臺東簡易庭108年度東簡字第188號民事判決

臺灣臺東地方法院民事簡易判決　　　　108年度東簡字第188號
原　　　告　 鄭緞
訴訟代理人　 李泰宏 律師
被　　　告　 程秋科
　　　　　　 程秋利
　　　　　　 程昱晃
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將原告所有坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○○號土地如
附圖著色所示部分（面積六十九點四平方公尺）之地上物拆除，
並將上開土地返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬玖仟捌佰肆拾元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟
標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當
事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上
或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25
5條第1項第5款及第256條分別定有明文。查原告起訴時僅以
「程秋科」為被告，並聲明：「被告應將坐落臺東縣○○鄉
○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之房屋全部拆除
，將土地交還原告管業。」，嗣於民國108年9月12日追加門
牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○○00號房屋（下稱系爭房屋
）之共有人程秋利、程昱晃為被告（見本院卷第40頁）。後
經本院會同兩造及臺東縣臺東地政事務所（下稱臺東地政）
測量人員至現場進行測量，臺東地政依測量結果於108年11
月19日檢送複丈成果圖（見本院卷第69頁即本判決附圖，下
稱附圖），原告遂將聲明事項於108年12月3日更正如後所示
（見本院卷第87頁至第88頁），核原告所為，僅係更正法律
上陳述並追加有合一確定必要之人為被告，而與前揭規定相
符，自應准許。
二、本件被告程秋利、程昱晃經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為其所有，被告未經其同意即以被告所
共有系爭房屋及結構相連之鐵皮棚架等地上物（與系爭房屋
合稱系爭地上物）占用系爭土地如附圖著色所示部分（面積
69.4平方公尺），而無權占用系爭土地，其自得請求被告拆
除系爭地上物並返還占用土地；又被告程秋科自承系爭地上
物係被繼承人即被告程秋科、程秋利之父 程義祥 所建而非自
訴外人即系爭土地前手 林玉鳳 受讓，自無民法第425條之1適
用；再者，程義祥與林玉鳳間非就系爭土地成立買賣契約，
縱有買賣契約亦不拘束原告，被告程秋科抗辯優先承買權及
承租部分均與法不符，故被告確無權占用系爭土地；此外，
其係因其所有同段378、379地號土地與系爭土地相連且未經
測量，始未於購買系爭土地時發現系爭土地遭被告占用，考
量系爭房屋老舊而無保存之必要，被告程秋科抗辯其權利濫
用亦屬無據；爰依民法767條第1項規定請求被告拆除系爭地
上物並返還占用土地等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告答辯：
㈠被告程秋科則以：不爭執系爭土地登記為原告所有，被告共
有系爭地上物占用系爭土地如附圖著色所示部分（面積69.4
平方公尺）乙節；惟被繼承人程義祥曾於53年4月27日向訴
外人林玉鳳價購系爭土地及其上茅草屋，程義祥並於茅草屋
位置興建系爭地上物，詎林玉鳳違約將系爭土地輾轉出售他
人再由原告取得系爭土地所有權，故系爭地上物與系爭土地
原均屬林玉鳳所有而有民法第425條之1適用，原告不得請求
拆除；又依土地法第104條規定，承租人之優先承買權具物
權效力，林玉鳳出賣系爭土地時應通知程義祥是否優先承買
，林玉鳳未為通知即將系爭土地輾轉出賣與原告，其自得主
張原告及其前手與林玉鳳間買賣不生效力；再者，程義祥及
被告基於買賣契約而無故意或過失，自54年公然和平占有系
爭土地迄今，其亦得依民法第770條及第772條規定時效取得
地上權；此外，系爭地上物係54年興建，原告於78年購買系
爭土地時明知上情而執意購買，原告主張拆屋還地顯有權利
濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告程秋利、程昱晃未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀
作何聲明或陳述。
三、下列之事實有卷附證據《頁碼詳如下列各項（）內所載》在
卷可佐，先予認定。
㈠系爭土地為原告所有，系爭地上物則為被告所共有，系爭地
上物現占用系爭土地如附圖著色所示部分（面積69.4平方公
尺）乙節，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、現場照片及
複丈成果圖可證（見本院卷第8頁、第30頁至第32頁、第59
頁至第63頁及第69頁），並經本院至現場勘驗無訛而製有勘
驗筆錄可佐（見本院卷第57頁至第58頁）。
㈡系爭土地原為訴外人林玉鳳所有，嗣於57年2月6日以買賣為
原因移轉登記與訴外人 陳德宗 ，陳德宗復於60年9月10日以
買賣為原因移轉登記與訴外人 趙永倫 ，趙永倫則於78年12月
27日以買賣為原因移轉登記與原告所有等節，有土地登記簿
可證（見本院卷第78頁至第81頁）。
㈢被繼承人程義祥前與林玉鳳締結讓渡證，其上記載：「立讓
渡證人林玉鳳茲有本人向財產管理局承購之土地一筆及自建
之茅房四間，除賣與 蔡德國 貳間外，其餘貳間及空地坐落初
鹿村斑鳩路邊門牌十七鄰四十六號今因需款應用，讓渡與程
義祥居住使用，價款新台幣肆仟玖佰元整，讓地○（無法辨
識）係經林玉鳳向政府購領，惟未頒領所有權狀，如有其他
意外或係財局如有遺漏所需之承領價款，林玉鳳要負責繳清
，將來測量時將蔡德國分割外劃清過名與 程君義祥 ，不得反
悔。價款業經本人領足，恐口無憑，特立讓渡證一筆，交執
為憑。立讓渡證人林玉鳳，證明人 林金龍 、證明人 田阿雲 ，
中華民國53年4月27日。」，有讓渡證可證（見本院卷第36
頁至第37頁）。
四、是本件爭點厥為：原告依民法第767條規定請求如聲明所示
有無理由？亦即：㈠被告占用系爭土地有無合法權源？㈡被
告抗辯原告及其前手與林玉鳳間買賣無效是否有據？㈢原告
本件請求有無權利濫用？
五、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴
訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返
還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭
執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事
實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事
實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高
法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。查系爭土地為
原告所有，系爭地上物則為被告所有乙節，已如㈠所述，
，則被告抗辯有權占有系爭土地，依上說明，自應就此有利
於己事實盡舉證之責。
㈡被告程秋科辯稱系爭土地及系爭地上物原均屬訴外人林玉鳳
所有而分別讓與不同之人，兩造間應有民法第425條之1規定
適用云云，並不可採：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1
項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交
易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦
即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人
，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設
定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而
無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續
使用土地；惟自同一出賣人處各別買受基地、房屋者因此成
立之土地租賃關係，既係為房屋而存在，房屋承買人之租賃
權即應解為於房屋滅失時歸於消滅，否則無異強求土地所有
人須容忍房屋所有人及其繼受人一再在基地上拆除舊屋重建
新屋，而永不得收回土地，亦即將使租賃權之權能大過所有
權之權能，於法律上之價值判斷，顯失平衡（最高法院48年
台上字第1457號判例要旨、89年度台上字第2193判決意旨參
照）。
⒉查程義祥於53年4月27日向林玉鳳購買「坐落初鹿村斑鳩路
邊門牌十七鄰四十六號」土地及其上茅屋等節，已如㈢所
述；而系爭房屋改編前門牌號碼為「臺東縣○○鄉○○村00
鄰○○○00號」乙情，亦有門牌證明書可證（見本院卷第42
頁），則系爭房屋改編前門牌顯與讓渡證所載門牌號碼不符
，被告程秋科抗辯程義祥係向林玉鳳購買系爭土地及其上地
上物云云，已無足採。且被告程秋科於本院審理中自承：林
玉鳳當時出賣與程義祥之房屋為茅屋，系爭地上物為程義祥
於54年間自行建造等語（見本院卷第40頁至第41頁），則縱
認程義祥確以讓渡證自林玉鳳受讓系爭土地及其地上物，惟
程義祥已於54年間拆除受讓之茅屋並自行興建系爭地上物，
揆諸上開說明，程義祥與林玉鳳間因受讓茅屋而生之法定租
賃關係已因茅屋拆除而消滅，而程義祥自行興建之系爭地上
物則與上開說明所揭示之「土地及房屋同屬一人」要件不符
，而無法定租賃關係之適用。
⒊從而，被告程秋科抗辯兩造間應有民法第425條之1適用而為
有權占有云云顯屬無據。
㈢被告程秋科另辯稱林玉鳳未通知程義祥優先承買系爭土地，
原告及其前手與林玉鳳間買賣契約均屬無效云云，亦無足取
：
⒈按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出
賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權；前項優先權
，於接到出賣之通知後十日內不表示者，視為放棄，64年7
月24日修正前土地法第104條定有明文。又土地法第104條關
於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有
權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用
，並杜紛爭；故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之
存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築
者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度台上字第
83號判決意旨參照）。
⒉查被繼承人程義祥與林玉鳳間縱有法定租賃關係存在，亦於
54年間因程義祥拆除茅屋而消滅乙節，業經本院認定如㈡所
示；而程義祥於53年4月27日與林玉鳳係約定將「坐落初鹿
村斑鳩路邊門牌十七鄰四十六號」土地及其上茅屋出賣與程
義祥，嗣林玉鳳於57年2月6日以買賣為原因將系爭土地移轉
登記為訴外人陳德宗所有，而程義祥及被告未曾登記為系爭
土地之地上權人或典權人等節，亦如㈡㈢所述，並有系爭
土地之異動索引及土地登記簿可稽（見本院卷第26頁及第78
頁至第81頁）；被告 程秋科復 於本院審理中陳稱：程義祥係
向林玉鳳購買系爭土地而簽立讓渡證，其等係基於買賣契約
使用系爭土地，就本件有土地法第104條之適用無其他證據
提出等語（見本院卷第40頁及第109頁），堪認程義祥確非
系爭土地之地上權人、典權人或承租人而無修正前土地法第
104條之適用，被告程秋科抗辯原告及其前手與林玉鳳間買
賣契約均屬無效云云亦屬無據。
㈣被告程秋科又辯稱被繼承人程義祥及被告以系爭房屋公然繼
續占有系爭土地逾20年，而時效取得地上權，故其為有權占
有云云，難認可採：
⒈按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已
，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有
人而認其並非無權占有，最高法院69年度第5次民事庭會議
決議意旨可資參照。而土地占有人因時效而取得地上權登記
請求權者，向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機
關受理，受訴法院固應就占有人是否具備取得地上權之要件
，為實體上之裁判，惟此之向該管地政機關為地上權登記之
聲請，限於土地所有人對占有人提起拆屋還地訴訟前為之，
蓋因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已
，在未登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而
認其非無權占有；土地所有人本於所有權主張占有人無權占
有土地，對占有人起訴而為請求後，占有人始向地政機關為
地上權登記之聲請，若認法院仍必須就占有人是否具備取得
地上權之要件，為實體上之調查審認，將導致占有人於訴訟
中利用向地政機關為地上權登記之聲請手段，阻撓及拖延訴
訟之進行，影響土地所有人之權益，自非可取（最高法院88
年度台聲字第203號裁定意旨參照）。
⒉查被告未曾以已具備時效取得地上權之要件為由，向地政機
關申請為地上權登記乙節，為被告程秋科所自承（見本院卷
第110頁反面），則被告程秋科抗辯其業已時效取得地上權
而為有權占有云云，亦無可採。
㈤被告程秋科另辯稱原告本件請求為權利濫用云云，亦無足取
：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項定有明文。又民法第148條係規定行
使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，
雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受
該條規定之限制（最高法院84年度台上字第2573號判決要旨
參照）。
⒉被告程秋科固辯稱原告購買系爭土地時明知系爭地上物存在
而執意購買，原告提起本件訴訟顯有權利濫用等節，為原告
所否認，並稱：其於78年購買系爭土地時並未測量，而系爭
土地與其所有同段378、379地號土地相連，其於107年12月
間申請測量始知被告占用系爭土地。查系爭土地與原告所有
同段378、379地號土地相連乙節，為兩造所不爭執（見本院
卷第109頁及其反面），並有複丈成果圖可稽（見本院卷第
90頁），則原告主張其係因系爭土地與其所有案外土地相連
復未經測量始不知占用情形，即非無據。況縱認原告78年購
買時明知系爭土地遭被繼承人程義祥以系爭地上物占用，惟
土地遭占用之現況與占用人占用土地之經過、基礎原因關係
為何、是否有權占用等節要屬二事，亦不能以原告知悉系爭
土地遭占用即遽認其本件請求有何權利濫用，被告程秋科所
辯已難採信。而原告為系爭土地之所有權人，被告所有系爭
地上物既占用系爭土地69.4平方公尺長達30年而已妨害原告
所有權之行使，原告為維護土地所有權之完整性，訴請被告
拆屋還地，乃其所有權之正當行使，縱影響被告現實使用系
爭地上物之利益，亦為無權占用他人土地之被告所應面對之
當然結果，難謂原告請求拆屋還地有何權利濫用，被告程秋
科前揭所辯亦無可採。
㈥從而，被告程秋科抗辯被告有權占有系爭土地洵無足採，原
告依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭地上物占用部
分並返還占用土地，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭
土地如附圖著色所示部分（面積69.4平方公尺）之地上物拆
除，並將上開土地返還與原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、本判決係適用民事訴訟法第427條第1項簡易程序所為被告敗
訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告
假執行；並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段、第78
條。
中華民國109年2月6日
臺東簡易庭法官鍾晴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時
表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。
中華民國109年2月6日
書記官郭欣怡