裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第5502號民事判決
裁判日期：民國112年02月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5502號原告 李永仁 訴訟代理人 詹晉鑒 律師
簡逸豪 律師被告 吳重輝 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00○0號2樓房屋遷出並返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣396,000元，及自民國111年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國112年1月23日起至遷出臺北市○○區○○路0段000巷00○0號2樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第23條第3款（見店補字卷第21頁）約定，合意以房屋所在地之法院為第一審管轄法院。系爭租約之租賃標的物係位於臺北市文山區，核屬本院管轄範圍，故本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時第2項聲明請求被告給付原告新臺幣（下同）396,000元本息（見店補字卷第7頁）。嗣於民國111年12月22日以民事陳報狀變更請求金額為384,000元本息（見本院卷第21頁）。末再於112年2月9日言詞辯論期日以言詞變更為396,000元本息（見本院卷第43頁）。核係不變更訴訟標的而為減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00○0號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造並簽立系爭租約，約定租期自105年8月1日至106年7月30日止，每月應繳月租金12,000元。嗣租期屆滿後，原告允許被告繼續使用系爭房屋，並收取其租金，兩造間租賃關係變為不定期租賃。詎被告自109年1月1日起未給付租金，至111年8月31日止已積欠32個月租金，經原告多次催繳仍置之不理。原告乃於111年8月3日以台北南海郵局存證號碼第000869號存證信函（下稱系爭存證信函）定期催告給付租金，並通知終止租約，該函於同年月8日送達被告，系爭租約應於是日合法終止。若認系爭存證信函未合法終止系爭租約，原告於起訴狀中已載明請求給付積欠租金之旨，故起訴狀繕本合法送達被告時亦生催告之效力，爰再以民事陳報(二)狀繕本送達被告為終止之意思表示。又系爭租約既已合法終止，原告得依民法第455條規定，請求被告遷出系爭房屋並返還原告，及依系爭租約約定，請求被告給付自109年1月1日起至契約終止日止所積欠之租金396,000元（請求給付積欠租金部分為全部請求，而非一部請求，見本院卷第44頁）。再系爭租約終止後，被告即無占有系爭房屋之權利，但其至今仍繼續無權占有系爭房屋，並持續受有相當於租金之不當利益，該利益本應歸屬於原告，原告自得依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日起至搬遷之日止，按月給付原告12,000元之相當於租金之不當得利等語。並聲明：⒈被告應遷出系爭房屋並返還予原告。⒉被告應給付原告396,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院判斷：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。本條有關租賃契約擬制更新之規定，該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號、93年台上字第2158號判決意旨參照）。原告主張其將系爭房屋出租予被告，並與被告簽立系爭租約，原約定租期為105年8月1日至106年7月30日止，每月應繳月租金12,000元。租期屆滿後，因其允許被告繼續使用系爭房屋，並收取其租金，兩造間租賃關係變為不定期租賃等語，業據提出房屋租賃契約書為證（見店補卷第13-23頁），被告並未到庭爭執，堪信為實。原告既自認系爭租約於106年7月30日屆滿後，其仍任由被告繼續使用系爭房屋，並向被告收取租金，故原告主張系爭租約已擬制變更為不定期租賃契約等語，應屬可採。
㈡原告得否終止租約？何時終止?⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。又不定期租賃，「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。...三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第100條第3款亦有明文。本條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號民事裁判先例），且承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回租賃物（最高法院81年度台上字第1520號民事裁判要旨參照）。再「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告。」（最高法院39年台上字第554號民事裁判先例參照）。又出租人如以起訴方式請求給付積欠之租金，而於起訴狀繕本送達承租人後，至言詞辯論之日止，為時已逾相當期間，承租人仍未給付，縱起訴狀內並未定相當期間，亦生民法第440條第1項定期催告之效力，出租人仍可依前開規定終止契約。末按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」民法第95條第1項本文亦有規定。而所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號民事裁判先例參照）。
⒉經查：
⑴原告主張被告自109年1月1日起即未依約繳納租金等語，被告
未到庭爭執，堪信為實。則至原告起訴時（即111年9月21日，見店補字卷第7頁）為止，即令扣除擔保金及押租金共2個月，被告所積欠之租金總額亦已逾2個月以上，揆諸前揭說明，原告得定期催告被告給付，如被告逾期仍未給付，原告即得依法終止租約。
⑵原告雖主張其業以系爭存證信函定期催告被告及為終止租約
之意思表示等語。然查，依系爭存證信函信封（見店補字第31頁）上所載之投遞紀錄，該信函曾先後於109年8月4日、5日投遞，但均遭以「未回應」而無法送達，郵局乃於同年月8日退回予原告，郵局並未以招領之方式通知被告領取，難認系爭存證信函已達到相對人之支配範圍，並置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態，自難認原告已以系爭存證信函定期催告被告給付租金及為終止租約之意思表示。惟原告起訴時已於第2項聲明及事實、理由中載明請求被告給付所積欠租金之旨，該起訴狀之繕本並已於111年9月28日寄存送達予被告（見店補字卷第39頁），依法於111年10月8日生送達效力；起訴狀內雖無定相當期間之記載，惟至原告於112年1月5日提出民事陳報(二)狀為止，亦已近2個月，為時已逾相當期間，被告既仍未給付，揆諸前揭說明，當已生定期催告之效力，則原告再以前揭民事陳報(二)狀繕本送達被告為終止租約之意思表示（見本院卷第32頁），該書狀復已於112年1月12日寄存送達予被告（見本院卷第39頁），依法於112年1月22日生送達效力，故系爭租約應已於112年1月22日經原告合法終止。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。兩造間之租賃契約關係既經原告於112年1月22日合法終止，則原告依民法第455條規定，請求被告遷出並返還系爭房屋，即屬有據。又被告自109年1月1日起即未繳納租金，迄至112年1月22日系爭租約合法終止日為止，計積欠租金共440,800元（12,000元×36+12,000元×22/30），原告依據系爭租約約定，僅請求被告給付租金396,000元，並未逾其得請求範圍，自應予准許。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第455條前段、第179條分別定有明文。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判要旨參照）。查，兩造間租約既經原告於112年1月22日合法終止，則被告自租約終止後即屬無權占有；但被告至今仍繼續使用系爭房屋，而享有相當於租金之利益，致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告自112年1月23日起至被告遷出系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元之相當於租金之不當得利，亦屬有據。至原告另請求自起訴狀繕本送達被告翌日即111年10月9日起至系爭租約合法終止日即112年1月22日期間之相當於租金之不當得利部分，此期間既仍屬於租約合法有效期間，被告占有使用系爭房屋，自非屬無權占有，故原告就此部分之請求，非屬有據，應予駁回。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條定有明文。兩造約定租金應按月給付，被告違約未按月依期給付，自應負遲延責任，故原告請求被告給付積欠租金396,000元部分，請求加付自起訴狀繕本送達之翌日即111年10月9日起（見店補卷第39頁）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求被告遷出系爭房屋並返還予原告；依系爭租約約定，請求被告給付原告積欠之租金396,000元，及自111年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨依民法第179條規定，請求被告自112年1月23日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元等部分，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之不當得利返還請求，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據及理由：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本件僅駁回原告部分不當得利返還請求，而此部分之請求，本不計入訴訟標的價額課徵第一審裁判費之範圍，爰命由被告負擔本件之全部訴訟費用。
中華民國112年2月23日
民事第一庭法官李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年2月23日
書記官劉士筠