裁判字號：臺灣高等法院93年重上字第478號民事判決
裁判日期：民國93年11月30日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院民事判決九十三年度重上字第四七八號
上訴人 林金箎 即祭祀公業 林泉興 管理人訴訟代理人 李文傑 律師
林建鼎 律師被上訴人乙○○
甲○○右二人共同訴訟代理人 魏早炳 律師
陳恩民 律師 魏翠亭 律師右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十三年六月十七日臺灣新竹地方法院九十二年度重訴字第一０二號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十一月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四、五項之訴部分及假執行之聲請暨關於命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○○應將坐落新竹市○○段○○○○號土地上，如原判決複丈成果圖所示
Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ１、Ｋ１、Ｋ２、Ｋ３部分，面積依序為二一六‧七九、一八‧三九、二三‧０二、二九‧二三、一０‧七六、二三‧六三、四四‧二二、八三‧二二、一八四‧一四平方公尺之地上物拆除，將占用之上開土地交還上訴人。
被上訴人乙○○應將坐落同前段三０七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｊ２部分，面積０‧八平方公尺之地上物拆除，與被上訴人甲○○將占用之上開土地交還上訴人。
被上訴人甲○○應將坐落同前段三０七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｌ２部分，面積七三‧三五平方公尺之地上物拆除，將占用之上開土地交還上訴人。
被上訴人甲○○應將坐落同前段二九七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｌ１部分，面積五‧０六平方公尺之地上物拆除，與被上訴人乙○○將占用之上開土地交還上訴人。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分及第二審訴訟費用，均由被上訴人乙○○負擔百分之八九、餘由被上訴人甲○○負擔。
本判決於上訴人分別以新台幣肆佰陸拾伍萬壹仟元、新台幣伍拾柒萬伍仟元為被上訴人乙○○、甲○○提供擔保後得假執行，但被上訴人乙○○、甲○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣壹仟叁佰玖拾伍萬貳仟肆佰元、新台幣壹佰柒拾貳萬伍仟零貳拾元，為上訴人預供擔保得免為假執行。
事實
壹、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決主文第四、七項，及第五項命上訴人負擔訴訟費用部分均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人乙○○應將坐落新竹市○○段○○○○號土地上，如原判
決複丈成果圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ１、Ｋ１、Ｋ２、Ｋ３部分，面積依序為二一六‧七九、一八‧三九、二三‧０二、二九‧二三、一０‧七六、二三‧六三、四四‧二二、八三‧二二、一八四‧一四平方公尺之地上物拆除，將占用之上開土地交還上訴人。
㈢右廢棄部分，被上訴人乙○○應將坐落同前段三０七地號土地上，如右開複丈成
果圖所示Ｊ２部分，面積０‧八平方公尺之地上物拆除，與被上訴人甲○○將占用之上開土地交還上訴人。
㈣右廢棄部分，被上訴人甲○○應將坐落同前段三０七地號土地上，如右開複丈成
果圖所示Ｌ２部分，面積七三‧三五平方公尺之地上物拆除，將占用之上開土地交還上訴人。
㈤右廢棄部分，被上訴人甲○○應將坐落同前段二九七地號土地上，如右開複丈成
果圖所示Ｌ１部分，面積五‧０六平方公尺之地上物拆除，與被上訴人乙○○將占用之上開土地交還上訴人。
㈥第二、三、四、五項聲明，請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠兩造租賃關係尚未成立，縱已成立，期間僅止於民國（下同）九十二年，原審判
決顯有錯誤：⒈所謂要約，係指以締結契約為目的，將含蓄內心之意思，表達於外部，而喚起相對人承諾之一種行為，茲上訴人在九十二年十月二十三日函件，僅為繳納租金及繳納時間、地點之通知，而上開函件之附件，一為地租催繳函，一為地租計算說明，其中催繳函固載有租金數額、租金所屬年度、租用土地面積，但該等內容本屬「催繳」租金時，常有之記載，藉以說明催繳之依據及緣由，且此函開宗明義即已明載其性質、目的為「地租催繳」，至若計算說明，綜觀其內容，均在敘明租金數額之計算標準，及援引何據計算得之，右開信函及附件，全無隻字片語可堪認定上訴人係在向被上訴人表示出租土地之意願。又上開催繳函及計算說明雖載有九十二年度租金字樣，及此年度租金數額新台幣（下同）卅五萬五千八百零二元，然並無其他足令人認上訴人在為出租土地意思表示之文句與之上下接連，職是，尚不能徒以上開催繳函及計算說明有九十二年度租金卅五萬五千八百零二元之記載，即曲解其為租賃之要約，而漠視上訴人內心之真意，及恝置租賃要約其本來所應表達之意義於不論！矧已依法訴請返還所有物，卻於訴訟程序中，未經任何調解、協商，即主動為同意繼續租用所有物之要約，此一相反效果之意思表示者，非但未為所見，亦愚者所不至為，上訴人又豈有為之之理！上訴人之所以於上開催繳函及計算說明作此記載，不過在於向被上訴人催索九十二年無權占有系爭土地之損害金，此由上開催繳函中，除記載九十二年度之租金數額外，併載有被上訴人所欠八十七、八十八、八十九、九十、九十一年度租金數額乙節，即可明證，乃如係出租土地之要約，上開催繳函應僅記載九十二年度之租金數額，始符常理，不應復記載積欠未付之其他年度租金數額。從而可見，上訴人寄發之上開函件，及函件所載文句，實不足認係向被上訴人為土地租賃之要約。
㈡本件應認兩造意思表示不一致，縱認上開函件之寄發係屬租賃土地之要約，然期
間亦僅止於九十二年，並無民法第四百廿二條規定之適用：⒈上訴人去函所載面積為七百廿二平方公尺，被上訴人乙○○非但回函稱「來函所載承租面積超過本人目前使用之面積」，在原審甚至為面積短少、同時履行抗辯之主張，且上訴人去函催付一百七十四萬五千三百卅九元，被上訴人乙○○回函「請台端（即上訴人）查明後再多退少補」，足見兩造就租賃之意思表示已不一致，被上訴人已將上訴人之要約內容予變更及附加條件，依民法第一百六十條第二項規定，應認為新要約，則租賃契約尚未成立甚明。⒉上訴人於上開九十二年十月二十三日函件及地租催繳函文意旨，均已定有承諾之期限，而被上訴人乙○○在九十二年十一月十四日始以存證信函寄上面額一百七十四萬五千三百卅九元之支票，顯逾上訴人所定之前開期限，苟認被上訴人乙○○之寄交支票行為係屬承諾，揆諸民法第一百五十八條規定，被上訴人逾期所為承諾，並無拘束上訴人之效力，則兩造間就系爭土地並未成立租賃契約，殆無庸疑。⒊退萬步言，兩造就系爭土地之租賃契約縱已成立，該契約亦屬創設之新約，非係前此已告終止之租賃契約之延續，而前開新約，觀諸上訴人函載，期間亦僅止於九十二年，上訴人並未就九十三年，乃至之後之租期為要約，是前開新約之存續期間，當祇限於九十二年，並不能予擴張認定及於本年，灼然至明，則自本年一月一日起，被上訴人即應將系爭土地返還上訴人，已無繼續占用之權源。⒋又依民法第四百二十二條規定，今兩造間之租賃契約雖未以字據訂立，然如前述，租賃期間僅限於九十二年，並不及於本年，則本件並無民法第四百廿二條規定之適用亦明。此外，寄交支票予上訴人者係被上訴人乙○○，被上訴人甲○○始終未為任何承諾行為，準此，前開新約之效力應祇存在於上訴人與被上訴人乙○○間，並不及於被上訴人甲○○，姑不論本件有無民法第四百二十二條規定之適用，被上訴人甲○○自始即無拒絕返還系爭土地之權源。
㈢退萬步言之，如認兩造租賃契約猶成立，惟上訴人非不得撤銷系爭租賃契約：⒈
依民法第八十八條第一項但書「過失」之意旨，應指重大過失而言，學者 王伯琦 同作斯認，且揆諸日本、韓國民法均規定為重大過失，則右揭過失自應類推解釋為欠缺一般人注意之重大過失。⒉上訴人在八十九年底方受派下員推舉接任祭祀公業之管理人，所以受推舉，係因上訴人年高輩長，較能服眾，並非出於管理能力之良劣，而以迄寄發上開信函、附件予被上訴人，上訴人擔任管理人職務猶未滿二年，且上訴人年逾七十一歲，已屆高齡，身體各項機能已經退化，注意、記憶能力本較一般人為低，故對於祭祀公業管理事務之執行，仍生疏技拙，又向上訴人承租土地者繁，積欠租金之承租人復為數不少，上訴人每年均係以統一作業之方式寄發信函予承租人，通知承租人繳付租金或積欠之租金，在此整體文書作業繁雜之狀況下，於函催被上訴人乙○○清償積欠之租金及無權占用土地之損害金時，錯將催付欠租及損害金之意思，誤予列載為租金，一般人尚難免有此錯誤，況乎年高技疏之上訴人！是不能認上訴人有何過失可言，縱有過失，其程度亦非重大過失。⒊是以，上訴人於九十二年十一月廿七日去函被上訴人乙○○，就前開錯誤之意思表示所為之撤銷行為，依民法第八十八條第一項前段規定，應已發生撤銷之效力，原判決見未及此，遽以上訴人任管理人，即認上訴人應有相當管理知識經驗，出此錯誤，應有重大過失，不得撤銷前開錯誤之意思表示，洵有失率斷。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡如為被上訴人不利之判決時請准予提供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠兩造契約仍然成立：⒈上訴人於原審審理中，曾於九十二年十月廿三日寄發函件
通知被上訴人繳交承租土地之租金，並於附件催繳函中載明被上訴人積欠租金之年度，金額、遲延利息等，另於附件地租計算說明表中詳列其計算租金之方式，於第五條更載明「九十二年度租金按新租金計收」，被上訴人於接到上開催繳租金之函件後，已於九十二年十一月十四日以新竹英明街郵局第一五三０號存證信函將上訴人催繳之租金全數寄交上訴人收取在案，並為上訴人所自認屬實，足見本件雙方間之租約縱經上訴人於九十一年九月、十月間予以終止，然上訴人既以催繳租金之函文向被上訴人為繼續租賃契約之意思表示，應屬要約行為，而被上訴人依其通知將其所催繳之租金全部繳交上訴人，即屬對上訴人之要約予以承諾，雙方意思表示一致，依民法第一百五十三條之規定，兩造間自已成立租賃契約，且此項租賃契約應溯及於原租約經其終止後即發生效力。⒉上訴人雖主張雙方就租賃之範圍，金額之意思表示不一致云云，惟上訴人來函所載面積已明確表示為七百廿二平方公尺，被上訴人雖表示「來函所載承租面積超過本人目前使用之面積」，但雙方租賃範圍應為房屋坐落地點，亦即被上訴人一向承租使用之住處圍牆內之土地，面積固有些許差距，但無礙雙方就特定租賃範圍之確定。
⒊上訴人另函催給付一百七十四萬五千三百卅九元，被上訴人雖回函表示「請台端查明後再多退少補」，但仍按上訴人催繳數額給付，足見被上訴人亦同意該租金之計算，只是對計算租金之面積尚有爭執而已，是兩造對租賃契約之範圍，金額之意思表示合致，租賃契約自已成立。⒋被上訴人雖係在九十二年十一月十四日始以存證信函寄交租金支票予上訴人，惟上訴人於收受租金支票後並未回函表示被上訴人已逾承諾之期限始繳交租金，其要約已失拘束力，只於九十二年十一月二十七日回函表示其催繳租金函誤將損害金列載入租金，謹此更正而已，但此一更正與民法第八十八條第一項但書之規定不合，不生更正之效力，足見上訴人已承認被上訴人繳納租金之效力，雙方間之契約自已成立。
㈡上訴人主張兩造就系爭土地之租賃契約縱已成立，期間亦僅止於九十二年，並無
民法第四百二十二條規定之適用云云，惟：⒈兩造間就系爭土地已成立租賃契約，且未以字據訂立之，而自九十一年九、十月間開始算至九十三年六月間（原審判決日）已逾一年以上，依民法第四百二十二條規定，自應視為不定期限之租賃，在上訴人未依法終止租賃關係前，兩造間之租賃關係仍繼續存在，被上訴人自屬有權繼續使用系爭土地。⒉上訴人於九十二年十月廿三日通知被上訴人繳納租金時係將被上訴人兄弟二人承租之面積及應繳之租金數額合併計算，並未分開計算，此觀一審卷附之催繳函件甚明，且歷年來之租金計算方式亦復如此，而被上訴人甲○○向來均委託胞兄乙○○出面處理本件租賃事宜，故於接到上訴人之催繳租金函件後，亦是委託胞兄乙○○出面將全數租金即一百七十四萬五千三百三十九元全部寄交上訴人收受，並未扣減甲○○承租使用部分之租金，是以被上訴人甲○○雖未出名寄交租金，惟其繳付租金所發生之法律效果仍應及於被上訴人甲○○。上訴人主張契約之效力應祇存在於上訴人與被上訴人乙○○間，並不及於被上訴人甲○○云云，自非足取。
㈢上訴人主張其向被上訴人催繳租金係屬錯誤之意思表示云云，惟依民法第八十八
條第一項，上訴人主張其係因土地之承租人數眾多始發生錯誤之情事，足見係因上訴人自己之過失所致，而上訴人出租之土地甚多，其管理人應有相當的管理知識經驗，竟然出此錯誤，應有欠缺一般人注意程度之重大過失，依上揭法文規定，上訴人自不得任意撤銷該錯誤之意思表示。
理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人乙○○、甲○○分別向上訴人承租如附表所示之土地，租金每年每平方公尺以申報地價百分之六計算，惟至九十年止，被上訴人各已積欠如附表所示年數、金額之租金，上訴人分別通知被上訴人等人限期清償所欠租金，否則兩造就系爭土地所訂租約即告終止，然僅被上訴人乙○○、甲○○依序支付部分欠款一、０七五、三四六元（尚欠九０七、九七一元）、一二四、六五四元（尚欠一一０、四二六元），餘皆無效果。茲被上訴人積欠之租金總額已逾二年以上，上訴人已定相當期限通知被上訴人支付所欠租金，並同時為逾期未付，租約即告終止之意思表示，則不問被上訴人有否在系爭土地上建築房屋，被上訴人既逾期未償付所積欠之租金，上訴人終止租約，於法即無不合，且上訴人前已再以起訴狀繕本之送達，為終止兩造就系爭土地所訂租約之意思表示。兩造間就系爭土地所訂租約既已告終止，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條請求被上訴人拆除系爭土地上之地上物，返還土地如訴之聲明，原審為上訴人敗訴之判決，為此提起上訴請求如上訴聲明。
二、被上訴人乙○○、甲○○辯稱：
(一)被上訴人等二人前向上訴人承租土地使用之面積係七百六十九平方公尺，且上訴人亦係按上開面積計收租金，惟於七十五年間政府實施土地重測時，上訴人之管理人竟將被上訴人承租使用之界址指偏，致使被上訴人承租土地之面積僅剩下七百二十二平方公尺而已，減少四七平方公尺，迭經被上訴人以口頭向該上訴人之管理人反應均無結果，嗣經被上訴人於九十一年十月二十四日以新竹郵局第一六七一號存證信函通知上訴人將被上訴人承租土地之面積補足予被上訴人，被上訴人即將緩繳之租金一次補足予上訴人，惟仍無結果，依民法第二百六十四條第一項前段之規定，被上訴人在上訴人補足土地面積予被上訴人承租使用之前，自得行使同時履行抗辯權而暫免租金之給付義務。是上訴人主張被上訴人積欠租金為由終止兩造間之租賃契約，自不合法，不生終止租約之效力，其以租約業經終止而請求被上訴人拆屋還地，顯無理由。
(二)何況兩造曾就本件欠租於九十一年八月下旬達成協議，就所欠自八十三年至九十一年度之租金計二百零二萬三千三百六十九元，約定於九十一年十二月三十一日支付七十萬元，九十二年六月三十日支付七十萬元，九十二年十二月三十一日付清全部欠租，上訴人則繼續將土地出租予被上訴人使用，並設法補足被上訴人承租土地之面積，茲查被上訴人已依約於九十一年十二月三十日給付七十萬元予上訴人，詎上訴人嗣後又毀約提起本件訴訟訴請被上訴人拆屋還地，亦屬不合。
(三)又上訴人於本件訴訟進行中，曾於九十二年十月二十三日寄發函件通知被上訴人繳交承租土地之租金，並於其附件催繳函中載明被上訴人積欠租金之年度，金額、遲延利息等，另於其附件地租計算說明表中詳列其計算租金之方式，於第五條更載明：「九十二年度租金按新租金計收」，被上訴人於接到上開催繳租金之函件後，已於九十二年十一月十四日以新竹英明街郵局第一五三０號存證信函將上訴人催繳之租金全數寄交上訴人收取，足見本件雙方間租約縱經上訴人於九十一年九、十月間終止，然上訴人既以催繳租金之函文向被上訴人為繼績租賃契約之意思表示，應屬要約之行為，而被上訴人依其通知將其所催繳之租金全部繳交上訴人，即屬對上訴人之要約予以承諾，雙方意思表示一致，依民法第一百五十三條之規定，兩造間自已成立租賃契約，且此項租賃契約應溯及於原租約經其終止後即發生效力。上訴人雖主張其向被上訴人催繳租金係屬錯誤之意思表示，而此項錯誤之意思表示業經其撤銷云云，惟依上訴人狀述其係因其土地之承租人數眾多始發生上開錯誤之情事，足見此項錯誤之發生過失全在上訴人自己，且屬重大之過失，依民法第八十八條第一項但書之規定，自不容上訴人任意予以撤銷。
(四)上訴人於九十二年十一月十七日收取被上訴人所寄交之租金後，雙方間即已成立租賃契約，而此項租賃契約不論是原來租約之繼續，抑或是前租約終止後所成立的新租約，惟自九十一年九、十月間開始算至九十二年底止，其期限已超過一年以上，雙方並未以字據訂立租約，依上開民法第四百二十二條之規定，亦應視為不定期之租賃。上訴人主張縱使雙方成立租約，亦僅止於九十二年，自九十三年一月一日起被上訴人即應返還系爭土地亦非足採。
三、兩造不爭執之點：
(一)被上訴人分別向上訴人承租附表所示土地，至九十年止，被上訴人各已積欠如附表所示年數、金額之租金。
(二)上訴人分別於九十一年九月十二、十月二十一日通知被上訴人乙○○、甲○○限期於收受通知函後十日、七日內清償所欠租金，否則兩造就系爭土地所訂租約即告終止，被上訴人乙○○、甲○○分別於九十一年九月十三、十月二十二日收受通知函。
(三)被上訴人乙○○於九十一年十月二十四日發函通知表示上訴人將被上訴人承租土地之面積補足予被上訴人，被上訴人即將緩繳之租金一次補足予上訴人。
(四)上訴人以被上訴人仍積欠租金總額已逾二年以上之租金，以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，被上訴人乙○○、甲○○已於九十二年五月十九日分別收受起訴狀繕本。
(五)上訴人於九十二年十月二十三日另發函通知被上訴人繳交承租土地之租金，被上訴人則於九十二年十一月十四日發函並以支票繳納租金一百七十四萬五千三百三十九元。
(六)上訴人於九十二年十一月二十七日發函就其九十二年十月二十三日函所載關於九十一年以後之「租金」更正為「損害金」。
以上事實，為兩造所不爭執，並有土地謄本、存証信函、郵件回執、原法院九十一年度聲字第五六三、五六四號裁定、新聞紙、支票等件在卷可稽，復經原審履勘現場，並囑託新竹市地政事務所測量，製有複丈成果圖在卷可按，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
四、兩造爭執之點：
(一)兩造間之租約是否已合法終止？
(二)上訴人於九十二年十月二十三日寄發函件通知被上訴人繳交承租土地之租金，是否應認為係另訂新租約之要約？被上訴人於九十二年十一月十四日發函繳納租金是否可認為係要約之承諾？兩造間是否已另成立新租約？
五、關於兩造間之租約是否已合法終止？
(一)被上訴人雖辯稱：被上訴人承租系爭土地使用之面積為七百六十九平方公尺，惟於七十五年間政府實施土地重測時，上訴人之管理人竟將其承租使用之界址指偏，致使承租土地之面積僅剩下七百二十二平方公尺而已，減少四十七平方公尺，經被上訴人以口頭向該上訴人之管理人反應均無結果，嗣並經被上訴人以存證信函通知上訴人將被上訴人承租土地之面積補足予被上訴人，被上訴人即將緩繳之租金一次補足予上訴人，仍無結果，依民法第二百六十四條第一項前段之規定，被上訴人在上訴人補足土地面積予被上訴人承租使用之前，自得行使同時履行抗辯權而暫免租金之給付義務云云。惟按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」，民法第四百三十五條、第二百六十四條分別定有明文。查政府機關就土地辦理重測，重測前後面積增減、更動之情況，相當普遍，系爭租地經重測，面積如有減縮，既難歸責於承租人，亦不可歸責於出租人，且系爭土地縮減面積甚小，占系爭土地比率不高，僅約百分之六(原為七百六十九平方公尺，重測後面積為七百六十九平方公尺減少四十七平方公尺，47÷769=0.061)，於系爭土地之利用，幾無影響，亦無礙於房屋之使用，是渠等充其量只能請求減少租金，是以渠等如拒絕自己之給付，實有違背誠信原則，自不得主張同時履行抗辯權，拒絕給付全部租金，況且上訴人所收取之租金，亦係按重測後之土地面積計算，是渠等此部分所辯，洵無可採。
(二)被上訴人再辯稱：兩造曾就本件欠租於九十一年八月下旬達成協議，就所欠自八十三年至九十一年度之租金計二百零二萬三千三百六十九元，約定於九十一年十二月三十一日支付七十萬元，九十二年六月三十日支付七十萬元，九十二年十二月三十一日付清全部欠租，上訴人則繼續將土地出租予被上訴人使用，並設法補足被上訴人承租土地之面積，被上訴人已依約於九十一年十二月三十日給付七十萬元予上訴人，詎上訴人嗣後又毀約提起本件訴訟云云，惟為上訴人所否認，經原審命上訴人管理人 林金虒 與被上訴人乙○○對質結果，林金虒否認有同意被上訴人乙○○分三期給付，並稱須大會討論才能決定等語（原審卷第二二六頁），此外被上訴人復未能舉證以實其說，其此部分所為空言辯解，自無足採。
(三)按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定」民法第四百四十條訂有明文。經查被上訴人迄至九十年止，各已積欠上訴人如附表所示年數、金額之租金，經上訴人分別於九十一年九月十二、十月二十一日通知被上訴人乙○○、甲○○限期於收受通知函後十日、七日內清償所欠租金，否則兩造就系爭土地所訂租約即告終止，被上訴人乙○○、甲○○分別於九十一年九月十三日、十月二十二日收受通知函後，仍以因土地重測坪數減少等上述理由，拒繳租金，上訴人乃於九十二年五月十四日提起本訴，同時以被上訴人仍積欠租金總額已逾二年以上之租金，以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，被上訴人乙○○、甲○○於九十二年五月十九日分別收受起訴狀繕本事實，為兩造所不爭執，已如上述，揆諸諸首揭規定，兩造租約已於被上訴人乙○○、甲○○九十二年五月十九日分別收受起訴狀繕本時合法終止，應堪認定。
六、關於上訴人於九十二年十月二十三日寄發函件通知被上訴人繳交承租土地之租金，是否應認為係另訂新租約之要約？被上訴人於九十二年十一月十四日發函繳納租金是否可認為係要約之承諾？兩造間是否已另成立新租約？
(一)被上訴人乙○○、甲○○辯稱：上訴人於本件訴訟進行中，曾於九十二年十月二十三日寄發函件通知被上訴人繳交承租土地之租金，並於附件催繳函中載明被上訴人積欠租金之年度，金額、遲延利息等，另於附件地租計算說明表中詳列其計算租金之方式，於第五條更載明：「九十二年度租金按新租金計收」，被上訴人於接到上開催繳租金之函件後，已於九十二年十一月十四日以新竹英明街郵局第一五三０號存證信函將上訴人催繳之租金全數寄交上訴人收取，足見本件雙方間租約縱經上訴人於九十一年九、十月間終止，然上訴人既以催繳租金之函文向被上訴人為繼續租賃契約之意思表示，應屬要約之行為，而被上訴人依其通知將其所催繳之租金全部繳交上訴人，即屬對上訴人之要約予以承諾，雙方意思表示一致，依民法第一百五十三條之規定，兩造間自已成立租賃契約，且此項租賃契約應溯及於原租約經其終止後即發生效力，此項租賃契約不論是原來租約之繼續，抑或是前租約終止後所成立的新租約，惟自九十一年九、十月間開始算至九十二年底止，其期限已超過一年以上，雙方並未以字據訂立租約，依上開民法第四百二十二條之規定，亦應視為不定期之租賃云云。
(二)經查上訴人固確曾於九十二年十月二十三日發函通知被上訴人繳交承租土地之租金，被上訴人則於九十二年十一月十四日發函繳納租金一百七十四萬五千三百三十九元。上訴人另於九十二年十一月二十七日發函就其九十二年十月二十三日函所載關於九十一年以後之「租金」更正為「損害金」，亦如上述，惟上訴人辯稱：上述九十二年十月二十三日函件僅係地租催繳函，非新租約之要約，其上租金之記載，係屬意思表示錯誤，事後就此部分亦也更正為損害金，兩造間並未成立新租約等語。
(三)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又所謂要約，係指以締結契約為目的，將含蓄內心之意思，表達於外部，而喚起相對人承諾之一種行為，茲上訴人上述九十二年十月二十三日函件，觀其函所載為「祭祀公業林泉興地租催繳函」，其催繳欠租之期間惟八十七年起，僅有欠租年度、欠租金額、繳納時間、繳納地點之通知，而上開函件之附件，一為地租催繳函，一為地租計算說明(見原審卷第一一六'一一七、一一八頁)，其中催繳函固載有租金數額、租金所屬年度、租用土地面積，但該等內容本屬「催繳」租金時，常有之記載，藉以說明催繳之依據及緣由，且此函開宗明義即已明載其性質、目的為「地租催繳」，至若計算說明，綜觀其內容，均在敘明租金數額之計算標準，及援引何據計算得之，右開信函及附件，並無隻字片語可堪認定上訴人係在向被上訴人表示出租土地之意願。又上開催繳函及計算說明雖載有九十二年度租金字樣，及此年度租金數額卅五萬五千八百零二元，然除記載九十二年度之租金數額外，併載有被上訴人所欠八十七年、八十八年、八十九年、九十年、九十一年度之租金數額，並非僅記載九十二年度之租金數額，且無其他文句足令認上訴人有另再為出租土地之意思表示，是尚不能徒以上開催繳函及計算說明中併有九十二年度租金卅五萬五千八百零二元之記載，即曲解其為租賃之要約，而漠視上訴人內心之真意，恝置租賃要約其本來所應表達之意義於不論。況上訴人已於九十二年五月十四日提起本訴催告被上訴人終止租約，系爭租約已於被上訴人乙○○、甲○○九十二年五月十九分別收受起訴狀繕本時，合法終止，且上訴人亦於九十二年十一月二十七日發函就其九十二年十月二十三日函所載關於其中九十一年以後之「租金」更正為「損害金」，亦如上述，上訴人不願續租之本意已甚明確，其於訴訟進行中，所為上述九十二年十月二十三日「祭祀公業林泉興地租催繳函」之本意確為催繳欠租之意思，其中九十二年之租金確系損害金之誤載甚明，尚難拘泥於其函件內除舊欠之八十七年至九十一年之欠租外，並包含終止租約以後之九十二年租金，而曲解上訴人之本意，認上訴人係於租約已合法終止後再為新租約之要約。足見上訴人寄發之上開函件，及函件所載文句，其本意確僅係單純之租金催討，並非向被上訴人為土地租賃之要約。
(四)退萬步言，縱認上訴人之上開函件係向被上訴人為土地租賃之要約，惟查上訴人上述函件內所載面積為七百廿二平方公尺（見原審卷第一一七頁），被上訴人乙○○非但回函稱「來函所載承租面積超過本人目前使用之面積」，在原審甚至為面積短少、同時履行抗辯之主張，且上訴人去函催付一百七十四萬五千三百卅九元，被上訴人乙○○回函「請台端（即上訴人）查明後再多退少補」（見原審卷第一一七、一一九頁），足見兩造就租賃之意思表示亦不一致，被上訴人已將上訴人之要約內容予變更及附加條件，依民法第一百六十條第二項規定，應認為新要約，則租賃契約尚未成立甚明。況上訴人於上開九十二年十月二十三日函件及地租催繳函文意旨，均已定有承諾繳租之期限即九十二年十一月八日，而被上訴人乙○○在九十二年十一月十四日始以存證信函寄上面額一百七十四萬五千三百卅九元之支票（見原審卷第一一九、一二○頁），亦顯逾上訴人所定之前開期限，苟認被上訴人乙○○之寄交支票行為係屬承諾，揆諸民法第一百五十八條規定，被上訴人逾期所為承諾，亦難認有拘束上訴人之效力，則兩造間就系爭土地並未成立租賃契約，亦堪認定。
七、另關於被上訴人乙○○之地上物其中所占有坐落同前段三０七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｊ２部分，面積０‧八平方公尺部分(即本判決主文第三項部分)，雖與上訴人並無租賃關係(該部分土地承租人為甲○○)，被上訴人甲○○之地上物其中所占有坐落同前段二九七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｌ１部分，面積五‧０六平方公尺部分（即本判決主文第五項部分），雖與上訴人並無租賃關係（該部分土地承租人為乙○○），自均屬無權占有，上訴人本於民法第七百六十七條請求被上訴人乙○○拆除其占有坐落同前段三０七地號部分之地上物與該土地原承租人被上訴人甲○○將該部分土地交還上訴人，及請求被上訴人甲○○拆除其占有坐落同前段二九七地號部分之地上物與該土地原承租人被上訴人乙○○將該部分土地交還上訴人，核無不合，應准許之。
八、綜上所述，上訴人以被上訴人積欠租金總額已逾二年以上，以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已於被上訴人乙○○、甲○○九十二年五月十九日分別收受起訴狀繕本時，合法終止。上訴人於本件訴訟中即九十二年十月二十三日雖發予被上訴人之「祭祀公業林泉興地租催繳函」，其本意確係單純催繳欠租之意思，尚難拘泥於其函件內除舊欠之八十七年至九十一年之欠租外，並包含終止租約以後之九十二年租金，而曲解上訴人之本意，認係於租約已合法終止後再為新租約之要約。系爭租約既已合法終止，自應返還租賃物。又關於被上訴人乙○○之地上物其中所占有坐落同前段三０七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｊ２部分，面積０‧八平方公尺部分（即本判決主文第三項部分），雖與上訴人並無租賃關係（該部分土地承租人為甲○○），被上訴人甲○○之地上物其中所占有坐落同前段二九七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｌ１部分，面積五‧０六平方公尺部分（即本判決主文第五項部分），雖與上訴人並無租賃關係（該部分土地承租人為乙○○），自均屬無權占有，從而上訴人依民法第四百五十條、第七百六十七條之規定請求㈠被上訴人乙○○應將坐落新竹市○○段○○○○號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ１、Ｋ１、Ｋ２、Ｋ３部分，面積依序為二一六‧七九、一八‧三九、二三‧０二、二九‧二三、一０‧七六、二三‧六三、四四‧二二、八三‧二二、一八四‧一四平方公尺之地上物拆除，將占用之上開土地交還上訴人。㈡被上訴人乙○○應將坐落同前段三０七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｊ２部分，面積０‧八平方公尺之地上物拆除，與被上訴人甲○○將占用之上開土地交還上訴人。㈢被上訴人甲○○應將坐落同前段三０七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｌ２部分，面積七三‧三五平方公尺之地上物拆除，將占用之上開土地交還上訴人。㈣被上訴人甲○○應將坐落同前段二九七地號土地上，如原判決複丈成果圖所示Ｌ１部分，面積五‧０六平方公尺之地上物拆除，與被上訴人乙○○將占用之上開土地交還上訴人。並聲明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，應准許之。原判決疏未詳查，遽駁回上訴人此部分之請求，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原審關於此部分之判決予以廢棄，改判如主文第二、三、四、五項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉証，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十一月三十日
民事第十六庭
審判長法官許正順
法官陳邦豪法官魏麗娟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年十二月一日
書記官曾瓊安附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。