裁判字號：臺灣高等法院臺中分院99年上字第95號民事判決
裁判日期：民國99年08月10日
裁判案由：返還保證金
臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度上字第95號上訴人乙○○訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 何孟育 律師被上訴人財政部國有財產局臺灣中區辦事處法定代理人甲○○訴訟代理人 劉榮滄 律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國98年12月8日臺灣臺中地方法院97年度訴字第2411號第一審判決提起上訴，本院於99年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：上訴人起訴主張：
上訴人於民國（下同）97年8月12日參與被上訴人舉辦之97年度第9批國有非公用不動產標售，就其中坐落台中市○區○○段一小段1-2、2-5、2-18地號土地及其上同段93建號暨181建號建物（下分稱系爭土地及建物），以新台幣（下同）41,256,000元得標。被上訴人並以97年8月15日台財產中秘字第0979901077號函通知上訴人除以當初投標之保證金370萬元抵繳外，應於97年9月11日前再繳納尾款37,556,000元。惟上訴人嗣後始得知系爭建物中間留有天井，然地政平面圖並未轉載繪製，其漏載之處顯然有害於公共安全，且被上訴人所公告之實際面積或登記面積，與原始建築圖說或申請建築執照之面積亦有相當之差距。乃被上訴人竟刻意隱瞞此項事實，未於標售公告上註明，足見被上訴人係以詐欺之手法使上訴人誤信而為投標之意思表示，上訴人自得依民法第92條第1項撤銷先前所為競標之意思表示。又若認為此尚不及詐欺之程度，惟依系爭建物之設計圖可知，建物謄本之登記面積並未扣除天井部分之面積，則扣除此部分面積後，實際合法之登記面積即有短少，該情節亦屬買賣上所稱物之瑕疵，依民法第359條及259條之規定，上訴人得解除本案系爭土地及建物之買賣契約。且本案之所以無法履行契約，如上所述係被上訴人出賣之物有瑕疵，故在被上訴人未排除該瑕疵之前，上訴人基於同時履行抗辯權，自無繳納餘款之義務，亦無所謂遲延責任。乃被上訴人以97年9月8日台財產中秘字第0970013108號函通知上訴人需於97年9月11日付清餘款及預繳一個月相當於遲延利息之保證金，共計4,693,500元，對上訴人極為不公平。從而，上訴人遂委託本案 楊俊樂 律師於97年9月9日以律樂字第09001號函，為撤銷投標之意思表示，本案契約應自始不生效力，上訴人得請求被上訴人返還保證金370萬元（上訴人於原審所主張關於撤銷被詐欺所為之意思表示、民法第247之1、消費者保護法第7條第2項部分，上訴人於二審程序均不再主張）。
貳、被上訴人方面：被上訴人則以下列情詞置辯：
一、上訴人雖主張被上訴人刻意隱瞞本案建物中間留有天井設計，與地政平面圖或公告面積不符，致上訴人為錯誤意思表示云云，然本案建物於63、68年間辦理登記，因時間已久，已無從考查當初未加繪天井位置之緣由，惟該天井於開放看屋前即確實存在，系爭土地及其上之建物於標售公告時，復於97年8月5日下午2時至4時開放供有意投標者參觀，並在97年度第9批國有非公用不動產投標須知（下稱系爭投標須知）中載明：本案國有房屋（93、181建號）登記面積分別為727.49、228.80平方公尺，實際總面積分別為786.07、384.07平方公尺，按現狀點交，惟按登記面積辦理所有權移轉登記等語。且在投標須知備註欄中載明前述看屋時間，讓有意投標之民眾於投標前得自行赴現場查看，評估是否參與投標，業盡被上訴人應負擔之公示義務，是被上訴人並無刻意隱瞞上開事實。又上訴人主張系爭建物之登記面積與實際面積不合，且有天井存在，為物之瑕疵，得撤銷買賣契約云云，惟上訴人既然參與投標，即意謂上訴人接受系爭建物登記面積與實際面積不相符之事實與其現有狀況，縱上訴人認為前述事實及狀態屬於物之瑕疵，惟依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，故上訴人自不得依該理由稱其陷於錯誤，得撤銷投標之意思表示並解除買賣契約，取回投標保證金370萬元。從而，上訴人既無理由取回該保證金，依投標須知第11點規定，若上訴人逾期（即97年9月11日）未繳清價款，則視為放棄得標，買賣契約縱經解除，保證金仍沒收不得歸還。
二、至上訴人雖質疑本案建物實際總面積並未扣除天井面積，然被上訴人就系爭建物所公告之實際總面積部分，經比對系爭
93、181建號建物之平面圖，確實已扣除天井面積。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人依不當得利及解除契約之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人370萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，按年息5％計算之利息，為無理由，而駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：
①原判決廢棄。②前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人370萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。④第二項聲明部分，上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明為：①上訴駁回。②第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。③如受不利益判決，願提供擔保准免假執行。（上訴人於原審駁回其請求後，於二審程序中僅主張坪數短少及未揭露天井影響安全之物之瑕疵擔保責任，請求解除契約，返還保證金，其餘的法律關係均不再主張《本院卷第40頁背面、第86頁背面及第87頁》。）
肆、兩造不爭執之事實（本院卷第62頁及背面）：
一、上訴人於97年8月12日參與被上訴人舉辦之97年度第9批國有非公用不動產標售，就系爭土地及建物，以41,256,000元得標。被上訴人並以97年8月15日台財產中秘字第0979901077號函通知上訴人除以當初投標之保證金370萬元抵繳外，應於97年9月11日前再繳納尾款37,556,000元。
二、系爭建物內確有天井存在，且此部分並未於標售公告上註明。
三、被上訴人分別於97年8月20日、97年9月8日、97年9月11日及97年9月26日函上訴人。
四、台中市中山地政事務所97年11月12日函送法院之資料（包括登記申請書、使用執照、建築執照、建築設計圖）（原審卷第83至115頁）。
五、系爭建物之建物平面圖並無天井之記載，該建物平面圖係上訴人自行調取，並非被上訴人所提供。
伍、本件之爭點：上訴人主張系爭建物登記面積並未扣除天井部分之面積，則扣除此部分面積後，實際合法之登記面積即有短少，該情節亦屬買賣上所稱物之瑕疵，且造成結構安全之疑慮，上訴人自得解除契約，有無理由？本件有無上訴人所主張民法第247條之1、消費者保護法第7條第2項規定，標售契約無效之情形？
一、上訴人主張系爭建物之登記面積有短少情形，以此解除契約，有無理由？
（一）查系爭181建號建物原登記面積為228.80平方公尺，然因繪製測量成果遺漏天井，業經台中市中山地政事務所依地籍測量實施規則第232條規定更正為217.39平方公尺，有台中市中山地政事務所97年12月22日中山地所二字第0970019850號函及更正後之建物謄本在卷可稽（原審卷第125頁、136至137頁），則系爭181建號建物部分確有因地政機關登記漏未測量天井致面積短少之情形，堪以認定。
（二）再查系爭93建號建物部分，其建物謄本所載一、二、三層登記面積為125.40、224.22、224.22平方公尺（原審卷第186頁），與建造執照及使用執照所載一、二、三層面積
171.52、194.72、194.72平方公尺（原審卷第179、180頁），並不相同。再觀之被上訴人所提出之系爭93建號建物之平面圖謄本，其二、三層之圖說並無天井之規劃，而面積經計算後均為224.22（計算式：20.2011.10＝224.22），足見上開登記面積並未扣除天井部分之面積。而經原審法院就系爭93建號建物之面積不符情形，向台中市中山地政事務所函詢結果，經該所以98年9月10日中山地所二字第0980012737號函覆略以「有關本市○區○○段一小段93建號建物平面圖謄本所載一層面積125.40平方公尺與案附之建造執照及使用執照所載一層面積171.52平方公尺差距過大之原因，係因建物平面圖所載一層面積125.40平方公尺、走廊面積57.75平方公尺，合計183.15平方公尺為一層之面積。至於建物平面圖所載一、二、三層面積為18
3.15、224.22、224.22平方公尺與建造執照及使用執照所載一、二、三層面積171.52、194.72、194.72平方公尺有差距之原因，經調閱本所60年丈字第7566號建物複丈申請書，案內並無檢附使用執照及設計圖，查當時係依現場實地測量繪製成果圖，《臆測》當時實地二、三層天井可能二次施工，因（引）此二、三層建物面積包括天井之面積。惟貴院所檢附之設計圖所示，二、三層有設計規劃天井，為符合實際，應請管理機關即被上訴人填具更正登記申請書及檢附該設計圖向本所辦理更正。」（原審卷第197頁），而兩造對台中市中山地政事務所97年11月12日檢送原審法院之系爭181建號68年增建申請登記時所檢送之建築設計圖既不爭執，觀諸該建築設計圖所示（原審卷第10
9、111頁），原有之二、三樓本即有天井之設計，是以應認系爭181號建物於興建之初即有天井之設計，僅因地政事務所於60年間繪製建物平面圖時，僅由系爭建物之外圍長寬計算出建物面積，未詳查建物內部尚存有天井，應予扣除二、三樓之天井面積始為正確之建物面積，致登記面積有短少之情形，故被上訴人所辯係因登記機關之錯誤導致系爭93建號登記面積有短少之情形亦堪採信。
（二）按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；又出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權（最高法院73年台上字第1173號判例、86年度台上字第2398號判決參照）。查系爭181建號及93建號建物均有登記面積短少之情事，業經本院認定於前，又上開登記面積短少之瑕疵，復屬無從補正，則上訴人於危險移轉前主張物之瑕疵擔保，即為法之所許。至被上訴人雖辯稱：依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責云云，然上訴人於標買系爭土地及建物之前，固因被上訴人之開放參觀，可顯而易見系爭建物二至五樓存有天井，然苟未經測量面積，上訴人實無從發現登記面積有因未扣除天井而短少之情形，是以被上訴人就上訴人於標定系爭土地、建物前，即已知悉建物有登記面積短少之瑕疵之有利於己之事實，既未能舉證以實其說，其此部分辯解即無足採。
（三）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第359條、第366條分別規定甚明。查系爭投標須知第15條第1項規定：標售之不動產面積，應以地政機關之土地或建物登記簿所記載者為準，但於點交後得標人如發現面積不符，除因地政機關測量登記錯誤者外，得於6個月內自行負擔費用，會同標售機關辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價辦理多退少補，逾期不予受理。前項因地政機關測量登記錯誤，致土地實際面積較出售面積增減時，得自得標人繳款之日起15年內，依下列規定辦理（一）面積減少者：得標人得檢附同意無息退還該短少土地價款，絕不另行要求其他損害賠償之同意書，申請退還溢繳價款（原審卷第29頁背面）。依上開規定堪信兩造就因地政機關測量登記錯誤，導致實際面積較出售面積減少時，已有限縮出賣人關於物之瑕疵擔保義務為買受人僅得請求減少價金而不得請求解除契約之特約。而上訴人復未能證明被上訴人有何故意不告知瑕疵之情形，則依上開特約，上訴人主張系爭建物之登記面積有短少情形，以此解除契約，即屬無據。
（四）末以關係系爭建物實際可使用之面積部分，依系爭土地及建物投標公告附表1備註欄載明「1.本案土地地上物狀況為樓、平房、騎樓等，現況由得標人自理。2.本案國有房屋（93、181建號）登記面積分別為727.49、228.8平方公尺，實際總面積分別為786.07、384.07平方公尺，按現狀點交，惟按登記面積辦理所有權移轉登記。」（原審卷第6頁），兩建號公告之實際總面積為1170.14平方公尺，而經本院囑地政事務所實際丈量結果，實際可使用之面積為1157.47平方公尺（本院卷第50、74頁複丈成果圖），僅短少12.67平方公尺，即僅短少百分之一之公告實際面積，就此實際可使用面積之短少，亦難認足使系爭建物之價值有欠缺之情形而為物之瑕疵，是以上訴人以此主張解除契約，亦非有據。
（五）本件上訴人主張民法第247條之1、消費者保護法第7條第2項規定，標售契約無效，為無理由：
1.按系爭建物之投標須知及附表等係經被上訴人於報紙、機關公告欄及上網公告，上訴人與其他參加投標人於投標前，必均已詳細閱覽該投標須知內容，得知其中第14條第2項明定：「投標公告內載明按現狀點交，其地上物概由得標人自理」、第15條第1項規定：「標售之不動產面積，應以地政機關之土地或建物登記簿所記載者為準，但於點交後得標人如發現面積不符，除因地政機關測量登記錯誤者外，得於6個月內自行負擔費用，會同標售機關辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價辦理多退少補，逾期不予受理。前項因地政機關測量登記錯誤，致土地實際面積較出售面積增減時，得自得標人繳款之日起15年內，依下列規定辦理（一）面積減少者：得標人得檢附同意無息退還該短少土地價款，絕不另行要求其他損害賠償之同意書，申請退還溢繳價款。…」，且該投標號1備註欄載明，本案房地訂於97年8月5日下午2時至下午4時開放看屋供有意投標者參觀，屆時請於上述時間內自行前往查看，讓有意投標之民眾於投標前得自行赴現場查看，評估是否參與投標，從而系爭標售投標須知之合約，自與民法第247條之1所定之定型化契約有別，上訴人得自行評估況後決定是否參與投標，且建物與登記簿所載面積不符，面積減少者退還溢價款，面積增加者補繳價款，自難謂該項條款有何顯失公平可言。
2.按消費者保護法係處理消費者與企業經營者因消費關係所產生爭執之法律，從該法第1條明定為「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提高國民生活品質，制定本法。」可得而知，足見若非因消費關係所引起之法律關係，自無適用消費者保護法之餘地（參見最高法院84年度訴字第3642號判決）。本件被上訴人純屬系爭建物之標售者，並非企業經營者，其與上訴人所產生之爭執並非消費關係，自無適用消費者保護法之餘地。
二、系爭建物登記面積之短少，是否造成系爭建物結構安全之疑慮，而使上訴人得解除契約？經查：系爭建物不論是93建號或增建之181建號，其原建築設計藍圖即均有天井設計（原審卷第108至115頁），完全按設計圖施工，93年建號自58年興建，181建號自68年增建迄今40餘年未作任何改變，絕無任何結構安全問題，其間且經歷多地震，包括88年間之921大地震均無呈現任何結構安全問題，更何況投標者上訴人於投標前，亦有到現場觀看，一看即知道有天井存在。觀之投標須知附表備註欄第1、4點分別載明「1.本案土地地上物狀況為樓、平房，騎樓等，現況由得標人自理。……4.本案房地訂97年8月5日下午2時至下午4時開放看屋供有意投標者參觀，屆時請於上述時間內自行前往查看」（原審卷第6頁），則被上訴人既已藉由開放看屋讓有意投標者，均得前往現場看，則對於系爭建物有無天井存在一情，外觀上一望可知，此經本院至現場勘驗明確（本院卷第46、47頁），倘上訴人認天井之存在有結構安全之問題，實可不參與投標，況上訴人亦未能另行舉證系爭建物有何結構安全上之問題，是其據此主張解除契約，亦屬無據。
三、本件有無上訴人所主張民法第247條之1、消費者保護法第7條第2項規定，標售契約無效之情形：（上訴人雖於準備程序中曾陳稱不再主張民法第247條之1及消費者保護法，但於最後一次準備程序中再主張消費者保護法第7條第2項。）
（一）按系爭建物之投標須知及附表等係經被上訴人於報紙、機關公告欄及上網公告，上訴人與其他參加投標人於投標前，必均已詳細閱覽該投標須知內容，得知其中第14條第2項明定：「投標公告內載明按現狀點交，其地上物概由得標人自理」、第15條第1項規定：「標售之不動產面積，應以地政機關之土地或建物登記簿所記載者為準，但於點交後得標人如發現面積不符，除因地政機關測量登記錯誤者外，得於6個月內自行負擔費用，會同標售機關辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價辦理多退少補，逾期不予受理。前項因地政機關測量登記錯誤，致土地實際面積較出售面積增減時，得自得標人繳款之日起15年內，依下列規定辦理（一）面積減少者：得標人得檢附同意無息退還該短少土地價款，絕不另行要求其他損害賠償之同意書，申請退還溢繳價款。…」，且該投標號1備註欄載明，本案房地訂於97年8月5日下午2時至下午4時開放看屋供有意投標者參觀，屆時請於上述時間內自行前往查看，讓有意投標之民眾於投標前得自行赴現場查看，評估是否參與投標，從而系爭標售投標須知之合約，自與民法第247條之1所定之定型化契約有別，上訴人得自行評估況後決定是否參與投標，且建物與登記簿所載面積不符，面積減少者退還溢價款，面積增加者補繳價款，自難謂該項條款有何顯失公平可言。
（二）按消費者保護法係處理消費者與企業經營者因消費關係所產生爭執之法律，從該法第1條明定為「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提高國民生活品質，制定本法。」可得而知，足見若非因消費關係所引起之法律關係，自無適用消費者保護法之餘地（參見最高法院84年度訴字第3642號判決）。本件被上訴人純屬系爭建物之標售者，並非企業經營者，其與上訴人所產生之爭執並非消費關係，自無適用消費者保護法之餘地。
陸、綜上所述，上訴人主張依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，或主張被上訴人違反消費者保護法第7條第2項、民法第247條之1，均不可採。從而，上訴人依解除契約之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人370萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年8月10日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官謝說容法官蔡秉宸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官洪麗華中華民國99年8月10日
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