裁判字號：最高法院101年台上字第2138號民事判決
裁判日期：民國101年12月27日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決一○一年度台上字第二一三八號上訴人 許陳 却訴訟代理人 吳展旭 律師被上訴人 楊鼎發 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○一年一月三日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第七七五號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原雖登記於上訴人名下，實則為其配偶 許炳南 所有，許炳南於00000000000地○○○○○號碼新北市○○區○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋，其基地兼占同段七二二地號土地），嗣系爭土地於六十六年間由伊自台灣台北地方法院（下稱台北地院）強制執行程序中買受，系爭房屋亦於六十九年間由訴外人 陳玉絲 於台北地院強制執行程序中買受，再轉讓予上訴人。系爭房屋之所有人（包括上訴人在內）自八十年起至八十八年止，均委由許炳南就租金一事與伊簽署協議書並繳納租金，詎上訴人自八十九年一月一日起即未給付租金，雖經伊以九十九年二月三日存證信函限期催告，迄未置理，伊乃於同年四月八日以存證信函為終止租約之意思表示，該函於翌（九）日送達，兩造之租賃關係既經終止，上訴人已無占用系爭土地之合法權源。依民法第七百六十七條第一項規定，終止前之租賃關係，不當得利及侵權行為之法則，上訴人應將系爭房屋拆除返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，爰先位0000000000000000號Ａ所示部分之系爭房屋拆除，返還系爭土地；及給付自九十四年二月五日起至九十九年四月八日止所積欠之租金新台幣（下同）四十六萬三千六百二十三元，並自九十九年四月九日起至系爭土地返還日止，按月給付七千四百六十二元之判決。如認為伊終止租賃契約為不合法，則依租賃關係及類推適用民法第四百二十五條之一規定，上訴人應給付伊租金等情，備位聲明求為命上訴人給付八十九萬五千四百零九元（原判決誤載加付法定遲延利息），及自起訴狀繕本送達翌日至租約終止日於每月五日前給付被上訴人七千四百六十二元之判決（被上訴人逾上開範圍之請求未繫屬本院，不予贅述）。
上訴人則以：伊之系爭房屋與被上訴人所有系爭土地原同屬許炳南所有，依民法第四百二十五條之一規定，應推定在系爭房屋得使用期限內就系爭土地有租賃關係，且不受同法第四百四十九條第一項規定之限制。又被上訴人係於強制執行程序中買受系爭土地，於民法第八百三十八條之一規定施行後，伊就系爭土地亦可能成立法定地上權，故於系爭房屋不堪使用前，兩造間租賃關係仍應存續，而排除同法第四百四十條第三項關於一般基地租賃規定之適用，則被上訴人不得以伊遲延給付租金為由而終止兩造間之租賃契約。又兩造就系爭土地之租金額並無任何協議，許炳南與被上訴人所成立之協議，對伊並無拘束力；而系爭土地坐落位置並非繁榮，應以系爭土地申報地價年息百分之五為計付租金之基準等語，資為抗辯。
原審審理結果係以：被上訴人主張系爭土地原雖登記於上訴人名下而實為其配偶許炳南所有，許炳南早於五十六年間在系爭土地上建造系爭房屋，六十六年間系爭土地於台北地院強制執行程序中由被上訴人買受，系爭房屋亦於六十九年間由訴外人陳玉絲自同院強制執行程序中買受，繼於八十八年一月五日轉讓登記為上訴人所有。被上訴人曾以陳玉絲為被告起訴請求給付租金，經台灣板橋地方法院以七十九年度簡字第九一四號判決按系爭土地各該年度土地申報地價總額年息百分之十計算自七十四年十一月一日起至八十年二月二十七日止之租金。自八十年三月起至八十八年底止應付之租金，陳玉絲及上訴人則均委由許炳南先後於八十
五、八十九年間與被上訴人簽署協議書並繳納租金。從八十九年一月一日起上訴人即未給付租金，被上訴人曾以九十九年二月三日存證信函催告限於函到十五日內給付租金亦未獲置理，乃於同年四月八日以存證信函為終止租約之意思表示，該函於翌日送達等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、勘驗筆錄及土地複丈成果圖、上揭民事判決書、八十五年協議書、八十九年協議書、存證信函及掛號郵件收件回執可稽，且為兩造所不爭，依民法第四百二十五條之一規定可認兩造有租賃關係，上訴人自八十九年起積欠租金已逾二年，被上訴人主張終止租賃契約，依民法第四百四十條第三項，土地法第一百零三條第四款規定，即屬有據。而民法第四百二十五條之一第一項後段規定，僅排除民法第四百四十九條第一項關於租賃契約期限限制之適用，並未明文限制出租人之契約終止權，上訴人抗辯：兩造間系爭租賃關係應排除民法第四百四十條規定之適用，被上訴人於系爭房屋至不堪使用之前，不得終止租賃契約云云，尚屬無據。系爭租賃關係既經終止，上訴人已無占用權源，被上訴人先位之訴依民法第七百六十七條第一項規定，請求上訴人將系爭房屋所占用之系爭土地如原判決附圖編號Ａ所示部分拆除，將土地返還予被上訴人，核屬有據，應予准許。又經斟酌系爭土地之地理位置、鄰近地區繁榮程度及土地利用情形，參以前揭七十九年度簡字第九一四號確定判決、八十五年協議書、八十九年協議書等之租金計算基準，認系爭土地自八十九年一月一日起之租金以按系爭土地申報地價年息百分之八計算為適當。上訴人對於被上訴人主張系爭土地申報地價為每平方公尺一萬六千二百四十元計算租金額既不爭執，上訴人所占用系爭土地面積為六十八點九二平方公尺，依此計算結果，上訴人自九十四年二月五日起至九十九年四月八日止所積欠之租金為四十六萬三千六百二十三元，租約終止後按月應給付相當於租金之不當利益為七千四百六十二元。被上訴人依租賃關係請求上訴人給付所欠租金四十六萬三千六百二十三元，及依民法第一百七十九條規定，請求上訴人自九十九年四月九日起至返還系爭土地之日止，按月給付七千四百六十二元相當於租金之不當得利部分，均屬有據，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊或防禦方法均不足以影響判決之結果，無逐一論述之必要。因而維持第一審就先位0000000000地00000000號Ａ所示部分之房屋拆除，將該土地返還；及給付被上訴人四十六萬三千六百二十三元，並自九十九年四月九日起至系爭土地返還日止，按月給付七千四百六十二元之判決，駁回上訴人之上訴。
按民法第四百四十條第一項規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。此乃基於租賃契約係以承租人支付租金為對價而取得租賃物標的之使用受益權之雙務契約，為平衡雙方權利義務之本質所然，不問契約是否定有期限均有適用，同條第二、三項僅係依租賃物標的種類不同另加遲付租金之總額之限制。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，依八十八年增訂民法第四百二十五條之一，固推定在房屋得使用期限內有租賃關係，但非無償供房屋受讓人繼續使用土地，此觀諸同條第二項至明。是此情形下房屋受讓人雖依法推定在房屋得使用期限內有租賃關係，但其既有給付租金之義務，即難謂無民法第四百四十條第一項、第三項規定之適用，否則何能平衡租賃關係雙方之權利義務？原審認依民法第四百二十五條之一規定推定之租賃關係並未排除同法第四百四十條規定之適用，據以為不利上訴人之判斷，並無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。又九十九年二月三日增訂公布民法第八百三十八條之一第一項雖規定土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，惟此增訂條文既自公布後六個月始施行，且依民法物權編施行法第一條規定，並未規定可溯及既往，而被上訴人於同年四月九日已終止租約，自無民法第八百三十八條之一第一項適用餘地，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○一年十二月二十七日
最高法院民事第二庭
審判長法官陳淑敏
法官沈方維法官簡清忠法官林恩山法官吳謀焰本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年一月九日
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