裁判字號：臺灣高等法院109年上字第723號民事判決
裁判日期：民國110年06月02日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決
109年度上字第723號上訴人 姚云云
陳美靜 陳雯嵐 陳宇鑫 共同訴訟代理人 洪榮彬 律師
陳麗玲 律師被上訴人 王橞瀴 （即 王光昇 之承受訴訟人）上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年4月8日臺灣新北地方法院108年度訴字第3458號第一審判決提起上訴，本院於110年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項關於命上訴人姚云云給付超過自民國一百一十年五月六日起算之部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
原判決主文第二項「按月給付租金新臺幣貳萬壹仟壹佰伍拾元」，應更正為「按月給付被上訴人新臺幣貳萬壹仟壹佰伍拾元」。
事實與理由
壹、程序方面：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，倘無民事訴訟法第386條規定之不得一造辯論判決之事由，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人之被繼承人王光昇主張：王光昇於民國92年1月9日與上訴人姚云云之前夫即訴外人 陳世奇 簽訂買賣合約書（下稱系爭買賣契約），將門牌號碼新北市○○區○○路000號6樓之1房屋及地下2樓編號13之停車位（下合稱系爭房屋）及坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地）出售陳世奇，惟陳世奇並未依約給付頭款、頭款利息及尾款利息等，王光昇乃解除系爭買賣契約，訴請陳世奇遷讓返還系爭房屋，經原法院106年度訴字第1622號判決王光昇勝訴，並於106年8月25日確定在案（下稱系爭確定判決）。嗣王光昇執系爭確定判決為執行名義向原法院民事執行處（下稱執行法院）以106年度司執字第133301號遷讓房屋事件（下稱系爭執行程序）聲請強制執行，執行法院於107年3月21日現場履勘，上訴人居住於系爭房屋，姚云云並主張已與陳世奇離婚，103年5月23日離婚協議書中約定陳世奇關於系爭買賣契約之所有權益轉讓於姚云云，而為系爭買賣契約之承擔，王光昇以107年4月16日民事請求狀（下稱系爭書狀）承認姚云云之契約承擔。而系爭買賣契約既經王光昇解除，上訴人並無合法占有權源，應自系爭房屋遷出，並騰空返還予伊。再者，陳世奇於92年1月25日遷入系爭房屋，至108年11月25日止，總計202個月，姚云云應按月給付相當於租金之金錢新臺幣（下同）2萬2,295元，合計464萬2,970元。爰依第767條第1項、第259條第1款、第3款規定（及繼承之法律關係），求為命：㈠上訴人應自系爭房屋遷出並騰空返還予伊。㈡姚云云應給付伊464萬2,970元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並應自108年12月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付伊2萬1,150元之判決。並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則均以：王光昇於系爭執行程序中以系爭書狀同意姚云云承擔系爭買賣契約之債務，伊本於占有連鎖之法理，自有繼續合法占有之權源。縱認已解除系爭買賣契約，伊應返還系爭房屋，惟姚云云得請求返還陳世奇已給付之270萬元及利息，且伊為善意占有人，得為占有物之使用及收益，伊因占有系爭房屋所獲利益，不負返還之責任。再者，伊僅係單純居住系爭房屋並非營利，原判決以申報地價年息8％計算相當租金之利益，顯屬過高。且相當於租金僅得請求5年，並得以陳世奇已給付之買賣價金、利息及違約金債權主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為王光昇一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還系爭房屋予王光昇；姚云云應自108年12月1日至起騰空返還系爭房屋之日止，按月給付租金2萬1,150元，並為准、免假執行之宣告，駁回王光昇其餘之訴及假執行之聲請。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人並未到庭，並無答辯聲明。（被上訴人就敗訴部分，未據上訴，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項（本院卷第191至192頁、原審卷二第96、101頁）：
㈠王光昇與姚云云之前夫陳世奇於92年1月9日簽訂買賣合約書
，約定以總價600萬元，出售系爭房地。上訴人則隨陳世奇自92年1月25日遷入系爭房屋居住迄今。並未辦理所有權移轉登記，系爭房地所有權仍登記為王光昇所有，有系爭房地之第一類登記謄本可參（原審卷一第153至171頁）。
㈡陳世奇自系爭買賣契約簽定後，共交付270萬元予王光昇。㈢因陳世奇未依約給付買賣價金尾款，王光昇於106年3月20日
訴請陳世奇遷讓返還系爭房屋，並以該案起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，經原法院106年度訴字第1622號判決王光昇勝訴，於106年8月25日確定（原審卷一第41至45頁）。王光昇以系爭確定判決為執行名義，於106年11月13日向執行法院聲請對陳世奇強制執行，於系爭執行程序中，姚云云於107年3月21日現場履勘時稱已於103年5月23日離婚協議書（原審卷一第47頁）中承擔系爭買賣契約之債務，王光昇以系爭書狀為承認姚云云契約承擔（原審卷一第53至65頁），並經調閱原法院106年度訴字第1622號遷讓房屋等事件卷、106年度司執字第133301號執行卷核閱明確。
㈣王光昇於109年7月4日死亡，除被上訴人外，其餘繼承人均已
拋棄繼承，業經本院調閱原法院109度司繼字第2547號拋棄繼承卷查閱明確。
五、被上訴人主張依民法第767條第1項、第259條第1款、第3款規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及姚云云自108年12月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬1,150元等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，詳述如下：
㈠被上訴人依民法第767條第1項、第259條第1款規定，請求上
訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依
法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉，與債務承擔者，承擔人僅承擔原債務人之債務，在性質上並不相同。又契約承擔，因當事人將其本於契約所生法律上之地位概括移轉於承擔人，故須由原契約當事人與承擔人三方面同意為之。如由讓與人與承擔人成立契約承擔契約，則須他方當事人之同意，始生效力。蓋契約承擔契約發生效力後，讓與人即脫離原有契約關係，契約之法律上地位即由他方當事人及承擔人繼續維持，故須經他方當事人參與，或得其同意始發生效力（最高法院97年度台上字第1864號判決意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第767條第1項前段、第259條第1款分別定有明文。
⒉經查，系爭房地為王光昇所有，王光昇與陳世奇簽訂系爭買
賣契約後，因陳世奇未依約給付買賣價金尾款，王光昇於106年3月20日訴請陳世奇遷讓返還系爭房屋，並以該案起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，經原法院106年度訴字第1622號判決王光昇勝訴，於106年8月25日確定，姚云云就系爭買賣契約為契約承擔，係於107年3月21日執行法院現場履勘時始通知王光昇，再經王光昇以系爭書狀承認等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢）。則系爭買賣契約之契約承擔人即姚云云應同受契約解除之效力所拘束，負有回復原狀之義務。而其餘上訴人均為姚云云之子女，且均已成年，有戶籍謄本在卷足憑（原審卷一第143至151頁），並無占有使用系爭房屋之權限，依卷內證據資料亦難認其等僅屬姚云云之占有輔助人。上訴人雖辯稱王光昇以系爭書狀承認契約承擔，探求當事人真意，應屬契約更新，王光昇已同意姚云云繼續履行系爭買賣契約，其本於占有連鎖之法理，自有繼續占有之權源云云。然查，系爭買賣契約經合法解除在前，王光昇嗣於107年4月16日以系爭書狀承認姚云云為系爭買賣契約之承擔，不影響已解除契約之效力，而繼由姚云云就解除契約後與王光昇互負回復原狀之權利義務為履行。且遍查系爭書狀中並無與姚云云重新締結買賣契約之意思（原審卷一第53至65頁），上訴人謂當事人有契約更新之意思，顯與事實不符。上訴人前開所辯，自不足採。
⒊系爭房地所有權仍登記為王光昇所有（不爭執事項㈠），王光
昇於109年7月4日死亡，有個人基本資料為憑（本院卷第87頁），被上訴人為唯一繼承人（不爭執事項㈣），即因繼承而取得系爭房地之所有權。又系爭買賣契約之契約承擔人即姚云云應同受契約解除之效力所拘束，則被上訴人依民法第259條第1款規定請求姚云云回復原狀遷讓返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定請求除姚云云外之其餘上訴人遷讓返還系爭房屋，依法有據，應予准許。
㈡被上訴人依民法第259條第3款規定，請求姚云云自92年1月25
日起至108年11月25日止共202個月，及自108年12月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付2萬1,150元，有無理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第3款定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高法院78年度台上字第611號判決要旨參照）。再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年台上字第1730號判例要旨參照），參照上開說明，姚云云受領房屋已居住相當期間，於系爭買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還被上訴人，又被上訴人雖請求自92年1月25日起算，然其請求權時效仍應依民法第126條規定為5年，是上訴人於原審為時效抗辯（原審卷一第178頁），自屬有據。本件王光昇係於108年12月2日提起本件訴訟，有起訴狀上之原法院收狀戳可參（原審卷一第9頁），則被上訴人自108年12月2日起回溯5年即103年12月2日起算5年至108年11月25日，及自108年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金額之金錢，始得向姚云云請求給付。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，土地價額依法定地價，而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申報地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定即明。所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。
⒊經查，系爭房屋即新北市○○區○○段0000○號（含共有部分），
建築完成日期為84年1月19日，主要構造為鋼筋混凝土造，供住家用，103年至108年各年度建物估定價額如附表當期建物估定價額欄所示等情，有新北市政府地政局109年3月2日新北地價字第1090320696號函文檢附建物現值調查估價表附卷足憑（原審卷一第477至509頁）。而系爭房屋坐落土地即新北市○○區○○段000地號土地，面積為701.4平方公尺，被上訴人權利範圍為4810/100000（原審卷一第157頁），103年至108年各年度申報地價如附表當期申報地價欄所示等情，有新北市新莊地政事務所函送之歷年申報地價可查（原審卷二第157至159頁）。再參以系爭房屋位處林口舊街，1樓即為小北百貨賣場，前臨2線道雙向通行之道路，且為傳統市場攤販聚集地，鄰近林口公園、林口區公所、台灣企銀林口分行、林口國民小學、台灣中油林口站、醒吾科技大學，距離108線道即中山路僅300公尺、林口農會公車站約170公尺等情，有google地圖、街景照片附卷可參（原審卷二第35、59至89頁），審酌系爭房屋鄰近商店林立，生活機能良好、交通亦稱便利，本院認原審依系爭房屋估定價額及土地申報總價額年息8％核算與租金相當之金額，堪屬合理。則依此標準計算，被上訴人得依民法第259條第3款規定，請求103年12月2日起至108年11月25日止合計金額為129萬3,545元（如附表所示），及自108年12月1日起按月以2萬1,150元〈（2,788,204＋33.7411,390）8％÷12〉計算之金額。上訴人辯稱其大樓5樓於103、104年出租房屋含車位之月金租為1萬2,000元，原審認定之金額過高云云，並未舉證以實其說，自難採信。
㈢姚云云主張以得向請求被上訴人請求返還之債權抵銷，有無
理由？得抵銷之金額為何？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第259第2款、344條第1項前段分別定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第203條亦有明定。
⒉系爭買賣契約解除後，被上訴人對於契約之他方當事人即陳
世奇亦負有回復原狀之義務，已如上述，姚云云已承擔系爭買賣契約，被上訴人即應對姚云云負回復原狀之義務。經查系爭買賣契約簽訂後，陳世奇合計給付270萬元予王光昇，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。王光昇於原審自承就其中130萬元買賣價金加計歷年利息為98萬8,411元（原審卷一第321至323頁），此為上訴人所不爭執（原審卷二第15頁），另給付140萬元亦應返還，合計上訴人得向被上訴人請求返還368萬8,411元。
⒊本件被上訴人得向姚云云請求與租金額相當之金錢，計至本
院言詞辯論終結日即110年5月5日止，清償期業已屆至，自108年12月1日起至110年5月5日止，共計17又5/31個月，按月應給付2萬1,150元，總計為36萬2,934元（21,150元×17.16月），再加計附表所示之129萬3,545元，被上訴人得請求已到期之租金利益為165萬6,479元（129萬3,545元＋36萬2,934元），姚云云得就此部分債務以前述債權額主張抵銷，抵銷後被上訴人就此部分金額之請求，即有未合。至於本院言詞辯論終結後即自110年5月6日起算至返還系爭房屋之日止按月以2萬1,150元計算之部分，因清償期尚未屆至，姚云云無從為抵銷之抗辯，被上訴人仍得依民法第259條第3款之規定請求姚云云給付。
⒋姚云云於原審主張之其餘債權金額，於本件判決結果無影響，自無庸審酌，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、第3款、第767條第1項規定及繼承之法律關係，請求上訴人應自系爭房屋遷出，並騰空返還系爭房屋予被上訴人。姚云云應自110年5月6日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬1,150元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為姚云云敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又原判決主文第二項漏未記載姚云云應給付之對象，並贅載「租金」，爰將原判決主文第二行「按月給付租金」一併更正為「按月給付被上訴人」，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國110年6月2日
民事第二庭
審判長法官陳容正
法官李昆曄法官紀文惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年6月2日
書記官李昱蓁附表（元以下四捨五入）使用期間（年）（E）當期建物估定價額（元）（A）土地面積（㎡）（B）當期申報地價（元/㎡）（C）年息（D）與租金相當之利益（元）（A＋B×C）DE103年12月2日至12月31日（30/365年)305萬8,132701.4×4810／100000＝33.741萬2,5428％2萬2,891104年298萬6,2611萬2,54227萬2,752105年277萬8,1941萬2,54225萬6,106106年279萬5,2281萬2,54225萬7,469107年281萬0,2471萬1,39025萬5,561108年1月1日至11月25日（329/365年）278萬8,2041萬1,39022萬8,766合計129萬3,545