裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴字第1523號民事判決
裁判日期：民國91年04月16日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度訴字第一五二三號
原告丙○○複代理人乙○○被告甲○○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告應自坐落台中市○區○○○段第二五二─一二三地號、第二五二─一二四地號土地，如附圖ＡＣ所示面積六十二平方公尺之房屋（即台中市○區○○里○鄰○○街○巷○號八樓）遷出，將房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，請求判決如主文所示。
二、陳述：㈠緣被告甲○○○（實係以其女 林麗慧 名義）經由鈞院民事執行處（八十七年度
執字第六一五四號）拍賣取得門牌號碼台中市○區○○里○鄰○○街○巷○號七樓及其坐落土地（土地坐落台中市○區○○○段第二五二之一二三、二五二之一二四號土地，建物編號第七三八四號）之產權，在透過拍賣公告上之記載及點交程序過程，清楚知悉其所受讓之房屋產權範圍並未包含由原告徵得全體住戶同意，利用頂樓平台出資加建，並得利用公共樓梯獨立出入，而不與七樓室內相通，由外觀上即可輕易辨視係獨立建物之第八樓房舍乙戶（如附件複丈成果圖ＡＣ部分之建物，下稱系爭房屋），詎被告甲○○○乘原告暫不居住系爭房屋之際，破壞原告所設置之門鎖，侵入室內，強佔使用，並僱工裝潢，嗣經原告之夫 蔡佩志 發現，加以制止，並嚴正告知系爭房屋乃原告所有，其已非法竊佔他人之不動產，被告仍不為所動，強佔使用原告所有之系爭房屋，拒不般離，至今仍占有系爭房屋使用中。
㈡原告於民國七十七年六月十一日將門牌號碼台中市○區○○街○巷○號七樓房
屋出售於訴外人 吳宜立 ，雙方所簽訂並經鈞院公證之房屋買賣協議書明白約定：「出賣人 諸惠媛 將座落台中市○區○○街○巷○號七樓房屋一戶賣與吳宜立，但該七樓頂層原由甲方（即原告）出資加建之房屋，雙方同意仍歸屬原起造人即甲方所有，不包括在本買賣範圍內‧‧‧」。且八十四年十一月一日原告曾將系爭房屋出租於訴外人 王宏達 ，足證系爭房屋確屬原告出資建造無訛。㈢被告無權占有並侵害原告系爭房屋，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條，請求被告遷讓返還系爭房屋。
三、證據：提出同意書、認證書、房屋買賣協議書、房屋租賃契約書影本各一份及系爭房屋照片一張為證。並聲請至現場履勘。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前之陳述為：㈠原告對於系爭房屋並無所有權，如原告主張有所有權，應提出所有權之證明。㈡本件原告曾自訴被告竊佔、毀損、侵入住宅等罪，業經鈞院於八十九年十月九日以八十九年度自字第三八五號判決無罪確定。
㈢上開台中市○區○○街○巷○號七樓房屋係被告以其女名義向鈞院執行處拍賣
取得，依一般常情，頂樓部分均由七樓住戶所有及使用，才以高於拍賣底價（新台幣二百三十六萬元）五十七萬餘元之二百九十三萬一千元標得前開建物，且系爭房屋之水電供應，皆依賴七樓供給，並由七樓付費。
㈣依公寓大廈管理條例第四條第二項規定：專有部分不得與其所屬建築物共用部
分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；而區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，最高法院八十一年台上字第二九六二號亦著有判例。本件原告於七十七年六月間，已將該大樓區分所有專有部分即台中市○○街○巷○號七樓建物及土地，轉讓與訴外人吳宜立，依照上揭法條及判例要旨，原告已喪失對系爭房屋之所有權。
㈤假設原告可以在頂樓搭建違章建築，而將原來之房屋出售時尚可保留頂樓之所
有權，將使公寓大樓秩序大亂，同時亦侵害大樓住戶所有人權益，亦使法律秩序蕩然無存。
三、證據：提出本院八十九年度自字第三八五號判決書、不動產權利移轉證書及不動產標示、水電費收據各一份（以上均影本）、電錶照片二張。
丙：本院依職權調閱本院八十七年度執字第六一五四號執行卷宗。
理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張搭蓋於台中市○區○○街○巷○號頂樓（八樓）之系爭房屋為其出資興建，為原告所有。被告以其女名義經由本院執行處拍賣取得門牌號碼台中市○區○○街○巷○號七樓及其坐落土地，上開建物拍賣公告之記載及點交程序，並未包含上開原告所有之系爭房屋，詎被告竟乘原告暫不居住於系爭房屋之際，破壞原告所設置之門鎖，侵入室內，強佔使用，經原告加以制止，仍拒不般離，爰依民法第六百七十六條、第一百八十四條前段之規定，請求被告遷出系爭房屋，將房屋返還原告。被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前之陳述則以：上開台中市○區○○街○巷○號七樓房屋係被告以女兒名義向法院執行處拍得，依一般常情，頂樓部份均由七樓住戶所有及使用。且依公寓大廈管理條例第四條第二項及土地登記規則第七十二條第二款之規定，專有部分應與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分併同移轉，本件原告於七十七年六月間，已將該台中市○○街○巷○號七樓建物及土地，轉讓與訴外人吳宜立，依照上開規定，原告就系爭房屋已喪失所有權。況如認原告可以將原來之房屋出售，尚保留頂樓之所有權，將使公寓大樓秩序大亂，同時亦侵害大樓住戶所有人權益，將使法律秩序蕩然無存。原告既非系爭房屋所有人，其請求被告遷讓房屋，並無理由等語置辯，請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實㈠門牌號碼台中市○區○○街○巷○號七樓之房屋原係原告所有，原告於七十七
年六月十一日將之出售予訴外人吳宜立，並移轉登記予吳宜立所有，嗣該房屋於八十七年間經吳宜立之債權人聲請查封拍賣，經本院執行處以八十七年度執字第六一五四號案件執行拍賣，於八十八年三月五日由被告以其女林麗慧名義以二百九十三萬一千元拍得，並經本院發給不動產權利移轉證書，取得上開不動產所有權。
㈡上開台中市○區○○街○巷○號七樓之房屋頂樓，搭蓋有如附件複丈成果圖ＡＣ部分所示之系爭房屋一棟，為未經登記之違章建築，現由被告占有使用中。
㈢系爭房屋與台中市○區○○街○巷○號七樓之房屋有獨立之出入口，惟使用同一電錶，由七樓支付電費。
㈣以上事實，核與本院依職權調閱本院八十七年度執字第六一五四執行案卷查閱及本院依原告聲請至系爭房屋現場履勘結果相符。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第七百六十七條、第一百八十四條前段、第二百十三條分別著有明文。本件原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，被告則以前揭情詞置辯，則本件所應審究者，厥為：①原告是否為系爭房屋之所有權人？②被告占有使用系爭房屋有無正當權源？
五、原告主張台中市○區○○街○巷○號七樓之房屋原為其所有，經全體住戶同意該房屋之頂樓（八樓）得由七樓住戶加建使用，其即出資興建系爭房屋，嗣於七十七年六月十一日將七樓之房屋出賣予訴外人吳宜立，惟保留系爭房屋之所有權未併同出售，且其曾於八十四年十一月一日將系爭房屋租予他人，業據其提出認證書（含房屋買賣協議書）、房屋租賃契約書影本各一份為證，被告對上開文書之真正並不爭執，復未能提出其它反證，依本院調查之結果，自堪認原告上開主張為實正。按違章建築係土地上之定著物，為不動產，由建造人原始取得其所有權，故系爭房屋係由原告原始取得所有權堪可認定。則再審究者，乃為被告可否僅出售上開七樓之房屋而保留系爭房屋之所有權？被告固以：按公寓大廈管理條例第四條第二項規定：專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；而區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，最高法院八十一年台上字第二九六二號著有判例可稽，故原告將七樓建物及土地轉讓予訴外人吳宜立時，即已喪失系爭房屋之所有權云云置辯。惟查，本件系爭房屋與七樓房屋利用公共樓梯獨立出入，為獨立之建物，非屬七樓房屋之從屬部分，此業據本院至現場履勘明確，有勘驗筆錄可稽。是就系爭房屋而言，應具有獨立之所有權，可單獨為買賣之標的。惟就該房屋頂樓共有部分之應有部分，依上開判例意旨所示，應隨同專有部分移轉予買受人，故訴外人吳宜立於受讓上開七樓房屋時，固併同取得頂樓應有部分之所有權及使用權，惟兩造既有約定系爭房屋不包括在買賣範圍內，而系爭房屋與七樓之房屋乃具有獨立之所有權有如上述，且系爭房屋亦非所屬建築物共用部分之應有部分，當不隨七樓房屋而併同移轉，此與上開判例意旨所示之情形不同，並無砥觸，故被告前揭抗辯，顯無理由。原告主張系爭房屋現為其所有，應屬可採。
六、再按訴外人吳宜立因積欠他人債務，經債權人聲請本院以八十七年度執字第六一五四號執行案件查封拍賣上開台中市○區○○街○巷○號七樓房屋，嗣由被告以其女名義拍得。惟查，上開執行案件八十七年四月二十三日之查封筆錄載明：「‧‧‧現場 吳裕昆 （債務人之父）稱：房子係自住，無出租，查封物係公寓，無增建」，而本院所製之拍賣公告，亦未記載拍賣之標的包括系爭房屋，被告之女拍定後，本院製發之不動產權利移轉證明書所載之不動產標示亦未包括系爭房屋，是系爭房屋並未由被告之女拍定取得甚明。被告雖因其女拍得上開七樓房屋而併取得共有部分應有部分之所有權，惟如上述，系爭房屋之所有權並不隨同七樓房屋而併同移轉，且系爭房屋之所有權與頂樓之使用權乃屬二事，故非取得頂樓之使用權者，即當然取得系爭房屋之所有權。是被告以依常情，頂樓部分均由頂樓住戶所有及使用，辯稱系爭房屋伊可使用云云，並非有據。充其量僅能認原告所有之系爭房屋無權占用他人之地，該地之權利人可依法請求原告拆除系爭房屋，尚不得認被告有使用系爭房屋之權。又原告前自訴被告涉有竊佔等犯行，經本院以八十九年度自字第三八五號刑事案件審理結果判決被告無罪，惟按刑法竊佔罪須具備一定之構成要件，本院前開判決乃以被告主觀上未具竊佔之犯罪故意而判決被告無罪，有被告所提之判決影本一份在卷可考，是被告未涉竊佔罪行，並不當然得解為被告有權使用系爭房屋，被告基此抗辯，亦非有理。
七、承上，本件系爭房屋既為原告所有，現為被告占有使用，且被告並無使用之正當權源，自係無權占有原告之房屋，致原告受有損害。從而，原告依據民法第七百六十七條及侵權行為之法律關係，請求被告遷出系爭房屋並交還原告，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年四月十六日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官吳幸芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中華民國九十一年四月十六日~B法院書記官