裁判字號：臺灣彰化地方法院107年簡上字第118號民事判決
裁判日期：民國108年06月06日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決107年度簡上字第118號上訴人 林進發 訴訟代理人 劉嘉堯 律師被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵 訴訟代理人 林益輝 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對中華民國107年7月10日本院107年度斗簡字第105號民事判決提起上訴，本院於民國108年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人於原審起訴主張及於本院補陳略以：
一、緣坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（以下分稱系爭744、748地號土地）為被上訴人所有，上訴人於其上如附圖彰化縣北斗地政事務所106年11月16日北土測字第1833號土地複丈成果圖所示編號D、E、J部分土地搭建地上物，並占用編號F、I、K部分土地作為庭院使用。查兩造間並無租賃、借貸或其他法律關係存在，上訴人乃無權占用，被上訴人爰依民法第767條規定請求上訴人返還。次查上訴人占用系爭744號土地合計217平方公尺、占用系爭748地號土地合計91平方公尺，又系爭744地號土地申報地價，101年度每平方公尺為368元、102至104年度每平方公尺為384元、105至106年度每平方公尺為424元；系爭748地號土地申報地價，101至104年度每平方公尺為224元、105至106年度每平方公尺為232元，被上訴人爰以系爭土地申報地價10%計算並請求上訴人給付相當於租金之不當得利53,415元（計算式：744地號土地43,096元（101年度368元×217㎡×0.1×3/12＋102至104年度384元×217㎡×0.1×3＋105年度至106年9月30日424元×217㎡×0.1×（1+9/12）＝43,096元）＋748地號土地10,319元（101年度至104年度224元×91㎡×0.1×（3＋3/12）＋105年度至106年9月30日232元×91㎡×0.1×（1＋9/12）＝10,319元）＝53,415元），上訴人並應自106年10月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人11,312元。
二、上訴人雖主張被上訴人明知上訴人父親 林清捷 向訴外人 林松印 購買坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭628-8地號土地），故被上訴人與上訴人父親林清捷於48年間簽定土地交換借用契約書，約定由被上訴人提供系爭744地號土地供林清捷作建地使用，林清捷則提供系爭628-8地號土地給被上訴人作為耕地使用等語，然被上訴人否認該借用契約書之真正，上訴人父親林清捷自始並非系爭628-8地號土地之所有權人（參本院卷第41頁），縱然雙方曾簽立土地交換借用契約書，該土地交換借用契約書亦因林清捷給付不能而未發生效力，縱然發生效力，該契約亦於50年12月31日即已屆滿，被上訴人自得收回土地。上訴人雖又主張林清捷有向林松印購買土地，被上訴人與林清捷及訴外人林松印於69年3月間簽立土地交換使用契約，約定以系爭744地號土地與系爭628-8地號土地交換使用，然當時係因林清捷稱已獲系爭628-8地號土地地主林松印同意提供土地作交換，先行擬定土地交換使用契約後，被上訴人即發現林松印於66年已將系爭628-8地號土地出售而無所有權，故69年3月之土地交換使用契約上並無蓋上被上訴人之關防而未完成蓋印程序，被上訴人轉而與土地所有權人 顏吳姜 簽立土地交換使用契約（參原審卷第101頁），足見被上訴人與林清捷、林松印間之土地交換使用契約並未成立。
貳、上訴人於原審答辯及於本院補陳略以：
一、上訴人就占用如附圖所示編號D、E、J部分作為建物使用，並以圍籬將編號F、I、K部分空地圍起來占有使用之事實，並不爭執。惟上訴人父親林清捷曾於48年7月與被上訴人簽定土地交換借用契約書，約定林清捷提供系爭628-8地號土地給被上訴人作為農場用地，被上訴人則提供原坐落彰化縣○○鄉○○段○○○段00000地號及坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地給林清捷作為房屋基地使用（系爭744地號土地為原彰化縣○○鄉○○段○○○段00000000000地號土地，此參本院卷第81頁），林清捷爰在土地上搭蓋如附圖所示編號D、E、J建物，性質上屬租地建屋，此觀上開48年間簽定之契約書林清捷借出之系爭628-8地號土地面積與如附圖所示編號D、E、J建物占用之面積大致相符可知，當時被上訴人係因知悉系爭628-8地號土地係林清捷向林松印購買，僅未辦理登記而已，被上訴人才跟林清捷而非林松印簽約，而林松印於66年間又把土地持份移轉登記給其子 林勤章 ，訴外人顏吳姜於60年由林松印所取得者僅部分土地持分，被上訴人才另外與顏吳姜簽定，與本案無關。嗣50年12月31日租期屆滿後，雙方仍維持上開土地交換使用狀態，且被上訴人對編號D、E、J建物存在於系爭744地號土地上不即為反對之意思，任上訴人及其父親居住迄今，依法應視為不定期租賃契約，依最高法院第105年度台上字第1200號判決、87年度台上字第2475號判決等意旨，應解為租賃關係至建物不堪通常使用時始消滅。且上訴人父親林清捷及訴外人林松印於69年3月另與被上訴人簽定土地交換使用契約（參原審卷第79至83頁），約定被上訴人提供系爭744地號土地給林清捷、林松印作為建地使用，以換取林清捷、林松印提供系爭628-8地號土地給被上訴人作為耕地使用，益見兩造間確實存在租賃關係。編號D、E、J部分建物目前既仍堪通常使用，且被上訴人亦未舉證證明本件符合土地法第103條所列各款情形之一，故上訴人主張上開建物係有權占有。
二、縱然因上訴人父親林清捷從未為系爭628-8地號土地之所有權登記，難認其為所有權人，惟土地交換使用性質上屬租賃的一種，而出租為負擔行為，屬債權契約，出租人對租賃物並不以有所有權為必要，林清捷既與被上訴人間就租約期間、用途、土地交換使用標的等契約必要之點互相表示意思一致，且48年7月間簽定之契約上蓋有被上訴人公司大、小章，69年3月簽定之契約上蓋有被上訴人職務上所使用之長條章，並詳載雙方地址等，契約自屬有效，不因林清捷是否為系爭628-8地號土地之所有權人而生影響。
三、就被上訴人所主張相當於租金之不當得利之部分，查系爭74
4、748地號土地位於彰化縣溪州鄉，所處地理位置非如臺北、臺中等大都市繁華，亦相對同縣之彰化市、員林市落後，被上訴人猶以申報地價10%計算，難認有理。
參、原審判命上訴人應將如附圖所示編號D、E、J土地上之地上物拆除，連同編號F、K之空地一併騰空返還予被上訴人，並應給付被上訴人25,726元，及按年給付被上訴人如附表三所示金額，其餘被上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
肆、本院之判斷：
一、系爭土地為被上訴人所有，上訴人於系爭土地上如附圖所示編號D、E、J部分搭建地上物，並以鐵絲網圈圍編號F、K、I土地，面積如附圖所示，作為庭院使用等情，有系爭土地之土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片在卷可證，並經原審會同兩造及彰化縣北斗地政事務所測量員勘驗屬實，製有勘驗筆錄、現場簡圖及如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。
上訴人對於被上訴人為系爭土地之所有權人，且如附圖所示編號D、E、J建物為其所有，編號F、K、I空地為其所占用等事實均不爭執，而僅以非無權占有為抗辯，揆諸前揭法條及判決意旨，被上訴人應就其占用系爭土地係有正當權源之事實證明之。
三、上訴人辯稱被上訴人於48年7月與其父親林清捷訂立土地交換使用契約，就系爭744地號土地（重劃前為880之3地號）同意上訴人父親林清捷使用，被上訴人對此不爭執，堪認為真正。上訴人又辯稱被上訴人於69年間曾與上訴人父親林清捷、訴外人林松印簽訂土地交換使用契約，約定被上訴人應將744地號土地提供給林清捷、林松印作為建地使用，林清捷、林松印則應將彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地提供給被上訴人作為耕地使用，上訴人之父林清捷並因此興建如附圖所示編號D、E地上物作為水泥板建物、鐵皮建物使用。
嗣租期屆滿後雙方仍繼續維持土地交換使用狀態不變，依法應視為不定期租賃契約，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，既編號D水泥板建物及編號E鐵皮建物目前仍堪通常使用，兩造就系爭744地號土地之租賃關係仍然存在，故上訴人占用系爭744地號土地如附圖編號D、E、F、I均非無權占用，並提出69年3月土地交換使用契約書影本在卷為證。然查，被上訴人僅承認上開土地交換使用契約書為正式訂約前之草稿，因上訴人父親林清捷及訴外人林松印並無契約上供交換之系爭628-8地號土地之所有權及使用權，故未簽立正式土地交換契約等語，且主張如係公司簽立之契約，一定會蓋上被上訴人公司之大、小章，而上訴人所提出之契約書，只有被上訴人公司之長條章等語，並提出69年3月間與訴外人顏吳姜所簽訂之土地交換使用契約書為證，觀諸上訴人於原審所提答辯狀附件一所示之土地交換使用契約書，其上並無被上訴人公司大章，顯與被上訴人於同年月與訴外人顏吳姜所簽訂之契約有所不同，況上訴人主張用以與被上訴人所有系爭744地號土地交換之彰化縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地，於60年4月26日係由訴外人顏吳姜與林松印各因買賣而取得42733分之2360、42733分之40373，林松印之應有部分又於66年5月10日以買賣為原因，移轉登記予訴外人林勤章，故上開溪州小段628-8地號土地於69年3月間，訴外人林清捷、林松印均非所有權人，被上訴人焉有與上訴人之父林清捷及林松印簽訂土地交換使用契約書之理？被上訴人辯稱係契約草稿，其未與上訴人父親林清捷及訴外人林松印簽立土地交換使用契約尚屬可信，且民法第398條規定「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」，土地交換使用契約為不要式、諾成、有償、雙務契約，實務上見解認定交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院92年度台上字第667號判決意旨參照），是使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在，本件兩造間真正有效契約為48年7月間之土地交換借用契約，但上訴人不曾為溪州小段628-8地號土地之所有人，始終無法提出供交換使用之土地，供被上訴人使用，該契約本質上即與使用借貸無異，自應適用有關使用借貸之法則，則依該契約記載使用期間自48年1月1日至50年12月31日，自該日後上訴人即屬無權使用系爭土地，是上訴人所辯應適用不定期租賃，核諸履行契約應本於誠信原則顯非可採。另上訴人自認占有使用系爭748地號土地如附圖編號K、J之空地，且上訴人未再提出其他證據證明其占用系爭土地如附圖編號D、E、F、I、J、K部分存在其他正當權源，是上訴人就系爭土地如附圖編號D、E、F、I、J、K均無占有使用之合法權源，應堪認定。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文；又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照）。
五、查系爭744地號土地使用分區為特定專用區、使用地類別為甲種建築用地，位於溪州公園苗木區內，西側、北側均有產業道路可對外通行，四周均屬田地而無商業活動；系爭748地號土地使用分區為特定專用區、使用地類別為農牧用地，目前作為溪州公園苗木區、彰化縣景觀苗木生產專區使用，東臨陸軍路、南臨三條圳幹線、北側、西側均有產業道路可對外通行，四周均屬田地而無商業活動等情，此有土地登記謄本、Google衛星地圖在卷可考。本院審酌上情，暨上訴人就系爭建物僅供自用，未另作其他營利使用，其等利用之經濟價值及所受利益尚屬有限，認系爭744地號土地應以被占用面積之申報總價年息6%計算、系爭748地號土地應以被占用面積之申報總價年息5%計算上訴人應返還之不當得利價額，堪稱適當。另系爭744地號土地於99年1月間之申報地價為每平方公尺368元、102年1月間之申報地價為每平方公尺384元、105年1月間之申報地價為每平方公尺424元；系爭748地號土地於99年1月之申報地價為每平方公尺224元、105年1月間之申報地價為每平方公尺232元，此有北斗地政所107年2月12日、同年3月26日函覆之地價公務用謄本在卷可證，而上訴人應返還之土地面積，就系爭744地號土地部分，如附圖編號D、E、F、I所示，共計217平方公尺（計算式：54+75+87+1=217);就系爭748地號土地部分，如附圖K、J所示，共計91平方公尺（計算式：90+1=91)，基此計算，上訴人返還被上訴人相當於租金之不當得利如附表一及二「應返還相當於租金之不當得利價額」欄所示，即自101年10月19日起至106年9月30日止總計為25,726元（計算式：20,618元+5,108元=25,726元），暨自106年10月1日起至返還系爭占用土地之日止按年以如附表三計算之金額。被上訴人逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人無占有使用系爭土地之合法權源。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段及第179條規定，請求上訴人拆屋還地，並返還如附表所示不當得利之金額為有理由，應予准許，不當得利超過附表範圍之請求，為無理由，併予駁回。原審命上訴人為上開給付，並依兩造陳明分別酌定相當擔保金額為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
附表一：系爭744地號土地應返還相當於租金不當得利之價額┌─┬──────┬────────┬─────┬─────────────────────┬────┐│編│占用面積│期間（民國）│應返還相當│備註（計算式，元以下四捨五入）│總計（新││號│（平方公尺）││於租金之價││臺幣）│││││額（新臺幣│││││││）│││├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────────────┼────┤│1│217平方公尺│101年10月19日至│958元│217平方公尺×368元×6%÷12月×（2月＋12日│20,618元││││101年12月31日││/1月）=958元││├─┤├────────┼─────┼─────────────────────┤││2││102年1月1日至104│9,999元│217平方公尺×384元×6÷12月×24月=9,999元│││││年12月31日││││├─┤├────────┼─────┼─────────────────────┤││3││105年1月1日至106│9,661元│217平方公尺×424元×6%÷12月×21月=9,661元│││││年9月30日││││├─┤├────────┼─────┼─────────────────────┼────┤│4││106年10月1日起至│5,520元/年│217平方公尺×424元×6%=5,520元│││││返還系爭744占用│││││││土地之日止││││└─┴──────┴────────┴─────┴─────────────────────┴────┘附表二：系爭748地號土地應返還相當於租金不當得利之價額┌─┬──────┬────────┬─────┬─────────────────────┬────┐│編│占用面積│期間（民國）│應返還相當│備註（計算式，元以下四捨五入）│總計（新││號│（平方公尺）││於租金之價││臺幣）│││││額（新臺幣│││││││）│││├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────────────┼────┤│1│91平方公尺│101年10月19日至│3,261元│91平方公尺×224元×5%÷12月×（38月＋12日│5,108元││││104年12月31日││/1月）=3,261元││├─┤├────────┼─────┼─────────────────────┤││2││105年1月1日至106│1,847元│91平方公尺×232元×5%÷12月×21月=1,847元│││││年9月31日││││├─┤├────────┼─────┼─────────────────────┼────┤│3││106年10月1日起至│1,056元/年│91平方公尺×232元×5%=1,056元│││││返還系爭占用土地│││││││之日止││││└─┴──────┴────────┴─────┴─────────────────────┴────┘附表三：系爭744、748地號土地按年應給付之價額┌─┬────────────────┬──────────────────┬─────────┐│編│土地地號│期間（民國）│每年應返還相當於租││號│││金之價額（新臺幣）│├─┼────────────────┼──────────────────┼─────────┤│1│系爭744地號土地│自106年10月1日起至返還系爭占用土地之│5,520元/年││││日止││├─┼────────────────┤├─────────┤│2│系爭748地號土地││1,056元/年││││││└─┴────────────────┴──────────────────┴─────────┘中華民國108年6月6日
民事第一庭審判長法官廖國佑
法官施坤樹法官李言孫以上正本係照原本作成。
不得再上訴。
中華民國108年6月10日
書記官馬竹君