裁判字號：臺灣高等法院106年重上字第811號民事判決
裁判日期：民國107年05月01日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣高等法院民事判決106年度重上字第811號上訴人即被上訴人騰達精密股份有限公司法定代理人 周武忠 訴訟代理人 王耀星 律師被上訴人即上訴人利特企業股份有限公司法定代理人 張文雄 訴訟代理人 郭緯中 律師
林敬倫 律師 劉炳烽 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，騰達精密股份有限公司、利特企業股份有限公司對於中華民國106年8月30日臺灣新北地方法院106年度訴字第593號第一審判決，各自提起一部或全部上訴，本院於107年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人利特企業股份有限公司按日給付違約金逾新臺幣壹萬柒仟玖佰元部分，及假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人騰達精密股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人利特企業股份有限公司之其餘上訴、上訴人騰達精密股份有限公司之上訴均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人騰達精密股份有限公司負擔五分之一，餘由上訴人利特企業股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人騰達精密股份有限公司（下稱騰達公司）主張：騰達公司透過訴外人宅事通房屋仲介有限公司承購被上訴人即上訴人利特企業股份有限公司（下稱利特公司）所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地及其上同段259建號、260建號之建物即門牌新北市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下合稱系爭房地），總價款新臺幣（下同）1億7,900萬元，於民國105年11月1日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），利特公司並出具股東會同意書（下稱系爭同意書），騰達公司已給付簽約款1,800萬元。詎利特公司事後先於105年11月10日委請律師寄發存證信函，表示系爭買賣契約無效，復於105年12月22日再以存證信函，重申系爭買賣契約無效，並要求承辦地政士勿再進行系爭房地所有權移轉登記程序，顯已違反系爭買賣契約，依約利特公司亦應自105年11月10日寄發第1次存證信函之翌日起至利特公司依約履行系爭買賣契約之日止，按日給付騰達公司8萬9,500元違約金等情，爰依系爭買賣契約，求為判決：㈠利特公司應將系爭房地移轉登記予騰達公司並交付騰達公司占有。㈡利特公司應自105年11月11日起至系爭房地移轉登記並交付占有之日止，按日給付騰達公司8萬9,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、利特公司則以：系爭房地係利特公司唯一之廠房及土地，利特公司法定代理人即訴外人張文雄所為之出售行為，未經召開股東會並經股東會之特別決議，故系爭買賣契約自始無效。系爭同意書簽署同意之期限為3個月，出售價格2億1,980萬元，本件簽約總價僅1億7,900萬元，且已逾越3個月期間，應不生效力。伊所出具之系爭同意書並非股東會議紀錄，系爭同意書僅有簽名係真正，其他內容並非利特公司或股東所寫，難認股東有同意系爭買賣契約。縱認利特公司應負系爭房地所有權移轉登記之義務，然騰達公司僅給付簽約金1,800萬元，尚有1億6,100萬元未給付，利特公司依民法第264條規定主張同時履行抗辯權。又原審判決利特公司應給付之違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審為騰達公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命利特公司應將系爭房地所有權移轉登記予騰達公司。利特公司應自105年12月23日起至將系爭房地所有權移轉登記予騰達公司之日止，按日給付騰達公司8萬9,500元。而駁回騰達公司其餘之訴。騰達公司就其敗訴部分中利特公司應自105年11月11日起至105年12月22日止，按日再給付騰達公司8萬9,500元部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決駁回其後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，利特公司應自105年11月11日起至105年12月22日止，按日再給付騰達公司8萬9,500元。利特公司答辯聲明：上訴駁回。利特公司就其敗訴部分，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於利特公司之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，騰達公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。騰達公司答辯聲明：上訴駁回。
四、騰達公司主張其與利特公司就系爭房地簽立系爭買賣契約，總價款為1億7,900萬元，其已給付1,800萬元；利特公司依系爭買賣契約出具系爭同意書；利特公司於105年11月10日委請律師寄發存證信函予伊，表示系爭買賣契約無效，復於105年12月22日再委請律師寄發存證信函予伊，重申系爭買賣契約無效，並要求承辦地政士勿再進行系爭房地所有權移轉登記程序等情，業據提出系爭買賣契約、系爭同意書、國史館郵局存證號碼623號及臺北南陽郵局存證號碼2282號存證信函等件為證（見原審卷第13至31頁），並有兆豐國際商業銀行中和分行函覆之履保代收帳戶資料在卷為憑（見原審卷第146至148頁），且為利特公司所不爭執，自堪信為真實。
五、騰達公司主張利特公司應依系爭買賣契約，將系爭房地移轉登記予騰達公司；及依系爭買賣契約第12條第1項、第3項及第4項約定，利特公司應自105年11月11日至系爭房地移轉登記之日止，按日給付8萬9,500元之違約金等語，則為利特公司所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執事項為：㈠騰達公司主張利特公司應依系爭買賣契約，將系爭房地移轉登記予騰達公司，有無理由？㈡騰達公司得否依系爭買賣契約第12條第1項、第3項及第4項約定，請求利特公司給付違約金？金額若干？茲分述如下：
㈠騰達公司主張利特公司應依系爭買賣契約，將系爭房地移轉
登記予騰達公司，有無理由？⒈按公司為讓與全部或主要部分營業或財產之行為，因涉及公
司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須先經董事會以特別決議（3分之2以上董事出席，出席董事過半數之決議）向股東會提出議案（公司法第185條第5項）。並於股東會召集通知及公告中載明其事由（公司法第185條第4項），不得以臨時動議提出（公司法第172條第5項）並經股東會以特別決議（應有代表已發行股份總數3分之2以上股東出席，出席股東表決權過半數之同意）通過後始得實行。是以公司未經股東會上開特別決議通過即為主要財產之處分，係屬無效之行為，惟受讓之相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業之主要部分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人，用策交易安全（最高法院97年度台上字第2216號判決意旨參照）。
⒉利特公司抗辯系爭房地係利特公司唯一之廠房及土地，利特
公司出售系爭房地未經召開股東會，系爭買賣契約無效云云，並提出全國財產稅總歸戶財產查詢清單、財產目錄及資產負債表為證（見原審卷第154至158頁）。惟觀諸利特公司所提之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、財產目錄及資產負債表內容，可見利特公司於105年12月31日申報之財產分別為：系爭房地價值73萬3,703元〔取得原價：327萬5,997元（土地：64萬8,960元、建物：262萬7,037元），折舊254萬2,294元（建物：254萬2,294元）〕；機器設備價值22萬7,269元（取得原價：246萬6,309元，折舊223萬9,040元）；其他固定資產價值1萬6,660元（取得原價：9萬9,965元，折舊8萬3,305元）及存貨，衡酌前開各財產價值，雖足認系爭房地為利特公司主要部分財產之一，然利特公司之所營事業為「連接器、塑膠腳座之製造加工買賣業務。塑膠製品、橡膠製品、天然人造纖維製品、棉布皮革零件之原件及用品之製造加工買賣及進出口業務。五金材料、化工原料買賣及進出口業務。有關前各項產品之進出口貿易業務。」有利特公司變更登記表存卷可稽（見原審卷第93頁），可見騰達公司自難從利特公司外觀得知系爭房地為利特公司營業或財產之主要部分或全部，利特公司復未能提出其他積極證據以證騰達公司確實知悉系爭房地為利特公司營業或財產之主要部分或全部，則縱認系爭房地為利特公司營業或財產之主要部分或全部，亦難認騰達公司對此有所認識，堪認騰達公司應屬善意。又利特公司依系爭買賣契約內容提出系爭同意書，而依系爭同意書內容，其上已有利特公司所不爭執之利特公司全體股東簽名，並載明討論事項為系爭房地出售事宜，且經全體股東同意等語觀之（見原審卷第23頁），已足使騰達公司善意信賴系爭房地係經利特公司全體股東同意而為處分。是依前開說明，系爭房地縱屬利特公司全部或主要部分之財產，且未經股東會特別決議而為出售，然騰達公司既為善意，利特公司自仍不得以其無效對抗騰達公司。利特公司雖謂系爭同意書簽署同意之期限為3個月，出售價格2億1,980萬元，然本件簽約總價僅1億7,900萬元，且已逾越3個月期間，應不生效力云云，惟查系爭同意書對系爭房地出售價金及委售期間，均未加以限制，自不影響騰達公司善意信賴該同意書效力，是證人 張文淇 、 張文桂 、 張文科 、 張云 櫳證述：張文雄有說工廠要賣2億多，要賣3個月等語，縱令屬實，亦不能為利特公司有利之認定。利特公司抗辯系爭房地係利特公司唯一之廠房及土地，利特公司所為出售系爭房地未經召開股東會討論，騰達公司並非善意相對人，系爭買賣契約無效云云，應不足採。
⒊利特公司復抗辯系爭同意書與系爭買賣契約第17條第3項不
符，且系爭同意書僅簽名係真正，其他內容均非利特公司股東所書寫，難認股東有同意云云。然證人即系爭買賣契約地政士 趙仁豪 到庭證稱：系爭房地買賣係為伊辦理，系爭買賣契約簽約時，伊有在場；賣方即利特公司應備證件由伊收取，共收取不動產權狀、變更登記事項表、系爭同意書，由利特公司法定代理人交付；系爭同意書上討論事項，在伊收取時已非空白，已如原審卷第23頁所載，伊未在該同意書上書寫任何文字等語（原審卷第161、162頁），可知利特公司法定代理人交付系爭同意書與趙仁豪時，其上即已書載完畢。又依系爭同意書內容以觀，其上依序記載「主席：張文雄」、「時間（申請日）：中華民國105年4月17日」、「地點：
本公司會議室」、「出席人員（全體股東）：張文淇、張文科、張文桂、 張文治 、 張云櫳 」、「討論事項：新北市○○區○○段○○○○號、259、260建號○○○區○○路○○○巷○○號）出售事宜」、「決議：經全體股東同意」等項，由系爭同意書外觀已足使人相信該同意書內容係經過利特公司召開股東會討論，並經全體股東同意，與系爭買賣契約書第17條第3項之約定，並無不符；況其中「討論事項：」內容雖為手寫，然「主席」、「出席人員（全體股東）：」等項，均經過該會議主席張文雄，及利特公司全體股東所簽名，而系爭同意書開頭即明載「利特企業股份有限公司股東會同意書」、其後「決議」欄亦以電腦打字載明「決議：經全體股東同意」等語，衡情簽名股東豈有在完全不知本件討論事項情形下，即以親自簽名方式表示同意之理，是利特公司抗辯系爭同意書與系爭買賣契約第17條第3項不符，且系爭同意書僅簽名係真正，其他內容均非利特公司股東所書寫，難認股東有同意云云，諉不足取。
⒋騰達公司主張依系爭買賣契約約定，利特公司應將系爭房屋
所有權移轉登記予騰達公司等語。系爭買賣契約第8條第1項：「乙方（即利特公司）應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（即騰達公司）給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」第2項：「乙方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成甲方損害之賠償責任。」約定，足見依系爭買賣契約，系爭房地所有權移轉登記，係於騰達公司給付備證用印款時即應辦理移轉登記。又系爭買賣契約第4條第1項：「甲方應依下列期日給付乙方價款：買賣總價款：新台幣壹億柒仟玖佰萬元整。簽約款：本契約簽立時，新台幣壹仟捌佰萬元整。備證用印款：民國105年11月1日，新台幣─//─元整。」約定，可見系爭買賣契約並未約定騰達公司給付備證用印款，故騰達公司於給付簽約款後，利特公司即應進行系爭房地所有權移轉事宜，而騰達公司既已依約給付簽約款1,800萬元，則騰達公司依系爭買賣契約約定，請求利特公司將系爭房地辦理移轉登記，應有理由。依上說明，騰達公司於給付簽約款後，利特公司即應進行系爭房地所有權移轉登記，亦即利特公司有先為履行系爭房地所有權移轉登記予騰達公司之義務，而後騰達公司始有給付剩餘款項，利特公司抗辯騰達公司尚有1億6,100萬元未給付，依民法第264條規定主張同時履行抗辯權，為不足採。
㈡騰達公司得否依系爭買賣契約第12條第1項、第3項及第4項
約定，請求利特公司給付違約金？金額若干？⒈騰達公司主張利特公司已有違約，依系爭買賣契約第12條約
定，利特公司應自105年11月11日至利特公司將系爭房地移轉登記予騰達公司，按日給付違約金等語。系爭買賣契約第12條第3項：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害償。」約定，可見利特公司若有遲延給付之違約情事，即應賠償騰達公司自應給付日起之違約金至利特公司完全給付。本件利特公司以系爭買賣契約無效，未依系爭買賣契約移轉系爭房地所有權予騰達公司，並分別於105年11月11日、105年12月22日委請律師寄發存證信函予騰達公司，惟觀諸利特公司於105年11月11日所寄發存證信函內容：「主旨：謹代當事人利特企業股份有限公司通知貴公司關於座落新北市○○區○○段○○○○號土地及門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號廠房買賣無效，請逕與劉炳烽連繫協商後續處理事宜。」等語，可見該存證信函僅為利特公司向騰達公司表示系爭買賣契約有無效事由，尚難認有拒絕履行或遲延給付之情。騰達公司主張該105年11月11日存證信函表示系爭契約無效，利特公司即應負遲延給付之責，尚非有據。復依利特公司於105年12月22日所寄發存證信函內容：「主旨：謹代當事人利特企業股份有限公司通知貴公司關於座落新北市○○區○○段○○○○號土地及門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號廠房買賣仍屬無效，無法依無效契約繼續履行等事宜。……請騰達公司勿再給付簽約款之後續款項，承辦地政士 許育瑋 亦請勿再進行本件過戶相關程序。……」等語，顯見利特公司在該存證信函除重申系爭買賣契約無效乙情外，並要求承辦地政士不得辦理系爭房地所有權移轉，顯已明白拒絕其給付，故應認利特公司之該次存證信函為遲延給付，而應負遲延給付之責。騰達公司請求利特公司應自105年12月23日起至利特公司將系爭房地移轉登記予騰達公司之日止，按日給付違約金，自為可採。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決要旨可參）。查系爭買賣契約第12條第3項固約定：「乙方（即利特公司）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。」惟查本件系爭房地於105年11月1日簽約，迄利特公司於105年11月10日存證信函通知騰達公司表示系爭買賣契約無效，僅數日期間，而本件買賣總價款為1億7,900萬元，騰達公司僅給付1,800萬元，所受損害為未能利用該1,800萬元，損害尚微，餘1億6,100萬元尚未給付，而目前房地產景氣低迷，騰達公司並未提出依通常情形或依已定之計劃可得預期之利益，本院斟酌上情及一般客觀事實、社會經濟狀況，認騰達公司請求利特公司按買賣總價款每日千分之0.1計算違約金，即利特公司按日給付騰達公司1萬7,900元（計算式：179,000,000元×0.1÷1000）為適當。
六、綜上所述，騰達公司依系爭買賣契約約定，請求：㈠利特公司應將系爭房地移轉登記予騰達公司。㈡利特公司應自105年12月23日起，至利特公司將系爭房地移轉登記予騰達公司之日止，按日給付騰達公司1萬7,900元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命利特公司如數給付，核無不合，利特公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上開不應准許部分，其中原判決命利特公司應給付騰達公司超過按日給付騰達公司1萬7,900元違約金部分，尚有未合，利特公司指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。另其他不應准許部分（即騰達公司請求利特公司再給付自105年11月11日起至105年12月22日止，按日再給付8萬9,500元），原判決為騰達公司敗訴之諭知，核無不合，騰達公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。又原判決主文第一項所命利特公司應將系爭房地所有權移轉登記予騰達公司，乃命利特公司為一定之意思表示，不宜宣告假執行，應由本院將原判決第五項關於假執行宣告部分廢棄，並駁回騰達公司此部分在第一審假執行之聲請。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，利特公司之上訴為一部有理由，一部無理由，騰達公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國107年5月1日
民事第一庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月4日
書記官陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。