高雄簡易庭109年度雄簡字第706號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　109年度雄簡字第706號
原　　　告　 李貴萍
訴訟代理人　 翁銘隆 律師
被　　　告　 林玉芬
訴訟代理人　 溫智鈞
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年9月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○段000○00
地號土地及其上同小段6901建號即門牌號碼高雄市○○區○
○街○○○號建物（下稱系爭房屋，與前述土地合稱系爭不動
產）原為被告所有，被告前於民國105年7月7日與訴外人
即原告之母 馮月琴 簽訂買賣契約書，將系爭不動產以新臺幣
（下同）1,300萬元出售予馮月琴，並保證系爭房屋不會漏
水（下稱系爭買賣契約），馮月琴已付清價款並經交付系爭
房屋，嗣馮月琴於105年11月13日死亡，系爭不動產及系爭
買賣契約所生損害賠償及不當得利債權由伊繼承。又伊因馮
月琴死亡而無心於系爭不動產，嗣於108年7月間整理系爭
房屋時，始發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水情況，則系爭房
屋漏水為足以減少其通常效用及價值之瑕疵，被告自應依民
法第354條第1項前段規定、系爭買賣契約第9條第5項約
定，負物之瑕疵擔保責任，伊應得主張減少價金，又系爭房
屋經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定，修復漏水之費用為
新臺幣（下同）414,692元，而漏水瑕疵修復後，系爭房屋
即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，
是伊應得以修復費用作為請求減少之價金，而就此減少之價
金，被告受領之法律上原因即失其存在，伊自得請求被告返
還之。此外，系爭房屋存有漏水之瑕疵，被告乃不完全給付
，伊亦得依第360條、第227條之規定，請求被告賠償修復
費用414,692元，為此爰依民法第179條、第360條、第22
7條之規定及繼承之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告
應給付原告414,692元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊於78年5月間取得系爭不動產所有權，居住期
間並無漏水情事，馮月琴於105年8月15日系爭房屋點交前
數日，曾會同房仲人員至系爭不動產辦理驗屋程序，驗屋時
確實沒有漏水情況，否則馮月琴豈會於105年8月15日透過
履保程序辦理點交撥款，且系爭房屋前為伊出租予他人居住
使用，若如原告所述有多處漏水難以居住，租客如何居住使
用，自馮月琴與伊買賣系爭房屋迄至原告起訴已逾4年，若
系爭房屋於交屋時就有漏水，實務上不太可能於交屋3年後
才發現，原告又稱其4年間無心管理系爭不動產，漏水非無
可能是點交後未妥適管理而造成損壞。又馮月琴前於系爭買
賣契約第17條特別定事項：「本標的物依賣方告知確無漏水
情形，自點交日起半年內如有漏水由賣方負責修繕，但因買
方整修而導致者，不在此限」處簽名，原告於漏水保固期間
經過後，向伊請求減少價金、賠償，應無理由。再者，伊並
無故意不告知瑕疵之情，且原告主張於交屋後即已發現漏水
，其未依法通知伊，依民法第356條之規定，應視為原告承
認所受領之物，且原告行使減少價金請求權，已逾6個月權
利行使期間。此外，原告就所主張有利於己之事實應負舉證
之責，否則即應駁回其訴等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭不動產原為被告所有。
㈡被告前於105年7月7日與原告之母馮月琴簽訂系爭買賣契
約，將系爭不動產以1,300萬元出售與馮月琴。
㈢馮月琴於105年11月13日死亡。
四、得心證之理由
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求
減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得
請求減少價金，民法第354條第1項、第2項、第360條分
別定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。又民
事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若
原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就
其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應
駁回原告之請求，最高法院100年度台上字第415號裁判要
旨可供參照。經查：
⒈系爭不動產原為被告所有，被告前於105年7月7日與原告
之母馮月琴簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產以1,300萬元
出售予馮月琴等節，為兩造所不爭執。則依諸前述規定，被
告自應擔保系爭不動產依民法第373條之規定危險移轉於買
受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常
效用或契約預定效用之瑕疵，且具有其所保證之品質。
⒉原告固主張系爭房屋具有漏水之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔
保責任，其應得請求減少價金云云。惟：
⑴經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定，該公會技師於109年
11月3日完成初勘，於109年12月16日至系爭房屋辦理鑑定
工作，鑑定結果固認系爭房屋於原告所指位置即1樓後半部
房間牆面、2樓後半部房間牆面、2樓浴廁外牆牆面、2樓
樓梯間儲藏室牆面隔板、3樓後半部房間牆面、4樓前半部
房間玄關牆面、4樓前半部房間牆面，檢視結果有滲漏痕跡
，至於 白華 現象則不明顯，有該公會鑑定報告書（下稱系爭
鑑定報告）在卷可按，惟如前述，被告前於105年7月7日
即與馮月琴簽訂買賣契約，且馮月琴業於105年8月15日價
金履約專戶明細暨點交證明書上簽名，有該證明書附卷可參
（見本院卷第95頁），足見系爭不動產早於105年8月間即
已點交予馮月琴，則自系爭房屋點交至高雄市土木技師公會
鑑定人員辦理鑑定已歷時4年餘，該漏水現象是否於系爭不
動產依民法第373條之規定危險移轉於買受人時即具之，尚
非無疑。
⑵高雄市土木技師公會是依房屋發生滲水及白華現場主要可能
原因進行判斷，認系爭房屋發生滲水及白華現象之原因，應
為建築物竣工使用32年來年代久遠，局部老化自然現象所致
，難以判斷是否於105年7月7日以前或以後發生，有系爭
鑑定報告附卷可稽，是依系爭鑑定報告無從認系爭不動產依
第373條之規定危險移轉於馮月琴時即具漏水之瑕疵。至原
告雖以一般房屋屋頂漏水非短時間所能形成，系爭房屋自移
轉登記予馮月琴至前述鑑定時僅4年餘，絕無可能產生滲水
或白華現象，而推論系爭房屋之漏水瑕疵於交屋前即已存在
云云，然房屋老化而至漏水乃隨時間推移而發生，系爭房屋
為77年12月19日建造完成，有建物登記第一類謄本在卷可參
（見本院卷第23頁），則系爭房屋交付予馮月琴時屋齡即達
27年，高雄市土木技師公會鑑定時系爭房屋屋齡又高於被告
交付系爭房屋時，自非無可能是交屋之後房屋更為老化才發
生漏水現象，應難以交付房屋至鑑定時只經過4年餘，即認
系爭房屋漏水是發生在被告交付系爭房屋前。
⑶證人即前承租系爭房屋3樓後半部之 汪道涵 於本院審理中到
庭證稱：其前承租系爭房屋3樓後半部約5、6年，原是向
被告承租，後改向原告承租，其剛承租系爭房屋時發現廁所
油漆剝落，向被告反應後，被告委請師傅至現場處理，之後
就沒有再發現壁癌，且在房東為被告期間，其未曾發現系爭
房屋漏水，但其在跟原告終止租約遷出系爭房屋前夕，曾發
現系爭房屋漏水，但漏水之位置與其承租時發現油漆剝落之
位置不同等語（見本院卷第358至363頁），而證人汪道涵
現已無向兩造承租房屋，與兩造均無密切之利害關係，應無
甘冒偽證罪之風險而故為有利於任一造之可能，其上開證述
內容應可採信，則證人汪道涵向被告承租系爭房屋期間，雖
曾發現廁所油漆剝落，但經修復後已無該現象，亦未曾發現
系爭房屋有漏水現象，是改向原告承租相當期間始發現系爭
房屋漏水，自難依其證述認系爭不動產依民法第373條之規
定危險移轉於馮月琴時即具漏水之瑕疵。
⑷原告雖聲請本院囑託高雄市土木技師公會另就系爭房屋其餘
部分鑑定有無漏水、白華現象及發生之原因、時間等，惟系
爭鑑定報告是以發生漏水、白華主要可能原因為：設計疏失
、施工不良、使用不當、外力衝擊、使用年久、老化失修疏
於養護、地震及豪大雨之侵蝕等自然侵蝕現象等6大原因，
而系爭房屋之起造人、承造人、設計人及監造人之信譽、資
格，可排除是因設計疏失或施工不良造成。又系爭房屋實際
用途為住宅使用，未曾作為工廠使用，可以排除是因使用不
當造成。再查系爭房屋附近建築物都是同時期連棟建築，而
無外力衝擊情事，是以判斷發生滲水及白華現象之原因，為
建築物竣工使用32年來年代久遠，局部老化自然現象所致，
所以難以判斷是於105年7月7日以前或以後產生，有系爭
鑑定報告在卷可參，則觀諸鑑定單位判斷系爭房屋漏水、白
華造成原因之條件，系爭房屋未經鑑定部分與經鑑定部分均
相同，而原告亦無舉出系爭房屋未經鑑定部分有何不同條件
，而可能獲致不同鑑定結果，是本院自無調查此項證據之必
要。
⑸綜上所述，原告所舉上開證據均無從認定系爭房屋依民法第
373條之規定危險移轉於馮月琴時即具漏水之瑕疵，而原告
就此亦無其他舉證以實其說，則其先不能舉證，以證實自己
主張之事實為真實，其上開請求自非可採。
㈡按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同；因可歸責於債務人之事由，致為
不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定
行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人
並得請求賠償，民法第360條、第227條第1項、第2項分
別定有明文。本件原告固主張系爭房屋具有漏水之瑕疵，其
應得依繼承之法律關係、前述規定請求賠償修復漏水費用云
云。惟如前述，原告乃不能證明系爭房屋漏水之瑕疵於被告
交付馮月琴時即已存在，而非嗣後所生，自難認被告當時是
交付存有漏水瑕疵之房屋予馮月琴，而有不完全給付之情，
是原告自不得本於繼承之法律關係，依上開規定請求被告賠
償修復漏水費用，原告上開主張，尚非可採。
㈢原告雖聲請函詢高雄市土木技師公會：⒈台灣於梅雨季節、
鑑定會勘日期之濕度。⒉系爭房屋所有權移轉予馮月琴後，
會於2年內出現多處漏水之機率。⒊與系爭房屋相同條件之
27年屋齡房屋，如未整修外牆及鐵製熱水管不會滲漏水之機
率。⒋與系爭房屋條件相同之房屋在新建後多久會出現白華
、漏水現象。⒌鑑定報告所示之修繕方式能有效防止雨水從
原漏水點流竄至室內之時效。⒍僅在系爭房屋地平面、立牆
面局部塗防水層，其防水效果及時效等項。惟上開事項均不
足以證明系爭房屋於交付馮月琴時即具漏水之瑕疵，是本院
自無調查上開證據之必要。
五、綜上所述，原告既先不能證明被告於交付系爭房屋予馮月琴
時，系爭房屋即存有漏水之瑕疵，則其自不得請求被告減少
價金，並返還已支付之該減少部分價金，亦不得請求被告賠
償修復漏水費用。從而，原告依繼承之法律關係、民法第17
9條、第360條、第227條之規定請求被告給付414,692元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之
利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年10月19日
高雄簡易庭法官楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年10月19日
書記官詹立瑜