臺灣臺北地方法院民事判決
100年度北訴字第16號
原 告 何恭尚
訴訟代理人 翁祖立 律師
複代理人 葉文祥 律師
被 告 常則儀
訴訟代理人 陳英章
被 告 范揚揚
訴訟代理人 康淑貞
被 告 吳佩倩
訴訟代理人 李懿哲
複代理人 程才芳 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年11月7日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告常則儀應給付原告新臺幣壹拾叁萬伍仟柒佰肆拾捌元，及自
民國九十九年十月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告常則儀負擔七分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾叁萬伍仟柒佰肆拾
捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文
。查原告起訴請求被告常則儀及范揚揚應連帶給付原告新台
幣（下同）275,657元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息；被告吳佩倩應連帶給付原告8,27
2元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。嗣於民國101年4月9日民事綜合辯論意旨⑷狀擴張
聲明為：㈠先位聲明：⒈被告常則儀、范揚揚應連帶給付原
告203,577元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；以及連帶給付原告480,085元，及自民
事準備五狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。⒉被告吳佩倩應給付原告8,244元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；以及給付原告
306,839元，及自民事準備五狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息；㈡備位聲明：⒈被告常則儀、范揚
揚應連帶給付原告203,577元，及自訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息；以及連帶給付原告481,76
5元，及自民事準備五狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息；以及連帶給付原告308,403元，及自綜合
辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。⒉被告吳佩倩應給付原告5,000元，及自訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷
㈢第143頁）。原告雖為上開訴之追加，然核其請求之基礎
事實同一，與原訴間具有共同性，原請求之訴訟及證據資料
，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被
告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，應可准許。
二、又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，
不屬民事訴訟法第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人
合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序
，並由原法官繼續審理，同法第435條亦定有明文。查本件
因原告為訴之追加，致訴訟標的金額超過50萬元，原告復聲
請進行通常程序，是本件改依通常程序審理，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係臺北市○○區○○路○○巷○○號7樓建物(下稱「系爭7
樓建物」)所有權人，被告常則儀於99年7月2日前，係臺北
市○○區○○路○○巷○○號8樓建物(下稱「系爭8樓建物」)
所有權人，二者為同一公寓大廈上下樓之區分所有權人。又
被告范揚揚於99年7月2日前，係向被告常則儀租賃系爭8樓
建物之承租人，依照公寓大廈管理條例第3條第1項第8款規
定，即「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他
經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車
空間建築物所有權者。」，亦與原告屬同一公寓大廈之住戶
。另系爭8樓建物於99年7月2日移轉登記予被告吳佩倩。
㈡98年7月底，原告之父 何信 基自國外返回臺灣，驚覺系爭7樓
建物屋頂及牆壁漏水嚴重，包括臥室屋頂橫樑持續滴水致木
地板積水及嚴重變色、變形，木製衣櫥因水漬變色，天花板
及牆壁嚴重受損、油漆斑駁、變色及發霉。經由原告授權，
何信基 緊急聯絡被告常則儀、被告范揚揚以及社區管理委員
會總幹事 楊海青 至系爭7樓建物查看漏水情事，並持續協商
解決之道。99年1月間，被告常則儀及其代理人自行委請工
程人員，切除系爭7樓建物屋頂已因漏水損壞之飾板後，鑽
鑿孔洞進行灌漿欲解決漏水問題，惟嗣後系爭7樓建物屋頂
及牆壁仍持續漏水。原告為解決漏水問題，遂經其父何信基
委請工程人員前往系爭7樓建物勘查。受委請至現場勘查之
水電工程人員指出，系爭7樓建物屋頂及牆壁漏水原因，實
係系爭8樓建物原先陽台之防水層及女兒牆已遭破壞導致漏
水，此必須進入系爭8樓建物內進行修繕等語。原告方知悉
，系爭7樓建物屋頂、牆壁持續漏水及財物毀損，起因為系
爭7樓建物上原先屬於系爭8樓建物之部分陽台，遭被告常則
儀、范揚揚堆砌外牆、擴建設置廁所等違建破壞防水層，以
及女兒牆底部穿鑿孔洞後等緣故所造成。原告何恭尚知悉上
情後，被告常則儀竟仍堅持自系爭7樓建物屋頂鑽鑿孔洞進
行灌漿之方式解決漏水問題，且拒絕原告僱工進入系爭8樓
建物內進行修繕。原告何恭尚考量其及被告常則儀、范揚揚
均為同一公寓大廈住戶，宜和平理性解決漏水問題，除先前
已持續透過社區管理委員會與被告常則儀、范揚揚等人溝通
外，另分別於99年5月及6月間，二度向台北市信義區調解委
員會聲請調解，惟被告常則儀均不到場。
㈢嗣後，被告常則儀於99年7月2日將系爭8樓建物移轉予被告
吳佩倩，故原告何恭尚改向台北市信義區調解委員會聲請與
被告吳佩倩調解。於被告吳佩倩要求之下，系爭8樓建物原
所有權人即被告常則儀委任代理人 陳安玲 就僱工進入系爭8
樓建物內進行修繕乙事達成和解，原告並於進行修繕時拍照
存證。惟兩造就系爭8樓建物漏水造成系爭7樓建物等之損害
賠償，仍無法達成調解。
㈣先位聲明部分
⒈被告常則儀及被告范揚揚應連帶給付原告683,662元。
⑴被告常則儀、范揚揚就系爭8樓建物之部分陽台，堆砌外牆
、擴建設置廁所等違建破壞防水層，以及女兒牆底部穿鑿孔
洞後，因持續使用系爭8樓建物，造成系爭7樓建物屋頂及牆
壁漏水嚴重，包括臥室屋頂橫樑持續滴水致木地板積水及嚴
重變色、變形，天花板及牆壁嚴重受損、油漆斑駁、變色及
發霉、窗簾及衣櫥之損害，導致原告為回復原狀，必須支出
主臥室、臥室之天花板及牆壁修復費用87,247元、主臥室、
臥室飾板（線板）修復費用13,772元、主臥室、臥室木地板
修復費用141,878元、主臥室、臥室窗簾修復費用12,705元
、主臥室、臥室衣櫥修復費用15,894元，共計271,496元。
⑵原告於98年8月至99年6月間因無法使用系爭7樓建物而請家
人遷出，於遷出期間無法使用系爭7樓建物卻仍必須繳納水
、電、瓦斯、社區管理費。其中包括水費1,932元、電費
3,065元、瓦斯費1,009元、14個月份(包括春節加收)社區管
理費47,840元，共計53,846元。
⑶原告就系爭7樓建物，原先供原告父親何信基及母親居住，
而原告家庭返台時亦得居住使用。惟由於系爭8樓建物漏水
，致原告及其家人無法使用系爭7樓建物，原告因此必須向
原告之兄 何承憲 承租臺北市○○區○○路○○巷○○號7樓建物
一半以供原告家庭及原告父母親住居使用，因而支出租金36
萬元。
⒉被告吳佩倩應給付314,879元。
⑴系爭8樓建物於99年7月2日移轉登記予被告吳佩倩，而原告
因系爭7樓建物漏水，直至本件鑑定人臺北市建築師公會100
年3月25日完成鑑定前，因無法立即修繕系爭7樓建物室內並
為使用，得請求被告吳佩倩賠償自99年7月2日起所受損害、
所失利益以及可得預期之利益。
⑵原告因無法使用系爭7樓建物而請家人遷出，直至本件鑑定
人臺北市建築師公會100年3月25日完成鑑定並進行室內修繕
前，於99年7月至100年3月遷出期間無法使用系爭7樓建物卻
仍必須繳納水、電、瓦斯、社區管理費。其中包括水費1,04
0元、電費1,499元、瓦斯費540元、9個月份社區管理費36,
800元，共計39,879元。
⑶原告就系爭7樓建物，原先供原告家庭及其父親何信基及母
親使用。惟由於系爭8樓建物漏水，致原告無法使用系爭7樓
建物，原告因此自99年7月直至本件鑑定人臺北市建築師公
會100年3月25日完成鑑定並進行室內修繕前，必須向原告之
兄何承憲承租臺北市○○區○○路○○巷○○號7樓建物一半以
供原告家庭及父母親住居使用，因而支出租金27萬元。
⑷系爭7樓建物經本件鑑定人臺北市建築師公會100年3月25日
完成鑑定並進行室內修繕後，系爭8樓竟於100年7月15日又
發生漏水情事，致系爭7樓主臥室漏水造成污染必須進行油
漆復原，原告因而支出露台漏水費用5,000元。
㈤備位聲明部份：
倘本院認為系爭8樓建物所有權99年7月2日自被告常則儀移
轉予被告吳佩倩後，原告因所有系爭7樓建物漏水之所失利
益仍應由系爭8樓建物原所有權人常則儀及原使用人范揚揚
負責(惟原告爭執之)，則被告常則儀及范揚揚應連帶給付原
告993,745元。又系爭8樓於100年7月15日竟又發生漏水情事
，致系爭7樓主臥室漏水造成污染必須進行油漆復原，原告
因而支出5,000元，斯時所有權人係為被告吳佩倩，則原告
當應請求被告吳佩倩賠償。爰備位請求被告常則儀、范揚揚
應連帶給付原告993,745元，被告吳佩倩給付原告5,000元。
㈥爰聲明：㈠先位聲明：⒈被告常則儀、范揚揚應連帶給付原
告203,577元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；以及連帶給付原告480,085元，及自民
事準備五狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。⒉被告吳佩倩應給付原告8,244元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；以及給付原告
306,839元，及自民事準備五狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行
；㈡備位聲明：⒈被告常則儀、范揚揚應連帶給付原告203,
577元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息；以及連帶給付原告481,765元，及自民事準備五
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；以及
連帶給付原告308,403元，及自民事綜合辯論意旨狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告吳佩倩
應給付原告5,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告常則儀辯稱：
㈠系爭建築物於67年底建築完成，68年3月5日辦理建物登記，
為34年屋齡之建築物。系爭建築物7樓，漏水部分區分為主
臥室、臥室兩部分。主臥室漏水係為1.與隔鄰11號建物伸縮
縫牆面中間部分（自95年即有滲漏現象且已由大樓管委會修
復，2.屋頂與牆面梁柱層間接縫部分，3.窗角下方45度斜張
自然破壞（窗簾受損）。臥室部分為屋頂漏水以致牆面受損
、地板受潮、衣櫃頂板受潮。該臥室部分因系爭8樓臥室水
管失察，以致系爭7樓建物臥室受損，理當賠償。但主臥室
部分，確為34年屋齡之建築物自然損耗所致，且依公寓大廈
管理條例第10條應由管委會及原告負擔其修繕費用，被告實
無負擔賠償之理由。
㈡被告常則儀、范揚揚從未於8樓陽台堆砌外牆，實乃被告常
則儀先父在世時處理，且航空測量所空照圖所拍攝於83年6
月前即已存在。原告之父何信基一直要求系爭8樓建物，要
將陽台地磚、懸空花台全數打除重作、室內地板全數更換，
且同意負擔一半工程款，但因工程浩大、生活居住不方便，
被告常則儀被迫於無奈下才出售該戶房屋。系爭8樓建物自
94年11月至98年12月未曾裝修、修繕過該建物，與原告達成
協議之修漏廠商-連泰實業有限公司（下稱連泰公司）也係
由原告之父何信基指定推薦廠商，施工方式依照何信基主張
要求，將8樓露台地面、花台、儲物間地面全數打掉清除，
再塗上彈性水泥防水，8樓試水不漏後，如此7樓就不會漏水
。之後鋪地磚及磁磚，由新屋主吳佩倩挑選。工程款由8樓
房屋買賣合約之原屋主常則儀支付。最後保固書開立給7樓
何信基，對其保固5年。
㈢房屋租賃部分，原告自99年9月起訴，直至台北市建築師公
會100年10月7日鑑定損壞賠償費用報告後，才以不實之租賃
契約（由原告何恭尚父親何信基與原告兄弟何承憲簽訂，既
沒租金收支現金流程，出租人亦無申報租賃所得稅），而水
、電、瓦斯費用，有使用時有度數，非完全未使用。繳費非
為基本費，有高有低。該等費用之支出應係基於原告使用自
來水、電能、瓦斯之對價，社區管理費為身為社區住戶依社
區住戶規約所支付之管理費，怎能謂原告所受之損害或其所
失之利益。
㈣綜上，被告同意賠償支付臥室天花板及牆壁油漆修復費用25
,332元、臥室木地板修復費用67,421元、及臥室衣櫥頂板修
復費用5,275元，共計98,028元。
㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告范揚揚辯稱：
㈠被告范揚揚於97年7月至99年6月承租系爭建物8樓3間房間其
中一間套房，僅為承租人並非其區分所有權人，被告范揚揚
僅承租爭建物15號8樓之ㄧ間套房，並非原告所稱承租系爭
建物15號8樓整層。
㈡原告主張因為系爭7樓建物上原先屬於系爭8樓建物部分之陽
台，遭被告常則儀、范揚揚堆砌外牆、擴建設置廁所等違建
壞防水層，以及女兒牆底部穿鑿孔洞後等緣故所造成。惟該
增建部份於區分所有權人常則儀88年受贈時已存在，被告范
揚揚承租期間2年內並沒有做增建，上述提及漏水原因地點
非位於其所承租之套房範圍內，原告亦未能舉證侵權行為係
於被告范揚揚承租期間發生，被告范揚揚當無侵權行為責任
。
㈢依民法第429條及第437條之規定，修繕義務乃由出租人負責
。原告之父何信基於98年7月底係當面向系爭建物8樓屋主常
則儀反應有漏水情事，後續相關處理(如修繕工程、調解或
漏水鑑定等)亦皆由其雙方協商進行，被告 范揚場 並未被要
求出席或參與，可見原告明確知悉求償責任歸屬。
㈣原告主張被告范揚揚負有防止義務，然原告之父何信基於98
年7月底當面向出租人常則儀反映漏水情事後，出租人常則
儀隨即於98年8月7日、8日僱工將系爭建物15號8樓水管全部
換裝為明管，且後續並至系爭建物15號7樓進行修繕行為。
㈤原告請求管理費、水電瓦斯及房租之所失利益並無理由。
⒈管理費部份：原告為系爭15號7樓房屋所有權人，本應支付
該管理費，原告欲將此費用轉嫁於被告，難謂有據。
⒉水電瓦斯費用部份：原告請求98年8月至100年3月之水、電
、瓦斯等費用，惟原告未能舉證其居住之事實，僅提出98年
8月之後的相關收費表來請求賠償，但卻未提出98年7月之
前的水、電、瓦斯費用收據來證明其於98年7月之前確實居
住於系爭建物15號7樓。倘若98年7月以前數月之相關費用金
額高於98年8月至100年3月之相關費用，不就可証明原告因
漏水而搬出之事實，反之，若此兩段期間之收費金額差不多
，亦可證明原告未居於此。然原告反常的不提出詳細事證來
對照，證明自己之居住事實，實是因原告長年旅居國外，在
台時間甚短；而其父母於該期間內亦未居住於系爭建物15號
7樓。又水、電、瓦斯等費用係為基本費，亦係原告身為系
爭15號7樓房屋所有權人本應支付之費用，原告欲強將相關
費用轉嫁於被告，絕無理由。
⒊租金部份：原告未舉證證明系爭房屋確因漏水達到不堪使用
狀況。該系爭建物15號7樓與隔鄰其兄何承憲之居所格局完
全相同，皆為4房，然原告住所2間臥室部分區域些微漏水，
原告卻堅稱不堪居住，另未有漏水情況之2房卻棄而不用。
並因此聲稱其父母須搬遷至其兄何承憲之居所承租其一半，
與其兄一家4口，連同其父母2人，共6人擠在同為4房之處，
且當原告回國，其一家數口又再擠進已有6口之家，近十多
人擠在4間房內。然其父證人何信基針對本人此一訊問又說
原告兄何承憲住處有58坪之大，怎麼會住不下，既是如此，
同為58坪之大的原告住處，倘只有2間房無法使用，又怎麼
會不足以支應2老之居住。再者，些微漏水，原告即堅稱不
堪居住，可見其極為重視居住品質，既是如此，原告回國時
又怎會寧可犧牲居住品質，硬是要與其兄家庭及父母們擁擠
的共居於一戶，原告和其父之說詞，不僅相互矛盾且極為不
合社會常理，無可採信。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
四、被告吳佩倩辯稱：
㈠被告吳佩倩對系爭建物7樓因漏水所造成之損害，無故意過
失：被告吳佩倩於99年7月2日起取得系爭建物八樓所有權係
為買賣辦理貸款之用，其時系爭建物八樓並未交付。系爭建
物漏水糾紛，業經被告常則儀與原告方面於99年7月28日達
成和解。雙方同意由原告所選定之訴外人連泰公司修繕。連
泰公司修繕則於99年8月23日修繕完成，施工範圍包括系爭
建物八樓經施工後試水七樓不漏，並經原告方面於99年8月
23日驗收完畢，並接受連泰公司出具予原告之5年保固責任
書。原告常則儀在99年8月26日方將系爭建物8樓點交於被告
吳佩倩，原告所稱因房屋因漏水及被告常則儀修繕所造成之
修復需要及相關損害，純屬其與被告常則儀之糾紛所導致產
生，與被告吳佩倩無任何關係，被告吳佩倩對該等損害毫無
任何故意或過失可言，被告吳佩倩自無需負任何責任。
㈡原告對被告吳佩倩所主張之損害均不存在：
⒈原告主張100年7月15日因系爭建物七樓主臥室漏水支出油漆
費用5,000元部份：
101年2月8日系爭建物大廈管理委員會開會討論：「15-7F外
牆磁磚膨鼓造成臥室窗戶上方滲水，住戶建議整修，經連泰
實業現勘為外牆磁磚膨鼓滲水，用吊車，出車費4,000元，1
小時2,000元，基本費6,000元起，每1小時加2,000元計算。
15-7F希增加右側19號外牆之補強，並送申請書，要求管委
會對15/19-7F外牆龜裂修繕」。管理委員會並決議：「同
意連泰實業對15-7F外樑牆面磁磚龜裂修繕，由管委會付費
.」.....云云。可見系爭建物7樓縱有漏水情形，現已證實
因大樓共同壁原因而導致漏水，故其所稱被告取得系爭建物
8樓占有之前或100年7月15日漏水顯與被告吳佩倩無關。退
萬步言，系爭建物7及8樓由原告所選定連泰公司修繕並於99
年8月23日修繕完成，施工範圍包括系爭建物8樓(含系爭建
物7樓主臥室上方)經施工後試水7樓不漏，並經原告方面於
99年8月23日驗收完畢，並接受連泰公司出具予原告之5年保
固責任書。故即使原告所稱100年7月15日8樓漏水之事實屬
實，依前述民法第269條第1項之規定，原告原得先找連泰公
司要求履行保固責任免費修復，而事實上原告亦已要求連泰
公司到場處理，故原告所稱7樓又因漏水有油漆修補必要，
不僅無法舉證漏水狀況與油漆間之必要性，縱屬必要，此亦
屬連泰公司出具保固書之免費修補範圍，原告既已要求連泰
公司到場處理卻捨此免費修補而不為，自願另行支出油漆費
用，此乃自己支出造成之費用，被告事先既未同意，當然與
被告無關。又原告以被告吳佩倩申請室內裝修施工許可證明
，主張系爭7樓建物於100年7月15日之漏水為被告吳佩倩進
行室內裝修所致云云，惟查，原告所提上開室內裝修施工許
可證明，充其量僅能證明被告有進行上開室內裝修工程，自
無從證明原告所有7樓建物漏水之原因為被告進行該工程所
致，原告之主張，顯屬無據，自應予以駁回。
⒉水、電、瓦斯及管理費等部份：
原告所主張系爭建物7樓因漏水所導致之一切相關損害，縱
然屬實，亦純屬其與前屋主被告常則儀之糾紛所導致產生，
與被告吳佩倩無任何關係。系爭建物七樓自98年7月至99年7
月間，使用水、電及瓦斯之相關度數均有起伏，足見原告或
其家族對七樓仍持續保有利用及可使用之狀態，並持續使用
水、電及瓦斯等相關設備設施，故水、電、瓦斯及大廈管理
費均為原告所應自行支出，與他人無關。
⒊租金部份：
原告所主張系爭建物7樓因漏水所導致之一切相關損害，縱
然屬實，亦純屬其與前屋主被告常則儀之糾紛所導致產生，
與被告吳佩倩無任何關係。且此租約之真實性有違經驗法則
，此筆租金支出既為原告主張自98年8月起之最主要之損害
，遠高於其他費用，惟原告自99年7月調解至同年9月起訴均
不見原告提起，直致100年10月方提出，實有違之常理。再
原告起訴狀自承「98年7月底，原告之父何信基自國外返國
回台灣，驚覺系爭7樓建物屋頂及牆壁漏水嚴重，包括臥室
屋頂橫樑持續滴水致木板積水及嚴重變色、變形，木製衣廚
因水清變色，天花板及牆壁嚴重受損、油漆斑駁、變色及發
霉」云云，如原告所言屬實，如此嚴重之漏水情狀非一朝一
夕所致，但卻由原告之父98年7月返國方發現，足見原告在
98年7月底前長期未居進系爭建物七樓，故未能發現如原告
所稱之嚴重漏水，且以後均由原告之父何信基被授權出面處
理，故原告及其家人是否確有因長住系爭地點之必要，而需
另外在98年8月1日即開始洽租其兄何承憲之屋(即系爭建物
七樓隔壁)一半之必要。縱有借住之事實，父子兄弟之間還
需簽書面契約並要父親做連帶保證人更與常情有悖。原告自
承其兄何承憲未有任何申報租金所得之紀錄，且原告迄今無
法舉證有任何支付租金之證明，顯見系爭租約並不存在。另
原告主張直至本件鑑定人台北市建築師公會100年3月25日完
成鑑定並進行室內修繕前，其均無法使用系爭建物致生之另
行租屋之租金損失一事，惟原告既已自承99年8月漏水修繕
完成後已無漏水情形，自已無其所主張無法居住系爭房屋之
情形，至於原告因訴訟委託台北市建築師公會鑑定致未進行
屋內修繕而未予使用，此乃原告自身之決定與選擇，自非可
歸責於被告而得請求被告負擔損害賠償責任。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造與本院協議不爭執之事項如下（見本院卷㈢第200至201
頁）：
㈠原告為台北市○○路○○巷○○號7樓建物之所有權人，該屋原
告交由其父親何信基使用，原告之兄何承憲為台北市○○區
○○路○○巷○○號7樓所有權人。被告常則儀於99年7月2日前
為26巷15號8樓建物之所有權人。
被告范揚揚於97年7月2日（筆錄誤載為99年）向被告常則儀
承租上開8樓建物。
上開8樓建物所有權於99年7月2日移轉登記與被告吳佩倩。
被告范揚揚承租期間為97年7月至99年6月。
㈡原告父親何信基於98年7月底自國外返回臺灣，發現臥室屋
頂橫樑持續滴水致木地板積水及嚴重變色、變形，天花板及
牆壁嚴重受損、油漆斑駁、變色及發霉。並於100年3月間發
現木製衣櫥因水漬變色。
㈢原告與被告常則儀於99年7月28日在台北市信義區調解委員
會達成調解：原被告同意由連泰公司修繕台北市○○區○○
路○○巷○○號7樓房屋漏水，並於99年8月16日以前修繕完成，
修繕費用23萬元，由被告常則儀於99年7月28日支付2,000元
，餘款228,000由被告常則儀於99年8月16日修繕完成後給付
，修繕完成後由原告及被告常則儀、吳佩倩共同會同驗收。
該漏水補強施工工程於99年8月16日施工完成，並於同年8月
23日經雙方驗收。其施工方式如連泰公司99年7月27日報價
單所載。連泰公司是由被告常則儀交付上開修繕工程價金。
六、原告主張系爭7樓建物屋頂及牆壁漏水嚴重，致原告受有損
害，而請求被告負損害賠償責任，被告則以前揭情詞置辯，
是本件爭點厥為：㈠被告常則儀是否應就系爭7樓漏水負損
害賠償責任？如是，應負損害賠償額若干？㈡被告范揚揚是
否應就系爭7樓漏水負損害賠償責任？如是，應負損害賠償
責任若干？㈢被告吳佩倩是否應就系爭7樓漏水負損害賠償
責任？如是，應負損害賠償責任若干？
七、被告常則儀應就系爭7樓漏水負損害賠償責任
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民事訴訟法第184條第1項前段有明文之規定。原告主張被
告常則儀就系爭8樓建物之部分陽台，堆砌外牆、擴建設置
廁所等違建破壞防水層，以及女兒牆底部穿鑿孔洞後，因持
續使用系爭8樓建物，造成系爭7樓建物屋頂及牆壁漏水嚴重
，致原告受有損害，應負賠償責任。被告常則儀則辯稱：系
爭建築物7樓，漏水部分分為主臥室、臥室兩部分，臥室部
分因系爭8樓臥室水管失察，以致系爭7樓建物臥室受損，理
當賠償，但主臥室部分，確為34年屋齡之建築物自然損耗所
致，被告無庸負擔賠償等語。經查，系爭7樓建物漏水原因
係因系爭8樓建物修繕工程所造成等情，有台北市建築師公
會101年3月3日101（十五）鑑字第0411號函在卷可稽（見本
院卷㈡第210頁），而台北市建築師公會101年6月27日（十
六）鑑字第0574號函更進一步敘明：「一、標的物漏水係依
鑑定人由7樓頂版目視水痕跡而認定，詳照片編號2-4。又上
層修繕工程係如附件8資料上室內修繕工程。……五、本件
主臥室主面牆壁之漏水，由照片1、2、3、4研判知由15號7
樓上層房屋修繕所致。」等語，有前揭函文在卷可佐（見卷
㈢第214、215頁），是本件業經由具有專業技術智識之建築
師鑑定後，判定系爭建物主臥室之漏水係被告系爭8樓建物
修繕工程所致，且鑑定人當時係親自前往現場觀察，於當場
比對現場漏水狀況與照片相符，因而由現場以及照片中之水
漬輔佐客觀環境觀察，由專業智識認定漏水原因，進而判定
本件漏水與系爭8樓之修繕工程有關；參諸訴外人鴻正防水
公司既出具之防水建議略為：「漏水因素判斷：8F露台角隅
防水破壞造成防水失效，樓板與女兒牆面洗洞處此處為漏水
最主要原因，8樓女兒牆膨鼓為洗洞造成粉刷層及馬賽克大
部破壞。」等語；訴外人連泰公司之報價單亦說明「(1)7樓
防水補強，裂縫修補及壁癌處理等(2)7樓漏水上方之8樓陽
台防水處理，含8樓陽台外面之牆壁(約1米高)之防水：地面
鋪面打掉，花台拆除，儲物間(7樓主臥室上方)地面之鋪面
打掉清除，以上重新塗彈性水泥防水，8樓試水不漏後，如
此7樓就不會漏水。」等語，有原告提出之逸仙路防水建議
、連泰公司報價單在卷可佐（見卷㈠第40頁、48頁），足徵
本件漏水與系爭8樓之修繕工程有關。被告常則儀雖辯稱：
94年11月至98年12月未曾裝修、修繕過系爭建物云云，並提
出逸安大廈住戶裝潢紀錄表為證（見本院卷㈢第36、37頁）
」，惟裝修、修繕工程所導致建物結構體破壞而產生之瑕疵
，往往非短時間即會顯現，被告常則儀復自承8樓陽台堆砌
外牆，係由其先父在世時處理，顯見被告常則儀之父就系爭
8樓陽台曾為修繕工程，而被告常則儀身為系爭8樓房屋之所
有權人，且系爭8樓外之陽台無論其法律上之性質為何，事
實上係供被告常則儀專門使用，其他區分所有權人無從入內
使用，則被告常則儀即負有管理維護之義務，是不能以其未
修繕系爭建物，即解免其責任，故被告常則儀應就系爭7樓
漏水負損害賠償責任。
㈡又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有
明文。次按民法第216條第1項所謂「所受損害」，係指現存
財產，因損害事實之發生而致減少而言，屬於積極損害，所
謂「所失利益」，乃指新財產之取得，因損害事實之發生而
受妨害而言，屬於消極之損害（最高法院69年度台上字第35
2號、79年度台上字第1840號判決意旨參照）。損害賠償之
債之成立，其損害之發生與有責原因事實間，所謂之相當因
果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實
，為客觀之事後審查，在一般情形上，有此環境、有此行為
之同一條件，足以發生同一之結果者，該條件即為發生結果
之相當條件，其行為與結果為有相當之因果關係。反之，若
在一般情形上，有此同一條件存在，依客觀之審查，不必皆
發生此結果，該條件與結果尚非相當，而僅屬偶發之事實，
其行為與結果間即難認為有相當因果關係（最高法院96年度
台上字第2032號判決意旨參照）。茲就原告請求之數額審酌
如下：
⒈原告主張其為回復原狀，必須支出主臥室、臥室之天花板及
牆壁修復費用87,247元、主臥室、臥室飾板（線板）修復費
用13,772元、主臥室、臥室木地板修復費用141,878元、主
臥室、臥室窗簾修復費用12,705元、主臥室、臥室衣櫥修復
費用15,894元，共計271,496元等情，有台北市建築師公會
100年10月7日(100)(十五)鑑字第2153號鑑定報告書在卷可
稽，被告常則儀雖辯稱：鑑定報告書之附件六修復費用估算
表中第19頁有關主臥室、臥室天花板及牆壁修復費用明細中
編號(2)平頂及牆1:3水泥沙漿粉刷35,720元為不必要，因牆
壁為平整，且在編號(1)平頂及牆水泥漆部分已含披土；第
21頁有關主臥室、臥室木地板修復費用，木地板只有臥室實
際有損壞約2平方公尺，非主臥室、臥室皆有損壞云云。惟
該鑑定報告書第19頁編號2之35,720元部份，係1：3水泥砂
漿粉刷恢復原狀前所必需；而鑑定報告書第21頁主臥室，臥
室木地板修復，依鑑定手冊非結構體修復費用之估算原則，
即以整面，天花板地坪應以間為計價原則等情，亦有台北市
建築師公會100年12月22日100(十五)鑑字第2767號函在卷可
稽（見卷㈡第130頁），是被告常則儀前揭所辯並不足採。
又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重
大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民
事訴訟法第222條第2項定有明文，本院審酌系爭建築完成於
年距今33年，年久因日晒雨淋、露台防水材料自易變質，且
經鑑定人至現場勘查，在照片1、2交接處產生滲水而致7樓
天花板有濕漏現象等情，此亦有台北市建築師公會101年9月
3日101(十六)鑑字第1028號補充鑑定報告書在卷可參，是
系爭7樓漏水之損害並非全因被告常則儀未盡保管維護義務
所造成，再參酌前揭鑑定報告書回復原狀之修復費用為271,
496元等情，酌定原告得請求之修復費用為135,748元。
⒉原告先位主張其於98年8月至99年6月間因無法使用系爭7樓
建物而請家人遷出，於遷出期間無法使用系爭7樓建物卻仍
必須繳納水費1,932元、電費3,065元、瓦斯費1,009元、14
個月份(包括春節加收)社區管理費47,840元，共計53,846元
；及備位主張99年7月至100年3月遷出期間無法使用系爭7樓
建物卻仍必須繳納水費1,040元、電費1,499元、瓦斯費540
元、9個月份社區管理費36,800元，共計39,879元部分：原
告主張其有此部分之損害，固據其提出水費繳納證明書、電
費收據、大台北瓦斯計費履歷報表、逸安大廈管理委員會收
費憑單等件在卷可稽（見本院卷㈠第77頁至第84頁、第108
頁至第112頁、卷㈡第11頁至第16頁），惟觀諸其用水量，
98年5月12日至98年7月9日為1度，98年7月9日至98年9月8日
為2度，98年9月8日至98年11月6日為1度，98年11月6日至99
年1月11日為9度，99年1月11日至99年7月8日為1度，99年7
月8日至99年9月7日為2度，99年9月7日至100年1月7日為0度
，100年1月7日至100年3月11日為1度；用電量98年7月為207
度，98年9月為400度，98年11月為215度，99年1月為235度
，99年3月為129度，99年5月為146度，99年7月為186度，99
年9月為244度，99年11月為194度，101年1月為161度，101
年3月為206度；瓦斯計費度數98年8月為0度，98年10月至12
月為1度，99年2月為15度，99年4月至100年3月為0度，是其
水、電及瓦斯之相關度數均有起伏，堪認原告或其家人就系
爭建物7樓自98年8月後仍持續使用水、電及瓦斯等設施，而
原告所支出之水、電、瓦斯費用，係基於原告使用自來水、
電能、瓦斯之對價，並非因被告常則儀侵權行為所受之損害
，且如原告認其因漏水無法居住系爭房屋，則可將水、電、
瓦斯停用，即無需另行繳納該等設施之基本費，是原告所繳
納之上開費用，亦與其所主張漏水所致損害並無因果關係。
又按管理費係指公寓大廈專有部分、約定專用部分之修繕、
管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人
負擔之費用（公寓大廈管理條例第10條第1項規定參照），
原告為系爭房屋之區分所有人，應自行負擔管理費，且由前
揭水、電及瓦斯之相關度數之起伏，堪認原告或其家人就系
爭建物7樓仍有使用，是原告所支出之管理費，係其身為社
區住戶依住戶規約所支付之管理費，並非因被告常則儀侵權
行為所受之損害，原告此部分之請求，並無理由。
⒊原告先位主張其於98年8月至99年6月由於系爭8樓建物漏水
，致原告及其家人無法使用系爭7樓建物，原告因此必須向
原告之兄何承憲承租台北市○○區○○路○○巷○○號7樓建物
一半以供原告家庭及原告父母親住居使用，因而支出租金36
萬元，及備位主張其於99年7月至100年3月支出之租金27萬
元部分：原告固提出租賃契約影本乙份證明其受有租金支出
之損害（見卷㈡第7頁至第10頁），惟由前揭水、電及瓦斯
之相關度數之起伏，堪認原告或其家人就系爭建物7樓仍有
使用，是原告有無另行租賃房屋之必要，已屬有疑。而原告
亦自承訴外人何承憲並未申報98年及99年台北市○○路○○巷
○○號7樓出租一半房屋之所得，有原告提出之民事陳報狀在
卷可稽（見卷㈡第80頁），參諸系爭租賃契約係由原告與其
兄何承憲簽立，租金之交付除何承憲於租賃契約上簽收外，
並無其他租金收支流程紀錄，何承憲復沒有申報租金所得之
紀錄，尚難謂原告已就其受有租金損害已為相當之證明，是
原告未舉證證明其受有租金之損害，此部分之請求，為無理
由。
⒋綜上，原告得向被告常則儀請求賠償之金額為135,748元。
八、被告范揚揚無庸就系爭7樓漏水負損害賠償責任
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉
證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即
令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
（最高法院17年上字第917號判例可資參照）。又按因故意
或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第
184條第1項固定有明文，惟按侵權行為所發生之損害賠償請
求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，
若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。關於侵權行為
賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損
害亦即無賠償之可言。是以，侵權行為之成立，應具備加害
行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行
為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，若任一要
件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告亦應就上開
要件負舉證責任。
㈡原告主張被告范揚揚就系爭8樓建物之部分陽台，堆砌外牆
、擴建設置廁所等違建破壞防水層，以及女兒牆底部穿鑿孔
洞後，因持續使用系爭8樓建物，造成系爭7樓建物屋頂及牆
壁漏水嚴重等情，惟為被告范揚揚否認，揆諸前揭說明，原
告應就被告有前揭堆砌外牆、擴建設置廁所等違建破壞防水
層，以及女兒牆底部穿鑿孔洞等行為負舉證責任，惟原告並
未就被告范揚揚有前揭行為舉證以實其說；原告復主張縱陽
台增建係於88年前即存在（惟原告爭執之），被告范揚揚自
承於97年7月後即開始承租系爭8樓建物，對該建物有管理使
用之權，被告范揚揚亦應負侵權責任等語（見卷㈠第139頁
），惟按依民法第429條之規定，租賃物之修繕，除契約另
有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，被告范揚揚就系爭租
賃物既無修繕義務，原告主張被告范揚揚應就系爭7樓漏水
負損害賠償責任，即屬無據。
九、被告吳佩倩無庸就系爭7樓漏水負損害賠償責任
㈠原告主張系爭8樓建物於99年7月2日移轉登記予被告吳佩倩
，而原告因系爭7樓建物漏水，直至本件鑑定人臺北市建築
師公會100年3月25日完成鑑定前，因無法立即修繕系爭7樓
建物室內並為使用，得請求被告吳佩倩賠償自99年7月2日起
至100年3月之水費1,040元、電費1,499元、瓦斯費540元、9
個月份社區管理費36,800元，及租金之支出27萬元部分：查
系爭8樓建物係於99年7月2日移轉登記予被告吳佩倩等情，
有原告提出之建物登記謄本在卷可稽（見卷㈠第15頁），復
為兩造所不爭執，堪認系爭8樓建物係於99年7月2日移轉登
記予被告吳佩倩，而原告亦自承系爭7樓建物之漏水及損害
情形係原告之父何信基於98年7月底自國外返回臺灣即發現
，是被告吳佩倩與損害之發生並無可歸責之原因。而系爭7
樓建物之漏水情形業於99年7月28日由連泰公司進行修繕，
並經連泰公司開具保固書，有原告提出之保固書影本乙份（
見本院卷㈠第51頁），而原告之訴訟代理人亦自承「（99
年）8月之前一直漏，修好之後才沒漏」等語（見本院卷㈡
第22頁），足見系爭七樓建物於99年8月23日由連泰公司修
繕完成後，即無漏水情況。而被告吳佩倩係於99年8月26日
始由被告常則儀點交系爭八樓建物等情，亦經被告常則儀陳
述明確（見卷㈠第98頁），則被告吳佩倩占有使用系爭八樓
建物時系爭七樓既已無漏水情形，被告吳佩倩就原告主張漏
水所受損害，亦無可歸責之原因，被告吳佩倩就該等損害即
無庸負損害賠償責任。況原告亦未能證明其有前揭損害之發
生，及該損害之發生與系爭建物7樓漏水間有因果關係，已
如前述，是原告請求被告吳佩倩賠償前揭損害，即無理由。
㈡原告主張100年7月15日因系爭建物7樓主臥房漏水支出油漆
費用5,000元部分：原告主張系爭7樓建物於100年7月15日
漏水為被告吳佩倩進行室內裝修所致，固據其提出室內裝
修施工許可證以資證明（見本院卷㈢第150頁、第151頁）
，惟該室內裝修施工許可僅能證明被告吳佩倩在99年10月
23日至100年4月22日間有進行上開室內裝修工程，並無從
證明原告所有7樓建物漏水之原因為被告進行該工程所致，
是原告請求被告吳佩倩負損害賠償責任，亦無理由。
十、綜上，原告依侵權行為之法律關係，請求被告常則儀給付
135,748元，及自起訴狀繕本送達被告常則儀翌日（即99年
10月2日）起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理
由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。其假
執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十一、本判決第1項所命之給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389
條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又被告常則儀
陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰
酌定相當擔保金額准許之。
十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據
，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述
，附此敘明。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年12月5日
臺北簡易庭
法官郭美杏
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月5日
書記官楊夢蓮