裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第645號民事判決
裁判日期：民國109年02月26日
裁判案由：給付租金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第645號上訴人 徐慶澍 訴訟代理人 鐘為盛 律師複代理人 莊永頡 律師被上訴人 黃莛蓁 訴訟代理人 趙惠如 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國108年10月31日臺灣彰化地方法院108年度訴字第454號第一審判決提起上訴，本院於109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於97年5月28日拍賣取得彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權，座落系爭土地及同段531-8及531-9地號等土地上之門牌號碼為彰化縣○○○○○路○段000號、750號未辦保存登記建物，原係訴外人○○○、○○○及上訴人共有，應有部分各三分之一，故伊前對○○○、○○○及上訴人起訴請求拆屋還地，經臺灣彰化地方法院以101年度重訴字第28號（下稱前案）判決認定系爭土地與前開建物間係民法第425條之1第1項之法定租賃關係。嗣上開建物經訴外人○○○訴請分割共有物，前開共有人並於106年9月13日成立和解，由上訴人取得均座落於系爭土地上之原審判決附圖號Ｅ部分建物（下稱系爭建物）之所有權。因兩造間無法協議租金金額，是伊依民法第425條之1第2項規定請求核定如原審判決附表一所示，並請求上訴人給付103年5月1日起至108年4月30日之租金合計新臺幣（下同）744,889元，及自判決確定日之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並請求上訴人自108年5月1日起至系爭建物不堪使用為止，按月於每月一日給付伊22,096元（原審判決准許被上訴人如上之請求，並駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人未聲明不服，並表示撤回原審未及審酌之備位之訴，並經上訴人同意，上訴人則對原審判決提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人未先與伊協議，即訴請法院核定，程序有誤。又系爭建物為未辦保存登記之建物，不得分割，且系爭建物有使用執照，可辦登記，未辦所有權登記前之和解分割不生效力，故仍屬伊與訴外人○○○、○○○等3人共有，伊得以使用之範圍有限，仍受其他共有人之限制，被上訴人以3人達成分割協議為由，請求伊給付系爭建物之全部租金，顯不合理。系爭建物雖位處員林市○○路旁，然該處之經濟發展、區域規劃等因素致商業發展逐漸式微，是被上訴人請求以申報地價10%計算租金，顯然過高，至多僅得以申報地價5%計價云云，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：上訴人於97年5月28日拍賣取得系爭土地所有權，座落系爭土地上之未辦保存登記系爭建物，原係訴外人○○○、○○○及上訴人共有，應有部分各三分之一，被上訴人前對○○○、○○○及上訴人起訴請求拆屋還地，經原審法院以101年度重訴字第28號判決認定系爭土地與前開建物間係民法第425條之1第1項之法定租賃關係，嗣系爭建物經訴外人○○○訴請分割共有物，前開共有人並於106年9月13日成立和解，由上訴人分得座落於系爭土地上之系爭建物等情，有系爭土地之土地登記謄本（原審卷第25頁、第83頁）、地籍圖謄本（原審卷第27頁）、原審法院101年度重訴字第28號民事判決（原審卷第29至53頁）、和解筆錄（原審卷第55至57頁）及彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書（原審卷第119至123頁）在卷可證，且為兩造所不爭執。
四、本院得心證之理由：
（一）被上訴人未經兩造協議即起訴，是否程序不合法？民法第425條之1第2項之法定租賃權之租金，並無以當事人須先行協議為訴訟之法定前置程序，況本件經原審判決依申報地價百分之10計算租金後，上訴人亦確針對百分之10之租金計算方式，表示不服，是以本件應認確有民法第第425條之1第2項所定「協議不成」之情形，上訴人以此為辯，並非有據。
（二）系爭建物之協議分割，是否不生效力？被上訴人是否僅得請求三分之一租金或得請求給付全數租金？
１、按違章建築之房屋，雖因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的而讓與其事實上之處分權，自非不得為強制執行拍賣換價之標的(最高法院108年台抗字第834號民事裁定意旨參照)。按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異（最高法院85年度台上字第51號民事判決意旨參照）。而我國民法關於分割共有物之效力，係採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉，讓與部分權利所致。系爭建物於106年9月13日協議分割前，屬上訴人、訴外人○○○及○○○共有，應有部分各三分之一，各應給付系爭建物座落系爭土地租金三分之一，為兩造所不爭執。本件之爭點，乃系爭建物之協議分割，是否不生效力？協議分割後，上訴人是否即應給付全部租金？
２、上訴人雖稱分割共有物為處分行為，且系爭建物已有使用執照，依民法第759條規定，在辦理保存登記以前，不得分割，故系爭和解筆錄之協議分割不生效力云云，並以使用執照為據（原審卷第143至147頁），然系爭建物雖取得使用執照，惟是否能辦理第一次所有權登記，尚涉及相關法令，並非有使用執照必能辦理建物第一次測量登記；且上訴人及其他共有人固不能就系爭建物之「所有權」為分割之物權處分行為，然「事實上處分權」係所有權能之集合，本即得為讓與之標的，並具財產權之性質，屬於民法第831條規定之「所有權以外之財產權由數人共有或公同共有」之情形，本得成為分割之標的，尤以共有人間就未保存登記建物所為之分割協議，雖行政上無法為所有權登記，然仍無改其實為事實上處分權之讓與，上訴人辯稱分割協議不生效力云云，洵非有據。
３、依卷附原審法院101年度重訴字第28號民事判決之貳、實體事項三、不爭執事項記載：「㈡...現由被告徐慶澍占用彰化縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋；㈢系爭房屋與門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○○○○號建物原係坐落在彰化縣員林段...531-9（被告徐慶澍所有）...532-43（被告徐慶澍所有）...」等語（原審卷第45頁），足見上訴人及其他系爭建物之原共有人於前案對於系爭建物為上訴人占有使用等節，並不爭執，則上訴人於本案辯稱其得以使用範圍仍受限制云云，非可遽採，且上訴人於原審亦陳稱目前附圖編號Ｅ部分沒有其他人使用，只有伊住三樓而已，其不同意Ｅ部分之建物給別人用等語（原審卷第175頁），堪認附圖編號Ｅ部分之系爭建物確為上訴人所單獨使用無誤。
４、次查，系爭建物共有人於前案判決確定後，於另案分割共有物訴訟中，106年9月13日於原審法院簽立之和解筆錄亦確已將附圖編號E部分分歸上訴人取得，有和解筆錄在卷可稽（原審卷第55頁），參以系爭建物為未辦保存登記建物，無法辦理所有權或應有部分之移轉登記，然和解筆錄二另約定：「兩造應協同就上開取得之建物向彰化縣地方稅務局員林分局辦理納稅人名義變更。」等語，並參酌未辦保存登記建物之房屋稅納稅義務人登記，具有佐證納稅義務人享有該建物事實上處分權效果之實務見解，及一般社會通念未保存登記建物係以房屋納稅人為其所有權人之常情，衡酌當事人真意，堪認前開和解筆錄第二項約定之目的，係為使共有人間得以證明其已各自取得系爭建物及其他部分建物（上訴人以外之共有人，分別單獨取得其他部分之建物）之事實上處分權，並得以排他的使用收益，故上訴人至遲於前開和解契約簽立時應已受讓取得系爭建物之全部事實上處分權及使用收益等節，亦堪認定。至上訴人與其餘原共有人二人是否確已依和解筆錄之分割協議辦理房屋納稅義務人變更，乃當事人是否請求履行之事，尚與分割協議是否生效無涉。
５、按土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。上訴人與其他共有人既已分割協議，由各共有人分別取得原共有建物之部分之事實上處分權，為免各自取得建物之事實上處分權無足夠使用所座落土地之權能，在契約解釋方面，參酌首揭判決意旨，應認為簽立前開和解筆錄時，共有人○○○及○○○亦將其等對系爭土地法定租賃關係移轉予上訴人，由上訴人取得系爭建物座落系爭土地法定租賃關係之全部權利，享有獨立使用系爭土地之權利，始符實情，準此，上訴人自負給付全部租金之義務，是被上訴人據此請求法院核定租金，及請求上訴人給付自協議分割起，系爭建物座落系爭土地之全部租金，即有理由，應予准許。
（三）以申報地價10%計算租金金額，是否過高？
１、按第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第105條及第97條定有明文。此外，基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。又上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院88年度台上字第108號民事、46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。上開規定於當事人依民法第425條之1第2項規定聲請法院核定並請求給付租金者，亦應有適用。
２、被上訴人主張系爭土地係屬都市計劃內土地，位於彰化縣○○市○○路○段，鄰近市中心，交通便捷，附近有台鐵員林站、員林農會、中正路郵局、第一市○○○○街、員林市公所及員林美術館等設施，如僅以公告現值計算系爭建物使用系爭土地部分價值亦已達11,277,860元（計算式：110×102,526＝11,277,860），價值匪淺等語，並提出Google地圖乙份（原審卷第59頁）、系爭建物南面、北面及對面之相片（本院卷第77至83頁）附卷為證，上訴人對上開地圖及相片復不爭執（本院卷第70頁），本院審酌系爭土地之申報地價每平方公尺僅24,105元，亦有系爭土地第二類謄本及地價第二類謄本附卷可佐（原審卷第25頁、第61頁），此申報地價低於系爭土地市場價值甚多，且位處於員林市最繁榮便利之地區，僅以前開申報地價10%計算租金金額，難謂過高，應屬適當。故本院據此核定系爭建物座落系爭土地，依106年9月13日分割協議前上訴人應給付三分之一租金，106年9月14日起上訴人應給付全部租金計算，上訴人應給付之租金金額合計為744,889元，計詳如原審判決附表一所示。
３、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第233條第1項及第203條亦有明文。另依民法第425條之1訴請法院核定租金並據此請求給付租金之訴，乃兼括為形成之訴性質，應待法院判決確定，雙方當事人之權利及義務內容始告確定，權利人據此權利義務關係而為給付請求，義務人之給付期限，應於法院為判決確定時屆至，並自翌日起負遲延責任。基此，被上訴人就上訴人應給付其系爭土地租金744,889元之利息部分，請求自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依據兩造間之法定租賃關係，請求核定如原審判決附表一之租金，並請求上訴人給付744,889元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，以及自108年5月1日起至系爭建物不堪使用為止，按月於每月1日給付被上訴人租金22,096元，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並就金錢給付部分為供擔保後准、免為假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。至被上訴人於原審之備位之訴，業經被上訴人於本院撤回，上訴人並表示同意（本院卷第54、69頁），附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年2月26日
民事第八庭
審判長法官蔡秉宸
法官王重吉法官吳國聖正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳文琴中華民國109年2月26日