裁判字號：臺灣臺北地方法院101年重訴字第690號民事判決
裁判日期：民國102年02月27日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度重訴字第690號原告 陳閨秀 訴訟代理人 翁瑞麟 律師複代理人 游蕙君 被告 歐陽群 訢訴訟代理人 林宇文 律師複代理人 林則奘 律師
侯傑中 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國一百零二年二月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）654萬元暨法定遲延利息，嗣於民國101年8月1日具狀變更聲明為被告應給付200萬元暨法定遲延利息，所為核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於100年2月經 仲介 帶看臺北市○○○路○段○○號2樓之3房地（下稱系爭房地）後，直接聯繫屋主即被告進一步瞭解，被告乃聯繫訴外人 呂豐年 出面，由呂豐年向原告解釋房屋使用坪數38坪，價格1,680萬元後，一同前往正業代書事務所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），並於100年3月16日辦妥移轉登記，由原告指定登記予訴外人 張楊秀 。100年12月間，張楊秀遭訴外人即區分所有權人 王明昌 、 王志宏 提告，以系爭房地之房屋面積88平方公尺，土地持分463/210000，房屋所搭配之土地持份不符比例，少繳納地價稅加重他人負擔為由，請求張楊秀返還不當得利，原告始知系爭房屋搭配之土地持分不足一坪。又土地與建物乃不同之不動產，為兩個所有權，應分別計價，建物會因時間及自然耗損而折舊；進而拆除而無殘值，土地因具有穩定性、不變性，為恆久存在，且臺灣地狹人稠，土地通常只會升值不會貶值，房屋搭配之土地坪數不足，會產生許多不良影響，其一為銀行不予放貸，無法得到正常成數之貸款，轉售亦屬不易，原告已嘗試委託數間仲介公司出售，惟仲介公司均表示無法出售；其二係在拆除重建或都更時，因土地持分坪數不足，可能導致分配不到房子。而民法第799條第4項規定，區分所有權人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，乃係社會通念，於房屋買賣時，一般人觀念上皆認建物搭配有適當比例之土地乃出售之標的物應具備之通常效用，土地坪數未符比例乃物之瑕疵，原告自得依民法第359條規定主張減少價金200萬元。並聲明：被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：系爭房地之登記狀況，得由權狀、地政機關之登記謄本查知，而原告買受之際，除詳查系爭房地之現有狀況外，亦調閱謄本，並由專業之地政士就買賣標的物一一說明，況系爭房地價值不斐，原告豈可能未先查證即購買，可見原告早已知悉系爭房地之房屋、土地面積，是依民法第355條第1項規定，原告起訴並無理由。縱認原告非明知系爭房地之房屋、土地面積，原告就不知土地持分不足一坪一事亦有重大過失，被告依民法第355條第2項不負擔保之責。又原告主張之瑕疵乃指減少價值之瑕疵，惟被告既係依系爭房地於地政機關登記之狀況而移轉登記，並未私下保留任何產權，系爭房地價值及效用並無減損，且原告係以1,520萬元向前手購買系爭房地，嗣以1,680萬元出售予原告，可見交易價值並無減少，反係增加。再者，被告向前手購買系爭房地時，並無與前手討論土地坪數不足應減少價金，原告空言指摘，並無所據。縱認系爭房地之土地持分不足為瑕疵，惟兩造於100年2月22日簽訂系爭契約書，並於同年3月16日辦妥移轉登記而點交房屋，原告至遲於當時即取得權狀，已可知悉系爭房地之土地持分，但卻怠於通知被告，自應視為原告已承認其所受領之物，而不得再主張瑕疵擔保權利。
三、兩造爭執及不爭執事項：
(一)不爭執事項：
1、兩造於100年2月22日簽訂系爭契約書，由原告以1,680萬元向被告購買系爭房地。
2、原告已付清價金，被告並已移轉系爭房地產所予原告，移轉範圍如下：
⑴土地範圍：臺北市○○區○○段0○段000地號、地目建、面積1138.00平方公尺、權利範圍463/210000。
⑵建物範圍：門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號2樓之3
（3345建號）、面積二層88.44平方公尺、附屬建物陽台18.93平方公尺、權利範圍全部。
3、訴外人王明昌、王志宏對系爭房地登記名義人張楊秀提起返還不當得利訴訟，主張系爭房地之房屋面積與土地持分不成比例，加重其他區分所有權人之地價稅負擔，請求張楊秀返還不當得利，為本院100年度訴字第5059號判決駁回。
(二)爭執事項：
1、系爭房地之土地應有部分不足一坪是否為民法第354條之瑕疵？
2、系爭房地之土地面積與房屋之面積有無民法第799條第4項本文之適用？
3、被告有無民法第355條免除瑕疵擔保責任事由？
4、原告是否因違反民法第356條規定而喪失瑕疵擔保權利？
5、原告請求減少價金200萬元是否有理由？
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋之土地持分不足為瑕疵，依物之瑕疵擔保主張減少價金200萬元，為被告否認，並以前詞置辯，兩造協議爭點如上，茲審酌如下：
1、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項前段、第355條第1項定有明文。又按民法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物之買賣，且係就特定物而言。申言之，所謂物之瑕疵擔保，係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意（80年台上字第2319號判決參照）。
2、次按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。民法第799條第4項定有明文。是區分所有建築物共有部分及其基地應有部分，可基於契約自由原則，由區分所有權人約定，非必依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，原告主張系爭房地之土地應有適宜比例，屬正常交易上應具備之事項，系爭房地之基地登記持份未依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，係屬瑕疵云云，難謂有據。再者，系爭房地係由呂豐年透過中信房屋仲介於99年12月4日以1,520萬元向 林文富 購買後，再於100年2月22日以被告為出賣人以1,680萬元出售予原告，有中信房屋不動產買賣契約書及系爭契約書在卷可查（見卷第49頁至第54頁及臺灣士林地方法院卷第12頁至第19頁），原告復主張曾經仲介帶看系爭房地，足見系爭房地並無原告主張房屋仲介因土地持份未符比例不願接受委託銷售之情，原告以此主張系爭房屋之土地持份未符比例為瑕疵云云，並無可採。此外，原告就系爭房地受有擔保、交換價值減損之主張復未立證證明，原告主張系爭房地之土地持份不足為瑕疵云云，並無所據。
3、又查，證人張楊秀到庭結證稱：「簽約就是呂豐年與代書 張瑄倫 到場，當天只有我們五個人，是原告、原告先生、我、呂豐年、代書。」、「我們買房子是向被告買的，呂豐年有權狀，拿權狀給我們看。」、「（問：簽約當時呂豐年、代書是否有拿出系爭房屋的權狀與你們核對？）對。」、「（問：當時是否有核對系爭房屋的建物及土地所有權狀？）有，有拿權狀核對。」、「（問：當時是否有就房屋與土地坪數為討論？）我問呂豐年坪數有無問題，呂豐年說他不知道坪數是幾坪，我問持份多少，呂豐年說他不知道持份，到代書那裡算就知道了，我們就到代書那裡，我問代書坪數有沒有問題，代書說沒有問題，如果有問題怎麼會發權狀給你。」等語在卷（見卷第85頁至第86頁），足見原告購買系爭房地時，呂豐年曾經提出建物及土地所有權狀供原告核對，而公示登記資料既已登載系爭房地之土地面積、持份，買受人當得據以核算，顯見被告並未隱瞞系爭房地之土地持份，況本件買方曾特別注意系爭房地之持份問題，而系爭契約書上載之房屋、土地資料均與權狀相符，是被告抗辯原告購屋時即知系爭房地登記資料等語，應為可採。再者，系爭房地之土地所有權狀上載面積1138.00平方公尺，權利範圍463/210000，此等事項均經兩造記明於系爭買賣契約書及土地所有權買賣移轉契約書（見臺灣士林地方法院卷第12頁至第20頁），本件買方既曾特別注意系爭房地之坪數、持份問題，衡情對於系爭契約書及土地所有權買賣移轉契約書上之記載亦特別注意，而自權狀及該等記載之面積與權利範圍加以換算，即可得知土地持份為2.509平方公尺（小數點三位以下四捨五入）亦即不足一坪，縱被告於出售當時並未特別加以說明系爭房地之土地持份，原告於簽約時亦得經由計算而知悉。參以證人張楊秀乃系爭房地登記名義人，亦為原告之連帶保證人，有系爭契約書在卷足憑（見見臺灣士林地方法院卷第12頁至第20頁），是證人張楊秀證述及原告主張待於王明昌、王志宏提起返還不當得利之訴時，始知悉系爭房屋之土地持份不足一坪云云，難謂可採。另證人即代書張瑄倫雖證述簽約當時應該沒有核算土地持份後告知買方，惟亦證述對兩造簽約時張楊秀是否有詢問房屋坪數一事已無記憶，則證人張瑄倫證述簽約時應該沒有核算土地持份云云，應係作證時推論之詞，而非當時親自見聞之情，況縱證人張瑄倫當時確實未曾告知原告土地持份，惟自前述可知，原告本得自權狀、系爭契約書及土地所有權買賣移轉契約書中計算得知土地持份，是證人張瑄倫證述簽約時應該沒有核算土地持份云云，難謂有利原告之證據。復按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。是縱認系爭房地之土地持份不足一坪或未符合比例為瑕疵，然原告於買受當時即知悉系爭房地之土地持份並與被告簽立系爭買賣契約書，已如前述，原告起訴主張被告應負瑕疵擔保責任，即與民法第355條第1項規定未合，被告抗辯無庸負擔瑕疵擔保責任等語，應為可採。退步言之，縱認原告簽約時不知系爭房地之土地持份未符比例或不足一坪，惟自前述呂豐年曾經出示權狀以供核對及土地面積、範圍均經載明於系爭契約書及土地所有權買賣移轉契約書以觀，被告並無故意不告知之情，原告就主張不知系爭房地之土地持份未符比例或不足一坪，亦有重大過失，被告抗辯依民法第355條第2項無庸負責等語，洵屬有據。
五、綜上，原告主張物之瑕疵擔保請求減少價金200萬元暨法定遲延利息，因被告抗辯無庸負擔瑕疵擔保責任為可採，而無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證己明，原告聲請調閱本院99年度訴字第4616號卷、向中信房屋調系爭房地99年至100年間委賣、成交資料及聲請傳喚證人 王麗珠 、 林正勇 ，因該等證據或與兩造間買賣無涉或已經提出，而無調查必要；又兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年2月27日
民事第三庭法官趙雪瑛以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月27日
書記官廖素芳