最高法院104年度台上字第134號民事判決

裁判字號：最高法院104年台上字第134號民事判決

裁判日期：民國104年01月23日

裁判案由：請求損害賠償等

最高法院民事判決一○四年度台上字第一三四號上訴人 張慧吟 訴訟代理人 柳正村 律師
蔡易紘 律師被上訴人 江季穗 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○二年八月六日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度重上字第一○二號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人反訴請求被上訴人給付新台幣三百七十萬元本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十九年八月十三日委由其胞弟 張高槐 為代理人與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣標的物為其所有坐落台中市○○○段○○○○地號土地及其上同段三二三建號門牌號碼為台中市○○○路○段○○○○○號建物一棟（以下合稱系爭私有房地）暨相鄰之同段一二三五之八、一二三五之一七地號兩筆國有畸零地（以下合稱系爭國有土地），總價金為新台幣（下同）四千七百八十八萬元，伊已給付四千零八十八萬元價金，尚有尾款七百萬元未給付。依系爭買賣契約第十四條約定，上訴人除應保證配合伊向原財政部國有財產局（下稱國有財產局）承購系爭國有土地及取得產權外，並應負擔該承購價金，且系爭買賣總價金已包括該承購國有土地之價金。嗣兩造以伊配偶 白晉炘 名義向國有財產局承購系爭國有土地，惟上訴人竟拒絕依約繳納該局核定之承購金額一千一百七十三萬六千八百元，而由伊代為墊付。則伊以上開款項扣除尾款七百萬元後，自得請求上訴人給付差額四百七十三萬六千八百元等情，爰依系爭買賣契約第十四條約定，求為命上訴人如數給付並自支付命令送達翌日即一○○年八月三十一日起加計法定遲延利息之判決（其餘未繫屬本院者，不予贅述）。並對上訴人之反訴，以：系爭三百七十萬元扣款明載於系爭買賣契約付款明細，上訴人不得諉為不知。況上訴人於扣款後猶積極履行系爭買賣契約而無異議，嗣於雙方因承購國有地價款發生糾紛時，所寄發之存證信函亦未曾主張扣款不當，且系爭買賣價金均由張高槐代為受領，其中伊以上訴人為抬頭之三張支票皆由上訴人背書轉讓予張高槐使用，足見張高槐有權處分價款及代理上訴人同意扣款以清償訴外人 周信 介對伊之借款債務等語置辯。
上訴人則以：伊負擔承購系爭國有土地之費用，僅以尾款七百萬元為限，超過部分應由買主即被上訴人自行吸收，被上訴人不得向伊請求。系爭國有土地係由 白晋炘 承購，並非被上訴人，被上訴人不得扣抵系爭買賣價金等語，資為抗辯。並主張：伊並未授權張高槐以系爭買賣價金扣抵被上訴人對 周信介 之三百七十萬元債權，且未承認張高槐上開無權代理行為，該扣抵約定不能拘束伊，被上訴人尚應給付價金三百七十萬元等情，爰依買賣之法律關係，反訴求為命被上訴人如數給付及自反訴起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（上訴人其餘反訴之請求，經第一審判決其敗訴後，未提起第二審上訴）。
原審以：依系爭買賣契約第一條、第十四條約定，上訴人應出售系爭私有房地及配合被上訴人向國有財產局承購系爭國有土地，並負擔該承購價金，被上訴人則給付總價金四千七百八十八萬元。契約雙方對於國有土地之承購價格並未達成共識，亦經證人即契約見證人周信介證述明確，自不生雙方已合意系爭國有土地之承購價金以七百萬元為限。審諸系爭買賣標的包括系爭私有房地及國有土地，且買賣價金未區分公有及私有地，統括議定全部土地之價金為四千七百八十八萬元，可見被上訴人係為私有地與公有地整體開發使用之利益而訂定系爭買賣契約，二者乃契約不可分之一部，其一不履行，均足使契約預定之目的無法達成，並影響被上訴人買賣系爭土地之價值與效用，故亦無上訴人所云得將契約切割，另以七百萬元尾款之給付與國有土地所有權之取得為對價給付關係可言。況依系爭買賣契約第三條第六款約定，上訴人負有先行配合及使被上訴人取得系爭國有土地產權之義務，被上訴人於取得產權後始給付七百萬元尾款。雙方就七百萬元尾款所負之給付義務仍有先後之分，益見並非立於對待給付之關係。至系爭買賣契約本文下方附記周信介保證辦理系爭國有土地承購事宜，若購買不成由其補貼差額七百萬元予張高槐部分，僅周信介、張高槐簽名同意，被上訴人並未在其上簽名表示同意，而證人即參與簽約之代書 廖蘭貞 亦證稱上開附記乃張高槐與周信介間之事，與被上訴人無關，堪認該附記乃屬周信介與上訴人間之保證，非屬系爭買賣契約內容，對被上訴人無拘束力。上訴人抗辯系爭私有房地已移轉登記予白晋炘，伊已不得申購系爭國有土地，屬給付不能，被上訴人如認價格過高得自行決定不承購，伊無負擔超過七百萬元以上承購費用云云。惟契約雙方既未合意承購國有土地價金以七百萬元為限，且兩造係依約於被上訴人支付第三期款後，辦理系爭私有房地所有權移轉登記予被上訴人指定之白晋炘，縱使上訴人不能以自己名義申購系爭國有土地，改以白晋炘名義申購，亦係履行契約義務所生之當然結果，自非可歸責雙方當事人，難認係違約。況系爭買賣契約第十四條係約定上訴人應配合系爭國有土地之承購，縱未能以自己名義為之，而改以白晋炘名義承購，乃在渠等預見與容許範圍，仍符合契約之約定，白晋炘之匯款承購，應視為被上訴人所為。上訴人仍應依系爭買賣契約約定負給付系爭國有土地承購價金之義務。綜上，兩造既已於契約約定總價金，則系爭國有土地之承購價差及盈虧風險，自應由上訴人負擔。系爭買賣契約既係兩造本於自由意願所簽立，且土地每坪均價約一百三十萬八千元，與上訴人之前授權張高槐以每坪一百三十萬元出售系爭私有房地（建物不計價），大致相當，且依此計算私有房地及加計國有畸零地實際承買價，合計為四千五百五十五萬六千三百元，上訴人尚有二百三十餘萬元之獲利，亦無不公平情形。上訴人並非系爭國有土地原承租人，僅為占有人，而國有財產局亦稱國有土地讓售價格，不因承購人是否為占有人而有區別，是本件承購價格縱有高於上訴人之預估，惟非可歸責被上訴人。上訴人因周信介及其代理人張高槐就系爭國有土地價格為七百萬元之錯誤評估，致生價差四百七十三萬六千八百元，即應自行吸收負擔，不得將不利之結果歸由被上訴人負擔。從而，被上訴人本於系爭買賣契約之約定，請求上訴人給付四百七十三萬六千八百元及自支付命令送達翌日即一○○年八月三十一日起算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。次查上訴人於兩造簽訂系爭買賣契約前即已出具委託授權書，將有關土地之買賣事宜授權委由張高槐處理，且系爭買賣契約第三條有關付款方式及末頁付款明細，均以張高槐為受領人或簽收人，並經張高槐簽名蓋章或按印以為證明，上訴人從未對被上訴人為反對或異議之表示，足證張高槐確有代理買賣相關事宜及受領各期價款之權限。而系爭第四期價款二千九百萬元既經張高槐簽收完畢，則自二千九百萬元價金扣款三百七十萬元以清償周信介積欠被上訴人之借款，自亦屬付款條件之一部，應認在上訴人之授權範圍內。況三百七十萬元並非小額，上訴人就此價金是否受領或扣除，自非毫無所悉，倘其確實不同意此部分之扣款，何以未及時提出異議，反而委由代書辦理過戶事宜，並於土地過戶申請書及土地所有權買賣移轉契約書親自簽名、蓋章，復於同日將系爭私有房地點交予被上訴人之切結書上未為任何保留。參以周信介就前開三百七十萬元，已開立同面額之票據交由張高槐收執以為借款之證明，張高槐遲至兩造訴訟後始告訴周信介上訴人不同意，以及上訴人出具之授權書並未限制張高槐之代理權，且對被上訴人催請給付二百萬元價金之存證信函亦未提及三百七十萬元扣款一事等情，堪認縱上訴人事先並未授權張高槐可將買賣價金抵充周信介對被上訴人之借款，惟依上開所述行為外觀，一般人無法知悉其對張高槐之代理權限有何限制，上訴人復不能證明被上訴人明知張高槐此部分之代理權受有限制或其因過失而不知代理權之限制，自不得以其代理權之限制對抗被上訴人。是上訴人主張上開扣款不生效力，反訴請求被上訴人給付三百七十萬元本息，並非有據，不應准許等詞，為心證之所由得，因而將第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付四百七十三萬六千八百元本息部分之判決廢棄，改判上訴人應如數給付，並維持第一審所為駁回上訴人上開反訴之判決，駁回上訴人該部分之上訴。
關於廢棄（即上訴人反訴請求被上訴人給付三百七十萬元本息）部分：
查上訴人委託授權張高槐處理之事務乃系爭私有房地及國有土地之買賣相關事項，為原審所認定，而代第三人清償借款債務，能否謂屬與買賣相關之法律行為，一併為該代理權之授權範圍，並非無疑。而證人周信介證稱：系爭第四期價款二千九百萬元所扣款之三百七十萬元，乃伊向張高槐借款，用以清償其欠被上訴人之借款（第一審第二九四八號卷第二二頁），可見上開扣款乃張高槐代周信介清償對被上訴人之債務，則上訴人主張張高槐所為之扣款行為，乃無權代理，似非全然無據。承上，買賣契約事務與債務之代償是否相關既屬有疑，則能否遽謂債務之代償即屬買賣代理權之限制，亦值商榷。次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第一百七十條第一項定有明文。又所謂承認為代理權之補授，自應由本人以意思表示為之。單純之沉默，尚難認係承認。本件倘上訴人未另以意思表示授予張高槐該項扣款代理權，則其就張高槐逕以價金扣款抵償周信介對被上訴人債務之行為，縱未為反對或異議之表示，依上說明，能否認為構成承認，非無疑義。乃原審就上開各點均未遑詳予審究，逕為不利於上訴人之判斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決此不利於其部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回（即被上訴人請求上訴人給付四百七十三萬六千八百元本息）部分：
原審本其採證、認事及適用法律之職權行使，依調查所得之證據資料，以上述理由，認系爭買賣契約既約定被上訴人之契約義務為給付買賣總價金四千七百八十八萬元，上訴人則除移轉系爭私有房地所有權予被上訴人外，尚須配合使被上訴人取得系爭國有土地產權，並負擔支付承購系爭國有土地之價金。而被上訴人除尾款七百萬元外，既已依約按期給付各期價款，則被上訴人申購系爭國有土地經國有財產局核定之承購款一千一百七十三萬六千八百元，扣除尾款七百萬元後之差額四百七十三萬六千八百元，自應由上訴人支付，乃判命上訴人如數給付並加計法定遲延利息，經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決關於此不利於己部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○四年一月二十三日
最高法院民事第五庭
審判長法官吳麗女
法官王仁貴法官吳謀焰法官詹文馨法官謝碧莉本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○四年二月二日
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