臺灣基隆地方法院108年度訴字第497號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院108年訴字第497號民事判決

裁判日期：民國111年05月05日

裁判案由：分割共有物

臺灣基隆地方法院民事判決108年度訴字第497號原告 張岑煊 訴訟代理人 陳佳雯 律師被告許 葉仁 被告 林欽雄 上二人共同訴訟代理人 王景暘 律師複代理人 王喬立 律師被告 許葉仁 之訴訟代理人 許敬賢 被告 張岑熙
張岑裕 兼上列二人共同送達代收人 張岑正
被告 林姬玲
林姬英
林姬貞 兼上列二人共同訴訟代理人 林欽隆 被告李 林寶玉
李志宏 （兼 賴宗耀 之承當訴訟人）
李明明
李明娟
李明瑜 上五人共同訴訟代理人黃丁風律師上五人共同訴訟代理人 黃雅羚 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地（面積各為三八三六點一０平方公尺、九二五點七九平方公尺、一八八五點一二平方公尺）准予變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示權利範圍比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示訴訟費用分擔比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因 不動產 之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件原告請求就兩造共有附表一所示之土地（下稱171號土地、196號土地、204地號土地，合稱系爭土地）准為裁判分割，而系爭土地位在本院轄區，是依首開規定，本件訴訟專屬本院管轄。
二、第按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。經查，原告起訴後，系爭土地之原共有人即賴宗耀於民國108年12月30日將其所有系爭土地應有部分20分之2移轉予被告李志宏，此有系爭土地之土地登記謄本及異動索引在卷可稽，且被告李志宏已具狀向本院聲請承當訴訟，雖兩造並無全部同意，然上開應有部分既已移轉予被告李志宏，由其承當訴訟自有助於終局解決本件紛爭，故被告李志宏聲請為賴宗耀之承當訴訟人，續行本件訴訟，業經本院以108年度訴字第497號裁定認核與上開規定相符予以准許，合先敘明。
三、本件被告張岑熙、張岑正、張岑裕、林姬玲、林姬英、林姬貞及林欽隆皆經合法通知，均無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造為系爭土地之共有人，各自之權利範圍如附表二之權利
範圍所示，系爭土地之共有人計有15人之多，而系爭土地上建滿違章建物，且僅有一側臨基金一路，其餘三側均無聯外道路，如以原物分割之方式，將系爭土地分割予全體共有人，將造成部分共有人分得袋地（即部分土地不予道路連通時），或全體共有人所分得之土地均極為狹長（即全部土地均予道路連通）之情形，二種情形均不利土地之利用，並使系爭土地之經濟價值降低，再者，如採原物分割，因地上物事實上處分權人，必與分割後土地之所有權人不同，日後恐生眾多拆屋還地訴訟，是以原物分割予全體共有人顯有困難，反觀如系爭土地採變價分割，欲取得土地之共有人亦得以應買、承受及行使優先承買權等方式取得系爭土地之所有權，而不欲取得土地之共有人則能分配最多之價金（蓋拍定金額可能高於拍賣抵價），如此兩造均能獲致最高利益，應屬最適宜兩造之分割方案。
㈡退步言之，倘本院認採原物分割為宜（此為假設前提），原
告主張最適宜之原物分割方法為109年9月23日複丈成果圖（下稱附圖）方案A，即系爭土地分割為如附圖方案A所示編號
A、B、C、D等4塊土地，而編號A土地由原告及被告張岑熙、張岑正、張岑裕等人（下合稱張家）共有、編號B土地由被告 李林寶玉 、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人（下合稱李家）共有、編號C土地由被告許葉仁單獨所有、編號D土地由被告林欽隆、林欽雄、林姬玲、林姬英、林姬貞（下合稱林家）共有，蓋因系爭土地上現存之地上物坐落情形如附圖第1頁所示編號A、B、C建物（下分別稱35-2號建物、35-1號建物、35號建物），其中35-2號建物與35-1號建物之分隔牆本為不規則之線條，故於原物分割時，如能依分隔牆之位置將35-2號建物所坐落之土地分割予張家，將35-1號建物所坐落之土地分割予李家，日後張家與李家之間即不會因地上物與土地之所有權人不同而衍生拆屋還地之訴訟，故原告認為最適宜兩造之原物分割方案為附圖方案A。
㈢綜上，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款前段
及第5項規定，提起本訴等語。並聲明：請求如主文第一項所示。
二、被告部分：㈠被告張岑熙、張岑正、張岑裕等人以書狀表明同意原告提出之分割方案。
㈡被告許葉仁、林欽雄：
1.本件並無不能分割或分割顯有困難之情況，並無採變價分割之必要：
系爭土地面積共6,647.01平方公尺，甚為遼闊，縱使分割為四，最小面積持有者，仍可分得664.7平方公尺，尚無不利土地使用之情況，因此本件並無民法第824條第2項第2款之分配原物顯有困難之情。次查被告林欽雄曾表示李家及友聯汽車 貨運 股份有限公司（下稱友聯貨運）在地經營甚久，政商關係良好，在地人皆知悉系爭土地為友聯貨運所使用，如採變價分割，除李家及友聯貨運相關人等外，應無其他人有意願競拍系爭土地，恐致系爭土地拍賣價格不佳，而影響系爭土地之全體共有人之利益，且採原物分割後共有人間之爭執或可採協調方式為之。
2.系爭土地以附圖方案C為原物分割之最佳分割方案：依附圖方案C分割為編號A、B、C、D等4塊土地，其中編號A土地由張家共有、編號B土地由李家共有、編號C土地由被告許葉仁單獨所有、編號D土地由林家共有，且採此方案可分割成筆直之4塊土地，均有連通基金一路之事宜出入口、面積方正，將來欲規劃使用或再行分割時，較符合土地分割效益。再者依神碟國際不動產估價師事務所出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），如採附圖方案C之分割方法，編號A、B、C、D土地之評估單價最為接近，對於系爭土地全體共有人亦較為公平，至於找補方式，因附圖方案C之編號B土地之評估單價最高，可依系爭估價報告書之估價，由取得附圖方案C之編號B土地之所有人依系爭估價報告書之差額及土地面積，找補其他共有人。
3.併聲明：兩造共有系爭土地依附圖方案C予以分割；訴訟費用由原告負擔。
㈢被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜：
1.嗣於81年8月1日被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人之被繼承人 李元吉 與原告、被告張岑熙、張岑正、張岑裕等人之被繼承人 張金益 訂立共有土地分管協議書（下稱系爭協議書），約定李元吉、張金益以系爭協議書附圖為各自分管範圍，系爭土地之紅色標示A區由李元吉分管，藍色標示B區由張金益分管，並約定日後分割時將以上開分管標示區域辦理分割登記各自取得分管土地之所有權。李元吉與張金益既在各自分管之土地上建造廠房使用，且約定日後分割即按分管範圍為原物分割。原告主張系爭土地採變價方式分割，不但與前述約定不符，且與共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益有違，更不符合公平原則及社會利益，原告主張，委無可取。
2.被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人主張系爭土地應依附圖之方案D分割為編號A、B、C、D等4塊土地，其中編號A土地由張家共有、編號B土地由被告許葉仁單獨所有、編號C土地由林家共有、編號D土地由李家共有，此方案較符合李元吉與張金益所簽訂之系爭協議書意旨，再者，以採方案B、D而言，分割後，張家所有之35-2號建物坐落在編號A土地上，李家所有之35-1號建物坐落在編號D土地上，土地與建物合一，達物盡其用、地盡其利之功能，與方案A、C相比，較為可取。且採方案D，則得免除採取方案B之張家分割取得編號A土地，與被告林家分割取得編號B土地，均呈「鋸齒狀」，而有不好使用之困擾。
3.又系爭估價報告書以各共人分割取得土地之「面積大小」作為開發效益取修正(+0.6%、-0.6%〜-0.8%)之依據，作成共有人間之相互補償金額，並不合理，蓋系爭估價報告主要係以各共有人土地面積大小，作為分割取得土地價金補償依據，綜觀系爭估價報告書，估價師未提出相關學術理論依據，依循之法令，及實務上（司法院解釋、法院座談會、判例及判決等）採行之案例，僅以「面積及開發效益」、「寬度比」、「地形」及「其他」等修正事項，作為調整單價依據，然查分割後土地之面積、寬度等，乃取決於各共有人土地面積大小而定，與他共有人無涉，因此不足為憑。
4.綜上，審酌系爭土地之性質、使用現狀、分割後之各共有人之經濟效益等情狀，並符合公平原則及社會利益等，原告主張變價分割不可取，系爭土地應依附圖方案D及111年3月14日提出民事辯論意旨（續）狀附表一分割明細表為分割方法，且互不找補，方屬公平合理。併聲明：⑴兩造共有坐落附表一所示系爭土地准予分割，分割方法如附圖方案D及111年3月14日民事辯論意旨（續）狀附表一分割明細表所示；⑵訴訟費用由兩造按附表二所示權利範圍比例負擔。
㈣被告林姬玲、林姬英、林姬貞、林欽隆：
渠等同意分割，對於分割方法沒有意見。
四、本院之判斷：㈠原告主張如系爭土地為兩造所共有，各自之權利範圍如附表
二之權利範圍所示，業據原告提出土地登記第一類謄本、第二類謄本、地籍圖騰本及被告等人戶籍謄本等件為證，復有被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜提出土地登記第三類謄本、地籍異動索引等件為佐，並經本院調取土地建物查詢資料確認無誤，且為被告所不爭執。故原告前開主張，首堪信為真。
㈡本件應予審究者即為：1.系爭土地是否有不能分割之情事？2.系爭土地應如何分割始為適當？茲分敘如下：
1.系爭土地並無不能分割情事：⑴按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思（最高法院85年度台上字第53號判決要旨參照）。
⑵經查，系爭土地之使用分區為「保護區」，此有系爭估價報
告書所附基隆市都市計畫土地使用分區（公共設施用地）證明書在卷可參，又本院依職權函詢並經基隆市地政事務所覆以：本件系爭土地均為都市土地，故無農業發展條例第16條耕地分割之限制等語；另基隆市政府則覆以：系爭土地經查本府建築地籍套繪系統、全國建築管理資訊系統，未有申領建築執照記錄等語，此有基隆市地政事務所109年7月6日基地所登字第1090007863號函、基隆市政府109年7月14日基府都建貳字第1090125519號函在卷可佐，可知系爭土地除無農業發展條例第16條耕地分割之限制外，並無核發建築執照及農舍建築執照（建築物套繪）相關資料，尚無建築基地法定空地分割辦法暨農業用地興建農舍辦法第12條相關規定之適用，是以系爭土地並無因法令或使用目的而不能分割之情事，先予敘明。
⑶再以被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人
之被繼承人李元吉與原告、被告張岑熙、張岑正、張岑裕等人之被繼承人張金益曾訂有分管契約性質之系爭協議書，姑且不論系爭協議書是否拘束其他共有人，然系爭協議書尚非不分割之契約，並不影響共有人共有物分割請求權之行使，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。又兩造不能就分割方法達成共識，以致系爭土地迄今無從辦理協議分割，兼之本件既無不分割之協議，亦查無因法令或物之使用目的而不能分割之情形，從而，原告訴請本院就系爭土地裁判分割，自屬適法。
2.本件分割方法應以變價分割方式為之：⑴按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824條第1項、第2項及第5項定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。
⑵經查：
❶系爭土地面積合計共6,671.01平方公尺，僅一面臨基金一路
，系爭土地上建有如附圖第1頁所示35-1號、35-2號、35號建物，35-1號建物為李家出租給友聯貨運使用，35-2號為張家所使用等情，業經本院於109年4月1日會同基隆市地政事務所勘驗屬實，並有勘驗筆錄及基隆市地政事務所109年10月22日基地所測字第1090012581號函附複丈日期109年9月23日複丈成果圖、現場相片在卷可稽。
❷就系爭土地之分割方法，原告與被告張岑熙、張岑正、張岑
裕等人主張變價分割，若採原物分割，則應以附圖方案A為分割方法，即系爭土地分割為如附圖方案A所示編號A、B、C、D等4塊土地，而編號A土地由張家共有、編號B土地由被告李家共有、編號C由被告許葉仁單獨所有、編號D土地由林家共有，且應以金錢補償分得土地價值不足應有部分之共有人；被告許葉仁、林欽雄則主張原物分割，以附圖方案C為分割方法，即分割為附圖方案C編號A、B、C、D等4塊土地，其中編號A土地由張家共有、編號B土地由李家共有、編號C土地由被告許葉仁單獨所有、編號C土地由林家共有，並應以金錢補償分得土地價值不足應有部分之共有人；被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人主張原物分割，以附圖方案D為分割方法，分割為編號A、B、C、D等4塊土地，其中編號A土地由張家共有、編號B土地由被告許葉仁單獨所有、編號C土地由林家共有、編號D土地由李家共有，且互不找補，其餘被告林姬玲、林姬英、林姬貞、林欽隆等人同意分割，對於分割方法並無意見。
❸系爭土地雖面積合計6,671.01平方公尺，然其地形為不規則
狀，若採原物分割之方法，附圖A、B、C、D方案為使分割所得土地均可面臨基金一路，而可獨立進出，勢需以縱向面臨基金一路之方式按比例分割，然無論採附圖何方案，皆導致部分共有人所分得部分土地地形狹長，臨路面寬窄，寬深度比為約0.05至0.07間（如附圖方案A之編號C、D號土地；附圖方案B之編號B、C號土地；附圖方案C之編號C號土地；附圖方案D之編號B號土地），皆難以為有效之經濟使用，嚴重影響部分共有人之權益，且採原物分割，將使土地整體價值驟減，明顯不利於全體共有人，而有害於總體社會經濟之發展，足認系爭土地以原物分割顯有困難。
❹是本院審酌系爭土地之面積、型態、使用情形、地點、各共
有人之意願及全體共有人之利益等一切情狀，認系爭土地以變賣方式進行分割，買受人可就系爭土地整筆規劃利用，進而發揮最大經濟效用，且兩造亦可依民法第824條第7項規定行使優先承買權，從而使系爭土地因良性競爭之競價結果而達市場價值極大化，促成兩造能分配之金額增加，對兩造而言，自屬有利及公允。因此，原告主張將系爭土地予以變賣，所得價金按兩造如附表二所示權利範圍比例分配之分割方法，堪屬適當。又本院既認為應採變賣分割方式，則兩造間其價金補償之價格如何計算，無再論究必要。
⑶至被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人固
辯以系爭估價報告書僅以「面積及開發效益」、「寬度比」、「地形」及「其他」等修正事項，作為調整單價依據，其中以「面積大小」為重要因素，進而計算出找補金額，然分割後土地之面積、寬度等，乃取決於各共有人土地面積大小而定，與他共有人無涉，因此不足為憑云云。惟查本院囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑價就系爭土地之附圖方案A、B、C、D、D_new等5種分割方案，各方案之系爭土地評估總價值及各細分土地之價值所出具系爭估價報告書及補充說明，此有神碟國際不動產估價師事務所110年3月15日函暨函附系爭估價報告書、110年12月24日函所附各方案各共有人間找補金額明細、110年12月24日神佑字第110122406號函在卷可查，本院認系爭估價報告書乃該估價師以系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭土地依最有效使用估價情況下，與專業意見分析後，採用比較法進行評估，評估系爭土地依附圖各方案之各細分土地之價格，同時考量宗地個別條件差進行調整修正，修正細項有面積及開發效益修正、寬深度比修正、地修正、其他修正等因素，評估各方案各編號土地之評估單價，並進而計算各共有人間應找補之金額明細，此乃該估價師本於專業知識經驗所為且符合現行估價技術專業水準及公平合理性，系爭估價報告書應屬可採，被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人上開所辯，並不可採。
⑷又觀諸被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等
人提出附圖方案D、方案D_new，經估價師鑑價後，方案D之系爭土地評估總價為新臺幣（下同）125,006,500元，方案D_new之系爭土地評估總價為123,635,860元等情，此有系爭估價報告書及神碟國際不動產估價師事務所110年12月24日函在卷可查，附圖方案D、方案D_new之差異，僅乃將方案D中之編號D土地再細分為編號D1、D2、D3等3筆土地，即方案D劃分為編號A、B、C、D等4筆，方案D_new則共劃分為編號A、B、C、D1、D2、D3等6筆土地，然二者評估總價差達1,370,640元，更可足證系爭土地若為細分，將減損系爭土地之價值，是為維護系爭土地整體價值，而有利於全體共有人，系爭土地以變價分割較為適宜。
⑸另被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人固
辯以應依系爭協議書約定之分管範圍即附圖方案D為分割方法，蓋因李家、張家於各自分管範圍內建有35-1號、35-2號建物，以達土地與建物合一，物盡其用云云。惟按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是系爭基地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。且分管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用（最高法院85年度台上字第53號判決要旨同此見解）。查原告提起本件分割共有訴訟，即應解為有終止分管契約之意思，業如前述，況系爭協議書之約定僅拘束李元吉、張金益之繼承人，並不當然拘束其他共有人。再者，揆諸上開說明，本院審酌分割系爭土地時，無須依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值及兩造之最大利益等因素為斷，又兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權而取得系爭土地，仍有維持土地與建物合一之可能，是以被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜上開所辯，洵無可採。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款前段、第5項規定，請求如附表一所示之土地予以變價分割，所得價金按如附表二所示之權利範圍比例分配，均有理由，應予准許。
六、本件為裁判之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、按共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，爰以兩造於系爭土地分割前之應有部分即權利範圍（各如附表二所示），酌定本件訴訟費用之分擔如主文第二項所示。
八、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項前段、第87條第1項、第80條之1，判決如主文。
中華民國111年5月5日
民事庭法官周裕暐對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月5日
書記官謝佩芸附表一：分割土地標的編號土地坐落面積縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺1基隆市安樂區新城段0000-00003,836.102基隆市安樂區新城段0000-0000925.793基隆市安樂區新城段0000-00001,885.12附表二：系爭土地共有人權利範圍比例及訴訟費用負擔金額比例編號共有人姓名171地號土地之權利範圍196地號土地之權利範圍204地號土地之權利範圍訴訟費用分擔比例1 張岺煊 6/806/806/806/802 張岺熙 6/806/806/806/803 張岺裕 6/806/806/806/804 張岺正 6/806/806/806/805李林寶玉3/203/203/203/206李志宏13/6013/6013/6013/607李明明1/601/601/601/608李明娟1/201/201/201/209李明瑜1/601/601/601/6010許葉仁2/202/202/202/2011林欽隆3/1003/1003/1003/10012林欽雄3/1003/1003/1003/10013林姬玲3/1003/1003/1003/10014林姬英3/1003/1003/1003/10015林姬貞3/1003/1003/1003/100附圖：