臺灣屏東地方法院民事判決 105年度屏簡字第140號
原 告 馬滿彩
訴訟代理人 王志文
被 告 戴素芬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年5月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼屏東市○○街○○○號七樓之二之房屋遷讓返
還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟陸佰叁拾元。
訴訟費用新臺幣捌仟壹佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實理由
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原請求：㈠被告應將門牌
號碼屏東市○○街○○號7樓之2之房屋（下稱系爭房屋）遷讓
返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬7,630元
；㈢被告應自民國104年12月18日起至將上開房屋遷讓交還
原告之日止，按月給付原告7,000元。嗣將訴之聲明變更為
：㈠被告應將門牌號碼屏東市○○街○○號7樓之2之房屋之房
屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告2萬2,630元。核原告
所為係減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許
。
三、原告主張：原告於103年7月15日將系爭房屋出租予被告，並
簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間
自103年7月15日起至105年7月15日止，每月租金7,000元，
租金應於每月15日以前繳納，並約定被告應給付押金1萬2,0
00元，被告已如數繳納。詎被告自104年12月15日起即未依
約繳納租金，原告寄發存證信函通知被告繳納租金，惟被告
仍置之不理。原告再以本起訴狀繕本向被告為終止契約之表
示，是系爭租賃契約既經依法終止，則伊自得請求被告遷讓
返還系爭房屋，並扣除被告給付之押租金1萬2,000元後，請
求其給付租金1萬6,000元，另被告尚積欠原告自104年10月2
1日至105年2月18日止之水電費6,630元，總計積欠2萬2,630
元。爰依租賃之法律關係及系爭租賃契約，訴請被告遷讓返
還系爭房屋，與給付積欠之租金、水電費等語。並聲明：並
聲明：如主文第1項所示。被告則未於言詞辯論期日到場，
亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張於103年7月15日將系爭房屋出租予被告，並簽立系
爭租賃契約，約定租賃期間自103年7月15日起至105年7月15
日止，每月租金7,000元，租金應於每月15日以前繳納，並
約定被告應給付押金1萬2,000元，被告已如數繳納。詎被告
自104年12月15日起即未依約繳納租金，原告寄發存證信函
通知被告繳納租金，惟被告仍置之不理；原告再以本起訴狀
繕本送達被告之日即105年4月16日向被告為終止契約之表示
，並請求被告遷出系爭房屋。另被告尚積欠原告自104年10
月21日至105年2月18日止之水電費6,630元等事實，業據原
告提出與其所述相符之中華郵政掛號郵件收件回執3紙、台
灣電力公司收據3紙、台灣自來水公司各項費款繳費憑證1紙
、郵局存證信函3紙、系爭房屋建物登記謄本、105年度屏東
縣政府稅務局房屋稅籍證明書各1紙、房屋租賃契約書1份在
卷可憑（見本院卷第6至14、23至25、28至55頁），而被告
對於原告主張其積欠租金經催告後仍未清償，系爭租賃契約
業已終止，被告另積欠水電費之事實，已於相當時期受合法
通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出準備書狀有所爭執
，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1項規定，應視同
自認，堪信原告之主張為真實。
五、得心證之理由：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、
第455條前段分別定有明文。另按承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於
其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，
遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，
終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給
付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金
額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，
民法第440條第1、2項及土地法第100條第1項第3款分別定有
明文。又依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示
其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1項、第95條
規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其
所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止契約之意思
表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上
以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。（
最高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856號判例意
旨參照）。本件係屬出租房屋，依上開規定，自應積欠達2
個月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。本件被告自
104年12月15日起即未依約繳納租金至105年3月15日，而被
告交付之押租金為1萬2,000元，則被告遲延給付且積欠房租
總額以擔保金抵償後已達2月之租額，即可認定，故原告以
本起訴狀繕本送達被告之日即105年4月16日本起訴狀繕本之
送達為終止租約之意思表示，自屬合法。從而，系爭租賃契
約，業經合法終止，兩造之租賃關係，已不存在，被告自負
有返還系爭房屋之義務。又被告尚積欠104年12月15日至105
年3月15日之租金共計2萬8,000及水電費6,630元，且迄今仍
未遷離系爭房屋之事實，業如上述，原告自得依系爭租賃契
約請求被告遷離系爭房屋，並給付租金2萬8,000及水電費6,
630元。
㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充效力（最高法院87年台上字第
1631號裁判要旨可參）。本件原告主張被告於訂約時給付系
爭租賃契約所約定之押租金1萬2,000元，並主張被告積欠之
2萬8,000租金及水電費6,630元扣除押金1萬2,000元後，為2
萬2,630元（計算式：28,000+6,630-12,000=22,630），因
兩造間之租賃關係既已消滅，被告所交付之押租金，依前揭
說明，發生當然抵充之效力，故原告主張有理由。
六、綜上所述，系爭租賃契約已於105年4月16日終止，被告即負
有返還系爭房屋之義務，且被告尚積欠原告租金及水電費，
原告扣除押租金後，基於租賃之法律關係及系爭租賃契約請
求被告給付租金及水電費共計2萬2,630元，實屬有據。從而
，原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還，並給付2萬2,630元
，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。另訴訟費用額8,150元，由敗訴之被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年5月17日
屏東簡易庭法官韓靜宜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月17日
書記官蘇雅慧