臺灣新北地方法院99年度訴字第743號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第743號民事判決

裁判日期：民國100年03月18日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第743號原告瑞慶不動產 仲介 經紀有限公司法定代理人 董再炎 訴訟代理人 陳明宗 律師被告兼訴訟代理人 戴龍秀蓮 被告 戴翌恆 上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國100年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告2人所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號2樓之房屋及其坐落土地應有部分（以下簡稱：系爭房地），於民國99年1月16日由被告戴龍秀蓮代理其子即被告戴翌恆共同委託原告代為居間出售。而原告於受任後即積極任事，將系爭房屋刊載廣告及居間銷售，並於同年月
18日居間尋覓第三人 林麗雪 願以價金新臺幣（下同）955萬元買受系爭房地。被告等亦於當日同意依第三人林麗雪承購條件出售，並經被告戴龍秀蓮於買賣議價委託書上簽認，原告遂與被告2人與第三人林麗雪約定於99年1月22日簽立系爭房地買賣契約及辦理過戶等相關事宜。豈料，被告等先展期至99年1月25日下午3時簽立系爭房地買賣契約，惟於上開時日其等竟未到場簽訂契約，嗣經原告多次邀請簽訂系爭房地買賣契約，其等均置之不理，不願出售。是被告2人確有違反系爭專任委託銷售契約書約定情事甚明。
（二）按系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應一次付予受託人‧‧‧‧㈢委託人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者」。查系爭房地買賣契約既已成立且有效，卻因可歸責於被告等之事由不出面簽訂不動產買賣契約，則原告依上開約定請求被告2人給付648,000元，即屬有理。
（三）對於被告抗辯之陳述：查證人 孫可珊 證稱「因於99年1月22日（周五）買受人林麗雪恰因病就診，是與被告2人約星期一在原告公司簽約，但被告2人到場後表示不要簽約，因為他一直覺得買方不買，所以後來賣方就不同意簽約」等語，證人林麗雪亦證稱「於99年1月22日（周五）因大出血就醫，與原告公司承辦人員聯繫可否請被告2人到醫院或是伊帶點滴到臺北簽約，經原告公司承辦人員聯繫後，與被告2人另行約定周一（即99年1月25日）在原告公司簽約，但證人林麗雪到場等候多時，卻見被告到場後尚未簽約就跑掉了」等語，則上開證人證詞互核相符。又依系爭專任委託銷售契約書第8條第3項約定：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書）於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為成立」，而被告等已於買賣議價委託書簽認同意出售，則買賣契約即為成立，雖於買賣議價委託書第5條關於預定簽約時間及地點記載「商議」二字，但經原告與被告2人及證人林麗雪約定99年1月22日簽約期日，雖因證人林麗雪就醫改期為同年月25日，被告2人於當日亦有到場，足證被告2人亦同意改期為99年1月25日簽訂系爭房地買賣契約。是原告既已按被告2人同意出售之價金尋覓買方林麗雪，其等依系爭專任委託銷售契約書第6條第5項及第11條第1項第3款之規定，即負有與買方林麗雪簽定不動產買賣契約書之義務。
（四）聲明：1.被告應共同給付原告648,000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查原告公司仲介人員即孫可珊於買賣成交確認書上並未確實填寫約定日期，僅填寫99年1月22日，而時刻欄空白，事後並以口傳方式告知時間為下午3點，上開確認書因未確實填寫，顯已非完整有效之合約。再買賣議價委託書第8條約定「本契約一式兩聯，甲乙雙方各執乙聯為憑」等語，惟孫可珊從未主動、甚至拒絕提供買賣合約書予被告，此舉顯已違反合約內容及仲介公司應盡誠信義務。又雙方於99年1月16日簽訂專任委託銷售契約書，並於同年月19日重新簽定委託銷售/出租契約內容變更同意書，惟新約日期仍舊填寫99年1月16日，日期顯有造假之嫌。嗣孫可珊謊稱被告簽署合約均放入專任委託銷售契約書內，惟被告事後始知並無買賣議價委託書及買賣成交確認書。
（二）證人孫可珊證詞顯屬不實：
１、經查，證人孫可珊並未向被告表明願帶買方從醫院出來簽約，當日實係其告知買方住院無法簽約，因買賣雙方約定均由證人孫可珊傳達簽章。而證人孫可珊亦未於99年1月22日至同年月24日主動與被告談論有關買賣雙方簽約不成、日期已經失效應重新訂約以保障買賣雙方權益，證人孫可珊亦曾向被告稱99年1月22日之日期係永久有效不必重新簽約，買方若欲購屋，被告自無違約之可能。又買賣成交確認書規定，買方若未依約訂時間出面與賣方簽訂書面買賣契約，或有其他反悔不買之情事，即為違約，已成立之買賣契約視為解除，賣方得沒收買方已付之訂金，並有權將標的物另行授予他人，則買方未到原告公司簽約，表示其不重視房屋買賣，原告明知上情卻提起本件訴訟，顯無理由。
２、再查，被告戴龍秀蓮於99年1月24日下午到達住商福和店，曾與證人孫可珊爭執索取曾經簽署之合約，證人孫可珊稱該公司不會提供上開合約，僅交付買賣成交確認書予被告。嗣證人孫可珊突稱買方以在門外，惟現場沒有代書，且雙方沒有約定當日簽約，被告實際比買方早到達現場，然證人孫可珊、林麗雪均證稱99年1月25日承辦代書、買方林麗雪、證人孫可珊依約準時3點到達指定地點，等候多時卻不見被告到場，顯見證人孫可珊、林麗雪證詞相互矛盾。
（三）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於99年1月16日由被告戴龍秀蓮代理其子即被告戴翌恆共同委託原告代為居間出售系爭房地，嗣於同年月18日由原告居間尋覓第三人林麗雪願以價金955萬元買受系爭房地，被告等亦於當日同意依第三人林麗雪承購條件出售，雙方並約定於99年1月22日簽立系爭房地買賣契約及辦理過戶等相關事宜等情，業據提出專任委託銷售契約書、買賣易價委託書、買賣成交確認書等影本各1份為證，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張被告等先展期至99年1月25日下午3時簽立系爭房地買賣契約，惟於上開時日其等竟未到場簽訂契約，嗣經原告多次邀請簽訂系爭房地買賣契約，其等均置之不理，不願出售，被告2人確有違反系爭專任委託銷售契約書約定情事等語，被告則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為被告與第三人林麗雪就系爭房地之買賣契約是已意思表示合致？原告依據專任委託銷售契約書第11條第1項第3款約定，請求被告給付居間報酬是否有理由？茲分述如下。
四、按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。再契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照）。則查：
（一）本件被告係於99年1月16日與原告簽訂專任委託銷售契約書，而委託原告代為銷售系爭房地，嗣於99年1月18日訴外人林麗雪亦與原告簽訂買賣議價委託書，而擬買受系爭房地，被告與訴外人林麗雪並各與原告簽訂買賣成交確認書，而約定於99年1月22日分別前往原告處所簽訂買賣契約乙節，有專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、買賣成交確認書等影本各1份在卷可參，並為兩造所不爭執，惟被告與訴外人林麗雪並未於雙方所約定之99年1月22日簽訂買賣契約，此為兩造所不爭執，是本件買賣契約是否確已成立，即非無疑。
（二）再原告固主張係被告等先展期至99年1月25日下午3時簽立系爭房地買賣契約，惟於上開時日其等竟未到場簽訂契約等語，並據傳訊證人即原告公司之仲介人員孫可珊為證（見本院99年10月5日言詞辯論筆錄），然查，證人孫可珊為當時原告公司進行本件買賣之仲介人員，其證詞是否客觀屬實，已非無疑。而證人即擬買受系爭房地之林麗雪則到庭證稱：「（問：請問證人與被告約定99年1月22日之簽訂系爭買賣契約期日，為何該日未簽定？原因為何？該日後，有無再與被告聯繫約定簽定系爭房屋地買賣契約日期？聯繫之始末為何？）99年1月22日因身體不舒服，所以就沒有去簽約，星期五是最後一天，但是我星期六、星期日因為還有出血，所以就留在家裡休息，我有要求是否在醫院簽約，但仲介表示一定要在公司簽約，後來仲介說要聯絡一下，我就請問仲介是否可以星期五在醫院簽或是星期一在公司簽約，仲介說要問一下賣方，之後聯絡我說賣方說可以星期一在公司簽約，因為我很想買房子，所以告訴仲介如果一定要在那一天星期五簽約，我也可以調點滴坐計程車去公司簽約，因為仲介公司很堅持，星期五是最後一天，後來約好星期一我也把錢拿到公司準備簽約，簽約時仲介對方還沒到，我有問不是已經約好為何還沒到，後來我就跟仲介公司簽約，也付了20萬元給仲介公司；（問：星期一在仲介那邊你有看到被告嗎？我有看到被告，但沒有跟他面對面，後來我沒有跟被告簽約被告就跑掉了；（問：你知不知道被告有無跟仲介公司簽約？）不知道；（問：你是否確定當日看到是被告？）仲介說那個是賣方，我有問仲介為何被告跑掉了，仲介說他反悔不賣了；（問：證人尚有無其他補充？）後來我有再問仲介買賣的事情，我最初是出800萬元，仲介說價格差太多了，後來加到900萬元，仲介還是說不行，我有請他再去說看看，後來我出到950萬元，請仲介再去說看看，仲介要我再加，然後就在簽約書上寫上文字；（問：證人所稱之過程是在1月25日之前還是在1月25日之後？）是在1月25日之前的事；（問：1月25日之後有無跟仲介或被告有任何聯繫？）我跟被告一直沒有聯繫，我有跟仲介聯絡，仲介表示有在密切聯繫，但賣方態度不是很好」等語明確（見本院99年12月28日言詞辯論筆錄），足見原告主張本件係因被告展期至99年1月25日下午3時簽立系爭房地買賣契約乙節，非可採信，是本件買賣契約並未於99年1月22日成立，係因買方之身體狀況突有不佳，且仲介亦未應允買方更改訂約地點所致，即非可認係歸責於被告之原因。而被告經由證人即原告公司之仲介人員孫可珊之通知，係就買賣標的物及價金之範圍達成意思表示合致，然就買賣契約之細節如付款方法、交屋之方式、貸款金額等事由，均未達成合意，是本件僅成立買賣之預約，尚非契約本約，揆之前開規定，原告請求居間報酬，已屬無據。
（三）又依照系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應一次付予受託人‧‧‧‧㈢委託人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者」及第5條第1項前段記載「買賣成交者，委託人得向受託人收取服務報酬‧‧‧‧」之約定，原告係屬居間性質，其主要係以協調買賣雙方之供給需求，並覓得買賣雙方都能接受之條件，待雙方簽訂契約，契約成立之際，始得請求居間報酬，且應僅限於買賣雙方就各項給付條件已合意，並已到現場且正式簽立書面買賣契約，契約成立後，始得請求其居間費用。而本件係買方因故未能於約定之期日到場簽立正式之買賣契約，業如前述，原告自不得請求被告給付居間報酬，況原告並未舉證被告於99年
1月22日有何違約不賣之事由，且觀諸系爭專任委託銷售契約書第4條之委託銷售期間亦僅自99年1月16日至同年月
24日，則原告擬展期至99年1月25日下午3時簽立系爭房地買賣契約，亦已超逾原約定委託銷售之期間，原告為系爭買賣契約之居間人或代理人，原應負責協調被告與買方之契約條件是否達成合致，而於期限內簽訂正式之書面買賣契約，惟原告未促成本件買賣契約之成立，自不得向被告請求居間報酬至明。
五、綜上所述，原告依據專任委託銷售契約書第11條第1項第3款約定，請求被告給付居間報酬i648,000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，尚無理由，應予駁回。至原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年3月18日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月18日
書記官鄭美莉