裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第1146號民事判決
裁判日期：民國102年06月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第1146號原告 蔡美英 訴訟代理人 黃達元 律師被告 黃文同 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號即門牌臺北市○○區○○○路○段○○○○巷○○弄○號之房屋遷出，並將上開房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百零二年一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年一月六日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾捌萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾貳萬捌仟捌佰陸拾陸元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣玖拾捌萬陸仟陸佰元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告與原告於民國101年9月21日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告出租其所有坐落於臺北市○○區○○段0○段○0000○號即門牌臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號之房屋（下稱系爭房屋）予被告，租金為每月新臺幣（下同）180,000元，租期自101年10月5日起算5年。依系爭租約第4條約定，被告應於每月5日以前繳納每月租金，然被告未依約給付101年11月、12月、102年1月之租金，經原告以存證信函催告，被告迄今均未給付，乃以本件起訴狀繕本送達被告即101年1月16日為終止系爭租約之意思表示。為此，爰依民法第767條規定請求被告遷讓系爭房屋，及依系爭租約第3條約定、民法第17
9條規定分別請求被告給付積欠之租金360,000元（計算式為101年11月、101年12月每月180,000元×2＝360,000元），另102年1月5日至102年1月16日終止租約日當月之租金及自102年1月17日起至遷讓房屋日止按月給付相當租金180,000元之不當得利。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告已於101年10月8日給付當月預扣租賃稅24,
000元後之租金155,600元，嗣後因原告未辦理系爭房屋過戶，被告而未再按月繳交租金。另系爭房屋除供被告經營餐廳外，被告亦居住其內，是系爭租約所約定之租金過高，與土地法第97條規定有違等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，原告與被告於101年9月21日簽訂系爭租約，約定由原告提供其所有系爭房屋出租予被告使用，租期自101年10月5日起至106年10月4日止，系爭租約備註一約定租金於
103年10月4日前每月為180,000元，另系爭租約第4條約定被告應於每月5日前繳納租金，被告承租系爭房屋係供其經營餐廳。被告於101年10月8日匯款156,000元至原告帳戶內，原告於101年12月12日以臺北長安郵局存證號碼3014號存證信函以被告積欠租金達2月以上為由，終止系爭租約等情，有系爭租約、存證信函、中國信託商業銀行對帳單及土地登記第2類謄本在卷可按（見本院卷第5頁至第8頁、第34頁、第48頁），是上開事實，應屬實在。
四、其次，原告主張被告積欠租金達2月以上總額，終止系爭租約，而依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約之法律關係，請求被告遷讓房屋、給付租金及不當得利等情，被告除自承已給付101年10月租金外，並以前情置辯，是本件應審究為㈠系爭租約約定之租金是否違反土地法第97條之規定？㈡系爭租約是否已經終止？原告主張依民法第767條第1項之規定請求被告遷讓房屋，是否有據？㈢原告請求被告依約給付積欠之租金360,000元，及102年1月5日至同年月16日所積欠之租金，是否有據？㈣原告請求被告返還自系爭租終止翌日起至遷讓系爭房屋止即占用期間之不當得利，是否有據？茲分論述如下：
㈠系爭租約約定之租金是否違反土地法第97條第1項之規定？
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；又土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然（最高93年台上字第1718號判決意旨參照），準此，依據被告於本院102年4月30日準備程序所述：系爭房屋做餐廳使用，餐廳名稱為 川妹子 等語（見本院卷第33頁），及佐之卷附本院列印系爭房屋之地圖照片（見本院卷第41頁至第43頁），系爭房屋確實供做餐廳而為營業使用無誤，縱被告稱有居住之情，然仍無礙於前揭事實之認定，揆諸前揭規定及說明，系爭房屋之租金即不受土地法第97條第1項之限制，故被告所辯，不足採信。
㈡系爭租約是否已經終止？原告主張依民法第767條第1項之
規定請求被告遷讓房屋，是否有據？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第440條、第767條第1項分別定有明文。
⒉查被告僅給付101年10月之租金156,000元，其餘101年11
月、12月之租金均未給付，且遲延給付逾2個月，並經原告催告被告給付租金等事實，為兩造所不爭執，又原告以被告積欠租金達2個月總額，經催告亦未給付為由，而以本件起訴狀繕本送達被告之日為終止系爭租約之意思表示，核與民法第440條之要件相符，是系爭租約於本件起訴狀送達被告之日已發生終止之效力，被告於斯時起已無權使用系爭房屋，揆諸上揭規定，原告為所有權人，自得請求被告返還系爭房屋。
⒊至被告辯稱原告於簽訂系爭租約時並未辦理過戶，而未繳納
租金云云，按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文；又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號判例意旨參照），據此，原告縱於101年9月21日簽訂系爭租約時，尚未就系爭房屋辦理登記，而非所有權人，嗣於同年11月15日始移轉登記為所有權人，此有系爭房屋之登記謄本可稽（見本院卷第49頁），然兩造既已約定提供系爭房屋出租予被告使用收益，揆諸前揭規定及說明，系爭租約已成立，依約被告即應支付租金，故被告上揭所辯，即屬無據。
㈢原告請求被告依約給付積欠之租金360,000元，及102年1
月5日至同年月16日所積欠之租金，是否有據？承上，被告既已自承僅給付101年10月之租金，而同年11月
5日、同年12月5日及102年1月5日均未給付當月之租金，且系爭租約又自000年0月00日生終止之效力，則於系爭租約終止前，依系爭租約第3條之約定被告有給付租金之義務，故原告主張被告應給付積欠租金360,000元，及102年
1月5日至同年月16日之租金即屬有據。㈣原告請求被告返還自系爭租終止翌日即102年1月17日起至
遷讓系爭房屋止即占用期間之不當得利，是否有據？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。復按無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查被告自系爭租約終止之日起即屬無合法權源使用系爭房屋，則迄被告返還系爭房屋前均為無權占用他人房屋，而受有相當於租金之利益，是原告請求被告自
102年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當租金180,000元之不當得利，為有理由，應予准許。
五、綜上，原告主張已終止系爭租約，依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓系爭房屋予原告；另依系爭租約第3條約定，請求被告應給付所積欠之租金360,000元及自102年1月5日起至102年1月16日止之租金，以及依民法第179條之規定，請求被告自102年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告180,000元，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年6月7日
民事第七庭審判長法官匡偉
法官曾育祺法官林玉蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月7日
書記官洪婉菁