裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第560號民事判決
裁判日期：民國102年10月09日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第560號原告 林宏中
李釘柱 魏明吉 上列三人共 周玉蘭 律師同訴訟代理人被告 林清美 訴訟代理人 施廷勳 律師被告 兆豐 國際商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡友才 訴訟代理人 蕭貴芳 上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國102年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第256條定有明文。基此規定，不變更訴訟標的，而僅補充或更正事實上或法律上之陳述者，無須經被告同意，即得任意為之。原告於102年7月9日原民事起訴聲明請求：「⒈被告林清美應將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（面積為3,715平方公尺，下稱原系爭土地）所有權應有部分6360分之226移轉登記予原告林宏中、應有部分6360分之368移轉登記予李釘柱、應有部分6360分之452移轉登記予原告魏明吉。⒉被告兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）與被告林清美間於96年8月17日登記之最高限額抵押權，其權利移存於被告林清美所餘之應有部分6360分之2954」（見本院卷第3頁），嗣於102年9月10日民事準備書狀訴之聲明更正請求：「⒈被告林清美應將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（面積為2,336平方公尺，下稱系爭土地）所有權應有部分5000分之283移轉登記予原告林宏中、應有部分5000分之460移轉登記予李釘柱、應有部分5000分之566移轉登記予原告魏明吉。⒉被告兆豐銀行與被告林清美間於96年8月17日登記之最高限額抵押權，其權利移存於被告林清美所餘之應有部分5000分之3691」（見本院卷第42頁），於法洵無不合，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠被告林清美於民國（下同）91年6月7日因拍賣取得原系爭土
地所有權應有部分6360分之4000，並辦畢所有權移轉登記及與原系爭土地之原共有人約定分管，此有土地登記第二類謄本正本乙份在卷足憑（見本院卷第5頁）。
㈡被告林清美取得原系爭土地之應有部分後，於91年間即將原
系爭土地應有部分之「部分」分別轉售予原告林宏中、李釘柱及訴外人 魏明祺 ，且為確定分配使用部分，予原告林宏中、李釘柱及訴外人魏明祺與被告林清美於91年11月6日，至本院所屬民間公證人 郭俊麟 處作成公證協議，此有公證書影本乙份附卷可稽（下稱系爭公證書，見本院卷第6-8頁），而系爭公證書第1條約定：「林清美..如圖示位置編號A塊面積40坪歸林宏中『所有』使用管理、編號B塊面積80坪歸魏明祺『所有』使用管理、編號C塊面積65坪歸李釘柱『所有』使用管理。」；第2條約定：「俟將來該土地因政府法令許可辦理分割、移轉時，林清美無條件配合辦理..」（見本院卷第7頁背面），即約定於被告林清美所分管範圍內，就原告林宏中、李釘柱及訴外人魏明祺各自所買受之應有部分與被告林清美殘餘應有部分作成分管協議，並約定原系爭土地俟將來因政府法令許可辦理分割、移轉時，被告林清美無條件配合辦理。而依系爭公證書約定土地面積折算之應有部分重新計算如下：⒈原告林宏中購買系爭土地應有部分為5000分之283，計算式：40坪=132.23平方公尺/2336平方公尺=283/5000。⒉原告李釘柱購買系爭土地應有部分為5000分之460，計算式：65坪=214.88平方公尺/2336平方公尺=460/5000。⒊訴外人魏明祺購買系爭土地應有部分為5000分之566，計算式：80坪=264.46平方公尺/2336平方公尺=566/5000。分割後之系爭土地雖受農業發展條例第16條規定無法辦理分割，但並不影響原告林宏中、李釘柱及訴外人魏明祺得請求被告林清美移轉各自應有部分之權利。
㈢又訴外人魏明祺於102年1月25日已將上開買受系爭土地應有
部分之權利轉讓予訴外人 魏明謙 ，嗣訴外人魏明謙又於102年4月10日將上開權利移轉予原告魏明吉，原告魏明吉已取得原系爭土地應有部分之移轉請求權，並於102年6月11日調解時，已將繕本之送達作為通知被告林清美，而被告林清美、兆豐銀行既於102年7月15日收受本件民事起訴狀繕本，復經被告林清美、兆豐公司之訴訟代理人於102年9月18日言詞辯論期日當庭陳稱：對於收到原告所提民事準備書狀所附證八物證，沒有意見等語，是關於被告魏明吉部分之系爭讓與契約應已對被告林清美、兆豐銀行發生債權讓與之效力，此有權利讓與契約書影本2份及本院102年9月18日言詞辯論筆錄1份在卷為憑（見本院卷第9、45頁、第48頁反面）。
㈣查被告林清美未經原告等人同意，將原系爭土地之應有部分
6360分之4000，及其他土地設定最高限額抵押予被告兆豐銀行，並於96年8月17日為抵押權登記（見本院卷第5頁），則該抵押權登記對於原告等3人所有權應有部分之行使已有妨害，爰依民法第767條中段規定，請求上開抵押權移存於被告林清美所餘之應有部分5000分之3691，而為如訴之聲明第二項之請求。
㈤並聲明：⒈被告林清美應將其所有系爭土地所有權應有部分
5000分之283移轉登記予原告林宏中、應有部分5000分之460移轉登記予李釘柱、應有部分5000分之566移轉登記予原告魏明吉。⒉被告兆豐銀行與被告林清美間於96年8月17日登記之最高限額抵押權，其權利移存於被告林清美所餘之應有部分5000分之3691。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：㈠被告林清美與訴外人 畢世周 共有原系爭土地，經本院於102
年6月17日以101年度訴字第981號判決分割後，由被告林清美取得2,336平方公尺土地，並於同年7月15日確定，再經被告林清美於102年9月3日辦理分割登記完畢，且取得之土地地號仍為彰化縣○○鄉○○段○○○○○號，此有土地登記第二類謄本1份可證（見本院卷第44頁）。
㈡系爭公證書之性質為分管兼買賣契約性質，且買賣之標的為
應有部分，買賣價金亦已經支付予被告林清美。而系爭公證書之分管土地約定乃為確定分配管理、使用位置，而非特定物之買賣；且由系爭公證書約定內容足以證明被告林清美確有將其所有系爭土地之部分應有部分出售予原告林宏中、李釘柱及訴外人魏明祺。本件原告既係請求被告林清美轉讓系爭土地之應有部分，而非特定物，故縱系爭土地無法依原分管協議辦理分割、移轉，亦不影響本件原告之請求。
㈢訴外人畢世周於另案101年度訴字第981號判決審理中，曾告
知被告林清美，應依本案原告等3人之系爭公證書約定進行分割，惟被告林清美在上開案號分割共有物案件中並未主張要分得與原告等3人約定分管之部分，是被告林清美應於另案分割後，再另行與原告等3人另為協議，此有本院依職權調閱該101年度訴字第981號全卷可資參照。
㈣本件確實係請求應有部分移轉，原告等3人係因一直信任被
告林清美，故無即時請求移轉登記，被告林清美於調解中也承諾，分割完畢後要移轉登記給我們。惟被告林清美一再毀諾，故原告等3人始提起本件訴訟。原告請求被告林清美履行買賣契約移轉應有部分，且不願意接受被告林清美退還買賣價金。
㈤訴外人畢世周的前手已與被告林清美約定分管，訴外人畢世
周買受後，並依原約定之分管契約內容去使用。至於被告林清美有無依據分管約定提出分割方案，請本院參酌訴訟資料。
三、被告林清美抗辯：㈠原告等3人於91年11月6日與伊訂立系爭公證書之目的，係希
望被告林清美能提供伊所有坐落原系爭土地之一部分，供其等作為連接其等所有北側土地通達道路之用，並約定於系爭土地「能分割」時，將兩造約定之特定範圍土地分割，並移轉所有權登記予原告等3人。是系爭公證書第1條方約定：「林清美將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面積3715平方公尺、持份4000/6360，如圖示位置編號A塊面積40坪歸林宏中『所有』使用管理、編號B塊面積80坪歸魏明祺『所有』使用管理、編號C塊面積65坪歸李釘柱『所有』使用管理。」可知，系爭公證書內即就買賣標的物、何時辦理所有權移轉登記等買賣契約必要之點併為協議、約定，得見一般。
㈡原系爭土地於102年6月18日，業經本院以101年度訴字第981
號判決確定，被告林清美取得之土地範圍及面積如狀附被證民事判決所示（見本院卷第36頁）。
㈢參照下述理由，足認系爭公證書，致使原告主張無理由：
⒈「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效」、「謹按民律草案第513條及第517條謂當事人，得自由以契約訂定債務關係之內容，而其標的，則以可能給付為必要。故以客觀之不能給付（不問其為相對的不能或絕對的不能）為標的之契約，法律上認為無效..至給付之不能，如祇係暫時，並非繼續者，或其契約中已含有待不能給付之情形除去後始生效力之意者，其契約為附有停止條件之契約，不得以訂定契約時不能給付之故而遽認為無效也。故設第1項以明示其旨。又以附停止條件之契約，或以附始期之契約，為不能給付之約定者，其不能給付之情形，於條件成就以前或到期以前既經除去者，於事實上既無妨礙，其契約自應認為有效。故設第2項以明示其旨」，民法第246條及其立法理由分別定有明文。
⒉觀諸系爭公證書第1條約定，可知當時買賣原系爭土地時之
約定，係將原系爭土地上「特定範圍、特定面積之土地」分別出賣予原告等2人及訴外人魏明祺。雖農業發展條例於89年修正施行後農地已可成立新共有關係，惟仍不得據以要求細分而出；系爭土地業經上揭分割共有物事件判決被告林清美分得特定範圍之土地確定，然對照原系爭協議之圖面與本院101年度訴字第981號判決附圖所示分割方案可知，被告林清美分割後取得之土地，顯已無可能按系爭公證書約定特定範圍交付、移轉登記予原告等人。換言之，依民法第246條規定之反面解釋，系爭公證書即買賣契約已確定歸於「無效」，原告自不得再執以對被告林清美有所主張。
㈣退步言，縱系爭公證書有效，原告等3人亦尚不得對被告主張請求辦理系爭土地所有權移轉登記。
⒈分割共有物之訴之裁判為形成判決，一經法院判決確定，無
待登記，共有關係即告消滅，惟非經登記，取得特定部分單獨所有之原共有人尚不得處分共有物，亦有民法第824條之1規定、98年修正立法理由及同法第759條規定可參。
⒉觀諸系爭公證書第1條約定係將「特定範圍」土地出賣予承
買人「所有」使用管理；第2條約定：「俟將來該土地因政府法令許可辦理分割、移轉時，林清美無條件配合辦理…」，均足證被告林清美出賣之標的物非僅有系爭土地「應有部分」之權利，而係能分割移轉為單獨所有之特定範圍土地所有權。是「俟將來該土地因政府法令許可辦理分割、移轉時」，被告林清美方需無條件配合辦理移轉登記系爭土地所有權。惟現行農業發展條例或其他法規均限制，系爭土地被告所有部分縱成立共有關係，亦不得分割。從而，原告於約定條件成就前即率先起訴請求被告林清美應辦理移轉系爭土地所有權應有部份登記予渠等，揆諸上揭判例意旨，自屬於法未合。
⒊且系爭公證書因欠缺其中一共有人之參與及同意，故不發生分管效力。
㈤對於原告等3人主張被告林清美已經收到買賣價金，不爭執
。又倘系爭公證書無效，被告林清美願意退還，當時所收受之價款。
㈥對於訴外人魏明祺於102年1月25日與訴外人魏明謙簽訂權利
讓與契約書，及訴外人魏明謙曾將系爭權利讓與原告魏明吉，並簽有契約約定書，且有通知被告林清美乙情，沒有意見。
㈦系爭公證書只具買賣契約之性質。於本院101年度訴字第981
號分割共有物判決中，被告林清美有主張要將出賣給本件原告等3人或前手之特定範圍土地分割分配給被告林清美，惟該分割方案不為法院所採納，實非被告林清美刻意不取得出賣部分的土地。
㈧系爭公證書是在91年11月6日成立，訴外人畢世周是在99年1
月3日才登記為系爭土地共有人，訴外人畢世周與被告林清美無可能訂立分管協議。
㈨系爭公證書是約定辦理分割移轉特定範圍之土地予原告等3
人。惟農發條例目前規定不得再細分。91年訂立系爭公證書時，農發條例已經在89年修正為得新共有關係，只是不得分割。倘訂立系爭公證書之目的，只是要讓原告得取得原系爭土地應有部分所有權，而非特定範圍面積及土地的單獨所有權的話，於訂立系爭公證書時，就已經可以辦理，根本不需要拖了11年才來請求本件的所有權移轉登記。從法規面及事實面而言，當時系爭公證書真意應係出賣特定範圍之土地，且需辦理分割為單獨所有給承買人。惟此項條件目前既限於法令無法成就，則縱系爭公證書即買賣契約有效，原告目前亦不得請求履行契約。
㈩並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
四、被告兆豐銀行抗辯：對於訴外人魏明祺於102年1月25日與訴外人魏明謙簽訂權利讓與契約書，及訴外人魏明謙曾將系爭權利讓與原告魏明吉，並簽有契約約定書，且有通知被告林清美乙情，沒有意見。並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
五、兩造不爭執事項：㈠被告林清美於91年6月7日因拍賣取得原系爭土地之所有權應
有部分6360分之4000，並辦畢所有權移轉登記，有土地登記第二類謄本正本乙份在卷足憑（見本院卷第5頁）。
㈡原告林宏中、李釘柱、訴外人魏明祺與被告林清美並於91年
11月6日簽訂有系爭公證書1份，系爭公證書第1條約定：「林清美名下所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面積3,715平方公尺、持份6360分之4000，如圖示位置編號A塊面積40坪歸林宏中所有使用管理、編號B塊面積80坪歸魏明祺所有使用管理、編號C塊面積65坪歸李釘柱所有使用管理。」；第2條約定：「俟將來該土地因政府法令許可辦理分割、移轉時，林清美無條件配合辦理..。」（見本院卷第7頁背面）㈢訴外人魏明祺於102年1月25日已將上開買受系爭土地應有部
分之權利轉讓予訴外人魏明謙，嗣訴外人魏明謙又於102年4月10日將上開權利移轉予原告魏明吉，原告魏明吉已以調解聲請狀繕本之送達為通知被告林清美，原告魏明吉已取得系爭土地應有部分之移轉請求權，此有權利讓與契約書影本2份在卷可稽（見本院卷第9、45頁）。
㈣被告林清美將原系爭土地之應有部分6360分之4000，於96年
8月17日設定最高限額抵押與被告兆豐銀行，此有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第5頁）。
㈤被告林清美與訴外人畢世周所共有原系爭土地，業經本院於
102年6月17日以本院101年度訴字第981號判決確定，由被告林清美取得2,336平方公尺土地，且於102年9月3日辦理分割登記完畢，及取得土地地號仍為彰化縣○○鄉○○段0000地號，而被告兆豐銀行於96年8月17日設定最高限額抵押亦移存於系爭土地上，及設定權利範圍為1分之1，此有土地登記謄本可證（見本院卷第44頁）。
㈥經被告林清美辦理共有物分割登記後，如認定系爭公證書第
1條約定，折算後原告等3人購買系爭土地應有部分如下：⒈原告林宏中購為283/5000。⒉原告李釘柱為460/5000。⒊訴外人魏明祺為566/5000。
㈦原告主張本件買賣土地應有部分之買賣價金，業已付清給被告林清美，被告林清美亦不爭執。
㈧系爭土地受農業發展條例第16條規定之限制，無法辦理分割。
六、兩造爭執事項：㈠原告等3人依系爭公證書第1條約定，主張如訴之聲明第1項
，有無理由？㈡原告等3人依民法第767條中段規定，請求如訴之聲明第2項
，有無理由？
七、本院得心證之理由：㈠按「林清美名下所有彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面
積：三七一五平方公尺、持分4000／6360，如圖示位置（A）塊面積四０坪歸林宏中所有使用管理（B）塊面積八０坪歸魏明祺所有使用管理（C）塊面積六五坪歸李釘柱所有使用管理。」、「俟將來該土地因政府法令許可辦理分割、移轉時，林清美無條件配合辦理，惟因此衍生之一切稅費、規費由承受人自行負擔之。」，系爭公證書第1條、第2條載有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不得拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人真意，無須另別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此有最高法院17年度上字第1118號判例要旨可資參照。經查：原告雖主張系爭公證書所載「如圖示位置（A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、（C）塊面積65坪」，僅係約定買賣標的持分部分，並同時就系爭土地訂定分管契約，而非限定特定範圍等語。惟查：系爭公證書第1條已明文約定買賣標的為系爭土地「如圖示位置（A）塊面積、（B）塊面積、（C）塊面積」，即已明示當事人真意為特定位置之買賣。經核其用語極為簡單，尚無文義不明情事，自不得任意曲解為抽象應有部分（283/5000、460/5000、566/5000）之買賣，或僅具分管契約之性質。
㈡再者，系爭公證書所指系爭土地「如圖示位置（A）塊面積
40坪、（B）塊面積80坪、（C）塊面積65坪」，早經被告林清美於締約後，再於98年10月12日，與系爭土地之前共有人即訴外人 陳梁勸 訂立分管契約，並由被告及訴外人陳梁勸就渠等分管範圍分別作為搭建鐵皮一層廠房及供作訴外人晉嘉美有限公司內之空地（被告林清美分管部分）、停車場及農作使用（訴外人陳梁勸分管部分），業經本院依職權調閱本院101年度訴字第981號分割共有物事件核閱無誤，此有原系爭土地現場使用照片5張、被告林清美與訴外人陳梁勸分管契約圖示1紙、本院102年1月9日勘驗測量筆錄及附圖各1份在卷可參（見本院101年度訴字第981號分割共有物事件第27至31、55、88、89頁），基此，被告林清美締約系爭公證書之目的，並非在於使用系爭契約所指系爭土地「如圖示位置
（A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、（C）塊面積65坪」以外之面積，換言之，原告林宏中、李釘柱及訴外人魏明祺締約系爭公證數之目的當然在於取得原系爭土地分割後系爭土地「如圖示位置（A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、（
C）塊面積65坪」特定位置之所有權，而非系爭土地之抽象應有部分。
㈢準此各情，原告主張系爭公證書買賣標的，應為系爭土地之
抽象應有部分（283/5000、460/5000、566/5000），即無依據，自難採認。換言之，系爭公證書買賣標的乃分割後系爭土地之具體特定位置，即系爭土地之「如圖示位置（A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、（C）塊面積65坪」，始符合締約當事人之真意。
八、按「俟將來該土地因政府法令許可辦理分割、移轉時，林清美無條件配合辦理，惟因此衍生之一切稅費、規費由承受人自行負擔之。」，系爭公證書第2條定有明文。次按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。非農地重劃地區，變更為農水路使用者。其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。」，農業發展條例第16條第1項定有明文。準此，再對照系爭公證書第2條約定內容，可知系爭公證書之買賣雙方於締約時，已明示原系爭土地於將來可以辦理分割時，出賣人則無條件提供證件辦理移轉系爭土地之「如圖示位置（A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、（C）塊面積65坪」。換言之，買方請求辦理所有權移轉登記之前提要件，賣方必須先將原系爭土地之「如圖示位置（A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、
（C）塊面積65坪」分割出來，始足當之。惟依上規定，系爭土地迄今猶在禁止分割之列，且原系爭土地部分已非被告林清美所有，而其買賣標的既為系爭土地之「如圖示位置（
A）塊面積40坪、（B）塊面積80坪、（C）塊面積65坪」，則系爭公證書第2條關於農地不得分割、移轉規定解除時始得辦理之約定內容，即無意義。是以，原告逕行請求被告林清美應將其所有坐落系爭土地所有權應有部分5000分之283移轉登記予原告林宏中、應有部分5000分之460移轉登記予李釘柱、應有部分5000分之566移轉登記予原告魏明吉，顯與系爭契約買賣標的之約定不符，難謂有據。
九、從而，原告本於買賣契約及權利讓與契約等法律關係，請求被告林清美應將其所有坐落系爭土地所有權應有部分5000分之283移轉登記予原告林宏中、應有部分5000分之460移轉登記予李釘柱、應有部分5000分之566移轉登記予原告魏明吉，為無理由，應予駁回。
十、而如前所述，系爭土地現在經登記在被告林清美名下及設定最高限額2000萬元之抵押權予被告兆豐銀行，應認於法並無不合。從而，原告主張依據民法第767條中段規定，請求被告兆豐銀行與被告林清美間於96年8月17日登記之最高限額抵押權，其權利移存於被告林清美所餘之應有部分5000分之3691，為無理由。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第2項判決如主文。
中華民國102年10月9日
民事第四庭法官郭玄義以上正本證明與原本無異。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。（須附繕本）中華民國102年10月9日
書記官陳文新