裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第1805號民事判決
裁判日期：民國99年09月07日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第1805號原告丙○○訴訟代理人 周承武 律師被告甲○○訴訟代理人 王敬堯 律師複代理人 何家怡 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國99年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及自民國九十九年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊原為門牌編號臺北市○○區○○路○○○巷1之4號4樓房屋暨頂樓增建物（下稱系爭房屋），及其基地即坐落於臺北市○○區○○路一小段186地號土地（權利範圍4分之1）（統稱系爭不動產）之所有人，被告則為訴外人京倫建設股份有限公司（下稱京倫公司）法定代理人。民國97年間，京倫公司為在前開土地及附近土地上興建大型社區，乃指示該公司員工乙○○與伊談論合建事宜，繼於98年7月間前來徵求土地合建，並表示願以新臺幣（下同）2,200萬元買斷，但伊未表同意。迨98年10月間，乙○○再次前來，並於第二天同意伊所提議之2,500萬元價格，雙方進而於99年10月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎被告於99年3月1日拆除系爭房屋後，竟遲不給付第四期尾款125萬元，爰依系爭契約第2條第4款約定起訴，並聲明：如
主文第1項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：伊為臺北市○○區○○段一小段266、267、268-1地號土地所有人，擬由京倫公司興建住宅，後因鄰近土地地主有意合建，京倫公司乃與鄰近之土地地主洽談合建事宜，並於談定後之98年6、7月間由乙○○拜訪原告，但原告明確表示不願承擔合建期間之風險，祈能以2200萬元賣斷，伊雖一再與原告商談，然原告堅持無議價空間，伊迫於無奈，遂同意以2,200萬元買斷，但原告表示簽約僅為形式，等其他地主議妥後再行簽約，雙方因而未即時簽約。嗣與其他地主談定合建後，旋即通知原告，原告竟違反誠信，趁機調高價金為2,500萬元，伊鑑於合建基地之32名地主已有31名談妥，處於進退兩難之境，且因建築融資必須負擔高額利息，只好於原告之脅迫下簽訂對伊顯失公平之系爭契約。爰依民法第74條第1項規定請求減輕給付300萬元，或依第92條第1項撤銷其中300萬元遭原告脅迫而締約之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事實（見本院卷第62頁反面、第63頁）：㈠兩造於98年10月9日簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約）
，由原告將其所有坐落於臺北市○○區○○段一小段186地號土地（權利範圍4分之1），及其上建物即門牌編號臺北市○○區○○路○○○巷1之4號4樓房屋暨頂樓增建（即系爭不動產）以總價2,500萬元出售予被告（見本院卷第7-9頁原證1）。
㈡系爭不動產於98年11月1日信託登記於臺灣新光商業銀行股
份有限公司（見本院卷第18-22頁原證6），系爭房屋並已於99年3月1日拆除。
㈢被告已支付原告2,375萬元，尚餘尾款125萬元未給付，原告
乃於99年5月3日以存證信函催告被告給付，被告則於99年5月6日函復，原告於接獲被告信函之同日，再度致函催告被告給付，被告嗣委託律師致函原告（見本院卷第10-17頁原證3-5）。
四、被告抗辯原告趁其急迫之際，而為顯不相當之財產上給付約定，顯失公平云云，爰依民法第74條第1項規定，請求減輕給付300萬元云云。
㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法第74條第1項雖有明文。惟此撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年台上字第2521號、70年台上字第174號判決參照）。被告既其未以訴之形式請求減輕300萬元之給付，自不生撤銷之效果，此項抗辯於法即有未合，殊難採取。
㈡又所謂暴利行為，須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無
經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始足當之。經查：
⒈被告已自陳其係擬於系爭土地及鄰近土地興建集合住宅之
京倫公司之法定代理人，相較於原告而言，被告買賣不動產之經驗顯較為豐富，自無利用被告無買賣不動產之經驗而趁機抬高賣價之可言。
⒉又近年來都市更新之題材熱絡，合建或改建之需求增加，
其價格自因供給量少需求量多而提高，倘加上臺北市內新推建案價格屢創新高之推波助瀾，臺北市區內合建或改建不動產之價值更係居高不下，自難單憑不動產位置、屋齡、環境、學區、公共設施等因素來決定不動產之買賣價格。是本件不因其所提鑑價報告（見本院卷第49-54頁被證2）顯示系爭房屋鑑定之價格低於系爭契約約定之賣價，即謂此價格對被告有失公平。
⒊被告雖又辯稱其業與其他地主談妥合建或買賣事宜，迫於
合建之期限及對其他地主之違約責任，只好簽訂系爭契約云云，然證人即京倫公司業務部經理乙○○已結證證稱：
「（問：當原告提高價格至2500萬，京倫公司或被告花多久時間決定簽約？如何評估？）我不太記得，但應該兩個禮拜內左右。評估我不清楚，屬於京倫公司決議。京倫公司總經理 李豫強 指示我去簽約。」等語在卷（見本院卷第62頁），足證被告並非未經評估即為系爭契約之簽訂。被告所云其係於急迫之情形下同意2,500萬元之價格，尚屬無稽。
⒋再，不動產價格經常因景氣循環、供需問題、交易題材而
波動，同一區域不動產之交易價格僅係參考價格，自不得比附援引，被告以其與其他地主之賣價遠低於系爭不動產之買賣價格之詞，抗辯原告顯有暴利行為云云，亦有未洽，仍難採取。
㈢揆諸首揭說明，被告依民法第74條第1項規定，請求本件買
賣價金應減少300萬元，其得拒絕給付尾款125萬元云云，非有理由，不應准許。
五、被告另辯稱原告利用其業與其他地主完成合建或買賣不動產之協議，趁機將系爭不動產之價金從2,200萬元調高為2,500萬元，爰以99年7月20日答辯狀繕本之送達，撤銷其遭脅迫而簽訂超過2,200萬元價格之意思表示云云。惟按民法第92條第1項前段所謂之因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。且當事人主張其意思表示係因被脅迫而為之者，應就其被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號、21年上字第2012號判例參照）。然被告除稱原告趁機抬高售價外，並未提及原告有何使其心生恐怖之行為，依證人乙○○所為證述「直到98年10月，我有聯絡原告告知京倫公司與其他地主談的差不多可以與原告簽約，這時原告表示價錢要提到2500萬，因京倫公司與其他地主談妥，且有合建期間之壓力，若不答應原告之要求，對其他地主將有違約責任，故京倫公司在不是很情願的狀況下同意而由被告出面簽了系爭契約。」、「原告提高至2500萬時，我就跟原告議價，但原告堅持無議價空間，且稱一個子也不能少。」（見本院卷第61頁反面、第62頁），復未見原告有何脅迫致心生畏懼之行為。被告此項抗辯亦屬無稽，仍非可採。
六、綜上所述，被告未以訴之形式行使民法第74條第1項規定之撤銷權，復無事證足以證明原告有所謂之暴利及脅迫行為，被告抗辯其因受暴利及脅迫行為而簽訂逾2,200萬元之系爭契約行云云，自屬無據，均不足取。從而，原告依系爭契約第2條第4款約定：「尾款：新台幣壹佰貳拾伍萬元整，甲方（即原告）搬遷點交後（最遲時間為民國99年1月31日），乙方應於3個工作日內結清給付全部尾款」，請求被告給付尾款125萬元，及自系爭房屋遭被告拆除之翌日即99年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年9月7日
民事第四庭法官許純芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月7日
書記官陳怡君