臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事判決
100年度 湖簡更 (一)字第1號
原 告 魏素靜
訴訟代理人 陳志誠 律師
複代理人 陳豪杉 律師
參 加 人 王淑米
被 告 周瑞國
雷蔚馨
前列二人共同
訴訟代理人 彭安國 律師
被 告 諶鑽鑫 承當雷蔚馨.
被 告 元鼎投資股份有限公司
法定代理人 許陳安瀾
訴訟代理人 高忠義
蔡銘聰
被 告 尤傳枝
被 告 王金石
被 告 王金輝
被 告 王清松
被 告 陳福裕
被 告 陳易祥
被 告 江富雄
訴訟代理人 江雪娟
被 告 李阿梅
被 告 李家榕
被 告 劉文忠
複代理人 袁啟恩 律師
被 告 張齡文 即 潘同燦 之.
被 告 潘勇全 即潘同燦之.
被 告 潘哲豪 即潘同燦之.
被 告 潘俊宇 即潘同燦之.
被 告 潘柏宇 即潘同燦之.
被 告 潘妍潔 即潘同燦之.
被 告 潘麗文
被 告 張進生
被 告 許丞文
被 告 張華玲
被 告 許山英
被 告 許宏珠
被 告 許自然 即 許東海 之.
被 告 洪自信 即許東海之.
被 告 許美麗
被 告 許阿滿
被 告 許清文
被 告 許清京
被 告 許清泉
被 告 許清榕
被 告 許朝慶
被 告 許慈創
被 告 沈君茹 即 許繡玉 之.
被 告 游素真 即許繡玉之.
被 告 林炳煌 即 林勝雄 之.
被 告 林智成 即林勝雄之.
被 告 林欣儀 即林勝雄之.
被 告 林惠 即林勝雄之繼.
被 告 余火發
被 告 余光明
被 告 余理廣
被 告 余美麗
被 告 王廷魁
被 告 黃永春
訴訟代理人 黃孫秀蘭
被 告 黃永文
被 告 盧朝木
被 告 盧繡娥
被 告 尹青朝
訴訟代理人 陳靜琪
被 告 李一年
被 告 李登春
被 告 吳緯軒 原名 吳雅玲 .
被 告 吳守鈞 原名 吳壬良 .
前列二人共同
訴訟代理人 黃家蓁
被 告 黃建榮
被 告 蔡政剛
被 告 林國華
被 告 蔡瀞儀
被 告 陳東海
被 告 吳三玉
被 告 邱于珊 承當 邱春輝 .
訴訟代理人 廖振洲 律師
被 告 林金鳳 (即 蔡信義 之.
被 告 蔡仁淵 (即蔡信義之.
被 告 蔡仁維 (即蔡信義之.
被 告 蔡雅麗 (即蔡信義之.
被 告 蔡雅如 (即蔡信義之.
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國101年10月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告張齡文、潘勇全、潘哲豪、潘俊宇、潘柏宇、 潘研潔 應就被
繼承人潘同燦所有坐落臺北市○○區○○段五四之一一地號土地
及同上段五四之二二地號土地應有部分各十萬分之三○六辦理繼
承登記。
被告許自然、 洪自信應 就被繼承人許東海所有坐落臺北市○○區
○○段五四之一一及五四之二二地號土地應有部分各十萬分之一
九0九辦理繼承登記。
被告沈君茹、 游素真應 就被繼承人許繡玉所有坐落台北市○○區
○○段五四之一一及五四之二二地號土地應有部分各為十萬分之
二九八辦理繼承登記。
被告林炳煌、林智成、林惠、林欣儀應就被繼承人林勝雄所有坐
落臺北市○○區○○段五四之一一及五四之二二地號土地應有部
分各十萬分之六八辦理繼承登記。
被告林金鳳、蔡仁淵、蔡仁維、蔡雅麗、蔡雅如應就被繼承人蔡
信義所有坐落台北市○○區○○段五四之一一及五四之二二地號
土地應有部分各為十萬分之一八三辦理繼承登記。
原告及被告共有坐落臺北市○○區○○段五四之一一地號土地（
面積為一千七百零壹點二三平方公尺）及同上段五四之二二地號
土地（面積為二十三點三九平方公尺）准予合併變賣，所得價金
依附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由原告及被告依附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由要領：
一、本件除被告周瑞國、雷蔚馨、元鼎投資股份有限公司、王清
松、江富雄、劉文忠、黃永春、黃永文、林國華、邱于珊以
外，其餘被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場；
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段五四之一一地號及
五四之二二地號土地，為兩造共有，法令上並無不得分割之
規定，兩造亦無不得分割之約定。因無法協議分割，且以兩
造共有人多達一百餘人，按其應有部分計算，如逕以原物分
割之方式，造成畸零地，喪失工業區經濟效益，而應將系爭
土地以變價方式分割，較符兩造利益。爰依民法第823條第1
項、第824條第2項之規定，訴請判決變價分割。
三、被告方面:
㈠被告周瑞國及雷蔚馨表示同意系爭54之22地號土地以變價方
式分割，而54之11地號土地，因被告周瑞國及雷蔚馨於鈞院
前審判決後積極向其他共有人購地，目前二人持分總數達系
爭土地之八成(周瑞國之持分為67.1132%，雷蔚馨為12.9198
%，兩人合計已達80.033%，換算系爭54-11暨54-22地號土
地面積已達1380.2651平方公尺，而其餘共有人之持分則均
為小面積持分，如採變價分割並不符公平及經濟效用。況緊
臨系爭土地54-11之54-9、54一16、54-17、54-10地號均為
香港盛至有限公司所持有(被證3)，其地上建物門牌為台北
市○○區○○○路○○○巷○○號，目前已有大樓興建完成(被證
4)，而被告周瑞國即為該公司台灣代理人(被證5)，為求取
得完整之土地，利於土地之開發利用，以促進經濟繁榮，提
昇就業，應有將系爭土地原物分配予被告等二人之必要。且
一旦變賣時，若逢有心人士欲涉足其間，其大可利用僅有極
少持分之其他共有人承買，蓋其與已有八成持分之被告有相
同之機會抽籤決定，換言之，被告縱已取得八成持分，仍有
可能因未抽中而將整筆土地拱手出讓，形成以小吃大之狀況
，而此亦非屬法律上所應保障之公平競爭。再者，變價分割
將使欲優先承購之被告，負擔過重之拍賣成本，即應備妥全
額繳入執行法院後再為分配，本件系爭土地總面積約521坪
，以前審鑑價每坪50萬元計算總金額即260,500,000元，被
告縱已持有系爭土地八成持分，仍須籌足拍賣價金之全額，
暫置籌資所衍生之成本過高不論，一旦籌資發生困難無法承
購，對已辛苦取得八成持分之被告亦難謂公平，是被告主張
依如附表台北市中山地政事務所97年5月23日複丈成果圖所
示編號Ａ、B、C部分准予分割，歸被告周瑞國及雷蔚馨依原
應有部分比例共有，其餘共有人以金錢補償之。
㈡被告林國華:系爭54-11、54一22地號土地以變賣方式，合併
分割。因54-11地號土地(23.39平方公尺)變賣後成為畸零地
。而54一22地號土地如依中山地政事務所97年5月23日複丈
成果圖所示編號Ａ、B、C分割，則A部分面積459.56平方公
尺，如分歸周瑞國等二人共有，不符台北市土地使用區分科
技工業區C區，最小建築基地規模500平方公尺之限制，C部
分如歸 吳文達 等六人持有587.49平方公尺原物分割後形成袋
地。B部分由原告及其餘被告計104人持有644.18平方公尺分
得，因共有人數眾多，若未把握此次機會徹底消滅共有關係
，爾後土地處分將愈形艱難。
㈢被告邱于珊為邱春輝之承當訴訟人，邱春輝於前抗辯稱:前
審之鑑價報告每坪五十萬元為補償標準，惟該鑑價報告所認
定之價格並無法彰顯系爭土地真實之市場價值。且系爭土地
自身即可充分為利用，無需將鄰地列入考量，故被告周瑞國
等人稱系爭土地之相鄰土地即54之9、54之16、54之10及54
之17地號土地皆為同一人之情，應無需考量。且該相鄰土地
上已有門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷○○號之大樓興
建完成，顯見相鄰土地並非可合併利用之空地，且依常情，
被告周瑞國應無將坐落舊宗段54之10、54之9、54之16及54
之17地號土地上之大樓拆除，以求與系爭土地合併利用之可
能，故被告周瑞國等二人主張為與鄰地合併利用，請求將系
爭土地原物分配予伊，再金錢補償其他共有人之陳述，顯屬
無稽，實不可採。反之，該陳述係被告周瑞國及雷蔚馨欲閃
躲公開拍賣程序，以低廉之成本取得土地之手段，並得藉此
以較高之應有部分排除其他土地共有人公平競爭之機會，對
其他應有部分比例較低或有應買系爭土地意願之土地共有人
實屬不公。被告有強烈意願競價購買。
㈣其他到場之被告則表示願合併分割及用變價方式分割。
四、經查，原告主張：系爭2筆土地為兩造所共有乙節，已據其
提出系爭土地登記謄本為證，應與事實相符。從而，系爭土
地確為兩造所共有，且其應有部分如附表所示，洵堪以認定
。
五、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823
條第1項定有明文。本件系爭土地地目為雜，屬工業區，並
無依法令不能分割之情形，且各共有人間亦無約定不分割之
期限，各共有人自得隨時請求分割共有物。再按民法第824
條項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
、「分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之
聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各
共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共
有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分
配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分
變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人
中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補
償之。」再，分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁
判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能
分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就
該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，
應將土地分配於各共有人單獨所有。最高法院69年台上字第
1831號判例著有明文。查:本件系爭土地共有人中，包括原
告及大部分被告，應有部分面積甚小，而其中到庭被告(除
被告周瑞國、雷蔚馨外)主張變價分割，則其無繼續保持共
有之意思已甚明確。又到庭之兩造均表示請求將系爭二筆土
地合併分割。而系爭二筆土地之共有人相同，且其中54之22
地號土地面積小，且在54之11地號土地之邊角處，若不予合
併分割，54之22地號土地勢為畸零地，本院自應予合併分割
，先予敘明。是以本件主要爭執僅在於系爭土地是否宜以原
物分割方式為之?分述如下:
1.本件主張原物分割者，有被告周瑞國、雷蔚馨，其以:因伊
等之應有部分已達百分之八十，故如附圖所示Ａ、B、C部分
分割歸伊二人依原應有部分比例維持共有，其餘共有人以金
錢補償之等語。其他到場之被告則表示應變價分割等語。
2.查系爭土地面積為1,701平方公尺，本件因被告 周國瑞 於訴
訟中陸續購入其他共有人之應有部分，被告周瑞國之應有部
分為67.1132%，雷蔚馨為12.9198%，兩人合計已達80.033%(
換算得分得之土地面積為1361.36平方公尺)，致原來繪製之
分割方案已不符原來的分割方案，本可再重新繪製分割方案
，惟本院考量縱使重新繪製分割方案，使被告周國瑞等二人
之土地得以原物分配(略大於原分割方案中A＋B，或B＋C)，
但所餘土地僅有約335平方公尺〔1701×(1－80.33%）＝
334.59〕，顯不足500平方公尺，即不符台北市土地使用區
分科技工業區C區，最小建築基地規模500平方公尺之限制，
且該所餘土地如要面臨道路使之不是袋地，則必是一個狹長
地(深度長達約70公尺、寬不足5公尺)，顯然不能單獨為適
當之利用，即不利於變價，對於持有19.67%應有部分之多數
被告，實生不利及不公平之現象。而如果由被告周國瑞等2
人分得附圖所示Ａ、B、C部分(即全部土地分歸伊二人共有)
，其餘共有人以金錢補償之，惟被告邱于珊於本院審理中表
示伊有強烈的願意競價購買等語，是以將系爭土地全部分歸
給被告周國瑞、雷蔚馨二人共有，對有意願分得系爭土地之
共有人即會形成不公平的現象，且共有人金錢補償如何定其
價格，亦係本件最大爭執，依本院更審前98年間曾囑託鑑定
價格，略以系爭土地每坪為50萬元，惟查近年來台北市內湖
區的地價不斷飆高，縱使本院於更審時再予鑑定價格而定補
償價，不論土地價格是漲或跌，亦將與實際案件確定時之價
格有所差距。是以於本件情形，如將系爭土地以原物分割方
式全部分歸被告周瑞國、雷蔚馨二人共有，不惟違反多數共
有人之意願，且對於應有部分較小之共有人亦非屬公平。
3.本件共有人達六十餘人，雖少數人主張原物分割維持共有，
然果如此，則其餘被告可分得之土地則不足最小建築面積，
致變價不易之困難，無法發揮土地利用之價值。是基於公平
考量，並為避免原物分割致大多數共有人所得面積過小，使
土地無法完整利用，徒然減損系爭土地之經濟效用；而以變
賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，共有人
即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，是兩造任一方
如認經由公開拍賣機制所拍定之價格，係一合理可接受之價
格，亦得經由優先承賣權之行使，取得系爭不動產之全部，
與前揭分配任一造再補償他造之結果尚無不同，拍定價格更
係經市場機制檢驗之市價，而非純然推論所評估之鑑定價格
，應更具真實性，經良性公平競價之結果，可使系爭土地之
市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較有利各
共有人，且兩造或其他第三人參與競標，則取得之土地面積
將更大，就當事人而言，能享受之利益更大，而系爭土地亦
可發揮更大之經濟效用。
4.從而，本院審酌上情，認系爭土地以變價方式分割，以價金
分配兩造之方式為佳。如此方能兼顧各共有人之利益，符合
公平原則，應屬適當，爰判決如主文第一項所示。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經
審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此
敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增
進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分
割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有
理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公
平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之
原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負
擔比例如主文第3項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條
第1項前段、第80條之1判決如主文。
中華民國101年10月31日
內湖簡易庭法官俞慧君
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按對造人數附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中華民國101年10月31日
書記官李宜均