臺灣新竹地方法院竹北簡易庭民事簡易判決
103年度竹北簡字第163號
原 告 學府道社區管理委員會
法定代理人 張子峰
訴訟代理人 龍其祥 律師
被 告 傅士奇
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國104年3月4日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將占用坐落於新竹縣竹北市○○段○○○○○號上如附件
土地複丈成果圖所示，面積一點八九平方公尺之地上物拆除（分
別為TECO冷氣室外機、面積零點七七平方公尺；日立冷氣室外機
、面積零點三六平方公尺；日立冷氣室外機、面積零點八零平方
公尺，前兩項重疊零點零四平方公尺，合計一點八九平方公尺）
，回復如附圖所示之原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第256條定有明文。查
：本件原告起訴時，訴之聲明第1項：被告應將設置於建物
門牌號碼新竹縣竹北市縣○○○路○○號建物外牆如壹層平面
配置圖所示B1、B2、B3位置（見本院卷第99頁）之冷氣機及
其設備拆除，並回復原狀。另於本院會同地政機關實施測量
後，原告乃依測量結果，以書狀補正第1項聲明為：被告應
將占用坐落於新竹縣竹北市○○段○○○○○號上，如新竹縣竹
北地政事務所103年6月20日複丈成果圖所示，面積1.89平方
公尺之地上物拆除，回復如附圖所示之原狀。揆諸上開規定
，核屬更正事實上之陳述，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告為學府道社區大樓之區分所有權人（門牌號碼：新竹縣
竹北市縣○○○路○○號，下稱系爭建物），原告為社區管理
委員會（下稱管委會）。
㈡被告未得管委會同意，擅自將其所有3台分離式冷氣之室外
機（下稱系爭3台冷氣機）安裝於學府道社區住戶共用之聯
誼廳外牆（如壹層平面配置圖所示B1、B2、B3位置，本院卷
第99頁），由於該處已設有聯誼廳所使用之2台冷氣機，再
加上被告之3台冷氣機，對二樓住戶有安全疑慮。原告一再
向被告表示聯誼廳外牆為社區住戶共有之公共設施，被告不
得於該處安裝冷氣機，並於民國102年6月20日第五屆管委會
決議否決被告將上開冷氣室外機安裝在公共設施聯誼廳外牆
上，嗣於102年7月13日決議同意被告將之移置於他處（如壹
層平面配置圖所示C位置，本院卷第99頁），惟被告均置之
不理。
㈢依公寓大廈管理條例第9條、第15條第2項前段（原告誤繕為
第16條第2項前段）之規定，公寓大廈區分所有權人應依約
定之使用方法使用共有部分，不得擅自將共有部分供作私人
使用。又依原告社區規約第2條第1項第2款、第2項、第13條
、第15條第10款約定，被告安裝冷氣室外機之聯誼廳外牆屬
共同使用之共用部分，被告未徵得原告同意，已違反上開公
寓大廈管理條例規定及社區規約。
㈣對被告抗辯之陳述：
依建商原始設計之建築藍圖，上開冷氣室外機放置之處為陽
台，並非密閉空間。嗣因系爭建物之陽台外推作為密閉儲藏
室，才導致不適合安裝冷氣。被告只需將外推部分回復原狀
，或將鋁窗拆除即可。或安裝於系爭建物之其他位置（如壹
層平面配置圖所示C位置，本院卷第99頁）。況設計圖有無
變更、交誼廳是否合法均與本件無關。
㈤為此，提起本訴。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠其所有之系爭建物現狀與建築藍圖不符，其買受系爭建物時
，原預定安裝冷氣之陽台位置（即壹層平面配置圖所示A1位
置，本院卷第99頁）即為密閉空間，該處與對面牆面僅有50
公分，如安裝冷氣，將有室內迴風問題，而無法安裝。
㈡其尋求專業廠商解決，仍無法解決，是有在室外安裝冷氣室
外機之必要，故不得不安裝於原告社區之聯誼廳外牆，此處
對於行人安全、社區景觀影響最小。且該聯誼廳外牆非公共
共用部分。
㈢原告提出安裝冷氣機之如壹層平面配置圖所示A1位置有迴風
問題，無法安裝。原告另提出如壹層平面配置圖所示C位置
有安裝適法性之疑義。被告願意依占用部分比例給付原告租
金。至二樓住戶安全顧慮部分，被告主張一同分擔加設安全
措施之費用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠被告為坐落竹北市○○段○○○○○○○○○○號土地、門牌號碼新
竹縣竹北市縣○○○路○○號建物所有人，系爭3台冷氣機安
裝在學府道社區外牆等事實，有竹北市○○段000000000地
號土地登記第二類謄本、照片足憑（見本院卷第23-37、8-1
1頁）；並經本院現場履勘，有履勘筆錄附卷可稽（見本院
卷第79-80頁）；復經新竹縣竹北地政事務所現場測量，有
新竹縣竹北地政事務所103年6月20日函文暨土地複丈成果圖
可佐（見本院卷第82-83頁）。原告不同意被告上開安裝一
情，有原告102年6月20日第五屆管委會會議決議在卷可考（
見本院卷第12頁）。是上開事實，均堪採信。
㈡原告主張被告安裝系爭3台冷氣機之外牆為共用部分，為有
理由：
按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，
且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以
外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；
公寓大廈管理條例第3條第3、4款定有明文。觀之系爭3台冷
氣機安裝位置非被告區分所有之標的，而屬社區大樓外牆，
顯見該外牆為共用部分堪以採信。被告辯稱非共用部分等語
，委難可採。
㈢原告主張被告安裝系爭3台冷氣機應得管委會同意，為有理
由：
⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之
；公寓大廈管理條例第9條第1、2項亦有明文。準此，區分
所有權人雖可使用建築物共用部分，惟受約定之拘束，換言
之，如另有約定使用之方式或限制，即應遵守約定。
⒉觀之原告社區規約第2條第2項：本公寓大廈周圍上下及外牆
面為共用部分，由全體區分所有權人依起造人原設計之外觀
（含色系、招牌及社區LOGO等）維護使用，起造人（含委託
之代銷公司）於銷售時得無償共同使用社區之門廳、中庭、
公共休閒設施、樓梯、電梯、屋頂平台等公共設施和外牆，
及適當設置廣告物銷售完成後應回復原狀，其後本公寓大廈
周圍上下及外牆面如要懸掛或設置廣告物，應依本規約約定
或區分所有權人會議之決議。第15條第10款：社區所有住戶
除原起造人設計外，非經管委會同意，不得於戶外任何地點
裝設招牌、雨庇、鐵鋁窗等影響外觀一致性之設施，如有違
規行為，得由起造人（代理管理人）或管委會聘人拆除修復
（見本院卷第14頁、第17頁背面-第18頁），可知原告就外
牆及戶外等處均有使用之限制至明。
⒊查：系爭3台冷氣機與招牌、雨庇、鐵鋁窗等設施均足以影
響外觀，是原告主張被告安裝系爭3台冷氣應得管委會同意
，即堪採信。
㈣被告辯以原告提出安裝冷氣機之如壹層平面配置圖所示A1（
見本院卷第99頁）位置有迴風問題，無法安裝一情，經臺灣
區冷凍空調工程工業同業公會鑑定，認上開A1位置為密閉之
室內空間，於鄰外牆上，裝設可調式百葉，以資作為散熱開
口通道之用，外牆與鄰棟建築物，僅相距56.7公分，即使將
冷氣室外機設置於散熱空間距離僅有56.7公分之純室外空間
，該室外機恐也相當容易因空間狹隘而形成熱風短循環致室
外機散熱不良，影響冷氣性能，有其103年12月29日函文暨
鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第121-131頁），足見被告
辯解並非無據。是原告主張上開安裝位置即難可採。
㈤被告另辯以原告另提出如壹層平面配置圖所示C位置（見本
院卷第99頁）有安裝適法性之疑義部分：
⒈本院函詢主管單位，該位置安裝冷氣是否需得同意？又有無
觸犯國家法令？新竹縣政府103年11月25日函復，本件冷氣
機設置如非屬中央系統空氣調節設備，即非屬建築法所稱之
建築物、雜項工作物，即無庸申請建築許可；如涉及建築法
第4條或第7條者，即應依法申請建築許可。另涉及公寓大廈
管理條例第8條第1項規定部分，亦應符合該社區規約之規範
（見本院卷第117-118頁）。
⒉按本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑
柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。本法
所稱雜項工作物，為營業爐竈、水塔、瞭望臺、招牌廣告、
樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、
游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及
建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備
、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等；建築法
第4條、第7條分別定有明文。系爭3台冷氣並非建築物或構
造物，亦與建築法第7條列舉之雜項工作物有別，是依新竹
縣政府上開函覆及建築法上開規定，系爭3台冷氣機之安裝
應無須申請建築許可。
⒊按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之
防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或
其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約
另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（
市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人
會議決議之限制；公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。
從而，被告安裝系爭3台冷氣機應得管委會同意，亦經新竹
縣政府確認。故原告主張被告可安裝如壹層平面配置圖所示
C位置，即屬可採。
⒋準此，被告此部分辯解尚屬無據，從而，被告非無其他適當
位置可安裝系爭3台冷氣機，亦即被告非僅有安裝於現狀之
外牆一途（如壹層平面配置圖所示B1、B2、B3位置，本院卷
第99頁）。
㈥綜上，原告依據公寓大廈管理條例規定及社區規約請求如主
文第1項為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
五、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣
告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國104年3月27日
竹北簡易庭法官傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中華民國104年3月27日
書記官陳心怡