臺灣臺中地方法院109年度重訴字第201號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院109年重訴字第201號民事判決

裁判日期：民國109年08月13日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣臺中地方法院民事判決109年度重訴字第201號原告寶縈國際有限公司法定代理人 許藝蓁 訴訟代理人 朱瑞陽 律師訴訟代理人 許雅婷 律師被告順天建設股份有限公司法定代理人 柯興樹 訴訟代理人 周進文 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國109年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰貳拾陸萬肆仟元，及自民國一百零九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告（更名前為紫光豐旭有限公司）為購買被告推出之建案「順天上環匯」之G棟17樓、G棟20樓房地共2戶（下分稱G17、G20房屋，合稱系爭房屋），於民國103年10月23日與被告簽訂2份房屋土地買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第3條第3項載明，主建物及附屬建物（下稱專有部分）合計面積應占房屋登記總面積的64.5%，公共設施占比則為35.5%，經原告評估認為專有部分占房屋登記總面積比例尚屬合理，而同意購買系爭房屋。然原告於10
5年間發現，系爭房屋專有部分合計面積未達系爭契約第3條約定之比例，系爭房屋2戶各短少達6.31%（不含車位房屋登記總面積160.2平方公尺，不含雨遮之專有部分面積為
93.23平方公尺，專有部分合計面積占房屋登記總面積之實際比例為58.19%），被告實際施作之專有部分合計面積，顯與兩造約定之比例面積不符而有不實之情，而專有部分實際使用之比例為預售屋購入之重要契約要素，被告於系爭契約中提供不實之比例，使原告誤認。原告發現後，旋以口頭及書面方式通知被告，請求說明並提解決方案，詎被告避不解釋，原告乃於105年11月4日依系爭契約第5條第3項約定，向被告為解除契約之意思表示，系爭契約既已由原告合法解除，依民法第179條及第259條第2款規定，被告應返還原告已支付之系爭房屋買賣價金及利息。縱認系爭契約未合法解除，惟原告並非出於違約意思而停止付款，係因被告未依約定品質給付，經原告通知未獲置理，始通知被告主張同時履行抗辯暫停付款，被告沒收買賣價金顯屬權利濫用，系爭契約約定之違約金亦屬過高，應予酌減等語。並聲明：被告應返還原告新臺幣（下同）639萬6,000元，及自調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告主張依系爭契約第5條第3項約定解除系爭契約，惟系爭G17、G20房屋之登記主建物面積或本房屋登記總面積，與系爭契約第3條第2項完全相符，並未有系爭契約第5條第3項所指主建物或本房屋登記總面積有誤差之情形，原告依該條項約定解除契約，顯屬無據；且系爭契約第5條第3項所定解除契約之要件與系爭契約第3條第3項約定之比例無關，原告以主建物及附屬建物合計面積占本房屋登記總面積之比例不符系爭契約第3條第3項約定之比例，而主張依系爭契約第5條第3項解除契約，自無理由。
（二）又系爭G17、G20房屋面積符合系爭契約第3條第2項之約定，原告所列計算式有誤，依系爭契約第4條第2項約定可知，系爭契約第3條第3項計算式之分母（即房屋登記總面積）應扣除附屬建物面積之雨遮及車位面積（含共有車位及車位），即該條項約定之比例計算式應為：【（主建物面積＋附屬建物面積之陽台）÷（總面積－附屬建物面積之雨遮－共有車位面積－車位面積）】，依此計算，系爭G17、G20房屋面積並未違反系爭契約第3條第3項約定之比例，原告主張解除系爭契約，自無理由。
（三）本件違約金之約定並未過高，原告請求酌減，亦無理由。另原告因系爭契約對被告之請求權及債權，已由臺灣臺南地方檢察署聲請臺灣臺南地方法院刑事庭裁定予以扣押，依該裁定原告不得向被告請求，被告亦不得向原告給付，原告提起本件訴訟請求被告給付，應無理由等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告於103年10月23日與被告簽訂系爭契約，由原告向被告購買「順天上環匯」建案編號G17、G20房屋，G17、G20總價金分別為2,008萬元、2,256萬元，原告已給付買賣價金合計936萬元，嗣原告於105年10月6日寄發臺中英才郵局1562號存證信函予被告，主張被告違反系爭契約第3條第
3項之比例約定，並於105年11月4日以臺中英才郵局1738號存證信函主張依系爭契約第5條第3項約定解除契約，被告則於106年1月13日寄發臺中大隆路郵局54、56號存證信函，抗辯原告逾期未繳納價金，依系爭契約第8條及第25條約定解除契約並沒收房地總價款15%之違約金，即沒收違約金合計639萬6,000元等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭契約2份、臺中英才郵局1562、1738號存證信函、臺中大隆路郵局54、56號存證信函、系爭契約之附件三付款明細表為證（見本院卷第27至88頁），堪先認定屬實。
四、得心證之理由：
（一）原告以系爭房屋主建物及附屬建物合計面積未達系爭契約第3條第3項約定之比例，系爭房屋2戶各短少達6.31%為由，主張依系爭契約第5條第3項之約定解除系爭契約，請求返還已給付之價金是否有理？
1.按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。而其真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意（最高法院86年度台上字第2191號判決要旨參照）。
2.系爭G20房屋契約第3條第2項約定：「房屋登記面積：本房屋面積共計230.14平方公尺（約69.62坪）：（一）主建物面積85.82平方公尺（約25.96坪）。（二）附屬建物面積：陽台面積：7.41平方公尺（約2.24坪）。雨遮面積：7.39平方公尺（約2.24坪）。（三）共有部分面積：51.33平方公尺（約15.53坪）。（四）共有車位面積：8.25平方公尺（約2.50坪）。（五）車位面積69.94平方公尺（約21.16坪）。」系爭G17房屋契約第3條第2項約定：「房屋登記面積：本房屋面積共計195.17平方公尺（約59.04坪）：（一）主建物面積85.82平方公尺（約25.96坪）。（二）附屬建物面積：陽台面積：7.41平方公尺（約2.24坪）。雨遮面積：7.39平方公尺（約2.24坪）。（三）共有部分面積：51.33平方公尺（約15.53坪）。（四）共有車位面積：8.25平方公尺（約2.50坪）。（五）車位面積34.97平方公尺（約10.58坪）。」系爭契約第5條第2項約定：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分乙方（即被告）均應全部找補；其超過部分，甲方（即原告）只找補2%為限（至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時ㄧ次結清。」第5條第
3項約定：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差（倘因簽約後法令改變除外），其不足部分超過3%者，甲方得解除契約。」（見本院卷第28、29、48、49頁），依契約之文義及體系解釋，並衡酌論理法則可知，系爭契約第5條第3項所指「誤差」應係指系爭契約第3條所稱房屋面積與地政機關登記之房屋總面積存有誤差之部分，是系爭房屋是否有系爭契約第5條第3項所指面積「誤差部分超過3%以上」之情事，自應以系爭房屋登記之房屋總面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】及共有部分）與契約約定之房屋面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】、共有部分、共有車位及車位）互為比較定之，自屬明確。
3.查系爭G17房屋於107年3月31日辦理建物第一次登記為臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○○道○段○○○號17樓之8，其主要用途為集合住宅，總面積85.82平方公尺、附屬建物陽台7.41平方公尺、附屬建物雨遮7.39平方公尺，共有部分及共有車位合併登記於福德段1351及1352建號，其中1351建號面積5228.35平方公尺、權利範圍0000000分之6329，1352建號面積10566.08平方公尺、權利範圍0000000分之2509，計算後面積為
59.6平方公尺【計算式：（5228.35×6329/0000000）＋（10566.08×2509/0000000）＝59.6】），而原告買受之
118號車位係暫時登記於臺中市○○區○○段○○○○○號建物內，118號車位面積包含於1352建號內，118號車位占1352建號面積比例為0000000分之3310，依此計算118號車位面積為34.97平方公尺，此有系爭G17房屋建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第115頁）。又系爭G20房屋於107年3月31日辦理建物第一次登記為臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○○道○段○○○號20樓之8，其主要用途為集合住宅，總面積85.82平方公尺、附屬建物陽台7.41平方公尺、附屬建物雨遮7.39平方公尺，共有部分及共有車位合併登記於福德段1351及1352建號，其中1351建號面積5228.35平方公尺、權利範圍0000000分之6329，1352建號面積10566.08平方公尺、權利範圍0000000分之2509，計算後面積為59.6平方公尺【計算式：（5228.35×6329/0000000）＋（10566.08×2509/0000000）＝59.6】），而原告買受之159、158號車位係暫時登記於臺中市○○區○○段○○○○○號建物內，159、158號車位面積包含於1352建號內，各占1352建號面積比例為0000000分之3310，依此計算159、158號車位面積合計69.94平方公尺，此有系爭G20房屋建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第117頁）。準此，系爭房屋之登記總面積，均與系爭契約第3條第2項之約定相符，面積並未有短少之情形，原告以系爭房屋主建物及附屬建物合計面積未達系爭契約第3條第3項約定之比例，系爭房屋各短少達6.31%為由，主張依系爭契約第5條第3項之約定解除系爭契約，即與系爭契約第5條第3項之文義不符，難以憑採。
4.從而，系爭房屋並無系爭契約第5條第3項所稱登記總面積誤差超過3%以上原告得解除契約之情事，是原告依系爭契約第5條第3項之約定及民法第179條及第259條第2款之規定解除系爭契約，請求被告返還已給付之價金，為無理由，不應准許。
（二）被告抗辯因原告違約逾期未繳納價金，依系爭契約第8條及第25條約定解除契約，並沒收房地總價款15%之違約金即639萬6,000元，是否有理？
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
229條第2項前段、第3項、第254條定有明文。
2.依系爭契約第8條約定：「甲方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付…遲延利息，…經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依第25條違約之處罰規定處理。」、第25條第3項約定：「甲方違反有關『付款條件及方式』及第14條第6款、第18條第1、4款之規定者，乙方得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」（見本院卷第32、38、52、58頁），是原告應履行之繳款義務未有確定期限，自屬未定期限，又系爭房屋業已完工並於107年3月31日辦理建物所有權第一次登記，惟原告僅繳納買賣價金合計936萬元，僅繳款至104年12月21日，經被告於105年9月10日、105年9月29日以存證信函催告原告繳款，原告逾期迄未繳納系爭房屋價金，則依系爭契約之約定，原告未於通知期限內繳納系爭房屋價金，即屬給付遲延。
3.承前，原告未依約繳納前開應付之系爭房屋價金，再經被告於106年1月13日以臺中大隆路郵局54、56號存證信函，依系爭契約第8條及第25條之約定向原告為解除契約之意思表示並沒收房地總價款15%之違約金，即沒收違約金合計639萬6,000元，並經原告收受該存證信函（見本院卷第15頁起訴狀之記載），則兩造所簽訂之系爭契約已因被告為解除契約之意思表示而生合法解除之效力，洵屬明確。
（三）若原告解除契約無理由，而被告已合法解除契約，被告應返還之買賣價金數額為何？應否扣除被告抗辯原告違約而得請求之違約金？扣除數額為何？
1.查兩造間之系爭契約業經被告合法解除，且被告並無違約情事，原告主張依系爭契約第5條第3項解除契約，即非有據，已如前述。是被告依系爭契約第25條第3項約定，沒收依房地總價款15%計算之金額作為違約金，尚非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本院審酌原告業已繳納系爭房屋價款至104年12月21日合計936萬元，嗣因未依約繳款，經被告於106年1月13日解除系爭契約，而系爭房屋均已完工並於107年3月31日完成建物所有權第一次登記，被告因原告前揭違約所受之損害應屬有限，倘依系爭契約第25條第3項約定沒收房地總價款15%計算之金額，尚屬過高，應認本件違約金以系爭G17、G20房屋買賣總價金合計4,264萬元之5%即213萬2,000元為適當（計算式：42,640,000×5%＝2,132,000）。
2.從而，被告自解除系爭契約後，就原告所給付之系爭房屋價金936萬元，得扣除系爭房地總價款5%即213萬2,000元作為違約金，亦即原告所給付之買賣價金扣除違約金後，尚餘價金722萬8,000元（計算式：9,360,000－2,132,000＝7,228,000）。又兩造就系爭契約解除時起，互負回復原狀之義務，而被告前已返還原告138萬8,000元、157萬6,000元，有被告寄發之臺中大隆路郵局54、56號存證信函可證（見本院卷第78、80頁），則原告尚可請求被告返還之金額為426萬4,000元（計算式：7,228,00
0－1,388,000－1,576,000＝4,264,000），逾此數額之請求，則屬無據。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查原告聲明請求自調解狀繕本送達被告之翌日起算遲延利息，而原告係於108年11月6日具狀向本院聲請調解，並自行將繕本送達被告（見中司調卷第13頁），惟原告並未提出送達回證，卷內亦無相關送達被告收受調解狀繕本之證明，茲因被告於108年12月31日到庭進行調解，應認被告至遲於該調解期日前已受收受送達而知悉原告請求內容，則被告之遲延給付責任應自109年1月1日起算。準此，原告請求被告返還426萬4,000元，及自109年1月1日起，按年息5%計算之利息，即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第259條規定，請求被告給付426萬4,000元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。又被告雖聲明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，然本件原告未聲明願供擔保請求宣告假執行，則被告上開聲明即無予准許之必要，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年8月13日
民事第一庭法官廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年8月13日
書記官顏嘉宏