裁判字號：臺灣高雄地方法院108年重訴字第43號民事判決
裁判日期：民國109年04月24日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣高雄地方法院民事判決108年度重訴字第43號原告 曾群傑 訴訟代理人 麻敏萱 律師
方浩鍵 律師 葉凱禎 律師複代理人 吳軒宇 律師被告 周繡珍 訴訟代理人 曾佳慧 上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國109年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第二項為：被告應給付原告新臺幣（下同）600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於起訴狀送達被告後，原告於民國108年11月14日具狀縮減訴之聲明第㈡項為：被告應給付原告494萬9594元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核屬縮減應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告前向原告購買高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍全部）及其上同段643建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地），約定買賣價金為750萬元（下稱系爭買賣契約）。因被告為原告胞姐曾佳慧之女兒，而曾佳慧向原告表示希望能先移轉系爭房地所有權予被告，由被告以系爭房地向銀行辦理抵押貸款，俾能取得買賣價金，原告基於信賴乃同意先於104年4月22日完成系爭房地之所有權移轉登記，嗣被告以系爭房地作為擔保，向玉山商業銀行（下稱玉山銀行）辦理抵押貸款借款600萬元，並設定擔保債權總金額736萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權），惟被告取得上開貸款後，僅給付600萬元予原告（給付方式：384萬3767元償還原告以系爭房地向合作金庫之貸款餘額，餘款215萬6233元匯款給付原告），迄未完全履行價金給付義務，原告已依民法第254條催告被告給付餘額價金，惟被告仍置之不理，原告遂於107年6月22日向被告解除系爭買賣契約，並經高雄市小港區調解委員會於當日作成調解不成立證明書，倘認原告解除契約之意思表示不明確，茲以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，是被告應依民法第254條、第259條第1款規定，將系爭房地之所有權移轉登記予原告。另原告取回系爭房地後，其上仍有設定系爭抵押權，造成系爭房地無法返還致原告受有損害，依玉山銀行北高雄消金中心108年8月1日玉山七賢（消）字第1080000020號函所示，系爭抵押權所擔保之借款債務目前現欠金額共計494萬9594元，依民法第184條第1項前段及後段、第231條第2項、第259條第6款等規定，原告自得請求擇一判令被告應給付原告494萬9594元等語，並聲明：㈠被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○○○○○號（權利範圍全部）及其上同段643建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號，權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付原告494萬9594元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告在外積欠龐大債務，持續向被告母親即原告之胞姐曾佳慧借款，遂決定將系爭房屋出售予曾佳慧，約定買賣價金600萬元，為利於申請貸款方於買賣契約書記載買賣價金750萬元，後因以曾佳慧名義無法貸款，方商議移轉系爭房地所有權予被告，由被告以系爭房地向銀行取得貸款後，再給付買賣價金，嗣被告以系爭房地向玉山銀行辦理房貸，因系爭房地之房屋貸款金額無法達到600萬元，因此由被告再辦理信用貸款後，始貸足600萬元，而其中384萬3767元用以償還原告以系爭房地向合作金庫之房貸餘額，餘款215萬6233元則全數匯款給原告，被告已給付全部買賣價金，當初買賣系爭房地時，原告並未說買賣價金為750萬元，原告係事後才說買賣價金是750萬元，從而，原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並給付原告494萬9594元及法定遲延利息云云，均無理由等語為辯，並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第16至17頁）㈠兩造於104年3月11日就高雄市○○區○○段○○○○○○號土地
及其上同段643建號建物（下稱系爭房地）成立買賣契約關係。
㈡原告於104年4月22日完成系爭房地之所有權移轉登記予被告。
㈢系爭房地係94年9月6日因買賣原因，由名發建設開發有限公
司移轉所有權登記予原告，並於同日設定合作金庫為抵押權人，原告於104年4月22日因買賣原因，移轉所有權登記予被告，被告向玉山銀行貸款600萬元，玉山銀行並受被告委託以核撥之貸款償還原告前以系爭房地向合作金庫抵押擔保貸款餘額384萬3767元，合作金庫受償後，於104年4月28日因清償原因，塗銷系爭房地之抵押權設定。
㈣被告就系爭房地已給付600萬元予原告，給付方式：被告以
前述㈢代償原告於合作金庫之抵押貸款餘額384萬3767元、及將剩餘之玉山銀行貸款215萬6233元轉匯給原告，總計已給付600萬元予原告。
四、本院之判斷：㈠原告主張兩造所約定之系爭房地買賣總價為750萬元，被告
僅給付600萬元，迄今未付清餘款150萬元，為被告所否認，並辯稱兩造約定之系爭房地買賣總價為600萬元，為利於申請貸款方於買賣契約書記載買賣價金750萬元，當初買賣系爭房地時，原告並未說買賣價金為750萬元，原告係事後才說買賣價金是750萬元等語，經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張系爭房地買賣價金為750萬元，被告未付清餘款，首應由原告就系爭房地買賣價金為750萬元之事實，負舉證責任。
⒉原告主張系爭房地買賣價金為750萬元，主要係以兩造簽立
之不動產買賣契約書第2條第1點買賣總價欄位記載750萬元為依據（見本院卷一第189至193頁），然查，該不動產買賣契約書係本院向玉山銀行函調而獲取之文書，並非原告提出至本院，衡諸一般買賣情況，買賣雙方於簽立買賣契約後均會各自留存1份契約，惟本件系爭房地買賣契約竟需向申請房貸之玉山銀行函調方能取得，而非由系爭房地賣方即原告提出，此顯與常情不符，自難逕以該買賣契約之記載遽認系爭房地買賣價金為750萬元。又原告另以證人 蘇明義 在本院審理中證稱：原告與曾佳慧告知伊系爭房地買賣價金為750萬元等語（見本院卷一第73頁）為證，然細觀證人蘇明義於同日在本院審理中就簽立系爭買賣契約過程亦證稱：「（問：本件系爭房地有無簽立買賣契約？）答：當初我有提供內政部買賣契約書範本給曾佳慧，因為他們表示他們是親屬關係，所以沒有在我的事務所當著我的面簽名，之後他們有到玉山銀行做房貸，所以就必須要有私契，因此他們在辦理移轉系爭房地所有權期間就寫了私契交給玉山銀行去辦理貸款。」等語（見本院卷一第73頁），由證人蘇明義前開證述情節，應可知兩造原未簽立買賣書面，系爭買賣契約之簽立係欲前往玉山銀行貸款方簽立，則亦難逕以證人蘇明義聽聞自原告與曾佳慧轉述之買賣價金金額，遽認系爭房地買賣價金為750萬元一情，確與事實相符。
⒊又查，原告於104年4月22日完成系爭房地之所有權移轉登記
予被告之事實，為兩造所不爭執，並有高雄市政府地政局鳳山地政事務所107年11月30日高市地鳳登字第10771213500號函後附系爭房地之土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本、異動索引暨土地登記案卷影本在卷可證（見本院審重訴卷第37至50頁）可證，信屬真實。原告雖主張被告系爭房地之買賣價金為750萬元，被告僅給付600萬元價金予原告，迄今未給付剩餘價金150萬元云云，然細觀系爭房地於104年4月22日移轉所有權登記後，被告以系爭房地為擔保品向玉山銀行貸款之總額度為600萬元，其中包括「中長期擔保貸款-1：525萬元」、「長期信用貸款：75萬元」，此於玉山銀行房屋借款契約書第1條約定載明甚詳（見本院卷第97頁），則可見於104年4月間，以系爭房地申辦中長期擔保貸款僅525萬元核貸成功，尚須被告之長期信用貸款75萬元亦獲核貸後，方能獲取貸款總金額600萬元；又系爭房屋所有權第一次登記日期為94年5月27日，迄至104年4月之屋齡約為10年，已屬於中古屋，依一般銀行房貸實務，以中古屋向銀行申請擔保貸款之額度僅約7成至8成，幾無可能核貸超過8成，準此，以系爭房地中長期擔保貸款實際核准金額為525萬元推算供擔保之系爭房地之買賣價金為750萬元時，系爭房地貸款額度即為7成，此合乎一般銀行房貸實務，反之，以系爭房地中長期擔保貸款實際核准金額為525萬元推算供擔保之系爭房地之買賣價金為600萬元時，系爭房地貸款額度為8.75成，此幾無可能核貸成功，則被告辯稱為利於申請貸款方於買賣契約書記載買賣價金750萬元等語，應可採信。
又查，前述玉山銀行核准貸款並撥款後，玉山銀行並受被告委託以核撥之貸款償還原告前以系爭房地向合作金庫抵押擔保貸款餘額384萬3767元，合作金庫受償後，於104年4月28日因清償原因，塗銷系爭房地之抵押權設定，被告復將玉山銀行剩餘貸款215萬6233元轉匯給原告之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第16至17頁），顯見系爭房地由合作金庫轉向玉山銀行貸款所獲取之實際上利益歸屬者為原告，並非被告；再查，原告於104年4月22日移轉登記系爭房地所有權予被告後，於玉山銀行之房貸即由被告按期繳納，並非原告繳納，此為兩造陳述一致（見本院卷二第27頁），顯見兩造均認為被告為系爭房地所有權人，應由被告繳納玉山銀行房貸，而非原告，參以原告於本院審理中自承：其於系爭房地過戶後，約1個月，即以現金每月繳1萬元租金給曾佳慧，當時未簽租約，嗣其姐夫調漲租金為每月1萬5000元，並於106年8月17日簽立租約，其於簽約後當月開始每月以轉帳至公司帳戶方式交付租金等語（見本院卷一第345至346頁），則原告於系爭房地移轉所有權登記予被告後，係以承租人自居，方按期繳納租金，準此可知，原告就系爭房地之所有權歸屬一事，自104年4月22日移轉登記後，至遲於106年8月17日簽立租約時，已逾2年3月，該期間並非短暫，原告卻按期繳納租金未就被告尚有150萬元買賣價金未給付一事，提出爭議，則被告辯稱：買賣系爭房地時，原告並未說價金為750萬元，原告係事後才說價金是750萬元等語，亦可採信。⒋至原告主張被告對於原告業已合法解除系爭買賣契約乙節並
不爭執，自屬民事訴訟法279條第1項所規定之自認（見本院卷一第249頁），然查，原告向高雄市小港區調解委員會聲請調解，於調解期日，被告均未出席，此有高雄市小港區調解案卷在卷可考，並經原告本人自承無訛（見本院卷一第195至213頁、第348頁），則被告自無從於該調解期日與原告達成解除系爭買賣契約之合意，自亦無可能就該不存在之事實為自認，是被告108年3月20日民事答辯一狀第四、五點載述之不爭執情節（見本院卷第34至35頁），依民事訴訟法279條第2項規定，不應視為自認，附此敘明。
㈡綜上，原告未能舉證證明兩造所約定之系爭房地買賣總價為
750萬元一事，確與事實相符，本院審酌前情，自無從認定原告之訴為有理由。
五、綜上所述，原告主張兩造約定系爭房地買賣價金為750萬元，被告尚未支付全部價金，而主張解除系爭房地之買賣契約，請求被告為系爭房地所有權移轉登記；併就系爭房地其上仍有設定系爭抵押權，造成系爭房地無法返還致原告受有損害，請求被告應給付原告494萬9594元及法定遲延利息，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，至原告聲請向內政部函調系爭房地於104年所提出之不動產成交案件實際資訊申報書及其他相關資料，待證事項為：系爭房地所約定之價金確為750萬元（見本院卷一第263頁），惟兩造就系爭房地之買賣交易，於買賣價金之記載，應係為利於申請貸款方於買賣契約書記載買賣價金750萬元，業據本院認定如前，則原告上開調查證據之聲請，核無調查必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年4月24日
民事第八庭法官黃顗雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月24日
書記官江俐陵