臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第653號
原 告 朱玉華
訴訟代理人 黃伯堯
被 告 劉宴序
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年4月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將座落門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○○號10樓之26之房
屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國105年11月2日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月
給付原告新臺幣壹萬陸仟元，及各自當月16日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息。
被告應自民國106年4月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日
給付原告新臺幣壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰柒拾元由被告負擔新臺幣貳仟元，餘由
原告負擔。
本判決上開第一、五項部分得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣座落門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○○號10樓之26之房屋
（下稱系爭房屋）為原告所有。被告於民國105年8月2日與
原告簽立房屋租賃契約向原告承租系爭房屋（下稱系爭租約
），約定租期自105年8月2日至106年8月1日止，租金除第一
個月為新臺幣（下同）8,000元外，自第二個月起每個月為
16,000元，並應於每月15日前交付，電費由被告自行負擔，
保證金32,000元，且如被告於系爭租約終止或解除時不交還
房屋時，應自翌日起至遷讓完了之日止，按日賠償按房租三
倍計算之違約金予原告。詎料，被告僅給付第一個月租金，
自第二個月起（即105年9月2日起）即未依約給付租金，至
106年2月1日止，已欠繳5個月租金（共計80,000元）。其間
經原告多次催告後，仍拒不給付，原告並曾於105年10月8日
以台中逢甲郵局第432號存證信函催告被告繳納租金並終止
租約，且以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。則
系爭租約既經原告合法終止，被告仍占用系爭房屋，且積欠
租金未付，原告自得以被告給付之保證金32,000元抵扣，並
依兩造間系爭租賃契約、民法物上請求權、不當得利等規定
，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並按月給付
相當於租金之不當得利損害金以及違約金等語。
㈡、並聲明：
⒈被告應將座落門牌號碼臺中市○區○○路○○巷○○號10樓之26
之房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應自民國105年11月2日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告16,000元，及各自當月16日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還上開房屋之
日止按日給付原告1,600元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告未到庭亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張之事實，已據提出系爭房屋租賃契約書、房屋
稅繳款書、台中逢甲郵局第432號存證信函等件為證。被告
經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以
供本院斟酌，經本院調查證據之結果，自堪信為真實。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收
益季節終了時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得
定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不
為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之
總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月
時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃
物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人
。民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條分別定有
明文。復按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其
所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明
文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地
所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土
地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人
自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97
年度台上字第1101號、85年度台上字笫1120號判決意旨參照
）。查本件被告未依約給付租金，經催告未付，且積欠租金
已達二個月以上，則被告依上開規定，主張終止系爭租契約
，並請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及於扣抵完保證金
32,000元後，請求被告按月給付積欠之租金及相當於租金之
不當得利損害金及違約金，應屬有據。
㈢、復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民
法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例意旨參照）。依前述，本件被告積欠租
金，且於系爭租約終止後仍無權占有原告之系爭房屋，致原
告受有無法使用收益之損害，從而原告依兩造租約及不當得
利等規定，請求被告給付相當於租金之利益，揆諸前開說明
，即屬正當。經查，兩造間系爭租約約定每月租金為16,000
元，則原告請求按上開租金計算，於扣抵完押租金後，請求
被告自105年11月2日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按
月給付原告16,000元之積欠租金及相當於租金之不當得利損
害金，核屬正當，應予准許。
㈣、原告雖另主張其得依兩造系爭租約第9條第4項規定：如乙方
（按即承租人被告）於系爭租約終止或解除時不交還房屋時
，應自翌日起至遷讓完了之日止，按日賠償按房租三倍計算
之違約金予甲方（按即出租人原告）」，請求被告應自起訴
狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還上開房屋之日止按日給付
原告違約金1,600元。惟按約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，
即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形
，以為斟酌之標準，及約定之違約金是否過高，應就債務人
若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之
標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最
高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號民事判例意
旨參照）。本件酌以兩造雖約定上開違約條款，惟兩造間為
房屋租賃契約，被告違約所造成原告之損害，主要應為原告
租金之收益，而本件已另請求被告給付相當於租金之不當得
利損害金，原告又未能積極舉證證明其除上開不當得利損害
金外，另受有其他具體損害，以及目前社會經濟狀況等情，
認兩造上開約定之違約金達租金300%尚屬過高，應予核減為
每日100元為公平合理。故本件原告主張依兩造間系爭租約
上開約定，請求被告應自起訴狀繕本送達被告翌日即106年4
月1日起（見本院卷第34頁）至遷讓返還上開房屋之日止按
日給付原告100元之違約金，於此範圍內應屬有據，逾此部
分，即非有理
四、綜上所述，原告基於兩造間房屋租賃契約及民法物上請求權
、不當得利等法律關係，請求被告將占用之系爭房屋騰空遷
讓返還予原告，並給付如主文第2、3項所示積欠之租金、相
當於租金之不當得利損害金，以及違約金，為有理由，應併
予准許。原告逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、本件判決主文第一、五項，係依民事訴訟法第427條規定適
用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行（至原告其餘
包括將來給付之訴勝訴部分，性質上尚不宜宣告假執行）。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年5月8日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官洪堯讚
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國106年5月8日
書記官林素真