臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第338號
原 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 吳碧娟 律師
複代理人 楊瓊雅 律師
被 告 蘇樹旺
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年2月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落嘉義縣○路鄉○○段○○○○號土地上如附圖（即嘉
義縣竹崎地政事務所民國105年1月26日複丈成果圖）代號B所示
面積278平方公尺暨同段434地號土地上如附圖代號F所示面積3平
方公尺之鐵骨造三層樓地上物拆除後，將前開面積共281平方公
尺之土地返還原告。
被告應將坐落嘉義縣○路鄉○○段○○○○號土地上如附圖代號C、
D、E所示面積361平方公尺土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣814元，及自民國105年2月16日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國105年2月1日起至
交還第1、2項土地之日止，按月給付原告新臺幣74元。
本判決第1項履行期間為6個月。
訴訟費用新臺幣11,285元，其中新臺幣6,610元由被告負擔，其
餘新臺幣4,675元由原告負擔。
本判決第1、2、3項得假執行。但被告如以新臺幣135,000元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落嘉義縣○路鄉○○段433、434地號土地〈下合稱系爭
土地〉係屬中華民國所有，原告為管理機關，被告於民國
93年間向原告承租系爭433土地內744平方公尺土地並訂定
國有耕地放租租賃契約，於租約屆滿前再於102年10月1日
訂立租約，兩造租約第四條其他約定事項第十一點載明：
租賃耕地，承租人應自任耕作種植農作物〈或畜牧〉之用
，如需興建相關業〈或畜牧〉設施，應事先徵得放租機關
同意。詎被告在承租土地上建蓋如附圖所示編號B部分、
面積278平方公尺之鐵骨造三層樓房屋，原告曾於103年11
月25日以台財產南嘉三字第10331033630號函予被告，向
被告表示其承租系爭433地號違反租約約定使用，請被告
於104年1月31日前拆除違規建物並恢復農作使用，逾期未
辦理，即依規定續處，被告置之不理，原告乃於104年3月
3日再以台財產南嘉三字第10431005970號函終止系爭433
地號土地之租約，並訂於104年4月24日上午辦理點交收回
土地，被告於104年3月5日收受上開終止契約函，詎被告
亦未配合辦理點交土地。另被告於系爭434地號土地建蓋
如附圖所示編號F部分、面積3平方公尺之鐵骨造三層樓房
屋（與上開278平方公尺房屋合稱系爭房屋），被告目前
均占有使用中，被告所有系爭房屋自始無權占有系爭434
地號土地，爰依民法第767條規定，請求被告拆除建物及
返還系爭土地。至於系爭433地號土地上如附圖編號C、D
、E所示面積361平方公尺土地，雖無地上物，但仍經被告
占有當中，系爭租賃契約既經原告合法終止，被告應一併
將該範圍土地返還原告。
（二）又被告繼續占有使用系爭433、434地號土地，獲有未支付
相當於租金之不當得利。按國有出租基地租金率依行政院
82年4月23日臺82財字第11153號函示，一律依照土地申報
地價百分之五計收及國有財產局私人占用非屬田旱地目國
有土地種植農作物之使用補償金計算標準一、占用土地如
作庭院等使用，且已納入基地管理者，不論其地目，均應
按基地租金標準計算使用補償金，另依國有耕地放租作業
注意事項第57項規定，國有耕地放租租金每月租金之計算
公式為：承租面積x每公頃收獲量x正產物單價x年租率25%
÷12。是被告在系爭土地上建蓋附圖所示編號B、F部分之
鋼骨造三層樓房屋面積281平方公尺，此部分之使用補償
金即應依基地之租金額計算，依申報地價年息百分之五計
收，此部分每月租金額為新臺幣（下同）58元（計算式：
50×281×5%÷12＝58），則自104年3月1日起迄至105年1
月31日止共11個月受有不當利益合計共638元（計算式：
58×11＝638）。系爭433地號原承租之其餘土地作為耕作
如附圖所示編號C、D、E，面積共為0.0361公頃，此部分
每月之租金額為16元【計算式：0.0361(面積）×4,326
(每公頃收獲量）×5(正產物單價）×25%(年租率）÷12
＝16元（每月應繳之租金）】，故自104年3月1日起迄至
105年1月31日止共11個月受有不當利益合計共176元（計
算式：16×11＝176）。是原告受有相當於租金之損害共
814元（計算式：638＋176＝814元）及法定利息，爰依民
法第179條規定請求被告給付，並請求被告自105年2月1日
起至交還土地日止，按月給付原告74元（計算式：58+16=
74）之不當利益。
（三）並聲明：如主文所示。
二、被告則以：伊確實違反租約蓋建系爭房屋，然伊已向農會借
款三百萬元，如系爭房屋拆除，伊根本無法還錢，懇求暫緩
拆除，讓伊運用系爭房屋製茶10年，於經濟改善後願意自行
拆除，並於此期間加倍繳交使用補償金。原告係代表政府，
竟拿稅金請律師對付市○○○○○道理，希望原告能讓伊重
新申請訂立租約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約
定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人
違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而
仍繼續為之者，出租人得終止契約」，民法第438條定有
明文。查兩造間於102年10月1日簽立系爭租約，租約第四
條（十一）明載：「租賃耕地，承租人應自任耕作種植農
作物（或畜牧）之用，如需興建相關之農業（或畜牧）設
施，應事先徵得放租機關同意」，有契約書1份在卷可佐
（本院卷第26頁），詎被告未遵守前開約定，自行搭建如
附圖編號B、F所示鐵骨造3層樓地上物，嗣原告於103年11
月25日發函請被告拆除違規建物，並恢復農作使用，被告
仍未置理，原告再於104年3月3日發函終止兩造間租約，
要求於104年4月24日收回土地，被告仍未配合等情，有相
關函文及郵件收件回執在卷可佐（本院卷第27-32頁），
且為被告所不爭執，足認原告主張因被告違反兩造約定之
土地使用方法，業經原告依法終止土地租約一情，應屬實
情，堪值採信。
（二）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有
生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第45
5條定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返
還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有
權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係
，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801號判例要
旨可資參照。經查，本件兩造間就系爭433地號土地之租
賃關係，業於104年3月5日（原告104年3月3日發函，被告
於同年3月5日收受）經原告合法終止，則被告對於系爭43
3地號土地已屬無權占有，除應依約返還租賃物即系爭433
地號土地外，原告亦得本於所有權人之地位請求被告返還
該土地；至於系爭434地號土地部分，亦屬原告機關管領
之國有土地，有土地查詢資料1份在卷可佐（本院卷第119
頁），系爭434地號土地原不在兩造租賃契約範圍，僅係
被告於搭建附圖鐵骨造3層樓地上物時不慎逾越承租土地
範圍所搭建，該部分被告同屬無權占有，故原告依民法第
767條規定請求返還，亦屬有理由。綜上，原告請求被告
應將系爭433地號土地如附圖代號B所示面積278平方公尺
暨同段434地號土地如附圖代號F所示面積3平方公尺之鐵
骨造三層樓地上物拆除後，將前開面積共281平方公尺之
土地返還原告，暨將系爭433地號土地上如附圖編號C、D
、E所示面積361平方公尺土地返還原告，均屬有理由，應
予准許。
（三）至被告抗辯希望原告與其重新簽約，或者暫緩拆除，讓其
運用系爭房屋製茶10年，於經濟改善後再自行拆除云云，
惟依私法自治及契約自由原則，當事人是否締結法律關係
，或創造如何權利義務內容，除有法令限制或違反公序良
俗情形外，原則上聽憑當事人自主決定，法院並無介入干
涉之餘地，故兩造是否欲重新議約或原告是否同意暫緩拆
除，本應由兩造自主協議決定，並非本院所得審究範圍，
本件兩造既未協議重新議約或暫緩拆除，被告執此辯詞請
求免予拆遷，自屬無據，難予准許。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受
之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之
利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號
判例參照）。經查，兩造間就系爭433地號土地租賃關係
，業經原告於104年3月5日合法終止，系爭434地號土地部
分則無租賃關係，自始屬被告無權占用，均如前述，故被
告於契約終止後繼續無權占用系爭433、434地號土地，依
一般社會通念，自可獲得相當於租金之利益，並導致原告
受有損害，故原告依不當得利之法律關係請求被告返還相
當租金之不當得利，自應准許。至於相當租金之不當得利
部分，原告依據兩造先前租賃契約所載標準為請求，被告
亦不爭執（本院卷第216頁），本院認為此一標準尚稱合
理，應屬適當，故原告請求被告應給付原告814元，及自
105年2月1日起至交還土地之日止，按月給付原告74元，
同屬有理由，應予准許。
四、綜上所述，有關兩造就系爭433地號土地之租賃契約，業經
原告合法終止租約，又系爭434地號土地部分，被告自始即
屬無權占有，故原告請求被告應將系爭433地號土地上如附
圖代號B所示面積278平方公尺及系爭434地號土地上如附圖
代號F所示面積3平方公尺之鐵骨造三層樓地上物拆除後，將
前開面積共281平方公尺之土地返還原告，暨將系爭433地號
土地上如附圖編號C、D、E所示面積361平方公尺土地返還原
告，均屬有理由，同應准許；又被告無權占用系爭433、434
地號土地，受有相當租金之不當得利，原告自得對之為請求
，故原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給
付如主文第3項所示相當租金之不當得利，為有理由，均應
准許。
五、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告
之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期
間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本院
斟酌被告占有系爭433、434地號土地搭建鐵骨造三層樓地上
物，屋內並擺設製茶器具，一時拆除及搬遷不易，而原告亦
無立即使用系爭土地之必要等情，爰酌定本判決主文第1項
之履行期間為6個月。至於主文第2項單純交還土地部分，並
無拆除搬遷問題，爰不酌定履行期間。
六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對
判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
七、本件屬於適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第389條第1項第3款之規定，法院應依職權宣告假執行，爰
依職權宣告假執行；又依同法第392條第2項規定，本院併依
職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事
訴訟法第87條第1項定有明文，而上開規定於簡易訴訟程序
亦有適用。又勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者
，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，民
事訴訟法第81條第1款亦有明文。查本件訴訟費用除第一審
裁判費1,660元及第一次複丈測量製圖費用4,950元（即104
年6月29日規費4,150元及104年8月28日規費800元）外，原
告於104年9月15日以後多次請求改圖所支出複丈測量製圖費
用（即104年10月2日規費4,225元、104年11月17日規費225
及105年1月21日規費225元），均應由原告自行負擔，爰判
決如主文第5項。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第81條第1款、第389條第1項第3款及第392
條第2項，判決如主文。
中華民國105年3月1日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月3日
書記官侯麗茹