裁判字號：最高法院99年台上字第1532號民事判決
裁判日期：民國99年08月19日
裁判案由：請求減少價金
最高法院民事判決九十九年度台上字第一五三二號上訴人甲○訴訟代理人 邱景睿 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 陳宗憶 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國九十九年五月十一日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第一一二號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件原審以：兩造於民國九十七年三月二十八日訂有不動產買賣契約（下稱系爭契約），由上訴人以新台幣（下同）二千五百八十萬向被上訴人買受其所有坐落台北市○○區○○段一小段五五四地號土地及其上門牌號碼台北市○○路○○○巷○○○號三樓（三○六六建號，下稱系爭房屋）暨地下層編號一號之坡道平面式停車位一位（三○六九建號）（下合稱系爭不動產）；上訴人已支付買賣價金二千四百八十五萬零二百五十二元，被上訴人亦先後於九十七年四月十日及四月十八日，分別完成交屋及辦畢系爭不動產所有權移轉登記。而系爭契約第五條第三項約定：「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被上訴人）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲（即上訴人）乙雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定。」系爭房屋經台灣省土木技師公會作硬固混凝土氯離子含量測試，其氯離子含量已逾認定海砂屋之國家標準；台北市建築師公會鑑定則認為進行結構之安全性補強，需要大量成本，且會嚴重影響之後的使用性，建議拆除重建為宜；且台北市政府都市發展局已函知上訴人系爭房屋屬高氯離子含量建築物等事實，為兩造所不爭。茲上訴人主張：系爭房屋業經鑑定為海砂屋，其得依系爭契約第五條第三項約定及民法第三百五十九條規定，請求被上訴人減少價金四百九十四萬九千七百四十八元，並依不當得利之規定，請求被上訴人扣除買賣價金尾款九十四萬九千七百四十八元後，返還四百萬元本息（未繫屬本院者，不另贅敘）云云。被上訴人則否認之，並辯稱：系爭契約之第三條第四項、第五條第三項及第八條第一項約款，係約定買賣雙方均得行使解除權，應優先民法第三百五十九條規定適用，並符合民法第三百六十六條之規定；伊已於九十八年六月十一日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，上訴人請求減少價金，即失請求權基礎等語，資為抗辯。按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念。附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表示，該契約當然失其效力；而契約之解除，則須有解除權之人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。上開系爭契約第五條第三項之記載文義，已表明於系爭房屋經鑑定為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約，自屬附解除條件之契約，且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第三百五十九條解除契約規定之適用。兩造本於契約自由原則訂立系爭契約，其中第五條第三項之契約文字已表示當事人之真意，自不得反捨契約文字而更為曲解，亦未可認若將該約定解釋為出賣人得無條件解除系爭契約係背於公序良俗。上訴人主張系爭契約第五條第三項之真意，係賦與買受人得無條件解除系爭契約，非賦與出賣人得無條件解除系爭契約，否則有背於公序良俗云云，並不足採。系爭房屋既經取樣測試鑑定認系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量逾國家標準值，兩造約定之上開解除條件既經成就，系爭契約即當然失其效力，無待於買賣雙方另為解除契約之意思表示，亦不因被上訴人於九十八年六月十一日以存證信函向上訴人表示解除系爭契約，而異其結果。系爭契約既因解除條件成就而失其效力，上訴人依系爭契約第五條第三項約定及民法第三百五十九條、第一百七十九條等規定，請求被上訴人返還應減少之價金四百萬元及其法定遲延利息，即屬無據，不應准許。因認第一審所為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，惟其結論並無二致，而予以維持，駁回上訴人之上訴。按法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者，雖具有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第九十九條所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效（本院六十八年台上字第二八六一號判例參照）。查兩造約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，兩造雙方同意無條件解除契約，屬附解除條件之契約，而系爭房屋經鑑定結果係為海砂屋，乃原審合法確定之事實。惟系爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前揭說明，仍應認其買賣為無效。而契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力。上訴人主張之系爭買賣契約有效存在之原因事實既不存在，猶以之為前提，本於契約請求減少價金並返還該已付之款項本息，自不發生其法律效果，其所為請求即無從准許。原審認為系爭契約因解除條件成就而失效，而為上訴人不利之判斷，雖有未當，但與判決結果尚不生影響，仍非不可維持。上訴論旨，猶執前詞，指摘原判決為不當，非有理由。末按除民事訴訟法第四百六十九條第一款至第五款之情形外，第二審判決違背法令而不影響裁判之結果者，不得廢棄原判決，同法第四百七十七條之一定有明文。原判決既認定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，兩造雙方同意無條件解除契約，屬附解除條件之契約；復謂未可認若將該約定解釋為出賣人得無條件解除系爭契約係背於公序良俗，雖不免矛盾，但上開矛盾並不影響本件論斷系爭契約無效之判決結果，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十九年八月十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉福聲
法官鄭玉山法官黃義豐法官劉靜嫻法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十九年八月三十一日
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