臺北高等行政法院90年度訴字第4751號判決

裁判字號：臺北高等行政法院90年訴字第4751號判決

裁判日期：民國91年08月06日

裁判案由：公平交易法

臺北高等行政法院判決九十年度訴字第四七五一號
原告東雲股份有限公司代表人甲○○董事長原告建台水泥股份有限公司代表人乙○○董事長共同訴訟代理人 林慶雲 律師
楊靖儀 律師右一人複代理人 陳裕文 律師被告行政院公平交易委員會代表人 黃宗樂 （主任委員）住同右訴訟代理人丁○○
丙○○右當事人間因公平交易法事件，原告東雲股份有限公司不服行政院中華民國九十年五月二十一日台九十訴字第○○七九四八號訴願決定，原告建台水泥股份有限公司不服行政院中華民國九十年五月十四日○二三八三三號訴願決定，共同提起行政訴訟。本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實事實概要：
原告於民國（下同）八十四年至八十年間共同興建、銷售之「八五國際廣場」（下稱系爭建築物）建案（下稱系爭建案）經人檢舉廣告不實，且有隱匿公設資訊等顯失公平之情事等情。案經被告調查結果，認定系爭建案廣告宣傳刊物上宣稱「二年包租，回報率高達十六％保證」（下稱系爭廣告），為虛偽不實及引人錯誤之表示，為公平交易法第二十一條第一項之規定；並系爭建築物地下二樓美食街攤位商品買賣契約書上，未就公共設施之項目及公共設施分攤之計算方式予以載明，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定，乃依行為時同法第四十一條前段規定，以八十九年十一月二十日（八九）公處字第一八七號處分書（主文）為：「被處分人（即原告）於『八五國際廣場』建案廣告宣傳刊物上宣稱『二年包租，回報率高達十六％保證』，為虛偽不實及引人錯誤之表示，為公平交易法第二十一條第一項之規定。被處分人於『八五國際廣場』地下二樓美食街攤位商品買賣契約書上，未就公共設施之項目及公共設施分攤之計算方式予以載明，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定。被處分人自處分書送達之次日起，應立即停止前二項虛偽不實及引人錯誤之表示暨足以影響交易秩序之行為。」之處分，並以八十九年十一月二十日（八九）公參字第0000000－000號號函送原告，且於該函說記載：「本案系爭行為發生於000年0月0日公平交易法修正生效前，故適用修正前公平交易法規定，貴公司（指原告）如逾期未依前開處分書主文停止違法行為，本會（指被告）將依修正後公平交易法第四十一條規定：『公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。』規定續行處理。」原告不服，以系爭廣告確有執行，惟只限於海外銷售，必須於簽訂買賣契約時，同時簽訂租賃契約；國內銷售時曾針對套房十五樓實際執行，除須另簽訂租賃合約外，並須以包租樓層銷售價格購買，銷售人員均已充分告知，並無廣告不實情形，且被告認定不實之廣告品，其實施期間，係由原告委託「富景廣告」，銷售期自八十三年八月二十日至八十四年八月二十日，廣告品實際印製日期已不可考。又被告決議之導正規定，非正式法令，況待原告得知時，即於合約書中載明主、附建物面積、公共設施面積，於銷售現場備有公設分算原則供客戶參閱，另於銷售合約第九條公共管理第三章中，已載明共同使用部分如機械房、水箱等，實際上已符合被告之導正規定，無違公平交易法第二十一條及二十四條之規定云云，提起訴願，嗣遭行政院分別以九十年五月二十一日台九十訴字第○○七九四八號及同年月十四日台九十年訴字第○二三八三三號訴願決定駁回原告仍不服，遂共同提起本件行政訴訟。
兩造聲明：
㈠原告聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
兩造之爭點：原告之系爭廣告有無虛偽不實或引人錯誤之情事？㈠原告主張之理由：
⒈原告建造之系爭建案乃為一國際級超高大樓，而對外銷售期間恰逢「一九九七
香港回歸」，為求多方行銷通路，原告亦曾遠至香港銷售，故部分廣告之廣告用語係針對香港客戶所為，系爭建築物銷售時，其銷售標的含有美食街、套房、辦公室等產品，而針對不同的產品皆有不同之企劃廣告，且銷售期間亦各有不同，就於香港之銷售而言，銷售主要產品為套房，由於香港客戶在台置產之主要著眼於租金報酬，因此原告遂提出每年租金８％之包租保證，實際銷售時亦皆依廣告及契約內容履行，然於台灣銷售期間，銷售內容則僅限於第十五樓之套房樓層，未含及大樓其他部分樓層，當然亦不包含地下二樓之美食街，且此就特定樓層實施每年租金８％之包租保證廣告期間亦係於銷售美食街之後，易言之，原告並無於銷售美食街之廣告期間，提出每年租金８％之包租保證廣告，事甚灼然。檢舉人為地下二樓美食街之承購客戶，竟執原告先前銷售套房樓層之廣告文件，指謫原告廣告不實，而被告及訴願決定機關竟皆依此遽認原告上開銷售廣告違反公平交易法第二十一條第一項規定，此與事實不符，自有未洽。
⒉原告於銷售第十五樓套房樓層時，系爭廣告規劃適用前提要件須於客戶簽訂預
定買賣契約時，同時另簽訂預租賃契約，亦即承購客戶倘欲行使原告回租之權利，須另與原告簽訂租賃契約，若不願回租予原告，則僅須簽訂買賣契約，且原告於銷售期間已將此回租優惠僅限適用於特定樓層套房之事實告知客戶，換言之，承購客戶絕不會有所謂錯誤之聯想產生。是故原告嗣後為求地下二層美食街統一經營管理之理念，曾針對不願自行經營之客戶以每年租金５％回租，而於實施此優惠期間，亦未曾有客戶提出以「二年包租，租金率８％，共％之回租」條件為要求，就此益徵原告於銷售地下二樓美食街產品時，確無虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，而承購美食街產品之客戶亦確實未對原告提出之廣告產生錯誤聯想。本件確實係因承購客戶所為不實之檢舉所致，否則檢舉人何不於原告先前就美食街提出回租方案時主張「每年租金８％，共％」之要求？顯然檢舉人等當時承購原告產品時並無就原告所提出之廣告內容有何錯誤之聯想，原告自無違反公平交易法第二十一條第一項規定之情事。
⒊依公平交易法第二十一條第一項規定，事業不得在商品或其廣告上，或以其他
公眾得知之方法，對於商品：：：為「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵。該條是公平交易法對不實廣告的主要規定，而從條文用語觀之，該條文將「虛偽不實」或「引人錯誤」並列，二者以「或」字連接，不論從立法結構或文義上解釋來看，立法者顯然有意將「虛偽不實」與「引人錯誤」做為二種獨立的不實廣告態樣予以區別，易言之，公平交易法第二十一條第一項之違法類型可區分為二種態樣：㈠故意虛擬不實之內容者，此為「虛偽不實」之廣告。
㈡故意遺漏未詳為說明者，此為「引人錯誤」之廣告。是此，違反公平交易法第二十一條第一項規定之二種行為態樣，被告雖皆可依據行為時公平交易法第四十一條規定予以處分，然被告就上開違反行為之態樣認定，攸關消費者保護法第五十一條規定之適用情形，職是被告就事業違反公平交易法第二十一條第一項規定行為態樣，應予嚴謹區分而不應含糊混淆認定，藉此得能確保事業與消費者雙方之權益。本件依原處分書內容載稱：「：：：則在系爭廣告並無任何附帶說明下，均會造成消費者認為，所謂『二年包租，回報率高達％保證』係適用於系爭建築之全部樓層商品，而實際上被處分人提供給地下二樓消費者之回租報酬率僅為５％，二者顯有相當差距：：：。」云云。准此，依原處分書之理由欄係認定系爭廣告內容有「引人錯誤」之虞慮，然被告竟復於處分
主文載明原告系爭廣告內容為「虛偽不實」及「引人錯誤」之表示。倘認原告系爭廣告內容有違反公平交易法第二十一條第一項規定，然其違反之態樣究為如何，被告亦應予以明確敘明，惟被告所為之處分內容中，其理由與處分主文之記載卻屬含糊混淆，則被告此行政處分自屬不當，依法自應予以撤銷，而訴願決定機關將此不當處分予以維持，其訴願決定依法自難謂為適法妥當。⒋另原處分書復載稱：「查檢舉人 黃君 係於八十五年十月二十一日與被處分人簽
訂房屋買賣契約，已逾前項本會就公共設施應於買賣合約中說明之導正期限，被處分人理應依本會前項導正規定，於契約中載明有關公共設施應說明之事項，否則即違反公平交易法第二十四條規定。而上開房屋買賣合約書並未揭露共用部分（公共設施）所含部分，亦未表明公共設施分攤之計算方式：：：。」遂認原告違反公平交易法第二十四條規定。被告前揭所謂公共設施應於買賣契約中載明之規定，係由被告於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會中所決議，依其決議內容係謂建築業者應依下列決議辦理：㈠契約中應說明共同部分（公共設施）所含項目。㈡契約中應表明公共設施分攤之計算方式。㈢各戶持分總表應明確列示，亦由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。㈣導正期限為八十五年元月止。㈤基於不溯及既往原則，本導正計畫實施前已簽訂之房地買賣契約，不予適用。自八十五年二月一日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條。是依前開被告八十四年十一月二十九日第二一六次委員會決議內得知，於八十五年二月一日前建築業者並無義務須予買賣契約書中詳細載明有關公共設施所含項目及分攤之計算方式，僅於八十五年二月一日起建築業者始須將上開內容詳細載明於買賣契約書中，惟查被告上開八十四年十一月二十九日第二一六次委員會決議內容僅係被告內部之決議，對外並無具有法律規章之效力，而依憲法第二十三條及中央法規標準法第五條之規定意旨，倘行政機關欲限制人民之權利義務者，須以法律明文制定，不得單以行政函令，抑或內部行政規則資為限制人民權利義務之憑據，本件被告竟執上開未曾對外公布未具法律效力之內部決議內容，資為處分原告之憑據，核其處分自與憲法第二十三條及中央法規標準法第五條之規定意旨相違，自非適法之行政處分。退萬步言，縱認被告上開之內部決議內容得為處分之憑據，然因被告並未將該決議內容對外予以公告發布，原告自無法適時知悉該決議之內容究為如何，準此，原告依一般商業慣例未將公共設施所含項目及分攤比例之計算方式列於買賣契約中，亦屬行政法理中所謂信賴保護原則之情形，易言之，原告先前依一般商業慣例制定買賣契約內容並未曾遭指摘有何違反公平交易法規定之事實，而原告基於對此事實之信賴基礎，嗣後以相同類似內容之買賣契約與消費者簽訂，自不得認定原告有何違反公平交易法之情事，要甚昭然，否則即違反信賴保護原則，本件被告所為之處分即屬違背信賴保護原則之惡例。再者被告上開之內部決議係於八十四年十一月二十九日召開委員會所決定，然施行日期卻訂定八十五年二月一日起實施，期間僅距離短短之二個月，試想被告上開之決議內容其影響所及攸關全國為數龐大之建築業者與消費者間之權益，其影響層面之廣泛不言可諭，惟被告竟以倉促之二個月導正期間即諭令全國建築業者與消費者遵循之，此實屬苛刻過忒之期待，舉例而言，交通部為勸阻汽機車駕駛酒醉駕車、機車騎士戴安全帽、汽車前座應繫安全帶等等行政措施，其宣導時間至少皆為一年以上，待人民就此宣導內容詳為知悉熟絡，方就違反規定者，課予處罰，惟本件被告卻僅以不到二個月之期間要求全國人民百姓及相關建築業者遵循，此誠如前揭所述確嫌苛刻，亦不符依法行政之原則，其處分難謂無不當之瑕疵。
⒌被告於八十九年十一月二十日為原告違反公平交易法處分之際，原告早已無持
續銷售系爭建案產品之事實，既無廣告銷售系爭建案產品之事實，縱若原告先前之系爭廣告內容或買賣契約有所不妥之處，被告亦應就檢舉人所檢舉之事項依法諭知不受理，被告明知原告已未再有銷售之事實，卻仍處分原告自收受被告處分次日起，應立即停止所謂虛偽不實及引人錯誤之表示行為，實與法理不符，自有違法不當之瑕疵可指。
㈡被告主張之理由：
⒈系爭廣告顯與實際回租報酬率不符，確有違反公平交易法第二十一條第一項規定之情事：
⑴原告主張系爭廣告中宣稱「二年包租，回報率高達十六％保證」乃係針對香
港客戶及在台銷售之特定樓層套房（即第十五樓）乙節。卷查系爭廣告用語出現於原告所刊二則廣告宣傳刊物上，其一係以圖片及中英文對照說明方式介紹系爭建案之整體環境，並針對系爭建案各樓層逐一介紹，復於末頁列表比較系爭建案與其他高樓層建案之差異，系爭廣告字樣即出現於比較表之附註說明，惟原告並未附加說明回租報酬率適用樓層之文字供消費者參考；另一廣告宣傳刊物內容與前揭廣告宣傳刊物類似，其以圖片、中文說明方式，介紹系爭建案之整體環境及各樓層，而系爭廣告用語即刊於該刊物內頁，且與前揭廣告相同，亦無附註任何說明。據上，系爭廣告「二年包租，回報率高達十六％」乃消費者欲購買系爭建築物之重要參考，惟原告卻未就上開內容輔以任何說明文字，使具有普通知識經驗之消費者產生系爭廣告係適用於系爭建案之全部樓層商品之觀念，而與原告提供地下二樓消費者之回租報酬率僅為五％（二年報酬率十％）之實際情形顯有差距，原告刊登系爭廣告之內容核屬虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。
⑵有關原告訴稱原處分理由與主文之記載含糊混淆乙節。查原處分理由一（二
）謂「：：：在系爭廣告無任何附帶說明下，會造成消費者認為，所謂「二年包租，回報率高達十六％保證」係適用於系爭建案之全部樓層商品，而實際上被處分人提供給地下二樓消費者之回租報酬率僅為五％（二年報酬率十％），二者顯有相當差距，被處分人所辯，顯不足採。系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵堪認定。」與主文上所載「被處分人於『八五國際廣場』建案廣告宣傳刊物上宣稱『二年包租，回報率高達十六％保證』，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。」並無不符，原告訴稱原處分理由在認定系爭廣告內容有引人錯誤之虞，核屬事後卸責脫免之詞。另原告謂公平交易法第二十一條第一項可區分為虛偽不實與引人錯誤二種違法態樣乙事。按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所謂「虛偽不實『或』引人錯誤」之『或』字，意指一或二者皆有之意，故上開法條係禁止事業於商品或廣告上為虛偽不實或引人錯誤，或虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵等行為，原告以此欲指稱原處分違法或不當，顯對公平交易法之規定有所誤認，核無可採。
⒉原告於系爭建案買賣契約書中未載明公共設施項目及公共設施分攤計算方式等
重要交易條件之行為，具有商業競爭倫理非難性，核已違反公平交易法第二十四條之規定：
⑴按公平交易法第二十四條規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足
以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為。」若事業以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易者，即不符合商業競爭倫理，為不公平之競爭行為。次按公共設施與房屋商品之使用面積息息相關，且不動產單價甚高，公共設施之相關資訊應屬房屋買賣時之重要交易資訊，殆無疑義，然在一般消費者普遍欠缺營建相關專業知識之情況下，消費者於房屋買賣過程多處於資訊不對等之地位，建築業者倘未於契約中載明公共設施分攤方式等重要交易條件，除易誤導購屋人，亦將造成同業間之不公平競爭，而有違反公平交易法第二十四條規定之虞，是以，建築業者倘於契約中未載明公共設施面積、比例等事項，原即屬公平交易法第二十四條所稱顯失公平之行為，被告據此處分原告，並無違法不當之處。至於原告所稱導正原則，則係被告基於「未於契約中載明公共設施分攤方式」乃建築業者行之有年之慣習，為便於業者因應，故以通案之方式進行導正，且為使相關業者有自動改善之機會，規定導正計畫實施前已簽訂之房地產買賣契約，不予適用，惟此非謂導正計畫前建築業者未充分揭露資訊之行為合法，併予陳明。據上，被告處分之依據係公平交易法第二十四條，並非原告所稱非屬正式法條之導正原則，原告一再以此指稱原處分違法洵屬誤會，不足採信。另原告於訴願階段中曾宣稱其於事後已配合前項導正措施，並提出業已分算完畢之主、附屬建物面積、公共設施面積加蓋於合約書之附件七─平面配置圖為證，足資證明原告對被告所為相關導正規定應已知悉，原告於起訴狀中又謂無法適時知悉該決議之內容，顯與其於訴願階段所稱前後矛盾，洵無足採。
⑵原告末稱因系爭建案於原處分作成前已無銷售，被告應就檢舉人檢舉事項諭
知不受理乙節。按依前述，原告之行為業已違反公平交易法第二十一條第一項及第二十四條之規定，復依原告行為時公平交易法第四十一條規定「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新台幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」被告自得據以命原告停止系爭違法行為，此與處分作成時，系爭建案是否持續銷售並無關聯，亦不影響原告所為違反公平交易法規定之事實，原告訴稱被告依法須諭知不受理，實係對公平交易法適用之誤解。
理由本依行政訴訟法第一百七十九條第一項規定，本於一定資格，以自己名義為他人任
訴訟當事人之人，喪失其資格或死亡者，訴訟程序在有同一資格之人承受其訴訟以前當然停止。惟同法第一百八十條前段規定：（同法）第一百七十九條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。是本件起訴時，原告東雲股份有限公司代表人為 張清德 ，並有委任訴訟代理人林慶雲、楊靖儀律師，雖於訴訟進行中之九十年八月二十日，其代表人變更為甲○○，有股份有限公司變更登記表影本可稽，其延至言詞辯論後始聲明承受訴訟，對於訴訟程序繼續進行，尚無影響。至於其於本件判決前具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，爰不另為裁定，附此敘明。
原告主張：其建造、銷售之系爭建案為一國際級超高大樓，含有美食街、套房、辦
公室等產品，各有不同之企劃廣告。系爭廣告關於第十五樓之套房樓層（下稱系爭套房）銷售，於銷售地下二樓之美食街（下稱系爭美食街）之後，適逢「一九九七香港回歸」，對外至香港銷售，為使香港客戶達到在台置產租金報酬，遂針對香港客戶，每年租金８％之包租保證之廣告用語，此適用前提要件須於客戶簽訂預定買賣契約時，倘欲回租予原告，須另與簽訂租賃契約，此優惠僅限於特定樓層套房，承購客戶絕不會有所謂錯誤之聯想產生。原告並無於銷售系爭美食街之廣告期間，提出每年租金８％之包租保證廣告。至於系爭美食街，嗣後原告為求地下二層美食街統一經營管理之理念，曾針對不願自行經營之客戶以每年租金５％回租，而於實施此優惠期間，亦未曾有客戶提出以「二年包租，租金率８％，共％之回租」條件為要求，原告於銷售系爭美食街時，確無虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，而承購美食街產品之客戶亦確實未對原告提出之廣告產生錯誤聯想。檢舉人為系爭美食街之承購客戶，竟執原告先前銷售系爭套房之廣告文件，指謫廣告不實，與事實不符。依公平交易法第二十一條第一項規定，有「虛偽不實」或「引人錯誤」不同之不實廣告態樣，原處分原處分之理由認定系爭廣告內容有「引人錯誤」之虞慮，主文載明系爭廣告內容為「虛偽不實」及「引人錯誤」之表示，理由與主文之記載含糊混淆，行政處分自屬不當，應予以撤銷。原處分認為系爭建案房屋買賣合約書並未揭露共用部分（公共設施）所含部分，亦未表明公共設施分攤之計算方式，有違反公平交易法第二十四條規定，而被告此所謂公共設施應於買賣契約中載明之規定，係由被告於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會中所決議自八十五年二月一日起執行，惟該決議係被告內部之決議，對外並無具有法規命令之效力，被告竟執之為處分原告之憑據，自與憲法第二十三條及中央法規標準法第五條之規定意旨相違，自非適法之行政處分。退萬步言，縱認該決議為處分之憑據，因被告並未將該決議內容對外予以公告發布，原告自無法適時知悉該決議之內容究為如何，原告依一般商業慣例未將公共設施所含項目及分攤比例之計算方式列於買賣契約中，亦屬行政法理中所謂信賴保護原則之情形自不得認定原告有何違反公平交易法之情事。且被告於八十九年十一月二十日為原告違反公平交易法處分之際，原告早已無持續銷售系爭建案產品之事實，既無廣告銷售系爭建案產品之事實，縱若原告先前之系爭廣告內容或買賣契約有所不妥之處，被告亦應就檢舉人所檢舉之事項依法諭知不受理云云。
被告則以：系爭廣告顯與實際回租報酬率不符，原告未就上開內容輔以任何說明文
字，使具有普通知識經驗之消費者產生系爭廣告係適用於系爭建案之全部樓層商品之觀念，與原告提供系爭美食街費者之回租報酬率僅為五％（二年報酬率十％）之實際情形顯有差距，原告刊登系爭廣告之內容核屬虛偽不實及引人錯誤之表示，有違反公平交易法第二十一條第一項之規定。原處分理由與主文上所載為虛偽不實及引人錯誤之表示，並無不符。系爭建案買賣契約書中未載明公共設施項目及公共設施分攤計算方式等重要交易條件之行為，具有商業競爭倫理非難性，已違反公平交易法第二十四條之規定，被告自得據以命原告停止系爭違法行為，此與處分作成時，系爭建案是否持續銷售並無關聯，亦不影響原告所為違反公平交易法規定之事實，原告訴稱被告依法須諭知不受理，實係對公平交易法適用之誤解等語置辯。
按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、
數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」為公平交易法第二十一條第一項及第二十四條所明定。又違反公平交易法規定之事業，公平會得限期命其停止或改正其行為，復為行為時同法第四十一條前段所規定。
本件原告於八十四年至八十年間共同銷售之系爭廣告有「二年包租，回報率高達十
六％保證」之廣告，以及系爭美食街商品買賣契約書上，未就公共設施之項目及公共設施分攤之計算方式予以載明之事實，為兩造所不爭，且有系爭廣告影本附卷及使用執照、買賣契約書影本附原處分卷可稽，為可認定之事實。
原告雖主張系爭廣告適用對象係在香港銷售之套房，而台灣部分則只限於特定樓層
之套房云云，惟「二年包租，回報率高達十六％保證」之廣告用語，出現於二廣告宣傳刊物，其一係以圖片及中英文對照介紹八五國際廣場建案之整體環境，並就各樓層逐一介紹，復於末頁列表比較系爭建案與其他高樓層建素之差異，而系爭「二年包租，回報率高達十六％保證」字樣，即出現於比較表之附註說明中，且無任何其他補助說明。另一廣告宣傳刊物內容與前揭廣告宣傳刊物類似，惟係以圖片、中文說明方式，介紹系爭建案之整體環境及各樓層，而在系爭廣告用語則可見該刊物內頁，亦無任何附註說明。在系爭廣告於無任何附帶說明下，均會造成消費者誤認所謂「二年包租，回報率高達十六％保證」係適用於本建案全部樓層商品，而實際上被告提供給地下二樓消費者之回報率僅為百分之五（二年報酬率百分之十），顯有相當差距，原告此部分之主張，委無可採，從而，系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，洵堪認定。
原告另主張原處分理由與主文之記載含糊混淆云云。被告辯稱，原處分理由一（二
）謂「：：：在系爭廣告無任何附帶說明下，會造成消費者認為，所謂「二年包租，回報率高達十六％保證」係適用於系爭建案之全部樓層商品，而實際上被處分人提供給地下二樓消費者之回租報酬率僅為五％（二年報酬率十％），二者顯有相當差距，被處分人所辯，顯不足採。系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵堪認定。」與主文上所載「被處分人於『八五國際廣場』建案廣告宣傳刊物上宣稱『二年包租，回報率高達十六％保證』，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。」並無不符等語。按，公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所謂「虛偽不實『或』引人錯誤」之『或』字，意指一或二者皆有之意，故上開法條係禁止事業於商品或廣告上為虛偽不實或引人錯誤，或虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵等行為，原處分上述主文與理由並無矛盾之處，原告此部分主張，亦無可採。
另按公平交易法第二十四條規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影
響交易秩序之欺罔或顯失公平行為。」若事業以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易者，即不符合商業競爭倫理，為不公平之競爭行為。次按公共設施與房屋商品之使用面積息息相關，且不動產單價甚高，公共設施之相關資訊應屬房屋買賣時之重要交易資訊，殆無疑義，然在一般消費者普遍欠缺營建相關專業知識之情況下，消費者於房屋買賣過程多處於資訊不對等之地位，建築業者倘未於契約中載明公共設施分攤方式等重要交易條件，除易誤導購屋人，亦將造成同業間之不公平競爭，而有違反公平交易法第二十四條規定之虞，是以，建築業者倘於契約中未載明公共設施面積、比例等事項，原即屬公平交易法第二十四條所稱顯失公平之行為，被告據此處分原告，並無違法不當之處。至於原告所稱導正原則，則係被告基於「未於契約中載明公共設施分攤方式」乃建築業者行之有年之慣習，為便於業者因應，故以通案之方式進行導正，且為使相關業者有自動改善之機會，規定導正計畫實施前已簽訂之房地產買賣契約，不予適用，惟此非謂導正計畫前建築業者未充分揭露資訊之行為合法，是原處分所依據為公平交易法第二十四條規定，非上述之導正原則，從而，原告主張被告此所謂公共設施應於買賣契約中載明之規定，係由被告於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會中所決議自八十五年二月一日起執行，惟該決議係被告內部之決議，對外並無具有法規命令之效力，被告竟執之為處分原告之憑據，自與憲法第二十三條及中央法規標準法第五條之規定意旨相違，自非適法之行政處分。退萬步言，縱認該決議為處分之憑據，因被告並未將該決議內容對外予以公告發布，原告自無法適時知悉該決議之內容究為如何，原告依一般商業慣例未將公共設施所含項目及分攤比例之計算方式列於買賣契約中，亦屬行政法理中所謂信賴保護原則之情形自不得認定原告有何違反公平交易法之情事云云，洵屬誤會，同不足採信。
原告另主張因系爭建案於原處分作成前已無銷售，被告應就檢舉人檢舉事項諭知不
受理乙節。惟查，按依前述，原告之行為業已違反公平交易法第二十一條第一項及第二十四條之規定，復依原告行為時公平交易法第四十一條規定「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新台幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」被告自得據以命原告停止系爭違法行為，此與處分作成時，系爭建案是否持續銷售並無關聯，亦不影響原告所為違反公平交易法規定之事實，原告此部分主張被告依法須諭知不受理，實係對公平交易法適用之誤解。
綜上所述，原告所訴各節，均無可採，原處分認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告起訴請求撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，第一百零四條，民事訴訟法第八十五條第一項前段規定判決如主文。
中華民國九十一年八月六日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法官王立杰
法官林育如法官黃本仁右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國九十一年八月七日
書記官蔡幸樺