臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第1119號
原 告 劉國豪
訴訟代理人 藍慶道 律師
被 告 王俊翔
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108年10月15
日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予變價分割，變賣所得
價金依附表二所示應有部分比例分配。
被告應自前開第一項所示台南市○區○○段○○○○○○號、門
牌號碼：台南市○○○路○段○○○巷○號二樓之建物遷出，騰
空返還予原告及其他共有人。
被告應給付原告新臺幣陸仟參佰零肆元，及自民國一０八年八月
一日起至被告遷出上開建物之日止，按月給付原告新臺幣參佰柒
拾陸元。
第一項之訴訟費用由兩造依附表二所示訴訟費用負擔比例負擔。
第二項之訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、三項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分
，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有
約定者，從其約定。專有部分不得與其所屬建築物共用部分
之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移
轉或設定負擔，民法第799條第4項、第5項、公寓大廈管
理條例第4條第2項定有明文。共有人請求分割之共有物，
倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，
須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公
寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬
建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離
而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共
用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不
得單獨就其中之一請求分割（最高法院89年度台上字第666
號判決意旨參照）。本件如附表一所示之土地（下稱系爭土
地）除兩造外，固尚有其他共有人，揆諸前揭說明，原告應
請求與如附表一所示之建物（下稱系爭房屋）配賦之系爭土
地應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割，則原
告以系爭房屋及對應之系爭土地應有部分之共有人為被告，
當事人適格即無欠缺，尚無庸以系爭土地其他全體共有人為
被告，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：如附表一所示之土地及建物（下稱系爭土地
建物）為兩造所共有，權利範圍如附表一所示。系爭土地建
物依其使用目的並無不能分割之限制，兩造亦無禁止分割之
約定，原告為地盡其利，曾試行請被告出面與原告協調妥適
分割方案均無從聯繫並獲致共識，而由被告持續占有使用，
不得已遂依民法第823條第1項、第824條第1、2項、第821條
第1項、第767條、第179條規定，請求判准分割共有物、遷
讓房屋並附帶請求返還不當得利等語。並聲明：如主文第一
、二、三項所示。
二、被告答辯略以：同意原告不當得利之請求，但希望可以和原
告談租約，並聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○號土地（面積為341平
方公尺）及地上建物同段16394建號（面積為76.54平方公
尺），建物門牌：台南市○○○路○段○○巷○號2樓，係被
告王俊翔與原告劉國豪二人共有所有權，土地權利範圍各
為被告權利範圍80分之7，原告權利範圍80分之1，建物權
利範圍各為被告權利範圍8分之7，被告權利範圍8分之1。
（二）系爭土地建物無依使用目的不能分割之情事，亦無不得分
割之特約之事實。
（三）系爭建物目前由被告及其母親現正使用中，並未得到原告
之同意。
（四）被告對原告主張不當得利返還數額之計算方式沒有意見。
四、本院之判斷：
（一）分割共有物部分：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限。民法第823條第1項定有明文。查系爭土地建
物為兩造所共有，其就系爭土地建物權利範圍之比例各如
附表一所示應有部分比例，有土地登記第一類謄本及建物
登記第一類謄本為證（見調字卷第15-17頁），復為兩造
所不爭執，堪信為真實。兩造間就系爭房地並未定有不能
分割之契約，且依系爭房地之使用目的或法令亦非不能分
割。又兩造就分割之方法不能達成協議，是原告請求裁判
分割，自屬有據。
⒉次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之
分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物
之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原
物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項分別定
有明文。前開規定係於98年1月23日修正公布，考之修正
理由係謂修正前規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單
，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上
亦頗為所苦，為解決上述問題，爰將裁判上之分割方法予
以修正，賦予法院相當之裁量權，以符實際並得彈性運用
。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共
有人主張之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之
性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之
利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平
之方法以為分割（最高法院96年台上字第108號、98年度
台上字第2058號裁判意旨參照）。系爭房屋為5層樓區分
所有建物中之第2層專有部分，用以居住使用，僅有一門
連通內部樓梯及第1層出入口始能通往屋外，勢無法原物
分配予兩造；又系爭土地屬系爭房屋之基地，性質上亦無
從原物分配，兩造於本院審理中均表示願以變價方式分割
，而以變價方式分割，兩造得依相互間應有部分之比例受
價金分配，應不致損及特定共有人之利益；另參以變賣分
割依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有
人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造自得依其對共有
物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可
分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，決定是否參與
競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭房地之所有
權。衡諸上開各情，並參酌系爭房地以變價方式分配所得
價金，經良性公平競價結果，共有人所能分配之金額可以
增加，對於共有人而言，顯較有利，系爭房地採變價分配
之分割方式為妥當。
（二）遷讓房屋及不當得利部分：
⒈民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物
之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物
全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使
用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍
須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之
全部或任何一部有自由使用收益之權利。倘未經他共有人
同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他
共有人之權利他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害
或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院86年度台上
字第3020號判決意旨、74年2月5日74年第2次民事庭會議
決議參照），本件被告亦不諱言並未徵得原告同意占有系
爭建物。故原告主張被告占有系爭土地建物，對其並無法
律上之正當權源，構成無權占有，並依民法第767條之法
律關係，請求被告應自系爭建物遷出，將之返還予原告及
共有人全體，即屬有據。
⒉次按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有
物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部
，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用
益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時
，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，
要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號民事判
例意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受
有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無
權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通
常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）
，再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息10%為上限，土地法第97條第1項定有明文，
本件原告以系爭土地當期申報地價5,600元，系爭建物課
稅現值係169,800元，按土地及其建築物申報總價以年息
10%再乘以80分之1，以原告登記取得系爭建物所有權之
日期107年3月15日為準據，計算被告至起訴時108年7月31
日所應返還予原告之不當得利應係6,304元，並請求按月
給付376元等情，業據提出土地登記謄本、房屋稅繳款書
為證，並為被告所不爭執，原告此部分請求，亦於法有據
。
五、綜上所述，系爭房地既無因物之使用目的不能分割或契約訂
有不分割之期限，各共有人亦未能達成分割之協議，原告本
於共有人地位，訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。
本院審酌系爭房地之使用目的及經濟效益、各共有人之利益
、兩造之意願及居住使用之現狀等情，認以變價方式分割系
爭房地，並按兩造如附表二所示應有部分比例分配價金予兩
造，應屬適當，爰准予分割如主文第1項所示。另原告請求
被告遷讓系爭建物及給付不當得利部分，亦於法有據，應予
准許，爰判決如主文第2、3項所示。
六、又分割共有物事件本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，
由任一共有人起訴請求分割，實質上並無何造勝敗之問題，
本件關於分割共有物部分之訴訟費用由敗訴當事人負擔訴訟
費用顯失公平，爰酌由兩造各依其應有部份比例分擔。另關
於請求遷讓房屋及附帶請求給付不當得利部分之訴訟費用，
本院斟酌原告就遷讓房屋乃為全部勝訴，故後者之訴訟費用
應由被告全部負擔。
七、假執行之宣告：原告就遷讓房屋及給付不當得利部分陳明願
供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定
相當擔保金額准許之。至其敗訴部分則因其訴之駁回而失所
附麗，應予駁回。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第80條之1、第79條。
中華民國108年10月29日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官李杭倫
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴裁判費。
中華民國108年10月29日
書記官方秀貞
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│附表一│
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│編號│類別│地號或建號│面積及權利範圍│
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│1│土地│臺南市○區○○段│341平方公尺│
│││0000之000地號│原告應有部分80分之1│
││││被告應有部分80分之7│
││││合計權利範圍10分之1│
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│2│建物│臺南市○區○○段│76.54平方公尺│
│││00000建號即門牌│原告應有部分8分之1│
│││號碼臺南市中華西│被告應有部分8分之7│
│││路一段00巷0號0│合計權利範圍全部│
│││樓││
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│附表二│
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│編號│共有│應有部分比例│訴訟費用負擔比例│
││人│││
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│1│原告│附表一土地應有部│8分之1│
│││分80分之1││
│││附表一建物應有部││
│││分8分之1││
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│2│被告│附表一土地應有部│8分之7│
│││分80分之7││
│││附表一建物應有部││
│││分8分之7││
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