裁判字號：臺灣高等法院95年上字第1093號民事判決
裁判日期：民國97年02月19日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決95年度上字第1093號上訴人丁○○
丙○○
樓之3共同訴訟代理人 曾威龍 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 曾文杞 律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國95年11月14日臺灣宜蘭地方法院95年度訴字第123號第一審判決提起上訴，經本院於97年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）91年7月3日自法院拍賣取得之宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地所有權（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號，下稱系爭土地），為上訴人丙○○、丁○○（以下合稱上訴人）所共有之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）無權佔用系爭土地如附圖所示面積62.91平方公尺，被上訴人自得請求上訴人拆屋還地。另上訴人無權占用系爭土地面積62.91平方公尺，受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得請求上訴人給付按申報地價每平方公尺3200元之10%計算，自91年8月5日起至95年5月4日總計46個月共新台幣（下同）77,170元，及自95年5月5日起至返還土地日止，按月給付1,678元之不當得利等情。爰依民法第767條、不當得利法律關係，求為命：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖所示面積62.91平方公尺之RC磚造建物拆除，將土地返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人77,170元，及自95年5月5日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人1,678元。（原審判命上訴人應拆屋還地及給付被上訴人61,732元，及自95年5月5日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人1,342元，並駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分聲明不服，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，該部分已告確定）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地，原為訴外人 廖宏逸 所有，而系爭房屋原為廖宏逸與上訴人共有，廖宏逸應有部分為1/4，其後系爭土地由被上訴人拍賣取得；而廖宏逸持有之系爭房屋應有部分1/4，則由其他共有人即上訴人丙○○行使優先承買權取得，足見系爭土地及其上之房屋所有權應有部分1/4均為訴外人廖宏逸所有，縱事後分別出賣，亦應適用民法第425條之1規定，推定在系爭房屋得使用期限內，對系爭土地有租賃關係，故上訴人所有之系爭房屋，非無權占用系爭土地，自無不當得利之情形。又系爭房屋目前結構完整、有屋頂，可供經濟使用不因地政機關誤將系爭房屋建號予以塗銷或為滅失登記而有差別等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人丙○○、丁○○部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張：被上訴人於91年7月3日經由法院拍賣取得系爭土地所有權，而上訴人所共有之系爭房屋占用系爭土地62.91平方公尺之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經原法院會同宜蘭地政事務所人員至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人又主張系爭房屋占用系爭土地並無正當權源，妨害被上訴人之所有權，上訴人並因此受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得請求上訴人拆屋還地及給付被上訴人61,732元，及自95年5月5日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人1,342元之不當得利等語，惟為上訴人所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：系爭房屋是否即為法院拍賣之建號宜蘭縣○○鄉○○○段186建號（重測前為玉光段43建號）房屋？系爭房屋是否無權占有系爭土地？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付不當得利？茲析述如下。
四、系爭房屋是否即為法院拍賣之宜蘭縣○○鄉○○○段186建號（重測前為玉光段43建號）房屋？㈠被上訴人主張法院拍賣之宜蘭縣○○鄉○○○段186建號之
建物已於92年12月間申報全部拆除，並已於93年3月29日為滅失登記，故系爭房屋占用系爭土地並無正當權源云云，惟為上訴人所否認，並辯稱186號建號房屋房屋並未被全部拆除，地政事務所之全部滅失登記有誤等語。
㈡查宜蘭縣○○鄉○○○段186建號房屋（即門牌號碼宜蘭縣
○○鄉○○○路○段108、110號），於92年6月5日重測登記前，為宜蘭縣○○鄉○○段43建號（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋，嗣因行政區域調整，於80年8月24日門牌號碼變更登記為宜蘭縣○○鄉○○○路○段○○○號，再於92年3月11日更正登記為中正南路1段108、110號、92年6月29日整編為礁溪路1段132、136號），原所有權人為 廖木全 、丁○○（持分各1/2），嗣廖木全死亡，由上訴人丙○○、廖宏逸於81年12月14日分割繼承取得持分各1/4，而廖宏逸之持分1/4復於91年7月17日因拍賣由上訴人丙○○取得（即43建號房屋變更為丁○○、丙○○持分各1/2），有建物登記簿謄本及宜蘭縣礁溪鄉戶政事務所函可稽（見本院卷第110至112、78至81頁、原審卷第42、55頁）。
㈢次查，依上述建物登記簿謄本所載，系爭43建號房屋座落之
基地為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地，於76年9月9日變更為同段1096－4、－5、－9、－11。而依土地登記簿謄本所載，1096地號土地原所有權人為廖木全、丁○○、 廖正彥 （持分權利範圍各1/3），於65年8月27日分割出玉光段1096－2地號土地（與本件無關）、68年2月21日分割出玉光段1096－4地號（76年9月9日分割出玉光段1096-9地號）、1096－5地號（76年9月9日分割出1096-11地號）、1096－6地號（與本件無關）、1096－7地號（與本件無關），於85年6月27日因共有物分割，1096－4、－9地號土地分歸廖宏逸所有；1096－5、－11分歸廖正彥所有（見本院卷第82至102頁）。嗣於91年11月21日因地籍圖重測，1096－4、－5、－9、－11地號，同時變更為開蘭一段529、531、528、532地號（見本院卷第106至109頁、第141頁）。
㈣原法院民事執行處89年度執字第3714號強制執行事件拍賣債
務人廖宏逸所有系爭43建號建物（權利範圍1/4）及座落基地玉光段1096－4、－9地號二筆土地，有拍賣公告可稽（見本院卷第103至105頁），於90年7月25日由被上訴人拍定，嗣經執行處通知上訴人行使優先承買權後，建物（權利範圍1/4）部分由上訴人丙○○優先承買權取得，被上訴人則僅取得1096－4、－9地號二筆土地，嗣宜蘭地政事務所92年1月28日函知執行處玉光段43建號建物即重測後開蘭一段186建號建物原登載之門牌中正南路1段104號有誤，並於92年3月12日函知執行處已更正為中正南路1段105、110號完竣，亦經本院調取該民事執行卷查明屬實（見原審執行卷第248、249、260頁），足證系爭房屋與基地原同屬債務人廖宏逸所有，因拍賣而造成上訴人丙○○取得債務人廖宏逸所有之系爭房屋持分1/4，而與上訴人丁○○各有持分1/2，而被上訴人取得系爭房屋之基地（按：依上所述，經重測整編後，186建號房屋之門牌號碼由單一門牌變成二個門牌即礁溪路1段132、136號，四筆基地為529、531、528、532地號，其中門牌礁溪路1段132號之基地為531、532地號，門牌礁溪路1段136號之基地為529、528地號，後者為本件之標的）。
㈤雖開蘭一段186建號（含系爭房屋）於93年3月29日經宜蘭地
政事務所為滅失登記，（見原審卷第59、63頁），惟查93年間交通部公路總局辦理台九線路基拓寬工程用地徵收系爭186建號房屋座落基地四筆中之開蘭一段528、532地號二筆土地，因而拆除其上之建物（即系爭房屋面臨道路之部分建物），其餘基地開蘭一段529及531地號二筆土地並未徵收，且其上之建物亦未拆除，此有交通部公路總局第四區養護工程處96年11月2日四工用字第0961005670號函可稽（見本院卷第123頁），而被徵收之528、532地號二筆土地上之建物拆除後，地政人員甲○○到場時會勘時未再測量，即認定186建號之房屋已全部拆除（見本院卷第132頁反面證人甲○○之證言），致地政機關將系爭房屋即186建號房屋全部辦理滅失登記（見原審卷58至74頁），然證人甲○○證稱：「目前現場與當初拆除會勘情形一樣，只是前面牆面上加裝鐵門，印象中目前的鐵門是新裝上，牆面後面的房子當時就有了。會勘時我沒有再測量，但因為現場已經沒有一、二樓建物了，所以認定已經全部拆除，目前牆面後面的建物當時會勘時就已經存在，但該建物有無辦理保存登記就不知道。」等語，再參以43建號房屋地面層面積為122.26平方公尺，而被徵收之528、532地號土地面積（即被拆除之建物基地面積）分別為23.1平方公尺、16.87平方公尺，合計為39.97平方公尺，則未被徵收之529及531地號二筆土地上之房屋地面層面積應尚有121.09平方公尺未被拆除，且觀之勘驗筆錄及現場照片（見原審卷第25至30頁、本院卷第134頁）未被徵收之529及531地號二筆土地上之房屋為老舊的兩層樓磚造房屋，土地複丈成果圖備註欄復載明：529及531地號二筆土地上之房屋門牌分別○○○鄉○○路○段136、132號，該二門牌房屋之間並無牆壁分隔。核與43建號建物登記簿謄本所載：「本國式加強磚造兩層樓房、用途為倉庫」相符，並非93年間徵收土地後所建築之新建物，應可認定。是以宜蘭地政事務所於93年3月29日將開蘭一段186建號房屋（含系爭房屋）「全部」辦理滅失登記有誤，惟此並不影響系爭房屋即為法院拍賣之開蘭一段186建號房屋之事實，被上訴人主張法院拍賣之開蘭一段186建號之建物已於93年3月29日為滅失登記，故系爭房屋占用系爭土地並無正當權源云云，並無可採。
五、上訴人是否無權占有系爭土地？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付不當得利有無理由？㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民法第425條之1第1項定有明文；次按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院著有48年台上字第1457號判例可稽。
㈡查，系爭土地之所有權連同其上之建物即系爭房屋之應有部
分1/4原均為訴外人廖宏逸所有，是以訴外人廖宏逸以其所有之系爭土地供其共有之系爭房屋使用，本即不生無權占有之問題，嗣因臺灣宜蘭地方法院89年度執字第3714號強制執行事件拍賣，致系爭土地之所有權讓與被上訴人，系爭房屋之應有部分1/4讓與上訴人丙○○，亦即土地及房屋持分同時讓與相異之人，依民法第425條之1第1項規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨，兩造間推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。則系爭房屋因租賃關係使用系爭土地，即有正當權源，而非無權占有。
㈢次查，「結構完成，上有屋頂，已足避風雨，可達經濟上之
使用目的，自為獨立之不動產。」（最高法院70年台上字第2221號判例意旨參照），系爭房屋經原審勘驗結果，雖為「空屋，內部荒廢，無人居住。」，惟依現場照片所示，系爭房屋結構完整，上有屋頂，前有鐵門，已足避風雨，可供經濟目的使用，縱現無人居住，亦不得逕認已無法供人居住使用，被上訴人主張系爭房屋全然荒蕪，無法供人居住使用，已不在「得使用期間內」云云，並無可採。
㈣綜上，兩造間推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存
在，則系爭房屋占有系爭土地，即非無權占有，上訴人自無妨害被上訴人之所有權，及因此受有相當於租金之不當得利之情事存在。至於上訴人應否給付租金或租金數額之多寡，要屬另一問題，從而被上訴人請求上訴人拆屋還地及給付不當得利並無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條、不當得利法律關係，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示面積62.91平方公尺之RC磚造建物拆除，將土地返還被上訴人；並應給付被上訴人61,732元，及自95年5月5日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人1,342元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國97年2月19日
民事第十庭
審判長法官黃豐澤
法官吳光釗法官蕭艿菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年2月19日
書記官王秀雲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。