於101年11月14日再寄送存證信函予被告，並為解除系
爭契約之意思表示，惟被告雖居住該地址但未收受該信函，
而仲介李鴻祥即將現金400,000元返還原告，但仍存留本票
300,000元於仲介公司。
四、本件原告主張被告應加倍返還定金，為被告所否認，並以前
詞置辯，是本件之爭點即為㈠兩造就系爭不動產之買賣契約
無法簽訂，是否可歸責於被告？㈡若可歸責於被告，原告得
請求之金額為何？茲說明如下
㈠按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第249條第3款
定有明文。次按「因可歸責於賣方之事由致無法簽立買賣契
約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」，系爭契約第5條
亦著有明文。
㈡經查，兩造於101年6月30日簽訂系爭契約，並於同年10月
29日欲簽訂系爭不動產之買賣契約，惟原告要求改由陳忠誠
為買賣契約名義人等情，業據證人李鴻祥於本院言詞辯論期
日到庭具結證稱詳實，復為兩造所不爭執，堪信為真實。而
證人雖證述系爭不動產之買賣契約有履約保證，且亦會待銀
行貸款或買方所給付之資金確定後，才會辦理過戶，故縱使
變更買受人，亦不影響其履約等語（見本院卷第64頁），然
原告既然已變更雙方買賣契約之條件，倘若未來被告就系爭
不動產有所爭執，亦會增加被告於舉證買賣契約當事人為何
人時等負擔，自難僅得以有適用履約保證與否作為認定原告
有無變更買賣契約條件之認定依據，惟被告既自承其於同年
10月29日簽約當日並未解除系爭契約（見本院卷第87頁背面
），此亦與證人李鴻祥於本院證稱被告稱「等原告願意用他
名義簽約並登記時我們再來談這件事」等語（見本院卷第64
頁）內容相符，則兩造即均仍有依系爭契約履行簽訂買賣契
約之義務。又原告既已於101年11月1日以存證信函告知被
告願同意被告於101年10月29日之條件即以原告之名義簽訂
買賣契約並為系爭不動產之登記名義人（見本院卷第9頁）
，並同時催告被告於收受後5日履行簽訂買賣契約，若逾期
則逕為解除系爭契約（見本院卷第11頁），而該存證信函亦
已於101年11月2日送達予被告，此復為被告所不爭執，並
有原告出具之回執附卷可參，是被告實已於101年11月2日
接受原告之附停止條件之意思表示，惟被告既未能前往而履
約，則系爭契約至遲已於101年11月7日解除。而被告雖抗
辯其未同意履約係因原告已於101年11月1日之存證信函已
明確載明兩造於101年6月30日簽訂系爭契約，使其有被課
徵奢侈稅之風險云云，惟該份存證信函原告僅寄予被告及仲
介公司，甚難想像其有經稅捐機關查知之可能，況兩造於
101年6月30日簽訂系爭契約時，雖載明訂立日為101年10
月28日，但僅兩造與仲介公司知並非該日，是其受稅捐機
關查知之風險仍掌控於兩造與房仲公司間，其風險與寄送該
份存證信函後並無不同，再被告亦未能就兩造間有約定若遭
主管機關課徵奢侈稅時須由原告負擔或得因該原因重新議價
等情舉證以實其說，故被告據此而拒絕履約，即屬無據。又
被告亦抗辯其並未收受原告於101年11月14日解除系爭契約
之存證信函，故系爭契約仍未解除云云，惟誠如前開所述，
原告於101年11月1日之存證信函本為附停止條件之意思表
示，而被告於收受後5日未為履行，則系爭契約即已解除，
本不因被告未收受101年11月14日之存證信函而有別，是此
部分之抗辯亦屬無據。
㈢綜上所述，系爭不動產之買賣契約無法訂立，係屬可歸責於
被告之事由，而系爭契約於101年11月7日已解除，是原告
自得依系爭契約第5條之規定，請求被告應加倍返還原告所
支付之定金400,000元。
五、末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠他方所受領之
給付物，應返還之。㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領
時起之利息償還之。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，
民法第259條第1、2款、第233條第1項前段及第203條
亦分別定有明文。查本件係因可歸責於被告之事由致原告得
解除契約，揆諸上開規定，原告自得請求被告加倍返還定金
並自受領定金時起，按法定利率計算之利息，而原告僅請求
被告返還定金並自起訴狀繕本送達被告之翌日起算利息，自
應准許。又本件起訴狀繕本係於102年1月8日寄存於被告
住所地之警察機關，有送達證書附卷可稽，並於同年月18
日生催告及送達之效力，是本件原告請求利息之起算日為同
年月19日，應堪認定。
六、從而，原告請求被告給付如主文第1項所示為有理由，應予
准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為之判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行；並依被告聲請，酌定相當之擔保
金額，准被告預供擔保免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
叁、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告主張反訴原告應加倍返還定金400,
000元，惟系爭不動產之買賣契約之所以無法簽訂，係因反
訴被告違約所導致，內容均詳如前述，是反訴原告自有權利
依系爭契約第5條之規定沒收反訴被告已交付之定金，惟因
仲介李鴻祥已將定金返還反訴被告，致反訴原告無從沒收定
金，反訴原告為此方提起本件訴訟。為此，爰依系爭契約之
規定，請求反訴被告給付定金400,000元。並聲明：⑴反訴
被告應給付反訴原告400,000元，及自反訴起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供
擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭不動產之買賣契約之所以無法簽訂，實
因反訴原告違約所致，內容均詳如前述，是反訴原告自無權
利請求給付定金。另仲介李鴻祥雖已返還反訴被告所交付之
定金400,000元，但反訴被告仍將票面金額300,000元之本
票寄放於仲介李鴻祥，待本件訴訟終結後方就進行處理等語
，資為抗辯。並聲明：⑴反訴原告之訴駁回；⑵如受不利判
決，請准供擔保免為假執行。
三、反訴原告主張系爭不動產契約之所以無法履行，係因可歸責
於反訴被告所致，惟兩造間就系爭不動產買賣契約無法履行
係可歸責於反訴原告，理由已詳述於貳、四、㈡點中，是反
訴原告依系爭契約第5條之規定為請求，即屬無據，不應准
許。從而，反訴原告提起本訴，請求反訴被告給付400,000
元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止週年利率5％
計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、反訴原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應
併駁回，併此敘明。
五、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年8月30日
桃園簡易庭法官張少威
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月30日
書記官李宜娟