臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第850號
原 告 廖其煦
訴訟代理人 陳麗玲
被 告 徐彪 眞
李秀洋
皮嘉川
利特不動產經紀人有限公司
上 一 人
法定代理人 陳明仁
被 告 台灣房屋仲介股份有限公司
上 一 人
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 游璿樺
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年5月14日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
所列各款情形，爰依到場被告之聲請，由其一造辯論而為判
決。
二、原告主張：原告於民國102年3月23日經被告利特不動產經
紀人有限公司（下稱利特公司）之業務員即被告李秀洋介紹
，向被告 徐彪眞 購買其所有坐落高雄市○○區○○段457-5
、457-12、457-15、457-25、1549-42地號土地，及其上同
段13549建號建物（以下合稱系爭不動產），約定價金為新
台幣（下同）5,880,000元(下稱系爭買賣契約)。被告徐
彪眞、李秀洋於簽署系爭買賣契約時，僅在現況說明書上記
載系爭不動產地下室車庫旁樓梯牆壁有滲漏水，並未告知原
告系爭不動產地下室車庫地板及天花板、2樓樓梯上面牆壁
、3樓房間天花板、4樓樓梯平台上面樓梯等處均有滲漏水
之瑕疵（下稱系爭瑕疵），被告徐彪眞之前前手屋主有告知
被告徐彪眞地下室漏水應該要整修，惟被告徐彪眞未整修即
出售予原告，系爭瑕疵經估修復費用為158,000元，被告徐
彪眞應負出賣人之瑕疵擔保責任，賠償原告修復費用158,00
0元。又被告李秀洋係服務原告之業務員，應據實報告系爭
瑕疵，卻未告知原告，違反居間義務並侵害原告權利，而服
務被告徐彪眞之業務員即被告皮嘉川知悉系爭瑕疵，但其可
能未告知被告李秀洋，亦違反居間契約之據實告知義務，同
時損及原告權利，是以被告被告李秀洋、皮嘉川均應賠償原
告修復費用158,000元。另被告利特公司係被告李秀洋、皮
嘉川之雇主，應負連帶賠償責任，而被告台灣房屋仲介股份
有限公司(下稱台灣房屋）同意被告利特公司使用其公司名
稱，並同為服務業，故被告台灣房屋亦應連帶賠償。爰依買
賣契約、居間契約、侵權行為及經紀業管理條例第26條第2
項規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告徐彪眞應給付原告15
8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息；㈡被告李秀洋、皮嘉川、利特公
司、台灣房屋應連帶給付原告158,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
㈢前二項聲明，如其中一被告已為給付，其他被告於給付範
圍內同免責任。
三、被告徐彪眞、李秀洋、皮嘉川、利特公司則以：被告只知道
地下室車庫旁樓梯牆壁確實已發生滲漏水情形，其餘部分係
潮濕有壁癌等情況，至於是否有漏水，無法確認，被告均非
故意隱匿系爭瑕疵，被告徐彪眞亦未向原告保證其他部分不
會滲漏水。因被告徐彪眞不願整修系爭不動產後再出售，原
告希望能以較低價格買受，故被告徐彪眞同意以較低價格將
系爭不動產出售予原告，並約定以現況交屋，原告主張之系
爭瑕疵係在原告看屋時已存在並已知悉，爾後原告不得向被
告徐彪眞主張瑕疵擔保責任。被告李秀洋、皮嘉川已將知悉
之屋況據實以告，並無違反居間契約之義務，亦無侵害原告
權利，被告利特公司自無須負連帶賠償之責等語置辯。並聲
明：原告之訴駁回。
四、被告台灣房屋則以：被告利特公司係被告台灣房屋之加盟店
，居間原告購買系爭不動產者為被告利特公司，並非被告台
灣房屋，且被告李秀洋、皮嘉川係被告利特公司之員工，與
被告台灣房屋無關，原告請求被告台灣房屋連帶負責，為無
理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項
㈠被告徐彪眞將系爭不動產委由被告利特公司出售，由被告皮
嘉川負責與被告徐彪眞聯繫。原告經由利特公司員工即被告
李秀洋居間介紹，於102年3月23日購買系爭不動產，並簽
訂買賣契約。兩造於簽署買賣契約時，並簽立標的現況說明
書。
㈡被告李秀洋及皮嘉川均屬被告利特公司之員工，被告台灣房
屋係授權被告利特公司使用商標，被告利特公司為加盟店。
㈢原告於看屋期間曾至系爭不動產6次，期間系爭不動產為空
屋並無家具遮蔽原告主張有瑕疵之部位。
六、兩造爭執事項
㈠原告主張物之瑕疵擔保，請求被告徐彪眞賠償維修費用158,
000元，有無理由？
㈡原告依照侵權行為、居間契約之規定，請求被告皮嘉川、李
秀洋連帶賠償158,000元，有無理由？
㈢原告依不動產經紀業管理條例、侵權行為規定請求被告利特
公司、臺灣房屋連帶賠償，有無理由？
七、得心證之理由
㈠原告主張物之瑕疵擔保，請求被告徐彪眞賠償維修費用158,
000元，有無理由？
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條
第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔
保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條
定有明文。
⒉原告主張系爭不動產存有系爭瑕疵，並提出照片數張附卷可
稽(見本院卷第176至179頁)，被告固不爭執上開照片之
真正。惟原告購買前已看屋6次，期間系爭不動產為空屋並
無家具遮蔽系爭瑕疵等情，為兩造不爭執。觀諸原告提出系
爭瑕疵之上開現場照片，可見有水漬及受潮之情形。原告並
自承：看屋時雖然有說地下室有漏水，不過看不出來，因為
當時沒有下雨；系爭瑕疵部分本來就沒有木工裝潢；有發現
系爭瑕疵部位凹凸不平，沒有下雨不會滴水；被告李秀洋有
說地下室會漏水，系爭不動產有壁癌；看屋時有問系爭瑕疵
，但被告說是久沒修理才這樣等語(見本院卷第150、166
、173頁)。而油漆及壁紙脫落、膨脹、破裂等均屬於牆壁
潮濕發霉之表現，衡情原告於看屋期間已可輕易察覺有系爭
瑕疵存在，是原告縱使不知牆壁凹凸不平與發生滲漏水間之
關連，亦屬因重大過失而不知，本院核閱系爭買賣契約書，
並無被告徐彪眞保證無瑕疵之任何約款或記載。原告雖主張
前前屋主有告知被告徐彪眞地下室有漏水云云，然此為被告
徐彪眞所否認(見本院卷第167頁)，原告復未提出證明已
實其說，即便原告此部分主張為真，原告看屋時業經被告李
秀洋之說明得知地下室有漏水(見本院卷第166頁)，原告
仍自承看不出來等情如上，系爭瑕疵所在位置又無傢俱遮蔽
隱飾，要難認被告徐彪眞有故意不告知系爭瑕疵之情事。
⒊再者，系爭買賣契約書特約事項已記載「房屋目前有白蟻、
漏水，依現況點交，由買方自行整修，賣方不負物的瑕疵擔
保責任」等語（見本院卷第12頁），非排除特定部位之瑕疵
擔保責任，其文意用語已含括系爭不動產之全部範圍。雖標
的現況說明書僅記載漏水部位為地下室車庫旁樓梯牆壁，然
一般買賣情形下，標的現況說明書記載之滲漏水處係明確已
知之部位，至於其他出賣人無法確認之瑕疵部位，倘出賣人
不欲負瑕疵擔保責任，均會在買賣契約書上特別記載現況交
屋或現況點交，表示依出賣標的現有狀態交屋，爾後不再就
出賣標的物之物之瑕疵負責。是被告徐彪眞辯稱就系爭不動
產其餘瑕疵部分，已在特約事項排除等語，堪予採信。
⒋綜上，被告徐彪眞就系爭瑕疵不負物之擔保責任，原告依物
之瑕疵擔保，請求被告徐彪眞賠償維修費用158,000元，不
應准許。
㈡原告依照居間契約、侵權行為之規定，請求被告皮嘉川、李
秀洋連帶賠償158,000元，有無理由？
⒈原告係委託被告利特公司居間仲介購買系爭不動產，由被告
李秀洋負責帶領原告看屋，被告皮嘉川則為服務被告徐彪眞
之業務員乙節，為兩造所不爭。是與原告締結居間契約者應
係被告利特公司，被告李秀洋、皮嘉川未以自己之名義與原
告未訂立居間契約，其等帶看屋或從事提供服務之行為，僅
係被告利特公司之履行輔助人，並非居間契約之當事人，原
告依居間契約之法律關係，請求被告李秀洋、皮嘉川賠償損
害，似屬無據。
⒉原告主張其因修復系爭瑕疵而受有支出修復費用之損害等語
，客觀上係原告財產權受有損害，然系爭瑕疵並非被告李秀
洋、皮嘉川之行為所致。縱原告係主張被告李秀洋、皮嘉川
未告知系爭瑕疵，致其購買系爭不動產，而需支出修復費用
云云。原告在看屋過程中系爭不動產係空屋並無家具遮蔽原
告主張有瑕疵之部位，且被告李秀洋也主動告知地下室有滲
漏水，其他部位有壁癌等節，俱如前述，是被告李秀洋並未
故意隱匿系爭瑕疵，已將所獲得之資訊告知原告。被告皮嘉
川並非帶原告看屋之業務員，係原告主觀臆測被告皮嘉川可
能未告知被告李秀洋系爭瑕疵，並無客觀事證可資證明。系
爭不動產之標的現況說明書雖未臚列系爭瑕疵，但原告係可
得知悉系爭瑕疵存在，並與被告徐彪眞約定以現況點交系爭
不動產，自行決意購買系爭不動產，被告李秀洋、皮嘉川未
以欺瞞方式誘使原告購買系爭不動產，自難謂被告李秀洋、
皮嘉川有何侵害原告權利之行為。
⒊又與原告成立居間契約之當事人係被告利特公司，已如前述
，是被告利特公司具有據實告知之義務，而被告利特公司有
無違反居間義務，則由其履行輔助人即被告李秀洋、皮嘉川
行為視之。然被告李秀洋、被告皮嘉川並未隱匿系爭瑕疵，
已將其所知之屋況告知原告，原告並同意以現況交屋，皆如
上述，要難認被告利特公司有違反據實告知之義務。
⒋基上，原告主張被告李秀洋、被告皮嘉川未告知系爭瑕疵，
依照居間契約、侵權行為之規定，應連帶賠償原告修理費
158,000元，不足採信。
㈢原告依不動產經紀業管理條例、侵權行為規定請求被告利特
公司、臺灣房屋連帶賠償，有無理由？
⒈按經紀業因經紀人員執行之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；受僱人因執行
職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損
害賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第
188條第1項前段分別定有明文。
⒉被告李秀洋、皮嘉川均受僱被告利特公司，為兩造所不爭執
。是被告李秀洋、皮嘉川之行為如侵害原告權利致原告受有
壞，被告利特公司應負連帶責任。惟被告李秀洋、皮嘉川未
隱匿系爭瑕疵，本件原告可得而知系爭瑕疵存在，並同意現
況交屋，承擔系爭不動產物之瑕疵，是就修復系爭瑕疵所需
之費用，應由原告自行負擔，並非被告李秀洋、皮嘉川行為
所致，要與上開被告利特公司應負連帶賠償責任之規定不符
，則原告依請求被告利特公司與被告李秀洋、皮嘉川連帶賠
償，自屬無據。
⒊原告又主張被告台灣房屋授權被告利特公司使用商標，應與
被告利特公司連帶負責云云。惟被告台灣房屋僅係授權使用
其名稱，依一般經驗可知被告利特公司與被告台灣房屋經濟
上及組織上係各自獨立運作，系爭不動產之仲介及代銷係被
告利特公司之業務，並由被告利特公司收取服務費，是被告
利特公司性質上屬被告台灣房屋之加盟店，不具僱傭關係。
縱認被告利特公司係被告台灣房屋所屬之經紀人員，身為被
告利特公司履行輔助人之被告李秀洋、皮嘉川並已據實告知
，未侵害原告權利，堪認被告利特公司業已盡其告知義務，
故原告依上開規定，請求被告台灣房屋與被告利特公司連帶
賠償，洵屬無憑。
⒋據上，原告依不動產經紀業管理條例、侵權行為規定請求被
告利特公司、台灣房屋連帶賠償系爭瑕疵修復費，要屬無稽
。
八、從而，原告依買賣契約、居間契約、侵權行為及經紀業管理
條例第26條第2項規定請求：㈠被告徐彪眞應給付原告158,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息；㈡被告李秀洋、皮嘉川、利特公司
、台灣房屋應連帶給付原告158,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢
前二項聲明，如其中一被告已為給付，其他被告於給付範圍
內同免責任，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國103年6月6日
鳳山簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年6月6日
書記官李燕枝