裁判字號：最高法院86年台上字第2300號民事判決
裁判日期：民國86年07月17日
裁判案由：回復原狀等事件
最高法院民事判決八十六年度台上字第二三○○號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十五年二月五日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第九○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：兩造於民國八十一年四月二十日簽訂房地預定買賣契約書（下稱買賣契約書），約定伊將坐落台南市○○段○○號土地（已分割為同段三五－二三號）土地編號Ｃ１即同市○○○街○○○巷○○號房屋一棟（下稱系爭房屋），以新台幣（下同）六百四十五萬元出售與上訴人，上訴人繳納自備款及辦妥銀行貸款後交屋，若上訴人拖延代辦貸款手續，視為中止委託伊代辦貸款，上訴人應一次付清款項。系爭房屋完工後，已辦竣登記為上訴人所有，伊於八十一年六月十八日以存證信函通知上訴人辦理土地所有權移轉登記及銀行貸款手續，竟置不理，依買賣契約書第十四條約定，伊得解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，上訴人負回復原狀之義務。若伊解除契約不合法，上訴人僅給付自備款一百九十五萬元，尚欠價款四百五十萬元，伊得請求給付等情，先位聲明，求為命上訴人辦理系爭房屋所有權移轉登記與伊；備位聲明，求為命上訴人給付四百五十萬元，並加給法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭房屋坐落台南市○○段○○○○○號土地，僅東面臨路，而伊所購買之土地為同段三五號，係三面臨路，經濟價值較高，顯有錯誤，伊依法予以撤銷。又伊購買土地之面積應為八十平方公尺，房屋之面積應為五八‧一四坪，而三五－二三號土地面積僅六一平方公尺，系爭房屋面積僅五三‧一六坪，顯有短少，被上訴人除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，伊得為同時履行之抗辯，拒絕辦理銀行貸款手續，被上訴人解除契約，於法不合。況因上開土地、房屋面積短少，致不能給付，伊得請求減少價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為如被上訴人先位聲明之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人前揭主張兩造訂立買賣契約書，伊將系爭房屋及其基地出賣與上訴人之事實，已據其提出買賣契約書為證。又被上訴人同時興建系爭房屋等計十七棟，均委由 姚紹明 銷售，上訴人買受之系爭房屋係最後一間出售，嗣於八十一年五月二十五日即核發使用執照，銷售時公司並無面積計算表，亦未告知上訴人基地面積為八十平方公尺等情，已據證人姚紹明證述明確。上開買賣契約書亦標明系爭房屋及其基地之位置，雖誤載土地坐落金華段三五號，惟不影響兩造就該特定標的物成立買賣契約之合致，該基地面積登記為六一平方公尺，並無不合。上訴人以錯誤而撤銷該契約，自無足採。系爭房屋依建築改良物登記簿記載面積有一七三‧五平方公尺，包括原法院前審判決附圖所示增建浴厠二‧二五平方公尺，第五層附屬建物露台二○‧八五平方公尺，共計一九六‧六平方公尺，折合五九‧四七坪，並無坪數不足情事。是上訴人以系爭房屋及其基地面積不足，提出同時履行抗辯，而拒絕辦理銀行貸款手續，尚有未合。被上訴人於八十一年六月十八日、同年七月二十一日以存證信函，催告上訴人辦理土地所有權移轉登記及銀行貸款手續，竟置不理，被上訴人解除本件買賣契約，即無不合。系爭房屋已登記為上訴人所有，被上訴人請求上訴人回復原狀，將該房屋所有權移轉登記予被上訴人，應予准許。至上訴人已付價金，因有解除契約時充作違約金之約定，與系爭房屋之所有權移轉登記，非處於對價關係，上訴人同時履行之抗辯，亦非可採，原審無從審理違約金之酌減等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人興建十七棟房屋均委由姚紹明銷售，上訴人買受之系爭房屋係最後一間出售，為原審認定之事實。又被上訴人所舉證人即訂購房屋人 蔡嘉萍 於原審受命法官質以，訂購時有無拿經台南市政府工務局核准之面積計算表給伊看時，答稱好像沒那麼大張，但內容一樣，包括房屋建築結構圖放在廣告公司裡，整疊的供人閱覽云云（見原審上更㈠字卷七四頁背面，並參見六六頁正面）。則證人即銷售人員姚紹明證稱，銷售時公司並無面積計算表等資料云云（見同上卷八八頁背面），是否屬實，即有進一步調查審認之必要。此與判斷姚紹明之證詞是否實在，上訴人於購買系爭房屋及其基地時是否因閱覽面積計算表，而誤認所購基地面積為八十平方公尺，所關頗切，原審未遑詳查究明，遽採姚紹明之證詞為判決之基礎，殊嫌率斷。次查原法院前審勘驗現場時，台南市政府工務局人員 黃吉棋 陳稱，因這部分（即上開二○‧八五平方公尺部分）下面沒有陽台，是屬四樓之屋頂，不算入建築面積云云（見原審上字卷四一頁背面、參見四○頁背面）。且房屋面積不包括屋頂平台面積一節，亦為被上訴人所自承（見同上卷四二頁背面、六五頁背面）。此與判斷上開二○‧八五平方公尺部分究係露台而計入系爭房屋面積，抑屬屋頂平台而不予計入攸關，原審恝置不論，亦有判決不備理由之違法。又查原法院前審判決附圖（即成果圖），因記載內容略有混淆不明，業經台南市台南地政事務所以八十二年八月十一日台南地所二字第七八一四號函予以註銷，並檢送更正成果圖在案（見第一審卷九一頁、九二頁，並參見六八頁、六九頁、原法院上字卷一八七頁）。原審猶採用該已註銷之成果圖為判決之基礎，亦有可議。末按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條定有明文。查被上訴人主張，上訴人已繳交之價金，伊依買賣契約書第十四條約定充作違約金云云（見第一審卷八四頁背面，原審上更一字卷一○八頁正面）。而上訴人一再辯稱，約定之違約金額過高，請求法院依民法第二百五十二條規定核減，被上訴人應返還超高部分之價金云云（見原審上字卷三○頁背面，上更㈠字卷五五頁正、背面）。倘上開約定之違約金額確屬過高，法院既有核減之權，則經法院核減其金額者，超過經法院核減金額之部分，被上訴人已無違約金債權存在，仍屬上訴人已付之價金，被上訴人依民法第二百五十九條規定，即應返還上訴人，是法院仍得就違約金額之約定是否過高，加以審究及核減。原審就此表示相反之見解，不無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年七月十七日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官袁再興右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年七月三十一日
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