裁判字號：臺灣花蓮地方法院91年簡上字第43號民事判決
裁判日期：民國92年12月09日
裁判案由：返還定金
臺灣花蓮地方法院民事判決九十一年度簡上字第四三號
上訴人丙○○被上訴人乙○○
甲○○右當事人間返還訂金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十一日本院花蓮簡易庭九十一年度花簡字第一三四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：被上訴人僅繳交訂金，依據買賣契約，尚未交屋，被上訴人不能以任何理由住進所購房屋，惟被上訴人竟先行住進所購房屋長達十八個月之久，且未給付任何對價，依該社區出租給東華大學生每戶每月租金新台幣（下同）一萬五千元計算，被上訴人須再給付上訴人三十四萬元（每月一萬五千元乘以十八個月乘以二戶，再減被上訴人所給付之二十萬元訂金，等為三十四萬元）之租金，況且被上訴人所開立每月須支付一萬元之商業本票共四十八張，亦均未按期支付，且被上訴人貸款條件不合，亦未能補足現金，復未經許可即遷入使用房屋，均違反買賣契約之約定，上訴人有權依買賣契約第十條規定，沒收被上訴人所繳納之保證金，抵作違約金。被上訴人所購房屋係其向建商所購買，尚未辦理過戶，而係與建商協議賣一戶過一戶，答應給被上訴人住進房屋的是銷售公司。又因被上訴人無法提出財力證明，故無法辦貸款，而未能過戶新屋給被上訴人。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出不動產買賣契約書、福運開發股份有限公司通知書、本票、切結書為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：渠等所購之房屋所有權人為建商，並非上訴人，當初是銷售公司同意讓渠等先行住進所購房屋，且上訴人在簽訂同意書後，並未依同意書之約定，過新屋給被上訴人，也沒有返還訂金給被上訴人。
理由
甲、程序方面：被上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：其於民國八十九年三月間，向上訴人購買坐落花蓮縣壽豐鄉志學村志學新屯一二六之一、七五之一號房屋（下稱系爭房屋），因貸款無法辦妥，其要求退屋，上訴人亦簽同意書表示願退還被上訴人所付訂金各二十萬元，爰依兩造契約約定請求上訴人各給付被上訴人二十萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人於原審則以：其是委託銷售公司出售系爭房屋，因銷售公司所收之屋款均未給付給其，其已對銷售公司提出告訴，銷售公司出售系爭房屋未經其同意，被上訴人支付訂金後，就住進前開房屋內長達十八個月之久，且其他的買賣價款亦無法核貸，其才同意退訂金，請被上訴人搬家等語資為抗辯。
二、經查：被上訴人主張之事實，業據提出上訴人所簽立之買賣契約書、同意書為證，且為上訴人所不爭執。上訴人雖陳稱：被上訴人未經許可，先行搬進系爭房屋使用十八個月之久，應給付上訴人此部分之租金，其以此租金抵其應付給被上訴人之訂金，被上訴人尚應再給付其三十四萬元之租金，況被上訴人未依買賣契約所簽立之本票，每月給付價金，又無法辦理貸款，復違約搬進系爭房屋，依買賣契約之違約規定，其亦可沒收被上訴人所給付之訂金以為違約金云云。然上訴人係委託銷售公司出售系爭房屋，故銷售公司就系爭房屋之買賣、過戶等事宜為上訴人之代理人，而被上訴人主張係經銷售公司之同意而住進系爭房屋，且為上訴人所不爭執，則銷售公司既為上訴人之代理人，其所為同意被上訴人住進系爭房屋之意思表示，自對上訴人發生效力，故上訴人自無從請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。況系爭房屋為建商所有，此為兩造所不爭執，上訴人既就系爭房屋並無所有權，縱被上訴人無權使用系爭房屋，亦僅系爭房屋之所有權人即建商始能對被上訴人請求使用系爭房屋之不當得利。又兩造係於九十年六月二十七日簽立同意書，上訴人就被上訴人在簽立同意書之前，即已搬進系爭房屋、房貸無法辦妥、所簽發之本票均未兌現等情，均知之甚詳，但上訴人卻未依兩造就系爭房屋所簽立之買賣契約，主張沒收訂金，抵作違約金；反而，為使被上訴人能先行搬遷，乃簽立同意書，同意協助被上訴人購買新屋及過戶，屆時未能依約協助新屋過戶，則同意將被上訴人所繳納之訂金退還，顯見兩造就原買賣契約之權利義務內容已為變更，而另訂新約（即同意書），故上訴人主張依原買賣契約約定沒收訂金，自屬無據。再上訴人原自陳：其未依同意書履行協助過戶新屋與被上訴人，後改稱：係被上訴人無法提出財力證明，故無法辦貸款，而無法辦新屋過戶云云，然為被上訴人甲○○所否認，而依上訴人所提出之福運開發股份有限公司通知甲○○辦理貸款之函文（見本院卷第四十八頁），日期係記載八十九年八月二十四日，為兩造簽立同意書之前；上訴人復無法舉出其他證據證明被上訴人未提出財力證明之證據，其此部分之主張，自難信為真實。從而，被上訴人以上訴人未依兩造所簽立之同意書協助過戶新屋與被上訴人，爰依同意書之契約關係，請求上訴人各給付被上訴人二十萬元，為有理由，上訴人之上訴，為無理由，應予駁回。
三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年十二月九日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官陳心弘~B法官郝燮戈~B法官李世華右為正本係照原本作成。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）。
~B法院書記官陳賜福中華民國九十二年十二月十日