臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度朴簡字第161號
原告 何信威
被告 陳麗芬
訴訟代理人 林柏裕 律師
上列當事人間請求房屋修繕事件，本院於民國111年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣94,777元，及自民國109年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之25，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國108年6月間以新臺幣（下同）1,270萬元向被告購得門牌號碼為嘉義縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）及土地，並簽訂不動產買賣契約書、不動產交屋確認書，且辦理所有權移轉登記完峻。被告並於108年9月8日將系爭房屋點交予原告，原告占有使用中，被告並同時承諾漏水保固期間自當日起算至109年9月7日止。
㈡按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠可資參酌。所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內。又不完全給付，如其瑕疵能補正者，依民法第227條第1項之規定，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利。再按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231條定有明文。稽之本件，原告於109年2月13日即發現系爭房屋3樓的2間浴室、地板及2樓天花板均有滲水情形，經委請工程人員到場查勘，發現應係3樓浴室排水管及地坪防水層產生裂隙所致，經原告發函通知被告，被告竟置之不理，預估修繕費用計381,900元，依法被告自負有債務不履行損害賠償之責。
㈢再退步言之，倘認被告應否負債務不履行之責，尚有疑義。惟參諸上開說明，被告亦已承諾就系爭房屋漏水問題負保固修繕之責，而系爭房屋於109年2月13日保固期間內，即發生滲水、積水情形，且非人為因素所致，依法被告亦應負保固之責，負擔修繕費用。爰依債務不履行、契約法律關係，提起本訴等語。
㈣並聲明：被告應給付原告381,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭契約約定，兩造僅就特定二部分為修繕，其餘應以現況交屋，由原告自負修繕之責：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意，最高法院86年度台上字第2756號判決意旨可資參照。
⒉次按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條及第737條分別定有明文。
⒊查兩造原成立之契約第17條雖約定：「現況交屋。」，有108年6月16日之買賣契約書可參。然原告遲遲未點交，已查看屋況數次，兩造遲於108年9月8日簽訂不動產交屋確認書，雙方並協議：「1、4樓神明廳左上角有水漬痕。2、4樓樓梯間上方有水漬痕。3、漏水保固原6個月，同意保固1年。」等情，有兩造不爭執真正之確認書可證。
⒋上開文字，有無漏水、依漏水原因究應由兩造何方負擔修繕責任等事項，雖然互有爭執，均已因上述文件定其責任，性質即屬上述之和解契約，原告應受拘束，係地政士 張瑛 琦代為書寫，兩造真意為，以本確認書作為確認現況交屋之内容，即被告僅就4樓神明廳左上角及4樓樓梯間上方之水漬痕為保固一年，其餘部分，被告毋庸負瑕疵擔保責任。
⒌系爭契約有關瑕疵擔保責任，應依兩造之後和解之内容，作為兩造新的約定，亦即和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。就至該日為止所有非記載之修繕項目，被告不再負保固責任。原告既係主張3樓，而非確認書所指4樓，則原告自應受前開和解契約協議内容之拘束，申言之，原告即不得復就本次漏水瑕疵之損害，再向被告請求賠償。
㈡系爭房地是否存有漏水，尚有疑義，若有漏水，應為人為因素造成：
⒈原告就其主張固提出房屋漏水照片及估價單，然觀諸上開照片，尚無礙原告就系爭房屋之使用，且是否確實有漏水，尚難以原告所提出之照片即認原告主張之漏水存在。
⒉況原告主張漏水係於交屋後5個月，無法排除係人為因素，因原告將洗衣機等需要大量排水之機台，置放於無防水層之處，即為人為因素。原告即應就被告爭執之有無漏水、是否導致原告原有房屋受有滲漏水等要件事實負舉證之責。
⒊再者，有關原告提出估價單，廠商據以施作之檢查内容、何處有龜裂或防水層破損、漏水情狀及漏水原因等重要因素，均無從單憑統一發票予以推敲查認，再者，該廠商是否公正、具有足夠之專業智識確認必有漏水及漏水情事，亦有疑問。原告既未能證認有漏水之情狀存在，即難據以查認被告應負修復之責。
㈢經查，被告僅就系爭房屋4樓神明廳左上角及4樓樓梯間上方之水漬痕為瑕疵擔保責任，其餘若有漏水，被告毋庸負瑕疵檐保責任。點交後，不負責上開二點以外之漏水瑕疵問題：
⒈按稱和解者，謂當事人約定互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力；和解不得以錯誤為理由撤銷之，但當事人之一方，對於他方當事人之資格或對於重要之爭點有錯誤，而為和解者，不在此限，民法第736條、第737條及第738條第3款分別定有明文。是和解之成立，具有使原權利義務關係消滅，並由和解契約所定權利義務關係取代之創設效力，屬於裁判外確定私權之機制。其目的並非為確認真實之法律關係，而係在事實不明之情況下，由當事人依循私法自治原則，形塑彼此間之法律關係，並本於契約之效力拘束當事人。
⒉證據方法有相當於和解契約108年9月8日簽訂不動產交屋確認書左上角記載内容，以及地政士張瑛錡到庭證述：「法官問：若一年内發現除這兩個地方有漏水外，還有其他地方漏水，則該怎麼辦？證人張瑛錡：賣方只有針對這兩個點來保固，其他就沒有保證。法官問：其他地方漏水是不在保固範圍内嗎？證人張瑛錡：對，賣方沒有在處理其他漏水的問題。法官問：這是雙方講清楚且很明確後雙方只有這兩個地方才有保固嗎？證人張瑛錡：對。」、被告方仲介 葉昇富 到庭證述：「法官問：除第一、二點兩個漏水地方外，後來若發現有其他漏水的問題，屋主有無提供保固？證人葉昇富：沒有，有保固的是第一、二點。法官問：漏水保固的範圍限於第一、二點，是原告在現場有確認過才在上面簽名的嗎？證人葉昇富：是的，是雙方合意所簽約的。」、原告方仲介 劉立威 到庭證述：「法官問：協議時，原告有無很清楚認知保固的範圍只限於第一、二點嗎？證人劉立威：當初講的應該是這樣。」等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於108年6月16日簽署不動產買賣契約書，由原告以1,270萬元向被告購買系爭房屋，於108年7月15日辦理過戶登記，於108年9月8日交付房屋並簽訂不動產交屋確認書等情，業據其提出不動產買賣契約書、不動產交屋確認書、建物登記謄本等件為證，並為被告所不爭執，是此部分事實，自堪信為真實。原告主張其於109年2月13日發現系爭房屋有漏水瑕疵，應係在交屋前即存在，應負不完全給付之債務不履行責任等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。再按出賣人因可歸責於己之事由而交付有瑕疵之物，該物即欠缺應有價值、通常效用或契約預定之效用，依社會通念及交易習慣，要難認該給付內容與當事人締約之債之本旨相符，自不應因瑕疵存在或發生之時點係在買賣契約成立前、後而異其責任（最高法院94年台上字第1112號判決要旨參照）。物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之。（最高法院105年度台上字第2245號判決意旨參照）。又在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第267號裁判要旨參照）。
㈢經查，本院依原告之聲請委託財團法人中華工商研究院鑑定系爭房屋3樓的2間浴室是否有漏水情形、其漏水成因、漏水形成時間、損害範圍與修繕方法及其修繕費用，鑑定結果為：「一、本件嘉義縣○○市○○路000號房屋存在滲漏水現象，說明如下：㈠無法排除主臥浴室之浴缸落水頭之落水管線周圍結構體及防水材料間產生細微縫隙，令水源由落水管外周圍滲漏水所致。㈡面對樓梯浴室前側地坪落水頭之落水管線周圍結構體及防水材料間產生細微縫隙，令水源由落水管外周圍滲漏水所致。㈢3樓樓層間冷水給水管異常（如縫隙、孔洞或破損），令水源由落水管外周圍滲漏水所致。二、目前並無事證可資證明鑑定標的3樓滲漏水於何時形成。三、鑑定標的3樓的2間浴室存在滲漏水現象致落水管線周圍滲出形成水漬情形，以及鑑定標的3樓樓層冷水管破裂，自天花板滲出形成水漬範圍說明如下：㈠2樓客廳天花板（施作輕鋼架一側）油漆剝落情形。㈡2樓客廳天花板（施作輕鋼架一側）之矽酸鈣汙漬。四、修繕至不漏水所需費用為NT$94,777元，修繕項目方法與相關費用明細詳見第三章第五節。」等語，財團法人中華工商研究院鑑定研究報告書在卷可稽，足見，系爭房屋3樓的2間浴室及3樓樓層冷水管確存在滲漏水現象，因而造成2樓客廳天花板油漆剝落及汙漬，再查，原告於交屋後約半年之109年2月間即發現上開滲漏水現象，此有原告所提存證信函及現場照片在卷可稽，審酌系爭房屋漏水成因既主要在於結構體及防水材料間產生縫隙及樓層水管有縫隙、孔洞或破損之異常，此等成因非短時間可達，而係長久累積所致，堪認漏水原因應係於原告購買時已經存在，且係可歸責於被告之事由，則被告所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。
㈣按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條定有明文。查系爭房屋存有漏水瑕疵致生損害，依上開鑑定研究報告書鑑定修繕費用為94,777元，則原告請求被告賠償94,777元，應屬有據，逾此範圍，則屬無據。
㈤綜上所述，原告依民法第227條第1項規定，請求被告給付94,777元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年7月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，本件訴訟費用依勝敗比例，應由被告負擔百分之25，餘由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
書記官李珈慧