裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年上易字第218號民事判決
裁判日期：民國103年10月22日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度上易字第218號上訴人 李張英柳 上訴人 林竹貞 訴訟代理人 李光文 上訴人 林麗玲 訴訟代理人 林泰興 上訴人 郭依潔 被上訴人 方志緯 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國103年5月28日臺灣屏東地方法院102年度訴字第672號第一審判決提起上訴，本院於103年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人郭依潔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依被上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國101年7、8月間受上訴人委託，居間仲介出售上訴人所有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號面積合計812.61坪之土地（下稱系爭土地），雙方議定居間報酬為買賣價金之1.5%。嗣於同年8月間，伊覓得買主 黃金標 ，即媒介黃金標向上訴人購買系爭土地，於同年8月13日簽訂買賣契約，買賣價金為新台幣（下同）57,691,000元，依約上訴人應給付伊居間報酬865,365元，詎上訴人拒不給付。爰依居間之法律關係，請求上訴人給付被上訴人865,365元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
三、上訴人則以： 伊等 並未與被上訴人成立居間契約，於出售系爭土地之前，並未見過被上訴人，於伊等與黃金標簽立買賣契約前，亦未經被上訴人表明其為仲介、要收仲介報酬；縱認兩造間有居間契約存在，被上訴人在伊等與黃金標履約過程中，偽稱系爭土地需指定建築線始可辦理銀行貸款，拖延
9成價金之給付近3個月，並於黃金標匯入價金時，企圖先扣除1.5%之服務費再將尾款給付予伊等，幸為伊等發現予以阻止，事後復虛報實價登錄金額為73,130,000元，凡此均違反對伊等之義務，而為利於買方之行為，有未依誠信履約之情形，依民法第571條規定，自不得向伊等請求居間報酬；且兩造約定之報酬，較被上訴人所任勞務之價值，亦有為數過鉅失其公平之情形，應依民法第572條規定酌減語，資為抗辯。
四、原審經審理後，判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：㈠上訴人原為系爭土地之所有權人。
㈡上訴人於101年8月13日與黃金標簽訂系爭土地之不動產買
賣契約，買賣價金為57,691,000元。上訴人於102年4月16日將系爭土地所有權移轉登記予黃金標指定之 吳順明 ，並已受領全部價金。
六、兩造爭點：㈠兩造間有無成立居間契約？上訴人與黃金標是否係因被上訴
人媒介而成立買賣契約？被上訴人得否請求上訴人給付仲介報酬865,365元？㈡被上訴人有無民法第571條不得請求報酬或依民法第572條
應予酌減報酬之情形？
七、兩造間有無成立居間契約？上訴人與黃金標是否係因被上訴人媒介而成立買賣契約？被上訴人得否請求上訴人給付仲介報酬865,365元㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第
568條第1項分別定有明文。申言之，委託人如因居間人報告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報酬。查，被上訴人就兩造成立居間契約之經過，陳稱：伊聽聞上訴人共有之土地在辦理市地重劃，重劃後有意出售，遂找上訴人郭依潔之父 郭武吉 ，向其表示伊有意協助尋找買主，並言明佣金為價金2%，其後伊透過關係知悉黃金標有意願購買系爭土地，便居中斡旋，嗣後伊請上訴人至伊之事務所洽談買賣事宜，除郭依潔由郭武吉代理外，其餘上訴人均親自到場，伊當時向上訴人再次表明佣金為價金2%，經上訴人與郭武吉要求降低後，經討價還價，雙方議定佣金為1.5%，並簽立定金收據，同日下午伊即偕同上訴人至高雄與黃金標簽訂買賣契約等情（見原審卷第108頁），並提出定金收據1紙為證（原審卷第20頁）。而上訴人林麗玲、林竹貞就被上訴人所述前情，表示大致正確而無異議（原審卷第108頁背面）。
又上開定金收據第2條第4項載明：「賣方（即上訴人）應支付買賣總價1.5%服務費予方志緯（即被上訴人）」等詞，亦核與被上訴人所稱兩造議定之仲介報酬成數相符。由是，足認兩造間確有成立居間契約，且上訴人係經被上訴人媒介而出售系爭土地予黃金標。則依前揭說明，上訴人自應給付仲介報酬予被上訴人。上訴人空言否認簽訂買賣契約前見過被上訴人或兩造曾議定仲介報酬，委無足取。
㈡上訴人又辯以：依伊等之理解，上開定金收據第2條第4項
所載1.5%之服務費，係指後續履約之服務費用，非居間報酬，且簽立該定金收據時，被上訴人係以買方黃金標代理人之身分與伊等簽署，自難以此認為兩造間確有居間契約存在云云。惟觀以前述兩造成立仲介契約之過程，被上訴人係已覓得有意願之買主後，始與上訴人洽談仲介報酬，經兩造討價還價、磋商談妥報酬成數後，被上訴人方揭露買主姓名、代買主簽立定金收據，並帶同上訴人前往與買主訂約，則上訴人就兩造所議定者，係被上訴人報告並媒介買主之對價，當知之甚明，自不得以上開定金收據內將仲介報酬略稱為「服務費」，而謂兩造議定以買賣價格1.5%計算者，非僅仲介報酬，尚包含後續協助履約之其他業務，或進以被上訴人後續提供之勞務未盡如其等之意，而拒予給付仲介報酬。又按，居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權，民法第574條固有明文，此係因居間人之任務，僅以報告訂約之機會或為其媒介而止，至於當事人間如因契約而有所給付或有所受領時，均須由各當事人自己為之。惟如當事人另授與居間人代理權，使居間人代為給付或代為法律行為，尚非法所不許。故被上訴人以買方代理人之身分出具上開定金收據予上訴人，並無不適法，該定金約定自發生拘束上訴人與買方之效力，其內第2條第4項所約定，上訴人應以買賣價金1.5%計算之服務費予被上訴人，併得佐證兩造間有居間契約存在。據此，上訴人辯稱上開定金收據所載1.5%服務費並非單指仲介報酬，或該定金收據不足佐證兩造間存有居間契約云云，俱不足採。
㈢基上，被上訴人請求上訴人給付依買賣價金1.5%計算之仲介
報酬，係屬有據。而上訴人與黃金標就系爭土地之買賣價金為57,691,000元，為兩造所不爭，則被上訴人自得請求上訴人給付865,365元（57,691,000元×1.5%=865,365元）。
八、被上訴人有無民法第571條不得請求報酬或依民法第572條應予酌減報酬之情形？㈠按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。上訴人主張被上訴人在伊等與黃金標履約中，偽稱系爭土地需指定建築線始可辦理銀行貸款，拖延9成價金之給付近
3個月，並於黃金標匯入價金時，企圖先扣除1.5%之服務費再將尾款給付予伊等，事後復虛報實價登錄金額為73,130,000元，凡此均違反對伊等之義務、而為利於買方之行為或違反誠信云云。惟依居間契約之本旨，被上訴人媒介上訴人與黃金標成立買賣契約，即得請求上訴人給付仲介報酬，業敘如前，而上訴人所辯前情，均屬買賣契約成立後，履約過程之紛爭，無礙於被上訴人得請求上訴人支付居間報酬之權利。遑論，上開買賣契約第3條約明，上訴人於取得土地所有權狀後第60日申報土地增值稅、被上訴人於稅單核發後30日內支付尾款，有買賣契約在卷可稽（原審卷第14頁），而被上訴人陳稱上訴人係於102年1月中旬交付所有權狀（本院卷第54頁），上訴人就此未予爭執，則依上述付款約定，上訴人應於取得土地所有權狀後約90日獲付買賣尾款。而買方業於102年4月中、下旬將尾款匯入上訴人帳戶，有存摺影本附卷可參（原審卷第88頁背面），與上訴人交付權狀之時點相距約90日，尚合於上述付款約定，並無推延給付之情事。上訴人於訂立買賣契約時既同意上述付款期程，又未能舉證證明被上訴人就此期程之約定有何偏袒買方，或違背誠信而由買方受益之情形，則其主張依前引民法規定得拒付居間報酬云云，殊難採信。此外，上訴人所謂被上訴人有擅由買賣價金扣取居間服務費乙情，並未能舉證以實其說。另買方黃金標前就系爭土地買賣固誤申報實價登錄之金額為73,130,000元，惟嗣已更正為原買賣金額，有內政部不動產交易實價查詢服務網路資料及黃金標存證信函在卷可參（本院卷第
40、47頁）。據上，上訴人主張被上訴人有故為有利於買方之行為或違反誠信而由買方受領利益之情形，不得向其等請求居間報酬云云，要無可採。
㈡次按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失
其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。被上訴人本係請求上訴人負擔2%之居間報酬，其後經協商降為1.5%，並再以定金收據加以確認，俱述如前，足見兩造所約定之報酬，已反應雙方評估居間事務之難易而加以決定。且被上訴人代黃金標簽立定金收據後，先交付其胞姐簽發之支票予上訴人作為定金，當日下午始以黃金標之支票換回，此據被上訴人 陳明 在卷，且上訴人未予爭執（原審卷第108頁背面），可見被上訴人就系爭買賣契約之成立亦承擔相當風險。參以，依內政部公布之不動產經紀業報酬標準，不動產買賣報酬不得超過實際成交價金百分之6（見原審卷第72頁）。綜上審酌，應認兩造約定以系爭土地買賣價金1.5%為居間給付報酬，尚非為數過鉅失其公平，當無酌減之必要。
九、綜合前述，被上訴人主張兩造間存有居間契約，且上訴人因其媒介而將系爭土地出售予黃金標，係為可採。上訴人所辯被上訴人故為偏袒買方之訂約行為，或被上訴人所任勞務之價值與報酬不相當各節，均為無可取。從而，被上訴人依居間法律關係，請求上訴人給付居間報酬865,365元，及102年11月23日即起訴狀繕本最後送達翌日起至清償止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、上訴人請求傳訊黃金標為證，因本件事證已明，故認無必要。兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘。均附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第
1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國103年10月22日
民事第二庭
審判長法官陳真真法官謝肅珍法官甯馨以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國103年10月22日
書記官林明威